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資深會員專欄
長河亂話(二)強美元,走出去
 
歷史長河
2015年12月12日

由於假期安排出行,提前交稿。

 
  珍惜香港兄話有興趣了解長河在澳洲投資嘅體驗,本期亂話就聊一下這個話題吧。

  自港府終極辣招 DSD 出爐之後,經過一年多的探索、積累,最終決定轉戰澳洲悉尼。投資決定當然要根據預期回報來做。計過數之後,覺得澳洲預期回報更好一些,當時主要有以下幾點考量:
 
香港投資環境的變化:
1. DSD 增加咗投資成本
2. 高首付降低咗槓桿
3. 在金管局嚴厲的逆周期措施下,借貸能力終有枯竭一日,另開戰場只是時間問題
4. 香港樓市由高增長將會換檔為低增長(多謝政府正面資料庫及9招12式)
選擇悉尼主要有以下考量:
1. 熟悉當地文化,環境及社會運作
2. 美元相對強勢,走出去的好時機
4. 百年走勢證明當地樓市走勢一直穩健。
3. 香港資產、負債可以全部歸零,輕裝上陣,游戲重新開始
4. 高槓桿。樓花首付一成,二手樓二成
5. 本輪啓動從2013年開始,應該還有很長一段路要走
6. 供小於求,短期情況不能扭轉(呵呵,有點像香港)

  決定已做,便要立刻執行。由於在當地有一定人脈,基本上在一、二個月內將後勤支援所需人員全部聯繫上,通道順暢,包括:幾間地代,幾間開發商銷售人員,五間銀行按揭部人員,按掲 broker,  律師樓,物業管理公司,甚至一間小型開發商老闆親自來港面議。
 
  我不能說博士的「等、狠、准」我都全部掌握,但「狠」字應有過之而無不及。經過一年多持續地買入,到今年八月份,數量規模上已遠超我在港物業數目,市值也達近八成。亦即在港十年走過的路,我在一年多時間內把它完成。目前悉尼樓市有些淡靜,我又准備了一些子彈,暫時觀望一下,假期後再決定第二波衝鋒事宜。無論如何,第三條腿已基本長出,馬上可以行走了。希望以後能發揮一定的協調效應,因為兩邊的週期唔會同步,另外匯率也有週期,到時伺機行事。
 
  目前的戰績還是不錯的。以市值計,最早入市的已有20-30%增值,今年上半年入市的也有7-8%左右的漲幅。計埋將近10倍槓桿,我相當滿意。雖然澳元有下跌,但貶值的只是首期部分,相對於房子增值來講,微不足道。長河一向是樂觀派,希望澳元一直跌下去,這樣還按揭會更輕松,可以多吃幾碗杯麵,呵呵!已交貨的四間已全部租出,租金收入及還款暫時甚本持平,房子由管理公司管理,收取租金的 5.5%做為管理費。
 
  我曾經講過,由於樓市週期較長,一個人一生中如果能食正一個週期則可衣食無憂;如果能食正兩個週期,則可成就'霸業',因為一個長的週期可令資產增值幾十倍甚至上百倍。與其被動等待第二個週期到來,走出去對我來說是主動尋找第二個週期。
 
  當然投資海外不容易,本文目的只是想幫網友開啟一下思路,抛磚引玉,共同探討可行的投資方案,因為等待不是辦法。也希望政府知道辣招不僅冷卻了本地經濟活動,影響了各行各業之生計,也逼得資金出走,如出走規模大則非港人之福。
 
今期長河亂話先到這裡。
 
 
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1. 打工仔 Andy 2015-12-12 00:36:20
長河兄好波!
2. 引刀一快 2015-12-12 00:41:03
長河san

由於樓市周期較長,一個人一生中如果能食正一個周期則可衣食無憂;

講講如果食正一個週期嘅價頂,點算先?

                                                        搶唔到沙發的人字
3. 打工仔 Andy 2015-12-12 00:45:33
確實開了眼界, 多謝長河兄分享!
4. 打工仔 Andy 2015-12-12 00:46:55