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資深會員專欄
高位入市的錯與對(二)
 
自我陶醉
2015年12月14日
討論過趨勢投資策略後,這一節我們會探討用在樓市上的平均成本買入策略,及使用時要留意的事項。

由於購置自住物業,難以單憑樓價水平和投資回報決定應否入市,其他個人因素,如負擔能力、迫切性、現時的租金開支及居住情況、理財能力、工作穩定性、樓價波動對置業者的心理負擔等,亦同樣重要,為免造成混淆,本節的分析主要從投資角度著眼。


策略2. 平均成本買入

平均成本買入策略是透過在不同時段或價位,購入兩個或以上物業,以降低短期市況波動,對投資造成之負面影響。例如,投資者可在價格對比原買入價,每上升或下跌10%時再次入市,或者每隔若干年入市一次,或當跌市時,以相若之前的金額,買入更優質的物業,提升持貨質素等,就跟每月供款的MPF類似。 

運用此策略時,重點是認清整體大方向,注意每項購入物業對現金流的影響,無須過份在意短期的樓市波動,因為運用得當時,不論升市或跌市,整體買入成本也會按當時市況自動調節,於跌市時更能以較低之平均成本購入心儀物業,惟最重要的是確定樓市之長線上升趨勢不變。 

至於相距多遠或多久再次入市最為合適,則視乎投資者資金多寡,於各類投資中的資金分散策略,及風險取態而定,進取的投資者,入市頻率相對較高,而保守的投資者,投資類別或較分散,亦傾向持有較高現金水平,入市之價位及時間亦會相距較遠。

由於進取的投資者可能同時持有多個物業,投資額亦相對較大,在投資前必須對個人的承擔能力作客觀評估,而且在性格和心理素質方面,亦要有所配合,才能達至最佳投資效果。倘若用之不當,過度投資或對整體樓市的走向判斷失誤或過於樂觀,此策略亦可能為投資者帶來巨大而難以彌補的金錢損失以及精神困擾。

那麼,什麼投資者才適合使用此策略呢?他們必須對樓市之長遠發展,具有極強信念、有穩定的工作及/或收入、有較強現金流、有耐性和在跌市時能夠面對逆境的心理素質。在投資年期方面,只適宜作為長線投資,一般建議投資者在相對年青階段,事業發展穩定後開始計劃,靜待入市良機。

本策略有幾點要特別留意:

i. 策略是假設樓市在上升或下跌時,投資者依然有足夠財力和心理準備,購入超過一個物業。

ii. 由於樓市具有極高槓桿,付出的不僅是初期投入的資金,還有未來十多年以上的供款,投資者必須充分肯定,樓市長遠趨勢走強不變,倘若因某些不確定因素,扭轉了樓市的長期升勢,導致投資者大失預算時,他們必須靈活應變,適度調整入市策略,以免造成巨大損失。

iii. 投資者必須明白,沒有任何投資工具是只升不跌的,當經濟或市況大幅下滑,投資者必須具備極強的心理素質來面對逆境,一旦資不抵債時,銀行更可能要求投資者提前還款,若無法履行還款,銀行有權要求將物業變賣,因此,當市況逆轉時,投資者宜適量提高備用現金水平。

一般而言,以下人士並不適宜使用此策略:
1. 對樓市升勢半信半疑的人,會因為他們信念不足,傾向在下跌時喪失信心,沽貨離場,導致不必要的虧損

2. 心理上或財政上,無法面對賬面出現巨大虧損的人
除了自己的個人因素外,別忘了評估你另一半的接受能力和認同,對大多數人而言,這畢竟是重大的投資計劃,沒有她或他的支持,成功機會也會大減,尤其當市況逆轉,想法各異時,矛盾便會因而產生。

3. 工作不穩定或收入容易受經濟下滑打擊的人

4. 面對沉重家庭負擔,而備用現金不多的人
孩子的花費,長期病患的親屬,家中突如其來的開支或失業,隨時變成投資計劃的殺手,這些就連貸款銀行也無法評估的財務問題,教人時刻警覺,量力而為。

5. 沒有心理準備,在樓市下跌週期出現時,資金會被較長時間積壓的人
由於樓市週期漫長,對在歷史高位才開始運用平均買入法的人最為不利,所以投資者必須有充分準備面對。

6. 只圖短線獲利的人


由於在逆境時,投資者會面對一定程度的心理和財政壓力,初次參與的投資者,宜按步就班,切勿過分進取,並盡可能在樓價處於相對低水平時,才開展投資計劃,這樣不僅能大大降低風險,亦能提升投資信心,增加成功機會。

成功…也許不一定是贏在起跑線,但相信大家都會同意,“好的開始,往往是成功的一半”,閣下在入市前的小心衡量和客觀分析,必定能為你帶來更佳回報,亦往往是投資成敗的關鍵所在。 

在下一節,我們會談談如何在物業投資上,利用價值投資法,建立自己的物業投資組合。

 
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1. Sugar 2015-12-14 12:40:19

Sofa for Sugar !!!

Go on Prof. Hangover ^^

2. 自我陶醉 2015-12-14 12:43:54
Sugar, 眼明手快, 厲害!
3. 打工仔 Andy 2015-12-14 13:04:37
自醉兄

同意你的见解!
不過小弟覺得單一物業較難用平均成本法的, 正如你所講,一般物業都帶有槓桿成份, 每個單位的成本及租金回報都不同, 當然圍大數計是可以的,
我觉得, 如果是前後腳買入兩個單位打通成為一個大單位, 兩個單位買入尺價不同, 但其他客觀因素差不多就容易比較及理解。
4. 物業初哥 2015-12-14 13:14:35
2. 心理上或財政上,無法面對賬面出現巨大虧損的人
除了自己的個人因素外,別忘了評估你另一半的接受能力和認同,對大多數人而言,這畢竟是重大的投資計劃,沒有她或他的支持,成功機會也會大減,尤其當市況逆轉,想法各異時,矛盾便會因而產生。

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絕對同意,有時自己也會有懷疑的時候,若身邊人不斷埋怨,只會做出錯誤決定


期待自醉兄下篇的價值投資法!
5. 自我陶醉 2015-12-14 13:14:50
回打工兄, 

小弟同意每個物業都有其獨特性,如要嚴格執行的話,可以考慮用於大型屋苑,購入相類似物業,如尺數相若,樓層相若等, 但當然難以完全相同了。
6. 自我陶醉 2015-12-14 13:16:36
初哥兄,夫妻都共同承擔非常重要,實不相瞞,這問題我也面對過,最後還是決定放棄投資。畢竟,家庭和睦,比金錢更可貴。
7. 自我陶醉 2015-12-14 13:30:32
打工兄,

還有一類的平均法我一時忘了提及,就是當跌市時,以相若之前的金額,買入更優質的貨,以提升持貨的質素。
8. 打工仔 Andy 2015-12-14 13:38:11
自醉兄

係喎! 多謝提醒!
9. Oscar Lam 2015-12-14 13:57:10
自醉兄,

好文章!够深入、够客觀。使用該策略最重要的信念是投資物業長揸必勝。如果过去十年一直使用該策略相信有不錯的回報。現在情况有點不同,楼价高、經濟一般,在這種情況下,楼价未來走势难料。因此,現在未必是好時機採用該投資策略,反而应该持有較高的現金水平。

醉兄的价值投資法应该和博士的逢三退一相類似。期待你的文章。
10. 自我陶醉 2015-12-14 14:26:43
回Oscar兄,

以我理解博士的逢三退一策略,我會列入為混合策略的一種,因為部份是價值投資,部份涉及趨勢分析,小弟會試試在第四節的混合策略與各位討論。
11. 新抱仔 2015-12-14 14:33:05
謝謝分享!
12. 西門吹雪 2015-12-14 14:36:20
河兄既平均買入法,自醉兄演繹出來亦十分全神,果然係一代高手。

回想起來,河兄既無限"正能量",以及超強現金流,真係超合適平均買入法。哈
13. 自我陶醉 2015-12-14 14:46:43
Simon1兄, 長河兄年青有為,此法絕對合適。
14. 歷史長河 2015-12-14 14:50:22
Simon 兄,今日繁忙,簡短回應先。當日已駁過你小弟所講非平均買入法。如記憶力不逮,請翻舊文; 如理解力不夠,要加強提高; 如現金流不強,要努力工作; 如無正能量,則三項都可省去。

多謝陶醉兄好文。
15. Sugar 2015-12-14 14:59:42

唉呀呀.....長河太吋,Sugar欲救無從! Simon 1兄,別怪他,聽聞長河在賭枱上輸了$$$.....火氣很大!!!

今時不同往日了, 平均買入法已和他無緣^^

哈哈哈

16. 2011年開始 2015-12-14 15:02:42
多謝自我陶醉兄分享
17. 西門吹雪 2015-12-14 15:05:42
我記得,你吾中意平均買入個名,係要叫"一有錢就買"丫馬。吾好意思,因為我吾係諗住同你講,所以冇用你個terms添,sorry sorry. 因為無登入,所以攺吾到上面。我重寫好了:

河兄既"一有錢就買"大法,自醉兄演繹出來亦十分全神,果然係一代高手。

回想起來,河兄既無限"正能量",以及超強現金流,真係超合適"一有錢就買"大法。哈
18. AH-HO 2015-12-14 15:08:25
支持好文。
買樓用平均成本法,能運用到的人都是收入高的人。。對大部分的小市民來說,買樓很多時都只是孤注一擲。。
但自醉兄的當中有些要注意的點,不管是前者還是後者,都一樣有用的,特別在很多討論都比較少人提出的另一半的心理壓力。我自己也有經驗,當年我換樓簽臨約時,我就好開心終於可以換一個更理想的居所,但老婆樣子好擔心,原來她擔心我負擔不來。。。當年我自己就計好曬數,但因為一般這些投資性的東西我老婆都唔理,所以我事前無解析清楚,搞到佢無LA LA擔心了。。。

19. 西門吹雪 2015-12-14 15:16:15
Suger 姊,我明白。
其實小弟對河兄所説絕無貶意。相反,我亦十分佩服河兄既正能量,現金流同超強之執行力。one day, 我有足夠現金流,亦會效法河兄這種"一有錢就買"既方法。我想信河兄只是一時看不透我既意思吧了。
20. Jerry 2015-12-14 15:19:15
謝醉兄分享!這些策略適合任何類型投資者。 一個人既性格、背景、人生經歷、不同既人生階段採取既策略都不一樣。對我而言:「風險是漲出來的、機會是跌出來的。」本來想回應多些,但時間有限。

12/f Simon兄, 先不說長河兄既投資方法對或錯,我最欣賞是他那要得天下既勇氣、信心和氣勢!哈哈,普通人係絕對做不來
21. 自我陶醉 2015-12-14 16:17:30
Jerry兄,

小弟的看法有點不同,性格部份是天生,部份是後天培養的,但對於缺乏耐性持貨嘅成年人,如果他們能在低位入了市,之後大市急升的話,你猜他還會按策略增持的機會有多大?
22. Jerry 2015-12-14 16:42:34
自醉兄,

是的,所以我說投資經驗也很重要。過去既成功或失敗經驗或多或少也會影響到你以後既投資決定和行為。曾在高位接過貨既人, 當某一資產價格在高位徘徊是,你想他們大部分人還敢果斷入市嗎? 反之亦然.....當然有小部分人,把過去失敗既經驗變成往後成功既踏腳石...

大部分成功既投資者: 好似你文章提及既,都會分析樓市現時樓市處於那個階段,進或出、好或淡,因應自身能力去增持或減持。

 

23. 自我陶醉 2015-12-14 17:09:13
Jerry兄,十分同意啊! 吸取經驗、不斷進步,確實非常重要,只要能克服天生的貪婪和恐懼,已經成功了一半。
24. 自我陶醉 2015-12-14 17:29:22
回18樓 AH-HO兄,

的確如此,對大多數人來說,買一間自住樓已用盡多年積蓄,也是人生的投資極限,莫說平均買入了。 所以小弟一直覺得,除非有非常急切置業需要,而能力又可勝任,否則,在樓市歷史高位不顧一切接貨,的確是孤注一擲的行為。
25. 引刀一快 2015-12-14 19:23:59
To 24樓 自我陶醉兄

買一間自住樓用盡積蓄,已經比較幸福,恐怕好多人係交首期雜費已經用緊積蓄,往後還有漫長嘅還款日子。

呢度唔少師兄講過,香港經濟差唔緊要,最緊要其它地方比香港更差就冇問題,引用呢個道理,自己財政狀况過得去係唔夠嘅,千祁唔好周圍嘅人都比自己好。

如果每月負擔都要比朋輩、同事高,發圍機會自然比其他人少。
26. 向饭民说不 2015-12-14 21:44:17
引到又断章其义,本人都做过负资产,真系苦过梁天来。引刀在best of time 系大陆发展,应该避开了香港的负资产的经历。

买楼是一种投资,投资当然要面对风险。其实也是一种赌博。

还有香港在全世界的经济来讲,在过去几年,发展已经算系几好。做人要识知足。

当然香港银行行长,也就是美国联邦储备局长正在玩强美金,人民币正在贬值,港币变成过强,资金外流,零售业肯定受打击。

不过这些都是大环境的变化。只是希望香港人不要像台湾人那样on9,自己拿石头敲自己只脚。真系相信可以用爱发电。
27. 魚蛋仔 2015-12-14 22:57:16

多謝自醉兄好文分享,受益良多!

28. 自我陶醉 2015-12-14 23:40:43
25/F 引刀兄,

你嘅留言令我想起香港嘅掹車邊中產,一係捱貴租,一係捱貴樓,向上流機會梗冇住政府樓嘅有福窮人咁易喇! 不過,制度係咁,只能靠自己,至於呢班人買定唔買,等定唔等,就睇每個人嘅做化了。不過,好同意Oscar兄嘅睇法,現在絕對唔係開展新投資計劃嘅好時機。
29. 引刀一快 2015-12-15 00:11:01
向飯

我斷咗邊章,取咗乜義先?

睇埋我第四篇再講喇。
30. Joe 2015-12-15 00:11:36

自醉兄,先謝兄台大作,獲益良多。
先生開宗明義寫給打算投資於樓市的年青人看,而非資深投資者。小弟認為是相反,係給已有一定投資歷練的人看,而非大多數的年青人,因為年青人置業大多是結婚/住屋需要,投資需要反是次要,而先生的各種投資策略,是要有多年的經驗才能較好掌握到,年青人姑且袋住先,可能置業過幾年後才能慢慢領會⋯⋯

31. 引刀一快 2015-12-15 00:12:22
向飯

我斷咗邊章,取咗乜義先?

睇埋我第四篇先講喇。
32. 自我陶醉 2015-12-15 09:07:18
回30樓 Joe,

Joe兄想必是一位急於找到答案的年青人了,我的三個主要投資策略還沒說完,為何你那麼肯定青年人一定找不到他們所要的答案呢?

看來,閣下似乎將年青人的自住需求視為文章重點,如果有時間再看一片第一篇文章的內容和這一系列的命題,你會發現重點一是應否高位入市,而內容一直都是圍繞不同的“投資”策略。而平均買入法正正是要有耐性和及早籌謀的投資策略,否則,機會到來時又那有資金呢?

其實,年青人的定義可能比你想像的廣泛,先看看香港傑青的年齡吧!像法子和長河兩位師兄,不是一早就投資物業了嗎? 再看看現在的年青人,大學還未畢業,就要拿父母的錢去買樓收租,這不都是投資需求嗎?

現今的樓市,令我想起70年代時的金市和每幾年見頂一次的股市,在那一刻誰都想炒金、炒股發達,他們都覺得遲咗入市就會執輸,你說是嗎?

至於,有迫切住屋需要而有能力的,要考慮的因素其實早已超越樓價水平範圍,單看樓價高低又怎能建議他們買與不買呢? 而且,這篇第二段我已列出了他們要考慮的其他方面,有需要不妨參考一下。

話雖如此,如果看完第三篇後,相信有自住需求的年青人,也會從投資角度對應否入市有多一點體會的。多謝Joe兄的意見,先看完第三篇我們再討論一下能否解答你的問題好嗎?

33. yyfan 2015-12-15 11:09:21
陶醉兄

其實年青人嘅定義係幾多歲?我覺得自住冇得講,但有閒錢買樓投資不如趁後生投資在其他方面去增值自己,我記憶中冇咩人是通過年輕時投資物業而成就一番大業,當然果D含著金鎖匙出世嘅人就唔同講法
34. 自我陶醉 2015-12-15 12:00:20
回yyfan兄,

在這裡一年多,每日都聽到有人話,買樓冇得輸,無論啲樓幾貴都唔怕買,同講做咗收租佬退休之後,可以幾安穩,幾無憂無慮,所以我寫呢篇文章,目的係要從投資角度分析正反兩面,同埋講吓到底咩係真正投資,咩係賭博,唔洗年青人日日想買樓發達,慌死執輸,淨係諗住買樓做收租佬有幾無敵,睇唔到風險嘅一面。

其實年青人並無固定標準, 以下不同國家的定義,可以參考吓:

部分國家(地區)對“年青人”的年齡定義


國家(地區) 年齡定義 
中國大陸    15-35 
香港      15-34 
台灣      12-18 
日本      6-24 
新加坡     15-30 
馬來西亞    15-40 
泰國      0-25 
美國      15-45 

資料來源: United Nations ESCAP (1997) pp.7-10. 
35. CD ROM 2015-12-15 18:50:45
醉兄, 居然要去到你第2篇既第2日先留言, 小弟今次真係失禮失禮, 見諒見諒!!!

大家都話到另一半既配合, 我就甚至認為針對年青人的話, 呢個因素先係最最最最大呢!!!
36. 引刀一快 2015-12-15 19:33:26
怪之咁多人鐘意移民美國喇,原來美國25歲之後仲可以“年輕”20年!
37. 自我陶醉 2015-12-15 20:46:41
35樓 CD ROM兄

估唔到呢個point竟然係No. 1.
38. CD ROM 2015-12-15 23:16:33
醉兄,可能呢個point大家比較有感而發多d咁解~~~

我覺得重要,因為呢個係投資既根本,你點解要投資?你透過投資想得到d乜?
39. 自我陶醉 2015-12-15 23:48:45
CD ROM兄,

明白你的意思,投資賺錢都是為了家庭,不應本末倒置。
40. 長期糧尾 2015-12-16 01:10:13
自我陶醉

謝分享!很寶貴的投資經驗,分析得很全面。

41. Joe 2015-12-16 05:58:41

自醉兄

明白先生原意是給有投資需要而缺投資經驗的年青人看,但正如CD兄所講,這類人絕大部分的置業需求都不是把投資考量放在首位,即使是你提及的一些未畢業問父母借錢的年青人,表面上他們的行為是放租投資,但他們都會有日後能收回自住的考量,所以愚以為純粹以投資角度出發而排除自住考量的年青置業者,應如鳳毛麟角。

當然,先生以法子、長河兄這類年青典範為例,就超出閣下原本target的讀者了,他們應歸類於你一早排除的資深投資者嘛。

不過小弟確是很期待先生的第三篇大作的,再次謝過⋯⋯
 
42. 引刀一快 2015-12-16 13:18:09
Admin兄

banner看來漏了自我陶醉兄,可否補上?
43. 自我陶醉 2015-12-16 13:28:26
引刀兄,

多謝關心,這只是小事而已,實在無須介懷!
44. 打工仔 Andy 2015-12-16 13:36:17
引刀兄

係喎, 依家先留意到, 你真細心!