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資深會員專欄
高位入市的錯與對(三)
 
自我陶醉
2015年12月17日
上一節討論過平均買入策略後,現在讓我們淺談什麼是價值投資,入正題前,先跟各位講一個故事:

有一日,有位外地來的青年,行經一幢拆卸中的危樓前面,路旁有位老伯伯跟他說:“年青人:前面那幢樓有危險,不趕時間的話盡量行別的路會安全些。”  當時,剛好有途人經過,聽到老伯伯的話,就對年青人說:“唉! 我每天都走這段路,現在不是還好好的嗎? 每天還省回了不少時間。” 年青人聽了半信半疑,正在猶疑之際,心中突然湧出了一個問題:我該走那邊呢?省回的是幾分鐘的時間,這樣一博有價值嗎?

實際上,價值對每一個人都有不同意義,所謂“價”,是指將要付出的交易成本,而“值”,則是交易後將獲得的有形、或無形利益或滿足,從投資角度而言,值則是該投資品未來一段時間的合理值或內含價值。不論買方或賣方,得到的利益比要付出的代價多或相約時,雙方便有可能達成交易了。

對故事中這位青年來說,人身安全及意外後要承擔的結果,例如醫療開支,喪失工作能力等都是他潛在風險,也是他為省回那幾分鐘可能付出的價或代價,而那幾分鐘對他有甚麼意義,將會影響他的最終決定,如果這年青人是一位趕着應診的醫生,幾分鐘或許等同多救一條性命,又如果那病人就是他爸爸,他的決定也可能有分別,但若他只是一個為了探親而路過的人,多出的幾分鐘就不算什麼了。同樣的代價或風險,兩人情況各異,由於是估算未來的風險和得益,各人的判斷有別,最終的決定,當然亦會各有不同。

對買樓自用的人來說,他們的代價其實並非所付出的樓價,而是樓價可能下跌時所造成的潛在虧損及其因投資失誤而帶來之其他負面影響,由於自住樓對置業者的意義和滿足各有不同,因此,應否在現價置業難以一概而論,如果得到的滿足感或利益比潛在代價大,而能力上又應付有餘的話,確實無須太在意買入時的樓價水平;倘若能力未足,又或沒有急切需要,而樓價波動亦會為其帶來焦慮或困擾時,在歷史高位入市必然是個錯誤決定,建議這類置業者參考價值投資的概念來決定入市時機。

置業者必須小心衡量其得失輕重,盡可能將得失列出及量化,加以比較。 沒有一個人會完全了解你的個人狀況和能力,入市與否則看你對心中的價和值的客觀評估。倘若評估後還是有一點猶疑,你欠的可能只是一點點的決心,但如果是十分猶疑的話,現價也許還不算你的最佳買入時機了。那麼,潛在跌幅又是怎麼釐定呢?我們首先要評估物業本身的合理價值,買入價高於合理值的差額部份,理論上都是你的潛在虧損,當然,如果你選擇在低於合理值時賣出,虧損便會更大了。


策略3. 價值投資

作為價值投資者,首先要明白市場價格的起跌,是受多種不同因素及當時的投資氣氛所帶動,價格通常會在合理值範圍上下波動,甚少只停留在合理值上。 價值投資中有一個重要的概念,就是“安全邊際”,當市場價格跌至預期合理值以下時才買入屬於安全,買入價低於預期合理值越多便越安全,這個差額便是安全邊際, 價值投資者相信當市場覺察到市價已經跌得不合理時, 市價便有機會回到甚至超越合理價值, 只要有耐性及持貨能耐, 投資者便能立於不敗之地。 

反之, 當買入價在合理值之上時, 投資者便是以溢價而非折讓價入市, 沒有任何安全邊際在手, 相距越遠,潛在風險也越大,當市場意識到價格已升得不合理時, 價格便會逆轉, 回到合理價或以下水平,因此,對價值投資者而言,在高於合理值入市而期望價格會升得更不合理時,那些投資可能已經變成了投機,甚至賭博了。價值投資者相信,投資的風險不在於投資的是物業、黃金、債券、股票,甚至是廢品回收,只要買入價比本身內含值低,對投資者而言都會是有利可圖的投資。因此,除了眼光外, 耐性和判斷力對價值投資者而言尤其重要。 
 
那麼,投資者該如何釐定投資品的預期內含值或合理價值呢?那就要看你對該投資品的認識及對未來的經濟估算和判斷了,以石油為例,市場很多時會參照最大產油國之生產成本和全球經濟活動去估算,當價格跌至低於生產成本水平時,產量自然下降,令價格回升;而黃金,除生產成本外,中國及印度等購金國的經濟也會是考慮因素之一;股票而言一般按盈利、增長、派息、業務前景等去釐定;而物業,既是投資品,亦是必需品,合理價值一般參照租金回報率、利率、供求、就業率、工資水平和其他經濟狀態等因素決定,合理值的釐定一般都沒有統一客觀標準,而且每個地區的物業,每個樓盤亦有差異,更會因應市場及經濟變化隨時改變,理論上,對市場越了解的人,對合理值的估算亦越接近。由於篇幅所限,無法在此詳談。

價值投資的換貨概念

對價值投資者而言,市價大幅高於合理值的資產,都是危險資產,他們會於高位將這些投資沽出,再按安全邊際原則選擇更合適的投資,並沒有任何最低持貨多少的規定,股神巴菲特就曾在70年代因市場極度瘋狂,無法找到合適投資,而將投資基金暫時解散。由於物業市場的交易成本較高,而每一個物業都有其獨特性,對商用物業或地皮而言,更可能因某種商業策略,如壟斷性收集某區或某地段的物業,提升了對該類物業或地皮的預期合理值和成交價,亦因而對那些投資者的持貨及換貨策略有着策略性的影響。

價值投資法適合大部份投資者使用,虧損的風險亦相對較少,唯投資者必須對該投資品有一定認識從而估算合理值,而且具有一定耐性和能夠克服低價入市的恐懼和高位時的貪婪。

下一節,我們會談談資深投資者的混合投資策略。
 
 
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1. 引刀一快 2015-12-17 10:25:16
沙發
2. 物業初哥 2015-12-17 10:59:50
"An investment operation is one which, upon thorough analysis, promises safety of principal and an adequate return. Operations not meeting these requirements are speculative." — Ben Graham

經過分析後買入能確保本金安全的“東西”就可以算是在投資了。

form 巴黎SIR
3. 向飯民說不 2015-12-17 11:00:46
金融市場反應好像同你想像不一樣,股票上升哦。
加息其中一個功能就是逼使數以萬億的美金從債趕出來。
香港經濟下行更大的原因系自作孽。
4. 向飯民說不 2015-12-17 11:00:50
金融市場反應好像同你想像不一樣,股票上升哦。
加息其中一個功能就是逼使數以萬億的美金從債趕出來。
香港經濟下行更大的原因系自作孽。
5. 引刀一快 2015-12-17 11:16:51
但如果是十分猶疑的話,現價也許還不算你的最佳買入時機了。 ”

完全同意,每個人條件不一樣,最切身考慮嘅莫過于自己。
6. 不懂 2015-12-17 11:20:36
為何加息會把美金從美債趕出來, 不是應該相反嗎??
7. 向飯民說不 2015-12-17 11:41:05
樓上,加息令債券價格下跌,投資者為了減低風險,是會賣出的,當然如果利息升到某個數字,又會吸引貪食息的投資者。
現在利息低,應該吸引不到貪食息的
8. 新抱仔 2015-12-17 11:44:23
同意。因我工作有自用需要,又要較好的裝修才能做生意,再計埋租金,旺區插旗,本身外幣要避險因素,買反而好處多於壞處,才決定買。所以,買不買,真的有很多個人因素。
9. 西門吹雪 2015-12-17 11:47:09
小弟用的正是價值投資法。坦白講,只要訂立的合理價值正確,長線投資輸的機會是0. 只要是真正明白當中意思,無論股市樓市都可apply.

價值投資法最怕既係"無機會"或者"錯失機會",因為好多時,優質既投資都比合理價值高。或者在等一個較大既安全邊際時,錯失一個較小的安全邊際。
10. 自我陶醉 2015-12-17 12:03:30
2/F 初哥兄

Good quote!  

等我介紹一下Ben Graham,Benjamin Graham係價值投資之父,亦係股神畢菲特大學時的教授,他其中一本著作 The Intelligent Investor 亦是一本很值得讀的書。

11. 自我陶醉 2015-12-17 12:07:00
Simon1兄果然投資有道!  股神話如果投資有道,連雪茄煙頭,也可以是好的投資。
12. 自我陶醉 2015-12-17 12:16:00
8/F 新抱仔,

做生意冇自置物業真係好難捱,自置係非常明智嘅商業決定。
13. 物業初哥 2015-12-17 12:33:04
謝謝自醉兄分享,我是價值投資初學者,發現價投真的要下苦功,所謂"台上一分鐘,台下十年功"

期待自醉兄更多價投分享!
14. 西門吹雪 2015-12-17 12:45:02

回11自醉兄~

小弟受教了~ 小小引用一句已經包含無限智慧,試問哪些井下盲好點比?

15. 打工仔 Andy 2015-12-17 12:47:44
自醉兄

好文章! 多謝分享!
16. 多謝解釋 2015-12-17 13:16:40
多謝返民兄解釋
17. 自我陶醉 2015-12-17 13:46:36
Simon1 兄見笑了,小弟只係拾人牙慧而已。不過作為一個價值投資既虔誠信徒,我真係無法接受,“樓~無論咩價都可以買,而且一定會保值” 呢個概念。
18. 向饭民说不 2015-12-17 14:16:34
6楼,08年美国佬印了数以万亿计的美金,这些钱并无走入实体经济,也没有走去股票市场,去左边呢?大部分投资系债券市场。要知道美国的债券市场,其实比股票市场更加大。而要将这些资金重新引导入市场,唯一的方法就是要比投资者知道,债券价格在未来几年都会下跌,在下跌的预期下,这些资金就会重新走去其他投资工具。这或者就解释了今次加息,全球股票市场大升。而且春江鸭先知,前两日已经开始升了。
19. 向饭民说不 2015-12-17 14:21:21
如果是一个價值投資既虔誠信徒,我相信他会对那些反自由行的人渣非常反感。香港的经济建立在实体经济。股票,楼市都会有升跌。巴菲特也说了水退的时候,才知道谁在裸泳。实体经济就是泳衣。而自由行也是实体经济的一种。

今时今日,水退的时候,香港人仲有咩泳衣可以穿呢?
20. 向饭民说不 2015-12-17 16:00:12
90年代初,台湾楼价股票在高位大幅下跌,但是他们并没有水深火热,我一直觉得奇怪。直到最近看了一个台湾的talk show,终于明白了,

是的当年台湾的旧经济,银行,地产,水泥等等都下跌,但是他们的新经济也逐步的上升,当时ASUS 和台积电都刚刚开始,或者还没有上市。而台湾的经济在新经济的实体经济带动下,人民并没有生活到水深火热,甚至帮助他们安然度过了97年的亚洲风暴。

今日台湾的旧经济,电脑产品,台积电受到手机,大陆的激烈竞争等等开始没落,他们还有什么实体经济的外衣呢?

香港人真系要知道自由行是实体经济的一部分,对于价值投资者来讲,自由行带来的现兜兜的外汇现金收入,虽然不多,但是传统香港人讲的山大斩埋有柴。没有自由行,香港仲有咩实体经济可以支撑当水退的时候的压力。
21. 自我陶醉 2015-12-17 16:26:31
向飯兄,

雖然我對反自由行無好感,但分析總要客觀做,佢哋對經濟和形象確實有負面影響,加上明年上海迪士尼開幕,所以我對明年旅遊業並不樂觀。

還想請教一下,美國發鈔既然去哂債市,搞到要加息趕番啲錢出嚟,點解之前唔一邊QE,一邊加息呢?  點解歐洲仲要學佢QE,仲要搞埋負利率呢?

22. CD ROM 2015-12-17 17:52:07
醉兄, 以下呢句對自用者來說, 經常漏左無考慮啊~~~

Quoted
對買樓自用的人來說,他們的代價其實並非所付出的樓價,而是樓價可能下跌時所造成的潛在虧損及其因投資失誤而帶來之其他負面影響
Unquoted
23. 向饭民说不 2015-12-17 22:52:49
自醉兄,香港的旅游业其实受到内外压力,内者,本身一堆政客挑起中港矛盾,其实中港文化冲突没有什么大不了,最多几个小朋友随地大小便,但是比较起人类最好朋友,狗狗,其实小很多哦。外者,港币同美金大幅升值,现在北方人去南韩,日本旅游,分分钟平过香港。香港毒媒日日洗脑话韩日人民不喜欢大陆游客,但是日本刚刚增加了退税优惠,而韩国在日本之后,马上容许游客在店里直接退税。

你讲的迪斯尼,其实反映市场的竞争激烈,如果香港人在被饭民班友在玩落去,以后真系不知道点和大陆竞争。

至于什么QE,债市啊,我就系9流分析员,识条铁咩,只是发现美国佬今次加息,全世界股市真系升得吾小。钱从哪里来呢?

唯一知道的,就是加息,会令债券价格下跌,如果投资者发现美国会连续加几次息,投资者一定避开,甚至要卖出。
24. 自我陶醉 2015-12-18 00:29:31
向飯兄

作為香港人,看到今日嘅政治氣候,我點會唔明你嘅感受。香港面對嘅競爭越來越大,貨幣又跟美元升值,中國以至全球經濟沒大起息,加上政治內耗,就眼見的前景,實在不容樂觀,只能自求多福。 

寫完了這篇文章,我會試談各國經濟形勢,到時再與向飯兄討論。至於股市是否已扭轉劣勢,仍然言之尚早,小弟認為還有待觀察。


25. 向饭民说不 2015-12-18 11:05:37
如果是一个价值投资者,我相信他一定会支持3跑,港珠澳大桥,和高铁。这3个工程可以突破香港被深圳的包围。好多香港人仲看不到地理上,香港完全被深圳包围。

包围的概念是什么呢?国际形势上,美国人在太平上设置了第一岛链,其目的就是包围中国,而中国的南海建岛,一丝一路的目的就是突破这个包围圈。而美国佬有无甘顺摊呢?同时乌克兰和叙利亚问题,其实最终也是包围俄罗斯,令俄罗斯的黑海舰队失去补给线。为了突破这个包围圈,好多人付出了生命和鲜血。

今日在中央支持下,香港人可以建3跑,可以建港珠澳,也可以建高铁,这些香港人都有足够的资金去支付,点解仲有甘多人反对,香港人的头脑是不是生在patpat到呢?

从香港人的智慧看,完全没有大陆人的竞争能力,今日系香港的精英,好可怕的是,很多都是大陆受教育的精英
26. Sugar 2015-12-18 13:20:50

陶醉兄:

稍後仔細研讀你的力作!!!

加油~~~

27. 自我陶醉 2015-12-18 14:51:44
Sugar姐慢慢睇,有時間同占士兄合作寫番幾篇英國樓投資,同長河兄抗衡。
28. 占士 2015-12-18 15:51:25

自醉兄,謝謝分享!很開心可以拜讀您的文章!在您的文章中我感覺到股神的身影!

29. 自我陶醉 2015-12-18 16:16:08
占士兄別取笑小弟了,小弟只是奉各師兄師姐命盡力而為。

30. 無奈 2015-12-18 17:04:39
醉兄,已看2遍,不易吸收。
好象一本教科書。

合理區間是否就是所謂保力加通道?


31. 自我陶醉 2015-12-18 17:47:59
無奈兄,

小弟說的是合理價值,經常聽到政府說樓價已升得不合理,意思是升得難以負荷,超出市民的負擔,而這個合理值是個人按自己對經濟及供求等因素,去估算什麼價才是那項投資的合理價值,或者舉一個例子會較易理解:

A 君打算買一個房子

市場價:500萬
若A君估算合理值是:450萬
低於450萬買入時便算安全的投資

如果當市價跌至400萬,而合理值是450萬時,他的安全邊際便是 50萬 (450-400), 邊際越大就越安全,投資後虧損的機會也就越少,當市價高於合理值時,例如550萬,就算市價還有可能再升,價值投資者也不會買入,因為已經再沒有安全邊際,一旦市況逆轉便會出現虧損,當市價大幅高於合理值時,他們反而會考慮沽出持貨獲利。

32. CD ROM 2015-12-18 19:15:38
鳳凰無寶不落,形容醉兄等價值投資者,是否恰當???
33. 引刀一快 2015-12-18 19:19:12
CD ROM兄

鳳凰男喺大陸係一個負面嘅稱呼,唔好亂用。


34. 自我陶醉 2015-12-18 20:23:30
CD ROM 兄

小弟只係心血少,當你到我嘅年紀,你就會明白賺錢只係其次,保本先最重要,無價值嘅投資就算賺梗都要諗諗,因為年青時交過太多學費。至於樓市,見過或經歷過97~03嘅人,都唔會輕言買樓冇得輸。更加唔會喺歷史高價入市,睇下呢度大部份師兄嘅投資部署就知。

引刀兄,你太敏感了。哈哈!

35. 打工仔 Andy 2015-12-18 22:14:26
自醉兄

同意你嘅講法! 經歷過97, 03 嘅, 真係想起仲有 d 驚!!!
36. 無奈 2015-12-18 22:32:47
31醉兄:原來如此。先謝過。
醉兄不但出文嚴謹,且解答詳細,付例子說明,我不如也,贊!


37. CD ROM 2015-12-18 23:30:25
醉兄,你懂的,我明明係讚緊wor! 你又唔駛扮老o既

刀兄,百度一下,無太多负面意思wor
38. Joe 2015-12-19 01:02:14

自醉兄

先生謂:合理值的釐定一般都沒有統一客觀標準,更會因應市場及經濟變化隨時改變。

既然合理值只能跟著市場走,即是說成交價就是合理值了?哪又怎會有高於/ 低於合理值的情況呢?請指教⋯⋯

39. 自我陶醉 2015-12-19 07:32:12
回Joe兄,

合理價值一般參照租金回報率、利率、供求、就業率、工資水平和其他經濟狀態等因素決定,合理值的釐定一般都沒有統一客觀標準。你掌握嘅經濟狀況數據,同我或者政府掌握嘅大家唔同,預測更冇可能一樣,我知嘅供求,同地產商嘅數據唔同,大家得出嘅合理值當然有分別。

以上因素不會恆久不變,當市場及經濟改變,例如,回報、供求、就業率等有任何改變,當然會令物業合理值隨之改變。

你有冇聽過形容投資情緒嘅詞,例如 “恐慌性拋售”, “極度亢奮”?  你認為當呢啲情緒出現時,市場嘅成交價會唔會係物業嘅真正合理價? 

40. yyfan 2015-12-19 08:12:46
陶醉兄

小弟07年有個創新高成交上埋報紙,當年好多朋友都話太貴,但今年年頭賣出該盤成交價比當年升左一倍,加埋八年租金證明當時決定正確,所以所謂合唔合理應該自己判斷,千其咪比市場氣氛影響
41. 引刀一快 2015-12-19 14:01:10
To 37樓 CDROM兄

如果你係睇百度百科,你冇睇清字裏行間所表達嘅含義,加上你可能少遇上實際看到的使用情況,難免覺得不負面。

講通透D,交朋結友最提防就係鳳凰男,基本上与永不深交劃等號。
42. 路人也 2015-12-19 14:57:03
回40
今天去馬交走了一轉。押了舖大細,轉眼間就賺了一倍。加埋飲左佢數柸汽水同食了幾件點心,證明我去澳門既決定係正確,根本不用理家中老虎的勸告。
07年,股市升至32000,除非你估到09年美國攪量化者。如果不是,07創新高買入,豈不是跟買中了大細一樣?還到此認屎認屁
43. 打工仔 Andy 2015-12-19 17:12:10
自醉兄

我始終覺得, 按一般人嘅購物力加埋通漲因素上去, 樓價不超出家庭收入一半是可以接受的, 收入愈多, 就可以買貴d嘅樓, 千萬不可買自己能力以外嘅自住樓就算安全, 投資物業另計!
44. Joe 2015-12-19 17:41:50

自醉兄

以價值投資法應用於樓市,確是新穎,但先生說此法能適用於大部分投資者,我有懷疑,實際上應怎樣操作⋯⋯

首先是影響樓市的因素:供求和經濟預測,它們是不確定和抽象的,可怎樣被量化而得出合理值?要知道,樓市投資年期比較長,一般看3/5/7年,甚或更長,對大部分人來說,要對未來幾年、甚至十年的經濟作預測,是藝術,不是科學。

此外,合理值又會因短期的市場波動而不斷改變,例如,金融海嘯前後,合理值可能出現大幅變動,請問當時又如何能排除短期出現的溢價/折讓價而找出長遠的合理值呢?

簡單來說,既然大部分人都沒有準確預測能力,這所謂的合理值,應用於樓市就不大了。原諒小弟未能開竅⋯⋯

45. 引刀一快 2015-12-19 18:57:14
To 43樓 打工仔兄

咁如果生活開銷超過收入一半呢?
46. 自我陶醉 2015-12-19 19:01:09
打工兄,

其實呢個問題真係好個人化,每人睇法都會有分別,雖然係自用,都有好多人會從投資角度諗,例如唔買樓用嚟投資有幾多回報,第日唔住之後嘅resell value 有幾多等等。

如果冇理財能力又大洗嘅人,與其亂投資,真係不如買樓好過,正面啲諗,畀3成首期,而租點都要交遲早都會冇咗,輸哂都只係3成,長遠計冇咩蝕底,反正唔識理財的話,啲錢都係一樣無緣無故冇咗。問題只係樓價如果真係跌3、4成你心理受唔受得住?能否處之泰然?

對理財能力強嘅人,要搵3~5%以上穩定回報交租又唔會有難度。我以前也與朋友討論過呢個問題,佢哋覺得既然賺到多過交租成倍,點解要買樓?其實對呢班人,我覺得在現在市況交3%租,就有人幫佢承擔下跌風險真係超值,反正樓價已經冇幾多上升空間。

47. 自我陶醉 2015-12-19 19:10:57
Joe兄,

估算合理值唔係科學,係藝術,因人而異,冇人會完全知道未來一切,所以點解要有安全邊際,就係當估算出現誤差時,呢個就係投資者嘅安全網,而呢個概念重點係唔好喺市況癲狂時作出錯誤投資決定。
48. 打工仔 Andy 2015-12-19 21:16:30
引刀兄

所以如果要供樓, 加埋生活费, 仲要交税! 真係千萬唔好病呀! 哈哈!
49. 打工仔 Andy 2015-12-19 21:27:42
自醉兄

其實都係, 無論點講, 物業一定有投资成份, 因為有升值又有租值, 所以話, 如果有人知十年後都係依家既樓價, 想買樓既人會少 d!

至於好識利用其他投资项目而又高於租金回報, 在依家既市況真係租好過買!
你講得岩, 如果唔識又亂來投資就真係買返樓好過, 最多短時間涯下價囉! 因為有可能唔買都要租!

50. Joe 2015-12-20 01:49:33

自醉兄

先生提及的安全邊際,有不少問題:
1. 升市時固然買不到樓
2. 跌市前也可能並不安全,因為賣家以低於市價賣給你,有可能是賣家有早過你知道的壞消息而賣給你接貨
3. 跌市中應用當然也不安全,因低處未算低
4. 這安全網唯一有效用的時候,是在熊市差不多結束前有機會摸底接貨

可想而知,這安全邊際,除了於熊市末期有效外,大部分時間都不能應用在漫長的樓市週期中,而能夠掌握熊市末期的,除自醉兄外,又有多少人呢?

先生獨有的樓市價值投資法,我越想越R頭,真的大部分人都適用?或只是我不懂用⋯⋯

51. yyfan 2015-12-20 08:28:34
To:42/F

原來你認為量化寬鬆係今次樓市升浪的原因?難怪你將投資視為賭博,得閒可以用我網名搜下跌吉區,早在06年我地一班好友已解釋點解要係果時買樓
52. 自我陶醉 2015-12-20 09:34:34
Joe 兄,

價值投資目的並非要捕捉市況高低,可能你與趨勢投資策略混淆了,我不太明白為何你覺得只有熊市結束前才能買樓,正如你所說樓市週期漫長,給價值投資者買及賣的時間也漫長,舉一個例子:

樓市在1997時的100點以上,下跌至40點以下,經歷6年時間,97時,若你認為合理值應在85點,而你期望有15%安全邊際,那麼在72點以下任何時候都可以入市,在這下跌週期裏,在98至2010年的9成以上時間,都是你的買入時間,長達12年之多,在03~10年的時間,那時大部份時間都是在上升週期,而2010年後又能否買呢?  答案當然可以,因為當時的工資水平,借貸利率都比97時優勝,合理值亦因而提高了,那麼,你的合理值也會高於85點了。

當然,若你要求比15%更大之安全邊際時,可入市的時間自然會縮短了。
53. Joe 2015-12-20 22:13:40

自醉兄

對不起,先生有否自相矛盾?

98-10年都是買入時機?
先生不是說過合理值會隨經濟狀況、失業率、供求等而不斷轉變的嗎?為何在97年時定左85-72點為合理值/安全邊際後,在98-10年竟能無視各樣排山倒海的不利因素而沒有調低之前的合理值呢?

按先生理論,在跌市時應已不斷降低合理值和安全網,例如在中原指數下滑至72點時,因有新的不利因素,安全邊際也會降至52點,到指數下跌至52點時,又有新的不利因素,安全邊際再降至38點⋯⋯

小弟真的R哂頭,無論升市又好,跌市又好,用先生的價值投資法根本冇機會入到市,除非遇著傻瓜賣家⋯⋯

54. 自我陶醉 2015-12-20 23:13:43
Joe兄,

正如我一直所說,價值投資是讓投資者避免在極端市況時,作出錯誤投資決定之工具,如果使用者不斷將壞消息無限擴大,又或將好消息加入無限幻想,那跟市場的極端投資行為有何區別呢? 這樣已經不是工具的原意了。

閣下眼中真的只看到98~10全都是壞消息,沒有利好因素嗎?   就簡單舉一些例子:  你知道98的按揭利率與03,10相比有多大分別嗎?  假設20年供款,以當時利率計,總供款額相差多少%?  以GDP計,差佢又是多少?  要數的還有很多。 

正如我所說,價值投資者要具有分析力和判斷力,對兩者皆缺者此法確實不太適用,但如果為的只是強詞奪理的爭辯,我覺得就沒有這個必要了。 


55. Joe 2015-12-21 08:03:26

自醉兄

小弟對於過去按揭息率、GDP確是一竅不通,知道大概98時按揭息率10%,通脹5%,即實質按揭利率5%。03時按揭息率約2.5%,通縮近3%,即實質利率仍高居5%以上。GDP03年比98年更低,加上98-03一路以來的負資產、債務效應、消費萎縮、行業收縮、失業上升、通縮來臨、租金下滑、樓宇喪失保值功能⋯⋯

以上種種不利因素應接近事實,沒有無限擴大,如小弟能不設身處地、不把合理值/安全網一降再降,唯有直認自身不懂分析力和判斷力⋯⋯

10年無論實質利率和GDP皆有明顯改善,可惜又過了72點的安全邊際,樓價升得甚快,set左合理值又追不上樓價,買不到樓,結果又是⋯⋯ 對不起,又強詞奪理了,其實都是小弟沒有分析力判斷力,在此胡言亂語,就此謝過先生,感激回應和分享!

56. 自我陶醉 2015-12-21 09:27:00
Joe兄,

買樓要涉及未來供款能力,若經濟下行對你收入穩定性構成威脅,任何時間都不是買入時間,假設供款能力沒問題,就從投資角度看98~03年的淨回報計算:

租金 - 供款 - 其他開支= 淨回報
 
樓價大跌,利率大減,其他開支變化不大,租金跌幅比樓價慢,淨回報是在上升還是下跌? 也許不一定是正數,但方向如何呢? 投資價值是在上升還是下跌?  當然還可考慮很多其他因素,如人均收入,負擔能力,等等…  而我所舉的72點只是一個例子,因素有明顯改變時也當然可能調整,或按各自喜好調整安全水平。

價值投資是經過近百年的歷史驗證,不少投資者因而獲可觀回報,自醉的文章只是簡介這個投資概念給有緣人,而並非要建立一個所有人都懂得用的估值模式,有興趣鑽研的網友,大可繼續思索,繼續學習。 話雖如此,同樣的一把刀,使用時有人揮灑自如,也有人傷及自身,如果認為真不合適時,也真的無須強行使用。

57. Sugar 2015-12-21 12:06:20

陶醉兄:

同意你說的投資要建立安全邊際以策安全 (也就是股神巴菲特重視的護城河), 但具體運用方面難以準確量化 ,資深投資者才曉得評估.初哥只要有此概念而避免以摸頂價飛身入市已受益不淺.


58. 自我陶醉 2015-12-21 12:45:31
Sugar所言甚是!  儘管每個人對未來的看法和分析都有分別,只要能保持正確的投資心態,避免於不理性市場情緒下作出錯誤決定,或是高位搶入,或是恐慌沽出,已經基本上達到價值投資的要求了。
59. 歷史長河 2015-12-21 22:49:56
陶醉兄,只是價值投資還不夠,因為價值這東西太文藝,如果你能再攪一個象法子兄的'衡平比',咁就有一定實用價值。
60. 自我陶醉 2015-12-22 00:03:45
長河兄舉的是一個好例子,衡平比是一個合適的工具,倘若小弟他日投身物業投資者行列,必定也會建立一套類似的估值工具,其實工具不一定要很複雜,列出幾項就淨回報、負擔力、供求、就業狀況這幾項最重要的因素作評估,沒有重大改變時,每年為未來12個月評估一次已經足夠了。