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資深會員專欄
高位入市的錯與對(二)
 
自我陶醉
2015年12月14日
討論過趨勢投資策略後,這一節我們會探討用在樓市上的平均成本買入策略,及使用時要留意的事項。

由於購置自住物業,難以單憑樓價水平和投資回報決定應否入市,其他個人因素,如負擔能力、迫切性、現時的租金開支及居住情況、理財能力、工作穩定性、樓價波動對置業者的心理負擔等,亦同樣重要,為免造成混淆,本節的分析主要從投資角度著眼。


策略2. 平均成本買入

平均成本買入策略是透過在不同時段或價位,購入兩個或以上物業,以降低短期市況波動,對投資造成之負面影響。例如,投資者可在價格對比原買入價,每上升或下跌10%時再次入市,或者每隔若干年入市一次,或當跌市時,以相若之前的金額,買入更優質的物業,提升持貨質素等,就跟每月供款的MPF類似。 

運用此策略時,重點是認清整體大方向,注意每項購入物業對現金流的影響,無須過份在意短期的樓市波動,因為運用得當時,不論升市或跌市,整體買入成本也會按當時市況自動調節,於跌市時更能以較低之平均成本購入心儀物業,惟最重要的是確定樓市之長線上升趨勢不變。 

至於相距多遠或多久再次入市最為合適,則視乎投資者資金多寡,於各類投資中的資金分散策略,及風險取態而定,進取的投資者,入市頻率相對較高,而保守的投資者,投資類別或較分散,亦傾向持有較高現金水平,入市之價位及時間亦會相距較遠。

由於進取的投資者可能同時持有多個物業,投資額亦相對較大,在投資前必須對個人的承擔能力作客觀評估,而且在性格和心理素質方面,亦要有所配合,才能達至最佳投資效果。倘若用之不當,過度投資或對整體樓市的走向判斷失誤或過於樂觀,此策略亦可能為投資者帶來巨大而難以彌補的金錢損失以及精神困擾。

那麼,什麼投資者才適合使用此策略呢?他們必須對樓市之長遠發展,具有極強信念、有穩定的工作及/或收入、有較強現金流、有耐性和在跌市時能夠面對逆境的心理素質。在投資年期方面,只適宜作為長線投資,一般建議投資者在相對年青階段,事業發展穩定後開始計劃,靜待入市良機。

本策略有幾點要特別留意:

i. 策略是假設樓市在上升或下跌時,投資者依然有足夠財力和心理準備,購入超過一個物業。

ii. 由於樓市具有極高槓桿,付出的不僅是初期投入的資金,還有未來十多年以上的供款,投資者必須充分肯定,樓市長遠趨勢走強不變,倘若因某些不確定因素,扭轉了樓市的長期升勢,導致投資者大失預算時,他們必須靈活應變,適度調整入市策略,以免造成巨大損失。

iii. 投資者必須明白,沒有任何投資工具是只升不跌的,當經濟或市況大幅下滑,投資者必須具備極強的心理素質來面對逆境,一旦資不抵債時,銀行更可能要求投資者提前還款,若無法履行還款,銀行有權要求將物業變賣,因此,當市況逆轉時,投資者宜適量提高備用現金水平。

一般而言,以下人士並不適宜使用此策略:
1. 對樓市升勢半信半疑的人,會因為他們信念不足,傾向在下跌時喪失信心,沽貨離場,導致不必要的虧損

2. 心理上或財政上,無法面對賬面出現巨大虧損的人
除了自己的個人因素外,別忘了評估你另一半的接受能力和認同,對大多數人而言,這畢竟是重大的投資計劃,沒有她或他的支持,成功機會也會大減,尤其當市況逆轉,想法各異時,矛盾便會因而產生。

3. 工作不穩定或收入容易受經濟下滑打擊的人

4. 面對沉重家庭負擔,而備用現金不多的人
孩子的花費,長期病患的親屬,家中突如其來的開支或失業,隨時變成投資計劃的殺手,這些就連貸款銀行也無法評估的財務問題,教人時刻警覺,量力而為。

5. 沒有心理準備,在樓市下跌週期出現時,資金會被較長時間積壓的人
由於樓市週期漫長,對在歷史高位才開始運用平均買入法的人最為不利,所以投資者必須有充分準備面對。

6. 只圖短線獲利的人


由於在逆境時,投資者會面對一定程度的心理和財政壓力,初次參與的投資者,宜按步就班,切勿過分進取,並盡可能在樓價處於相對低水平時,才開展投資計劃,這樣不僅能大大降低風險,亦能提升投資信心,增加成功機會。

成功…也許不一定是贏在起跑線,但相信大家都會同意,“好的開始,往往是成功的一半”,閣下在入市前的小心衡量和客觀分析,必定能為你帶來更佳回報,亦往往是投資成敗的關鍵所在。 

在下一節,我們會談談如何在物業投資上,利用價值投資法,建立自己的物業投資組合。

 
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1. Sugar 2015-12-14 12:40:19

Sofa for Sugar !!!

Go on Prof. Hangover ^^

2. 自我陶醉 2015-12-14 12:43:54
Sugar, 眼明手快, 厲害!
3. 打工仔 Andy 2015-12-14 13:04:37
自醉兄

同意你的见解!
不過小弟覺得單一物業較難用平均成本法的, 正如你所講,一般物業都帶有槓桿成份, 每個單位的成本及租金回報都不同, 當然圍大數計是可以的,
我觉得, 如果是前後腳買入兩個單位打通成為一個大單位, 兩個單位買入尺價不同, 但其他客觀因素差不多就容易比較及理解。
4. 物業初哥 2015-12-14 13:14:35
2. 心理上或財政上,無法面對賬面出現巨大虧損的人
除了自己的個人因素外,別忘了評估你另一半的接受能力和認同,對大多數人而言,這畢竟是重大的投資計劃,沒有她或他的支持,成功機會也會大減,尤其當市況逆轉,想法各異時,矛盾便會因而產生。

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絕對同意,有時自己也會有懷疑的時候,若身邊人不斷埋怨,只會做出錯誤決定


期待自醉兄下篇的價值投資法!
5. 自我陶醉 2015-12-14 13:14:50
回打工兄, 

小弟同意每個物業都有其獨特性,如要嚴格執行的話,可以考慮用於大型屋苑,購入相類似物業,如尺數相若,樓層相若等, 但當然難以完全相同了。
6. 自我陶醉 2015-12-14 13:16:36
初哥兄,夫妻都共同承擔非常重要,實不相瞞,這問題我也面對過,最後還是決定放棄投資。畢竟,家庭和睦,比金錢更可貴。
7. 自我陶醉 2015-12-14 13:30:32
打工兄,

還有一類的平均法我一時忘了提及,就是當跌市時,以相若之前的金額,買入更優質的貨,以提升持貨的質素。
8. 打工仔 Andy 2015-12-14 13:38:11
自醉兄

係喎! 多謝提醒!
9. Oscar Lam 2015-12-14 13:57:10
自醉兄,

好文章!够深入、够客觀。使用該策略最重要的信念是投資物業長揸必勝。如果过去十年一直使用該策略相信有不錯的回報。現在情况有點不同,楼价高、經濟一般,在這種情況下,楼价未來走势难料。因此,現在未必是好時機採用該投資策略,反而应该持有較高的現金水平。

醉兄的价值投資法应该和博士的逢三退一相類似。期待你的文章。
10. 自我陶醉 2015-12-14 14:26:43
回Oscar兄,

以我理解博士的逢三退一策略,我會列入為混合策略的一種,因為部份是價值投資,部份涉及趨勢分析,小弟會試試在第四節的混合策略與各位討論。
11. 新抱仔 2015-12-14 14:33:05
謝謝分享!
12. 西門吹雪 2015-12-14 14:36:20
河兄既平均買入法,自醉兄演繹出來亦十分全神,果然係一代高手。

回想起來,河兄既無限"正能量",以及超強現金流,真係超合適平均買入法。哈
13. 自我陶醉 2015-12-14 14:46:43
Simon1兄, 長河兄年青有為,此法絕對合適。
14. 歷史長河 2015-12-14 14:50:22
Simon 兄,今日繁忙,簡短回應先。當日已駁過你小弟所講非平均買入法。如記憶力不逮,請翻舊文; 如理解力不夠,要加強提高; 如現金流不強,要努力工作; 如無正能量,則三項都可省去。

多謝陶醉兄好文。
15. Sugar 2015-12-14 14:59:42

唉呀呀.....長河太吋,Sugar欲救無從! Simon 1兄,別怪他,聽聞長河在賭枱上輸了$$$.....火氣很大!!!

今時不同往日了, 平均買入法已和他無緣^^

哈哈哈

16. 2011年開始 2015-12-14 15:02:42
多謝自我陶醉兄分享