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資深會員專欄
長河亂話(三)樓市大數定律
 
歷史長河
2015年12月19日
 
長河曾經講過「錢夠時就買」,當然唔係亂噏。

先講兩個統計學概念:「期望值」和「大數定律」。「期望值」(Expected Value) 是指當某隨機事件重複發生多次,預期出現結果的平均值。以賭大小(骰寶)這賭博來說明期望值的意義,勝出的概率是 35/72,賠率是 1:1。而這賭博的期望值是:

1x35/72 - 1x37/72 = -0.02778

那麼 -0.02778 的意義是什麼? 就是如果我們玩這賭博很多次,每次下注一元,我們可預期平均每一次會輸掉 0.02778元。是為期望值也!

在數學與統計學中,大數定律( Law of Large Numbers)又稱大數法則, 根據這個定律知道,樣本數量越多,則其平均就越趨近期望值。

大數定律很重要,因為它「保證」了一些隨機事件的均值的長期穩定性。人們發現,在重復試驗中,隨著試驗次數的增加,事件發生的頻率趨於一個穩定值;人們同時也發現,在對物理量的測量實踐中,測定值的算術平均也具有穩定性。

講回香港樓市,長河對中原指數進行了取樣統計,得出以下結果(假定每年的第一周買入),不計租金收入及槓桿,最高年化增長率為 11.5% (09年買入),最低則為 2.7%(97年買入)。大家可根據自己桿杆水平自行調整回報率。樣本從94年有中原指數紀錄以來,共24年,說長不長,說短不短。相信如有更早指數,數字會更高。

 

總增長率

年化增長率

1994

219%

3.5%

1997

169%

2.7%

2003

385%

10.1%

2009

239%

11.5%


繞了一大圈是想將等樓跌的代價數字化。以最早的94年來計,計埋租金支出3.5%,每年等跌的代價預期值為 3.5%(租金)+ 3.5%(樓價漲幅)= 7%。反之亦然,如買樓,你的預期回報則為 7%。


當然肯定會有綱友拿97 樓市大跌而做反證,不要緊,過去的已成為歷史,未來樓市點走冇人知。科學的態度應該是不偏不倚,唔去高估也唔好嚇自己。94年到今日經過了風風雨雨,涵蓋了兩個史無前例的金融風暴、大跌市,而數字顯示,如果你能以長線投資心態來處理,唔投機,堅持持有到現在,不計20幾年自住外,樓價升幅仍然達219%。

講完期望值,再說樓市大數定律。我的理解可以分別從時間及交易次數二個維度來看。你可能會問,如果我今日買,怎樣保證出年會有7%之升幅?答案是不能保證出年會有,或者後年會有;也許出年會跌,但是大數定律話你知,如果你持有時間足夠長,出年的跌幅在以後會俾追回來,最後會有年化回報7%。從交易次數來講,由於樓市波動如海浪,波動無日不在,如果你有錢持續購入並且堅持錢夠時就買,可能有時會在短期頂部買入,有時會在底部買入,大數定理話你知,平均來講,你是一直在以市價買入。

講到這裡,你也許會明白點解長河認為等待是一種必輸的投機行為。投機是因為你在置數據於不顧而僥幸地去認為今次會不同,必輸是因為即使你贏了一次,你會輸第二次、第三次,買一次樓羸咗,你會在其他地方輸掉。人生是由千千萬萬個類似事件組成,話事的是大數定律。

有所謂價「值投資者」試圖以'合理價值'來指導買樓決定。'合理價'是政客語言,講俾市民聽的。樓市是一個有幾百萬人參與的市場,何為合理價?影響樓市的因素不下百種,其間又有千絲萬縷的聯繫,各種因素永遠處於一種動態。市價就是一種最容易、最公平的合理價。每年都有很多分析員預測樓市,而估對的不過一半。估對也只能說運氣罷了,除非佢可以年年對,次次對,估升幅對,估時間點對,否則我只能講是運氣。

以合理價買入當然冇錯,關鍵是'買'字,因為市價就是合理價;而以「價值投資」來講樓價唔合理其實就是等跌,所以也是投機,所以輸面大。反之,夠錢時就買則唔使去timing 不可能俾timing 的市場,則可錢盡其用,提早上車,而唔係蹉跎歲月。

 
 
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1. 珍惜香港 2015-12-19 01:20:46
珍惜香港

沙發。

哈哈哈!
2. 歷史長河 2015-12-19 01:22:36
明天離港,提前交貨。

希望大家討論先,長河返港後會一一回應。預祝博士,綱主,各位綱友及家人聖誕快樂!
3. CD ROM 2015-12-19 01:25:57
Aiya, 慢了一步比珍兄了。。。
4. 80後小業主 2015-12-19 03:16:27

絶對認同長河兄!

小弟身邊有朋友一直認為樓價不合理而一直不買樓,寧願結婚後一直租住也不買。他今天引用新聞報導說,加息令二手樓業主劈價求售,也和我開始辯論起來。他說現在樓價高過97好多,所以不合理。我反問他何為合理價 ?? 好多淡淡一直以心裡的價位來定樓價合理與否,但從來不想想這只是個人主觀期望!!

5. 2011年開始 2015-12-19 07:19:58
多謝長河兄分享,將樓價升幅及等的成本數字化.
6. 自我陶醉 2015-12-19 07:43:47
長河兄,

樓市當然可升亦可跌,2014年6月初當時CCL係118,有人估2014年底 132.4 ,結果係  132.45,  佢估15年6月初係142.8 最後係  143.3, 2015年1月時, 佢又估2015年底係 135 ,已經叫緊胡。

既然上落隨機,你可否用CCL嘅 volatility 幫我計算下,估中7個月後CCL嘅機會率?如果三次都好運估中嘅機會率又有幾大?

7. Oscar Lam 2015-12-19 07:55:07
長河兄的統計學理論印證了樓市長揸必勝這傳統智慧。在這漫長過程中,大家謹記要保持足夠的現金流,否則很容易被上、下波浪所淹沒。
8. yyfan 2015-12-19 08:01:45
長河兄

係數字上你的結論係對的,但除非真係有好多子彈在手又係都要搵野投資,否則有時停一停更爲上策(如果怕賣錯或賣早左)
9. AH-HO 2015-12-19 08:01:58
很有趣的理論及數據。
對長河兄等現金流超強的人來說,年年都買樓就梗系可以用大數定律來拉平均啦。。。
我只是希望我都可以有朝一日可以好好利用大數定律來用在樓市上面。。

共努力之。
10. 打工仔 Andy 2015-12-19 08:34:12
長河兄

旅途愉快!
聖誕快樂!
11. 自我陶醉 2015-12-19 08:42:13
長河兄,

對你嘅計算有四個看法/提議:

1. 可否加入去除通脹後嘅實質回報率?
2. 對香港大部分人嚟講, 每年年頭都買入一次,係天方夜談,如果只能入市一次,不同時段嘅實質回報率有幾多?
3. 你計回報率係用現值歷史高位計,如果用03市值計又會點?  請問有咩辦法可以去除因高低點取點不同做成嘅誤差呢?
4. 如果真係有咁多錢,你又搵到唔限注嘅庄同你癲,買細,輸就加注一倍再買,贏又重頭開始,而我有500次投注機會,我輸哂機會有幾大? 唔大,又係咪代表值得博?

12. 無奈 2015-12-19 08:50:34
解釋很清楚,對樓市大投資者應該有效。
資金較少、收入不高的投資者較難用此方法,反而用於股票市場某些穩定增長股可行。記憶中二十多年前的匯豐股票就很多散戶採用此法。
13. 歷史長河 2015-12-19 09:17:14
回6樓自醉兄,

你講的三次估中,機率當然好細,莫非是失蹤多日的神算兄?有冇佢預測的link或者copy 落來見識一下?不過佢預測誤差好似愈來愈大喔!


14. 歷史長河 2015-12-19 09:20:03
回8樓Fan兄,好似我冇讓人賣樓喔,唔通我寫錯咗?
15. 自我陶醉 2015-12-19 09:33:24
長河兄, 差誤大係因為時間段長短, 識統計嘅人都會知,時間越長,standard deviation越大,誤差當然增加,對嗎? 而且,年底個數都未出,點解你覺得誤差越來越大?  

16. 歷史長河 2015-12-19 09:33:38
9 樓ah ho, 我講的大數定律是二維的 - 時間及交易次數,不只是交易次數。
17. 歷史長河 2015-12-19 09:51:22
15樓自醉兄,不如來個短點的,你問下佢下周CCL幾多?這樣 standard deviation 會小好多吧?
18. 自我陶醉 2015-12-19 09:57:06
吓,咁要搵番神算兄出嚟先喎!
19. 魚蛋仔 2015-12-19 09:58:59
長河大師很惹火,我覺得反而得益的是讀者,讀者可以從各方的辯論中,概括論點,小心求證,正反思考,謹慎投資。受益必然更多!
祝長河家人和各位聖誕快樂!新年進步!


20. 歷史長河 2015-12-19 10:02:56
惹火?你講我的頭像? 

21. 魚蛋仔 2015-12-19 10:13:24

也是其中之一。HAHA……

22. stanley sze 2015-12-19 10:42:27
長河兄 受教了

23. 歷史長河 2015-12-19 11:36:29
回11樓自醉兄,

1. 當然可以,網友PN以前做過inflation adjusted CCL, 以94年記,好似每年跑贏1.x%. 不過本文討論重點并非樓市絕對回報率,那要另一篇文才可說清楚。

2/3. 樣本取樣冇misleading, 以今日睇,當然按今日指數。相反用03計則是你一貫以黑天鵝當常態的想法。建議你把錢放在枕頭下最安全。

4. 關於賭博結局,請參考上次關於 Martingale 的討論。錯過了升市就一定要樓市跌到看淡時的價位才入市,就是這樣的賭徒心態在作祟。放下包袱,放眼未來,才能走出怪圈,因為今日歷史高位就是未來歷史低位。十年後再來驗證這句話吧!
24. Sugar 2015-12-19 11:43:56

長河兄離港後,地產網的正能量肯定少了一大截......呵呵,珍港前輩要撑住^^

文中所述基本同意, 理論上"大數定律"套用于長週期樓市/股市皆適用. 昨深夜見無奈兄提及物理學家海森堡的"測不準原理"(其修正了偉人愛因斯坦的狹義相對論!)我不禁思潮起伏.....又想起了大發明家愛迪生:他傾注了所有的心力財力投入發明研究,一生為人類貢獻了多達二千多件發明....我們絕不會希望他當初將金錢投入房產投資的!^^這,就帶出了一個機會成本的問題喇......有時我也納悶,香港的教育水平不賴,但除了一個光纖之父高琨(他後來也出了國的),彷彿能引以為傲的就只有那些房地產大亨了!

LR,一路順風! 在此祝你Merry X'mas! 再見面將是 2016 了,會有更多的正能量等着你呢^^

25. 自我陶醉 2015-12-19 12:02:29
23樓 長河兄,

我第2、3點嘅答案真有趣,既然03年取點輸就唔計,呢幾年升咗就計,仲得出個結論係買樓長線冇得輸, 咁有賭仔同你講佢買大細買4次贏4次,跟住同你講買大細長線一定贏有咩分別?

建議你攞啲錢去跟佢玩4鋪,回報率應該仲高,呵呵!


26. 望東樓 2015-12-19 12:06:19
樓市大方向似乎仲係向上呢點我唔反對,但如果用呢個態度去做leverage到可能係閣下net worth 嘅幾倍,咁我就願主保佑你喇。
有人話投資就好似出海打魚,你捉到幾多魚都無用,大前題係你要安全連條船返到屋企啲魚先係你嘅。
如果你問世界相信所有嘅火雞,佢地都會話你知農夫係世界上最好嘅人,佢每日只係餵飽你,對你別無所求。
又或者你囉返以前所有泡沫資產啲圖出黎睇,響佢地未爆之前所有回溯到會顯示幾時買都賺錢。
27. 歷史長河 2015-12-19 12:22:03
陶醉兄,真是見識了咩叫一葉障目,不見森林。我取了四個點包括03你睇唔到,我用最近一期CCL137非高點146你睇唔到。我的取樣橫跨24年你睇唔到而同我講四鋪大細。

不過以你拿危樓來比喻樓市來睇,你的眼中世界真的是一片黑暗。此所謂負能量也,因為如果大家都同你一樣這樣認為,你的幻想真的會實現。
28. 西門吹雪 2015-12-19 12:26:15
PN 兄,自醉兄,算巴啦。呢個人既固執好難改變。

仲覺得自己講既係金科玉律,竟然喺泡沫高位時用初中生既expected result 來宣示買樓必賺。吾駛多講,同一條數煩請2年後再計一次,睇下結論係咪仍是任何時間都買吧。
29. 自我陶醉 2015-12-19 12:28:00
長河兄,我都見識咗咩叫一葉障目,不見森林。你睇下你嘅計算邊幾年升幅最大, 09年~13年有無限QE,用呢個水平計回報當係真正回報, 唔通QE每24年會出現一次嗎? 

小心啊!QE已經掉轉頭行喇!
30. 歷史長河 2015-12-19 12:28:01
PN 兄,多謝指教,如你在市場中,你會知現在可以leverage 幾多。
31. 引刀一快 2015-12-19 12:28:06
長河san

可以睇得見,基本上發達嘅人都係捉到低位起家嘅,如果唔睇市況,唔預測未來,只睇自己口袋行事,係閉門造車,你又用下大數統計下有幾大比例嘅人唔睇市可以發嘅。
32. 歷史長河 2015-12-19 12:31:22
Sugar, 你一番話真讓我汗顏,在下也曾經滿腔熱血,滿懷理想。都是被生活所逼,變成現在背心短褲收租佬度日。不知現在再去攪發明創造遲否?

不過這裡是地產論壇,只能談樓嘍!
33. 歷史長河 2015-12-19 12:32:10
31樓刀兄,你今日講咗句精華,千祈唔好只睇自己口袋。絕對同意,知我者,弓力也!
34. 西門吹雪 2015-12-19 12:34:12
其實即使係用佢既數字計算,都可以睇得出03買係好過97啦。咁有少少上進心既人係咪應該03買?

同一個計算,有無計過買中電既回報?相信97年買中電点都好過買樓吧?世界上吾係得一種投資架.高手=.=
35. yyfan 2015-12-19 12:40:44
Sugar妹

講到香港教育人材就真是令人感慨萬分,特別90後之後的年輕人已經冇咗上一代人的鬥志同創業決心,同大陸同輩人比差距越來越大
36. 歷史長河 2015-12-19 12:40:52
29 樓陶醉兄,除咗QE, 仲有兩次金融風暴。如從60年代計,數字會讓你更難堪,只不過我冇數據。你可以同老炳前輩求證。QE調轉頭?咁你知咩叫加速咩叫加速放緩,兩者同減速有何不同?
37. 歷史長河 2015-12-19 12:44:20
34樓 Simon兄,樓,可以不去選擇個體,買寶翠或樂翠差別唔大,股,買中電或除牌個股可唔係講笑。

回頭看,當然03買好過97買,可你知道未來03/97在哪裡嗎?
38. yyfan 2015-12-19 12:54:45
To:14/F 長河兄

基本上我同意你嘅理論,也知道你已經停止買港樓,只是想提醒果D以為平均買入法就可以閉上眼買貨嘅朋友

如果唔係換樓,我都唔會賣出任何物業
39. 西門吹雪 2015-12-19 12:56:33
=.= 我講中電就係因為佢係公用股,作用避險同時幾乎比大部份股份都升得少。風險比買樓更安全,97年買既話,升幅和派息都更高。

我吾敢講幾時係未來既97/03,不過今時今日點都似97多過03啦。
40. 自我陶醉 2015-12-19 12:59:59
Simon1兄講得好,有少少上進心既人係咪應該03買。97入市未計通脹2.7%計埋通脹就……

我建議長河兄喺計算下面寫番適合有志每年入市買一間人士觀看,或叫網主開個有錢佬投資專區,睇怕我哋啲窮鬼呢世都無咁本事!  
41. 歷史長河 2015-12-19 13:03:19
Fan 兄,多謝。我停止買港樓是因為找到更好的回報,純粹的投資決定,而我又未賣出一間港樓。

任何時候都不能唔計防守能力閉著眼睛去買。得閒寫一篇防守篇。
42. 歷史長河 2015-12-19 13:05:14
陶醉兄,咁你要多睇Oscar 兄專欄了!哈哈
43. 自我陶醉 2015-12-19 13:13:57
長河兄

我次次都有睇啊!  唔係點知除咗買樓,原來仲有咁多唔同種類投資啫!  你都要一起努力啊!


44. 歷史長河 2015-12-19 13:20:59
這就對了,這裡的每位分享各有特色,包括你的,我都從你那裡學到野。這裡綱友都比我成功,小弟一直在學習。希望你都一樣,只是挑掦別人又怎能學到東西?
45. 自我陶醉 2015-12-19 13:32:17
是啊! 我只是說出我對這分析的看法,何時來的挑剔? 如果大家對事不對人,你會明白什麼是教學相長,老實講,網友問我問題,我都同樣學到嘢㗎!  唔通只係留三個字“好文章”,大家就會有得著?

46. 歷史長河 2015-12-19 13:45:12
醉兄所言甚是,你確實有時讓我思考。請繼續,我仲未戰夠。十郎去咗邊度?仲有薯片?
47. 自我陶醉 2015-12-19 13:56:27
長河兄,我的看法已在11樓寫出,沒有補充了,多謝你的分享!
48. 向飯民說不 2015-12-19 14:00:27
價值投資來說,決定樓價最終都系由實體經濟話事,實體經濟就是決定location, location, location。

加拿大賣石油,賣一桶,虧一桶,仲要破壞環境,賺吾到錢之餘,現在又令加幣在過去2年貶值了40%。

香港人賣奶粉,賣一罐,賺一罐,對環境無乜破壞,為香港人帶來外匯收入。

香港人真系生在福知福。沒有外匯收入,港幣由乜支持,租金由乜支持,樓價又由乜支持。香港人又有無外匯去買泰國米。

『天作孽,猶可違;自作孽,不可活。』

49. 引刀一快 2015-12-19 15:11:51
向飯

你睇問題睇得簡單咗,唔畀帶奶粉嘅决定,一定係大陸做嘅,英哥冇咁大個膽。

唔聽話?淨係唔畀帶金過關,就已經夠你頭痕。
50. 一句到尾 2015-12-19 15:28:14
講左咁耐,歷史長河現在會不會衝入市?根據大樓定律,依家買仲係會贏多輸少,如果有錢又唔買,你所講只係一篇癈話。
51. 歷史長河 2015-12-19 15:55:26
一句兄,請參考41樓回應。然後再參考亂話(二)。謝謝。
52. 引刀一快 2015-12-19 16:19:34
長河san

你嘅行動,同你理論相悖呢。
53. 歷史長河 2015-12-19 16:30:36
非常一致,地點不同而已!
54. 引刀一快 2015-12-19 17:40:20
55. 珍惜香港 2015-12-19 19:59:33
珍惜香港

Sugar 姐,我幾享受依家嘅輕鬆自在,講到要「撑」呢,就太辛苦,唔好預我啦!哈哈!至於出文,當然要等埋妳,同 2011年開始,兩位出咗先囉!

各位嘅分享都好精彩,要回覆嘅,點可以一句半句,敷衍了事?覆哂咁多篇,太大工程,但又唔想大細超咁揀嚟覆。其實,大家嘅文章都好正面;包括自醉兄果三篇,亦好詳盡、客觀,只喺後期太多假設同「如果」,尤其喺响「合理價」方面,呢樣嘢,因人而異。講到尾,個樓市合唔合理,都只喺一個「估」字。

我地身處時間線上,任何一點,都只能睇到身處果點,同果點之前,睇唔到將來。就好似 2011 年果陣咁,樓價升番到 97 位,亦有好多人認為已經好唔合理,而佢地都喺有理據,唔喺亂吹,但咁又點?一邊窗,無了期咁爭拗,另一邊窗,人地就買咗樓,仲低息供咗成 4 年,個心已經專注番哂响自己嘅事業同家庭度。

Simon 兄話,長河嘅數字,都睇得出 03 買好過 97,仲反問有少少上進心嘅人,喺唔喺應該 03 買?講真,我地用今日嘅目光,去睇當年嘅心態,根本就唔公平。我地睇哂成條時間線,梗喺贏哂啦!但 97、03 年嘅人呢,就只能睇到佢地身處果點,同果點之前。自醉兄嘅危樓比喻,我就話,套用响 03 年先喺最貼切:「前面那幢樓有危險,不趕時間的話盡量行別的路會安全些」,03 年,你同十個人講買樓,九個人都會用呢句答你!難道今日嘅九成人,醒過哂當年嘅九成人?非也!只喺今日嘅人,可以用旁觀者嘅身份,回望過去嘅當局者啫!

唔好忘記,今日,我地都只喺身處,時間線上嘅一點,只可以睇到呢一點,同呢點之前。我地嘅處境,同 97、03、08 年嘅當局者,完全冇分別。我地要肯承認自己喺當局者,先至有資格,成為一個成功嘅投資者

所以如果話,樓市好似危樓咁,坦白講,無論依家、08、03、97、任何時刻,樓價都唔會喺合理,各位認真回憶一下就知。與其等到樓價合理,倒不如死咗條心,一世租樓住算吧啦!等,喺要付出機會成本;如果你有需要,又有能力,而你又認定,自己會買樓,只喺等個市場,番到「合理水平」先至出手,咁你估你會等幾耐?五年?十年?十五年?二十年?人生,真喺唔知有幾多個十年,幾多個廿年。香港地,唔喺個個都要買樓,亦唔喺個個買得起樓,租樓住,唔使死嘅!但你有能力,又諗住買樓嘅話,再喺咁等法,响心理上、生活上、事業上、投資上,付出嘅機會成本,就真喺唔喺用錢,可以去衡量

其實,幾時買樓,只喺需要睇「能力」。我從來冇後悔過自己 97 年買樓,同樣,我亦唔覺得自己 03 年入貨有幾醒。股票買賣,噤下個 KEYBOARD 就得;但物業買賣呢,成本高,時間長,過程又複雜。持貨時間唔夠長嘅,玩止蝕,喺會好傷。買物業,就預咗要長期持有,以「實用值」抵銷樓價嘅風險,即喺話,行使你嘅物業,賺租金、賺生活、賺事業、賺家庭,而唔喺賺價!

至於「能力」長河兄早前,引用過我嘅講法話,買樓嘅風險,喺响供款能力果度。我呢個講法,主要針對嘅喺,香港住宅物業嘅槓桿,只要你準時供款,就算樓價大跌,銀行都唔會 CALL 你 LOAN。睇嚟物業呢方面,的確比起其他金融產品優勝。我從來都話,借錢,一定要借「優質平錢,即喺,要受嚴格監管之下,從受監管嘅機構,即喺銀行,唔喺財仔度,借番嚟嘅低息錢。所以,有能力嘅人,買咗樓,只要一如既往咁,努力搵錢,將精力集中响事業度,喺唔須要擔心樓價嘅起起跌跌。不過,長河兄將呢個講法,用响投資澳洲物業,仲喺要借 REVOLVING LOAN,咁我就有啲保留。呢方面,或者需要長河兄,進一步嘅解說。

今日星期六得閒,破例寫咗篇咁長嘅回應,希望唔好俾人覺得我大細超。

總之,再出文,都要等 Sugar 姐,同 2011年開始,兩位出埋先啦!
56. 自我陶醉 2015-12-19 21:56:00
珍港兄,

我覺得投資最重要係確定要投資嘅項目有冇投資價值,要估其實冇咩問題。

地產商投地,要估嘅嘢仲多,不確定性更大,唔通直頭唔洗估瞇埋隻眼同人鬥搶? 點解同一塊地,同一地積比,每個測量師嘅估價都有出入? 咁又係咪大家都唔好估? 如果個個估值都一樣又洗咩投標呢?  問題實際上唔在於係咪要估,而係到底係點估,有咩理據、數據、假設去支持一個據理估算(educated guess),而唔係亂估 (wild guess), 甚至唔估。

除咗樓同埋地,其實好多投資都要靠估,玉石商人去買塊未開嘅石要估,商人買油田、礦場要估,買間公司有冇前景都要估,問題只係估得有幾專業,估得有幾接近。  就係買賣雙方嘅估算都唔同,先會有議價,先會有成交,如果人人都知一年後會升兩成,仲點會有人現價賣呢?

57. 西門吹雪 2015-12-19 23:30:30
哈,多謝珍港兄提醒,不過我估吾駛等多幾多年了。xDDD
by the way,其實我都無同你講,我係回河兄者,哈哈哈,你d高手,我點敢野呀,哈哈
58. 引刀一快 2015-12-20 06:56:31
Simon1兄

你舖講法要戒,論壇係以理為先,冇話邊個惹邊個,亦冇乜高手唔高手,因爲呢度唔係娛樂圈。

個人睇法,對于未來,一切都係評估,依家睇番過去嘅97、03,係事后孔明,但係唔參考過去,就一定係移山嘅愚公。

我寧願做河曲智叟,因爲夸娥氏明顯係淡友。
59. 西門吹雪 2015-12-20 09:04:55
長河兄所言甚是。以後我會注意。

By the way,我吾想透露咁多私隱,到底係事前定事後,天知我知。今日我話似97,就算吾係exactly 都差吾得幾年,過幾年就有分曉。
60. Sugar 2015-12-20 11:37:01

珍港前輩:

感謝賜覆! Simon兄性格爽直並無惡意 ,望您不要介懷! (我知道您不會的 ,哈哈!)

昨我一時感慨用了愛迪生來說事 ,想來是有點離地.確實一般市民為生活奔波勞碌 ,真顧不了宏觀社會產業結構等事 ,惟望執政者會好好思考一下.

61. 向饭民说不 2015-12-20 12:24:41

引刀,你又倒转来讲啦,689系是在香港民粹的影响推出限奶令。

以前不知道民粹的可怕,现在终于明白到民粹系会令经济完全无得发展。一个非常简单的道理,香港卖一罐奶粉,赚一罐奶粉的钱。

还有中央如果真系限制香港的水货发展,只要海关按章工作就可以了。

好多香港人好像你一样的无知,以为香港可以独自生存。其实系极度无知。香港的今日的一切都系大陆比的。

当年英国霸占香港,其实就是将香港变成水货港。香港人就是依靠水货港发展起来。不同的是以前卖白粉,今日卖奶粉。

没有外汇收入的结果,有D地方连厕纸都买吾到,有d民主国家,医生要打开大脾赚外快。

62. 向饭民说不 2015-12-20 12:39:09

投资角度去看奶粉问题,香港人卖大陆BB,也就是所谓的fundamental,价值投资者,香港人卖奶粉可以从哪里得益,以现在零售商大概10到20%的profit margin,在这方面,香港人,记住不是零售商,已经卖一罐奶粉中,赚大概5到10元美金的外汇,仲有奶粉商的wholesaler,wholesaler 又可以赚到5到10元美金,在加上奶粉商在广告业铺天盖地的广告,这方面又占几元美金。

也即是香港人卖奶粉比大陆人,每卖一罐,赚最少10几元美金到20美金美金。以现在国际石油价格,夸张的说,香港人卖一罐奶粉,就可以一买桶石油。

这里的收租佬或者地产投资者,应该都知道,投资地产,最重要的就是location,location,location。而外汇收入就是location 最重要的definition。

63. 新抱仔 2015-12-20 13:40:35
長河兄,

對小妹來說,真的要消化一下,太深奧了!你真的太勁了,我對那些數字很頭大呢!哈!

Have a nice trip👍👍
64. 珍惜香港 2015-12-20 17:55:55
珍惜香港

TO:57/F Simon 1

我唔算乜嘢高手,只喺比較長氣,而我呢份人,亦好 NICE 嘅!哈哈!不過好多時,我會引用其他回應者嘅內容,借題發揮,志在豐富大家嘅交流,呢個喺我習慣,希望閣下唔好介意。

TO:60/F Sugar

當然唔會介意,都喺果句,我呢份人,好 NICE 嘅!至於妳談到愛迪生,我亦有感而發。其實,科學家呢類天才,真喺好少有。不過,真正嘅天才,唔喺响溫室度,就可以培養出嚟。

早年,每次經過旺角一間小商舖,都見到老闆個細路,擔張枱櫈,出舖頭門外面做功課。旁人或者會覺得,周圍咁嘈雜,點做?不過,人地真喺好專心,令人佩服。

真正嘅天才,喺噤唔住,佢地需要嘅,唔喺溫室,而喺磨練。

我覺得,大家喺過份擔心,芳間好多人,有一個誤解,將創新,同創業,混為一談。一個天才科學家,唔等於可以做老闆,夾硬要人地創業,反而抹煞哂佢地嘅才華。所以,佢地將金錢,投入房產投資,喺冇問題嘅!社會需要,喺佢地嘅才華,唔喺佢地啲錢,佢地封印自己嘅儲蓄同現金流,反而可以更加專注啦!

其實今時,已經比往日好好多,人人都可以受教育。但仍然有好多人,埋怨社會,抹煞年青人創新嘅機會。以前,你做科學家,出錢又要出力,家陣呢?我讀碩士果陣,見到香港嘅大學,資源好豐富,你有真材實料,使乜自己出錢?但我反而見到,好多人才,响政府、學院資助創業嘅政策之下,走咗去做老闆。

坦白講,冇攞過自己血汗錢出嚟嘅,根本就冇資格做老闆

冇受過市場嘅磨練,又唔使攞錢出嚟,就俾人捧到上天,做咗老闆,結果,當然喺失敗居多。我明白,投資創新,百件都未必跑得出一件,但問題喺,投資創新,變成投資俾人做老闆,喺唔喺搞錯咗?本來,都可能跑得出幾件,但因為捉錯用神,就變成一件都跑唔出。試問呢班輸咗人地錢,由老闆跌番落嚟嘅失敗者,之後會點?

投資者就喺投資者,人才就喺人才,唔應該混淆。再者,投資,喺唔會抹煞人才嘅。

因為,冇投資者,就唔會有人才;冇人才,亦唔會有投資機會
65. Jiak Sai Lee 2015-12-20 19:25:51
本人讀數學,知道數學同統計學可以用黎幫人,又可以用黎呃人。

作者講的什麼“大數定律”根本一派胡言。大家留意,佢列表的什麼增長率,都是以今年(即歷史高峯)的樓價計算,如果用平均價甚至2003年樓價計算就完全不一樣了。自古一將功成萬骨枯,好多人死咗都唔知點死。信就死得快了。
66. yyfan 2015-12-20 20:08:23
As per Carnegie institute of technology ,85% of your finance success is due to your personality and ability to communicate , negotiate and lead. Shockingly only 15% is due to technical knowledge
67. 安全駕驶 2015-12-20 20:46:15
65/F,
Interesting.  If you don't mind, can you show the growth rate using average price and 2003 as base like you said for comparison with the author's.


68. 向饭民说不 2015-12-20 20:52:55

65楼,所以要有critical thinking咯,就以所谓的高等学院港大的统计部分,根本就非常之有立场,一间号称全球的出名的学府,搞统计的尽然会有意的去manipulate 的数据。误导香港人。

根据港大的调查,经港大班所谓的专家友manipulate 之后,让大家以为689的民望不断创新低。但是如果从RAW data 去分析,原来,最小60%以上的人支持689。其实这是好合理,因为我地知道支持政府的铁票是40%,跟着有20%左右的游离票,两者加起来689实际支持是60%左右。

香港的教育真系好有问题,导致我地年轻人好容易被蒙蔽。

69. 珍惜香港 2015-12-21 02:11:40
珍惜香港TO:65/F Jiak Sai Lee

一派胡言?言重啦!

長河兄以現價埋單,再 LOOK 前 21 年,攞個平均,展示「長線」間斷買入嘅成績。如果閣下,要玩到咁極端,以 2003 年樓價埋單,FINE,咁就應該一樣, LOOK 前 21 年,攞個平均,先至夠長線,夠代表性,喺咪?即喺話,應該由 1982 年計起,咁唔知 1982 年嘅樓價水平又喺點?

當然,1982-2003,同 1994-2015,計出嚟唔會一樣。不過,果種唔一樣,同你講嘅完全不一樣,應該喺兩碼事。如果以咁極端嘅年份埋單,LOOK 前 21 年計,都唔會太差嘅話,你會唔會收番你果句「一派胡言」

又或者,再將呢兩組計算嘅數字,加埋除 2 攞個平均,出嚟嘅結果,唔知又足唔足以令你心服口服?
70. 引刀一快 2015-12-21 08:02:00
To  61樓 向飯

你唔知嘅嘢太多喇,一味站喺香港角度賣弄愛國情懷,你知唔知有幾多嘢大陸特登唔批入口,唔批代理,等自由行係都要去到香港先買得到?咁好賣嘅嘢,點解冇人做全國代理或者全省代理?好多嘢,如果大陸直接買得到,你以爲仲有咁多自由行?

有D嘢好得意,淨係香港買到澳門就冇得賣,你去開澳門,可以問下。
依傢香港限奶,個個走去澳門買奶粉,代表咩?
講到愛國家愛民族,引刀必然在你之上,向飯,加油!
71. 向饭民说不 2015-12-21 10:43:46
引刀,你说的话,很多都很正常,国家为了保护本土产业,加很高的关税。但是当本土产业有竞争力之后,就降低关税,这是每个国家都在做的事情啊。有咩问题。至于奶粉并不是买唔到,而是贵,所以先有自由行。香港人做水货,其实好专业,1842年之后,就是这样,有什么大不了,系现在班港猪不知所谓。

你话如果可以系陸直接買得到,你以爲咁多自由行?系啊,如果大陆降低奶粉关税,香港真系无得卖。但是现在可以卖两罐,就可以买一桶加拿大石油,甘着数,点解唔要。

每个产业都有生命周期,利用自由行赚水货,都有周期,香港人不依靠这些踏踏实实的赚外汇,仲有咩能力呢?

当然金融市场吸收的外汇,是天量,但是金融市场上零和游戏,今日鬼佬flood 资金来,香港人可以享受低息,好像个个都好有钱,但是一旦离开,如果没有踏踏实实的外汇收入,真系会像希腊,南美那样。

以下新闻我地见到了那些汉奸点抹黑中国。

成也中国败也中国,拉美左翼骨牌式崩塌



72. 引刀一快 2015-12-21 11:19:39
向飯

好多嘢係大陸特登唔畀直接入口,逼D大陸人去香港玩,順便買,或者去香港買,順便玩。睇睇好多港葯都係。

香港限奶,大家咪要去澳門買囉,唔畀貪官去澳門玩,都要加番D雨露滋潤下㗎!

港貨奶粉規格比直銷大陸嘅高,但係未必維持到長時間大批量嘅供應,慢慢供港貨色都會調低,喺好多方面已經發生咗。

此乃腸也。


73. 引刀一快 2015-12-21 11:19:53
向飯

好多嘢係大陸特登唔畀直接入口,逼D大陸人去香港玩,順便買,或者去香港買,順便玩。睇睇好多港葯都係。

香港限奶,大家咪要去澳門買囉,唔畀貪官去澳門玩,都要加番D雨露滋潤下㗎!

港貨奶粉規格比直銷大陸嘅高,但係未必維持到長時間大批量嘅供應,慢慢供港貨色都會調低,喺好多方面已經發生咗。

此乃腸也。


74. 向饭民说不 2015-12-21 11:32:16
楼上,市场不断变化,好正常的一回事,有咩问题?正如楼市一样。
75. 向饭民说不 2015-12-21 11:34:21
引刀,我就好怀疑你点读研,

“好多嘢係大陸特登唔畀直接入口,逼D大陸人去香港玩,”点会有甘逻辑。
76. 引刀一快 2015-12-21 14:18:49
向飯

你一路以香港角度,賣弄愛國情懷,就係咁解。

你冇考慮過好多嘢只在香港發售嘅原因。如果咁好賣,點解大陸冇代理?點解大陸冇山寨版?你慢慢琢磨下。
77. 引刀一快 2015-12-21 14:23:59
To 65樓  Jiak Sai Lee兄

數據呢樣嘢,好多時就算內行人都呃晒,因爲一山還有一山高。
78. 向饭民说不 2015-12-21 14:55:23
76楼,你真系醒,好多野香港有得卖大陆无得卖,加拿大无得卖。香港系自由市场,容易物品自由出入。其他过去系有关税,和保护自己产业。

当年英国佬抢了香港之后,发现香港只有quarry,无其他天然资源,所以先将香港变成免税港,自由港。

至于奶粉当然有国产奶粉,也有来路奶粉,还有燕菜系不可以入口大陆。仲有其实这就是香港的竞争优势,有好多产品你要进入其他地区,肯定有很多barrier,但是透过自由行,这些产品可以不经过barrier入大陆。
79. 歷史長河 2015-12-21 22:15:21
回#55 珍惜香港兄,

我對Revolving Loan 不了解,我是同澳洲四大銀行申請的正常按揭,提交香港收入證明,由佢審批,同所有當地人一樣。另外八成按揭,Interest only 在當地相當普遍。對於按揭額度方面,我試圖問過多次都冇能得到清晰答案,有人講大穊可以借到年收入的10-11 倍左右。
80. 歷史長河 2015-12-21 22:43:56
回65樓 Jaik Sai Lee,

 講真,我所講的道理根本不需要什麼高深學問,而我只不過想把道理講透而借助兩個統計學名詞而已。事實上很多收租佬未必眀白文中所講理論, 不過他們卻都正正實踐中,因為他們明白其中道理,而「道理」通常是書本中學不到的。


81. 歷史長河 2015-12-21 22:49:00
回 69樓珍兄,該講的你都講了,冇補充。哈哈。
82. 珍惜香港 2015-12-22 11:38:53
珍惜香港

TO:56/F 自我陶醉

銀行、測量師嘅所謂「估價」,喺 ESTIMATE 現價、市價,唔喺 PREDICT 後市喎!不過,你講得冇錯,發展商投地,的確要對後市,作出估算,因為由投地至放售,要好幾年,到時嘅市價,會直接影響到發展商嘅收益。

但套用於買樓,情況就變得複雜,因為自住、收租嘅主要目的,唔喺要以賺樓價取利。當然,買嘢梗喺越抵越好,但如果只喺為咗要等個「市」跌,咁就要付出機會成本,而呢啲付出,喺冇保證會有回報。

TO:79/F 歷史長河

REVOLVING LOAN(循環貸款)即喺還息不還本,定期 REVIEW 嘅貸款。香港住宅按揭,遇上樓價下跌,唔會 CALL LOAN 嘅原因,除咗喺涉及民生之外,亦因為樓按喺 TERM LOAN(定期貸款),還款有期限以外,持續歸還本金會令風險逐步降低。所以,只要依時供款,銀行喺唔會找你麻煩。

閣下還 INTEREST ONLY,即喺 REVOLVING LOAN。唔還本金嘅話,若抵押品市值下跌,銀行就要面對好大嘅風險。所以 REVOLVING LOAN 喺定期 REVIEW,通常一年一次。REVIEW 一般會續期,但如果抵押品嘅市值跌咗,銀行就會追你補差價,先可以再續。咁嘅話,買樓嘅風險,响你供款能力果度,而唔喺响個價度呢一句就唔成立。

關於澳洲還 INTEREST ONLY 嘅樓按條款喺點?銀行會唔會因樓價下跌 CALL LOAN?唔 CALL 嘅話,銀行面對資產價格下行嘅風險,如何保障自己?
83. 向饭民说不 2015-12-22 11:50:45
我成日讲自由行根本是国家包容香港,让香港人可以卖两罐奶粉比大陆BB,就可以买一桶石油。香港政府打开印钞票机是不可以用来买石油,因为印出来的钞票并不是外汇。 卖奶粉比大陆BB赚到的就是外汇。所以简直就是天跌下的馅饼。

我又成日challenge 引刀,因为这位大哥就如现在很多港猪那样的以为自己非常客观,中立。

以下有最近youtube 的热门话题,两位港猪主持人表面好中立,好客观,但是其实非常的主观,非常的有立场,根据两位主持的立场,根本追求的不是我要真普选,而是应该系香港要独立。所以香港传媒基本上被激进派垄断。

我係乜乜乜:我係港豬?

84. 向饭民说不 2015-12-22 12:29:08
楼市最基本的定律,就是赚外汇,有外汇收入,楼市自然会升。无外汇收入,楼市点升,难道靠政府印钞票。

85. 自我陶醉 2015-12-22 13:46:33
82樓 珍港兄,你又誤會了小弟的意思了,我的原話是:

點解同一塊“”,同一地積比,每個測量師嘅估價都有出入? 

我說的是“地皮”,並非你所指的現樓估價。 地皮估值如不考慮將來的因素,我真不知道他們是如何估出來了!

至於你所說的機會成本,只說對了一半,等機會時損失的得益,當然是機會成本。 但為了每年3厘租金而入市,放棄了下跌時在低位買入的機會,同樣是高位入市的機會成本,問題只是那個發生的機會較大,那個的成本更高而已!
86. 歷史長河 2015-12-22 15:16:53
陶醉兄,本文的立意之一即是等跌輸面大,睇下今次會不會有小概率事件出現。
87. 自我陶醉 2015-12-22 17:35:05
回長河兄,就樣我們客觀分析一下吧!租金趨跌,利率趨升,經濟轉弱影響收入和就業,新盤供應增加,用我昨日寫的4個估值因素分析,淨回報、負擔力、供求、就業狀況,你覺得未來十二個月,4項中那一項你最有勝算呢?
88. 珍惜香港 2015-12-22 19:43:47
珍惜香港TO:85/F 自我陶醉

我明白你想表達嘅意思,不過,你用測量師估地做比喻,唔太恰當。

測量師之間,當然有差異,但主要嘅差異,都只喺因為,各為其主啫

自醉兄,唔好對「專業」呢樣嘢,太認真,尤其喺涉及商業利益果啲。我自己都喺專業人仕出身,亦認識一啲嚟自學界、工商界嘅專業人仕。所謂,風水佬,呃你十年八年

印象最深呢,就喺官司纏身嘅經歷。當時,雙方都要呈上專家證供,而搵嘅專家,都一定要喺,與案無關嘅第三者專業人仕。對方請咗個大學教授,而我呢,就搵咗個特許工程師。果兩份專家證供,你睇過嘅話,就會知道,所謂嘅「專業」,究竟喺乜嘢回事。

至於機會成本,我只能夠話,等,就一定要付出,但「估」呢,就冇保證。況且,對於以實用值為主嘅投資物,得失,喺唔可以單用錢嚟衡量嘅!

冬至快樂!
89. 歷史長河 2015-12-22 21:18:17
回87樓陶醉兄,

嘩,嚇死人啦,這樣看其碼5、7、9成啊!你勁過關生好多,贏佢最少5條街,因為5年前佢已經講這些嘢。是不是逃生門已經關閉?
90. 引刀一快 2015-12-23 09:32:58
To 83樓 向飯

依家每個自由行都可以帶兩罐返大陸,咪即係帶咗桶石油俾香港囉,仲唔心足?
91. DSY 2015-12-23 09:49:29

其實“水貨”客礙著誰了?香港人難道不是去到世界各地都搬野返來的嗎?去到日本一樣買廁紙,買大米,全部民生野來的喔!奶粉並不是made in Hongkong,本地不夠供應是供應商的問題(不夠? 囤積居奇罷了),政府完全可以用更精明的方法解決,搞個限制令好可笑!不禁讓人想到政客在“作喬”!

92. 引刀一快 2015-12-23 09:57:36
DSY兄

信唔信都好,都係果句,大陸嘅order。
93. DSY 2015-12-23 10:34:06

To 引刀

完全信!但是你估原因呢?

94. 自我陶醉 2015-12-23 10:59:40
89樓 長河兄

咩逃生門? 唔好扮受害者喎!  跌5成,一年入兩間,跌9成,一年入10間,香港啲樓都被你買哂喇!  到時我哋要逃生至真。呵呵!
95. 向饭民说不 2015-12-23 12:07:55
引刀,你还不明白,我challenge你的原因,现在香港人还不知道奶粉,根本是大陆人包容香港。还有限奶令,实际上破坏了香港作为一个自由港,免税港的信用。

自由港,免税港才是香港繁荣发达的最基本的基础。
96. 向饭民说不 2015-12-23 12:13:08
这位引刀,真系不明白,大陆要限制奶粉入口有好多种办法,需唔需要用order这招,海关查紧一点就可以啦。有一年买几包猪肉干去纽西兰,去到海关,根本就唔比你入口,一包都唔得。

共产党系唔系踩亲你条尾,咩都要话系共产党黑手。

根本其中原因系供應商囤積居奇,供應商害怕外来竞争者,现在有了限奶令,其他竞争者就好难加入。
97. Ronald 2015-12-23 16:34:00
同類過往統計,我2011年做過,時段更長,不同時期,抽取不同時段樣本,結果當然有異,如line chart所示,如推前14年睇,長河兄文章的大數定律依然正確,不等待, 持續買入必蠃, 重點基於文中兩句:

1.不計槓桿,

2.長期投資。


若以97 樓市大跌而做反證,個別樣本可以拿浪翠園二期,18年後的今天仍然在跌幅中,但大數定律拿的是平均值,所以個別樣本甚至是某一個極端時段可不理。

但沒槓桿的物業投資少之又少,我統計過, 登記ASSIGNMENT(完成交易) 而沒有按揭的占10%, 但多數之後也會做按揭套現。自我入行廿多年所見, 城中著名物業投資者, 無一不靠槓桿。

既然有槓桿的存在, 就不能不理timing,持續幾年買入必輸也可舉例, 96、97、98年高槓桿買入浪翠、海韻及嘉湖而不能供款到今天的多位投資者,破產收場,所以, 槓桿與timing決定輸蠃, 稍不一慎, 影響一生。

祝各位聖誕快樂!


98. 西門吹雪 2015-12-23 16:58:57

Ronald 兄,其實持續買入長線投資唔係就係平均買入法咩? 唉~~其實本人認為平均買入法亦無不可,甚至覺得係幾好既方法TIM~~不過,要做到每隔幾年入一個單位,豈是一般凡夫能辦到? 等到我賺到咁上下先,到老就可以唔理價一有錢就只買不賣。

不過......在這之前還是學下睇路好D。

99. Ronald 2015-12-23 17:13:40
Simon兄,
「錢夠時就買」與「供得起時就買」有所不同, 因「供得起」 有機會變「供不起」。
100. 西門吹雪 2015-12-23 17:28:06

Ronald 兄所言甚是~~如果隔幾年就買,仲要間間高槓桿,樓市跌起來 = 死得~~

所以我先成日講,如果唔係財力驚人,要賺到咁上下先做得~~

如果同D儲左廿年先夠首期,仲要個個月猛猛緊既人講呢D就真係害人不淺了。

101. 自我陶醉 2015-12-23 18:28:02
多謝Ronald兄分享!  看來在97時入市的5921入市,到現在的6218連通脹都跑不贏啊! 再次證明timing與所買的資產質素同樣重要,絕不能迷信投資物業必定冇得輸。
102. 打工仔 Andy 2015-12-23 20:33:42
多謝 Ronald 分享!

我觉得, 如果要不計價定時定候買入, 要有無限嘅资金先得! 哈哈哈!
103. Ronald 2015-12-23 22:27:29
自醉兄,
6218是2012年的,我當時用的成份屋苑全部是1980年前落成的,到現在每尺約$8900

104. 自我陶醉 2015-12-23 22:31:07
哦! 謝謝 Ronald兄!
105. 引刀一快 2015-12-24 11:17:18
to 93樓 DSY兄,96樓 向飯

理由我講過N次,得閒摷番出嚟,我舉嘅理由之中,有部份有矛盾,但係從和諧角度出發,英哥唔敢自把自為,因為奶粉比奢侈品敏感得多。


106. 引刀一快 2015-12-24 11:28:30
To 97樓 Ronald兄

請問樓宇實用率以及發水對統計結果影響大嗎?
107. Ronald 2015-12-24 13:10:03
刀兄,
影響非常大, 各大報章、網站公開的面積Listing, 清一色來源於發展商樓書, 2008年10月10日前(實用面積尚未統一)印刷已發行的, 一般不能用作:
1.科學統計;
2.教學用途;
3.收費的統計報告。
以上3方面供應, 我們的實用面積, 一向根據差餉物業估價署定義的實用面積。


不過, 偶有傳媒Listing也會用差餉物業估價署定義的實用面積, 下圖屬於明報:

108. 自我陶醉 2015-12-24 14:04:20
回88樓 珍港兄,

等,係咪真係有成本? 我同你都好清楚,要賺3厘回報,其實冇咩難度。 賺住等又有何不可? 

對平均買入嘅投資者,我估最失敗應該係睇錯大trend,就好似日本樓咁一去不返,又或自己計錯數,供供下無錢供,而對價值投資者而言,無野慘得過有平嘢無錢執,同埋買咗貴嘢。 所以,3~4%租金其實真係濕濕碎,絕對唔係考慮因素。

老實講,我覺得假設每年買入一間,對大部分人都係超離地嘅分析,睇番Ronald兄個圖,97均價高點係 $5,921, 假設每年平均3%通脹,2015樓價起碼要 $10,080 先可以追到通脹,現價的$8,900已經比通脹跑輸近12%。當然,對不停有錢買嘅人,情況當然有分別,但從投資角度看,我依然覺得對大多數一世只買樓兩、三次嘅人,在高位首次置業都是錯誤決定。

祝聖誕快樂!

109. 西門吹雪 2015-12-24 15:08:37
哈,同一幅圖,有人理解為長揸必勝。而我同自醉兄就睇到當中有危有機。

無錯,吾係個個都有能力預測未來。但係作為有上進心既年青人,係咪應該努力學習預測市況,努力將自己既投資回報最大化呢?相反,保守老一派就可能想把自己既財富一直放喺一d保值,升跌都吾駛理,總之有租收既投資裏面。其實這或者適合幾十年後既我,但不是現在。相信這就是分祺所在。
110. 歷史長河 2015-12-24 21:31:17

Ronald 兄,多謝你的數據,這樣看來房價從80年到今日35年升值10倍,年升幅為7%。即使以史無前例的大跌市97-03之谷低03年為終點計,樓市在80-03這23年間亦升值2.4倍,即年升幅3.9%(80-97之17年間更以驚人的每年11.8%的速度增長)。嘅我計出的每年7%之等跌 cost絕對係非常之保守。

綱友可自行查證通漲調整後之升幅,不過小弟有兩點提醒:
1. 戰勝通漲本身就是一項不小成就,千祈唔好睇唔起這站在通漲巨人肩膀上的幾個%。

2. 歷史通漲數據好易査到,千祈唔好偷懶去假定每年通漲3%,因為樓衰時往往引起通縮,即負通漲。那樣的話,結果則會南轅北轍,教授頭銜堪憂也!

Ronald 兄所講冇錯,槓桿乃房產投資幾大魔力之一,精明投資者又豈能錯過?如要完成上百倍之增長,一定要借力打力。我也同意槓桿係雙刃劍,如要廢其惡刃,防守則無時無刻不可松懈,對於打工仔來講就是一定要有一份有穩定增長的收入,otherwise 任何投資都是妄談。

回108 陶醉兄, 每年賺幾個%來cover 租金當然不難,問題是樓價升,你這幾個%的base 也在升,亦即你的投資回報不但要cover 這幾個%,仲要追上樓市升幅,compound 落去唔講笑。樓市投資者自己常常高估初期投資回報,而遠遠低估幾十年後之回報。股市投資者則往往相反。再拿Ronald 兄數據為例,如你在1980年買入一間樓,則現在每年租金收入為購入價之35%(假定現租金回報為3.5%),3成首期的話,每年租金收入比當日首期還要多。如樓價在現在水平升10%,則升出當日一層樓。

109 Simon 兄:

適合幾十年後既我,但不是現在。相信這就是分祺所在。」

點解是幾十年後而唔係現在?同本金大小 or 年齡有關?

另外我所講大數定律有兩點適用: 一為買入時間,二為買入次數。如你不能做到第二點, 第一點仍適用,所以唔係廢話,也勸你唔好糾結落去。講埋上進心,小弟認為隔鄰CD ROM 兄個故事非常有啟發性,佢唔係被動等跌,機會自會出現。共尋之。


111. 神算 2015-12-28 02:08:20
長河兄,

大師文章精彩, 令小弟獲益良多,佩服! 見你提過小弟, 也說兩句吧。小弟從不推測CCL升跌, 只會說說樓市走勢看法而已。
112. 自我陶醉 2015-12-28 19:45:28
110樓 長河兄,

“投資回報不但要cover 這幾個%,仲要追上樓市升幅,compound 落去。”

升市時當然和味,但別忘記這特性同樣也在跌市時帶來負面效果,當樓價下跌,回報亦會由3%水平同步回落,而供款依然按買入樓價計算,淨回報在跌市時亦會收縮,還要留意利息走向,利率唔會永遠都咁低。

113. 歷史長河 2015-12-30 10:21:02
112 自醉兄,haha you are going back to square one now. Then please follow Law of Large number.
114. 西門吹雪 2015-12-30 12:13:21

哈~長河兄~~

其實109我就係想"唔好糾結落去",重點係人各有志,無必要爭論~~~點解我話幾廿年後呢~係因為我想賺多D先,根住先做呢種比較消極既投資。你呢種投資法可以保本(追上通帪),可以有輕微增值,其實都唔差,但係人各有志,今日我就是想發達,你就是想安穩,所以有分期。他日我賺到了,我亦會想安穩,所以根本同你既理念無違背。

至於被動等跌,我係一分鐘都無試過,反而今日既我唔可以忍受我既資金增值慢過別人。所以我都放在別的地方了,呢個地球上唔係只有港樓係可以投資既。有時候應該眼光放開些,唔好再糾結落去了。

115. 向饭民说不 2015-12-30 14:38:00
刚刚看完新加波的分租房,都不比香港平,一间房share厨房,厕所,都要750波币

屋主介绍:
80
后小夫妻,独住无小孩,生活规律
房屋介绍:
大牌337C,房龄3年。20141月拿到锁匙后重新刷墙,购买全新家私及家电。


出租的房屋为三个卧室其中一间普通房:
Queen size
的双人床及king koil的床垫,遮光窗帘,让你回家后能好好休息。
并且高层通风,打开窗帘后,会有风吹进来。
配空调,书桌,衣柜....! 
你可以把房间布置的很温馨..

卫生间干净整洁,
换的好马桶和洗漱台。
几乎只有你一个人在
  
厨房为开放式厨房,有冰箱,旁边有个生活阳台可以晾晒衣服  
因为厨房真的太小,并且台面以白色为主
所以我们规定不可以煮
因为让煮 厨房会放不下的,所以sorry。但是食阁离家很近..
居住环境介绍:
Lakeside MRT 10分钟,楼下有3049 98240路公交车
向南步行3-5分钟Shopping Center(NTUC 711...),巴刹,多个食阁,坐30路只需要5分钟到jurong point,生活方便。
向东步行5分钟,可以到lakeside湖区散步,跑步...

备注:
我们只租给一位女生,爱干净 无不良嗜好,学生或者已工作 :
房间费用750/ 
包水电网费,空调
3月6号后入住

联系电话:90930755 全天可看房 提前预约,电话可打可短信!!
116. 向饭民说不 2015-12-30 22:49:50

引刀兄,当然自由行实际上是祖国包容香港,让香港人可以避开了大陆的税,而赚到钱,而事实是香港人赚外汇,但大陆人消耗了外汇。

不过你话奶粉问题,甘有点解,大陆不禁止奶粉代购呢?事实现在很多从欧洲,澳洲,甚至美国代购奶粉?其实都系避税?

117. 歷史長河 2016-01-02 10:20:01
2015 中原指數升幅為1.91%。( 如以環比2014年最後一周計則為2.x%)

如以租金回報3%,新承按揭 H+1.7%, 5成按揭加埋5%使費,1.91%升幅為業主帶來7.x%回報。7成按揭回報則為10.x%。

盤點2015,過半MPF基金回報為負,將近9成回報低於1%,股市回報為負,紅薄仔回報近乎零,人仔跌,石油跌,就連股神的巴郡也錄得10.x% 跌幅.........

真不知隔鄰弼哥厘篇文章是挑機還是恭喜業主?所謂知足者常樂,幸福是相對的。做為業主的我,非常知足,非常幸福。

2015, 在政府、傳媒極力唱淡下,在經歷了股災,加息等重大利淡下,大數定律依舊主宰香港樓市。
118. 歷史長河 2016-01-02 10:43:33
回114 西蒙兄,這世界上本無捷徑,區別在於有人信有人唔信。大數定律告訴我哋,你走咗一次二次捿徑,第三次則會繞彎路,最終則回到起點。

當然,港樓唔係世上唯一投資渠道,但如你有研究其他國家投資樓規則後,你會發現港樓有很多優勢,包括低稅率,低利率,holding cost 低等。
119. 歷史長河 2016-12-30 23:00:32
[樓市大數定律] 繼續主宰著2016 年的香港樓市, 今年等跌的代價超過了10%。連續八年開大,2017還會開大嗎?理性的投資者應該以科學的態度來判斷,而非以賭仔賭大小的感覺去猜測。「樓市大數定律」話:開大的機會大於開小的機會,等跌的預期代價為7%。
120. 引刀一快 2016-12-31 00:47:05
點解一定係樓?
121. 歷史長河 2016-12-31 09:46:42
刀兄,股市大數定律係咩?大多數人輸錢?
122. 引刀一快 2016-12-31 17:02:38
股市輸嘅,大多數都係可控範圍,樓市輸嘅,往往超出預算,如果樓係一萬幾千,或者幾萬,上車客輸咗可以輕易重新嚟過的話,或許討論就唔會咁激烈。
123. 歷史長河 2016-12-31 22:16:59
刀兄,

股市輸嘅,大多數都係可控範圍」,然後呢?贏就可以贏好多?是這樣嗎?
124. 引刀一快 2016-12-31 22:50:09
長河san

贏多贏少,睇個人造化,輸得起嘅情況,怕咩贏?
125. 歷史長河 2016-12-31 22:54:33
咁股市大數定律係?
126. 引刀一快 2016-12-31 23:17:11
使咩理咩大數定律唧,97入樓市嘅個個都輸十年以上,咁你又可以整條定律出嚟咯。