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資深會員專欄
長河亂話(二)強美元,走出去
 
歷史長河
2015年12月12日

由於假期安排出行,提前交稿。

 
  珍惜香港兄話有興趣了解長河在澳洲投資嘅體驗,本期亂話就聊一下這個話題吧。

  自港府終極辣招 DSD 出爐之後,經過一年多的探索、積累,最終決定轉戰澳洲悉尼。投資決定當然要根據預期回報來做。計過數之後,覺得澳洲預期回報更好一些,當時主要有以下幾點考量:
 
香港投資環境的變化:
1. DSD 增加咗投資成本
2. 高首付降低咗槓桿
3. 在金管局嚴厲的逆周期措施下,借貸能力終有枯竭一日,另開戰場只是時間問題
4. 香港樓市由高增長將會換檔為低增長(多謝政府正面資料庫及9招12式)
選擇悉尼主要有以下考量:
1. 熟悉當地文化,環境及社會運作
2. 美元相對強勢,走出去的好時機
4. 百年走勢證明當地樓市走勢一直穩健。
3. 香港資產、負債可以全部歸零,輕裝上陣,游戲重新開始
4. 高槓桿。樓花首付一成,二手樓二成
5. 本輪啓動從2013年開始,應該還有很長一段路要走
6. 供小於求,短期情況不能扭轉(呵呵,有點像香港)

  決定已做,便要立刻執行。由於在當地有一定人脈,基本上在一、二個月內將後勤支援所需人員全部聯繫上,通道順暢,包括:幾間地代,幾間開發商銷售人員,五間銀行按揭部人員,按掲 broker,  律師樓,物業管理公司,甚至一間小型開發商老闆親自來港面議。
 
  我不能說博士的「等、狠、准」我都全部掌握,但「狠」字應有過之而無不及。經過一年多持續地買入,到今年八月份,數量規模上已遠超我在港物業數目,市值也達近八成。亦即在港十年走過的路,我在一年多時間內把它完成。目前悉尼樓市有些淡靜,我又准備了一些子彈,暫時觀望一下,假期後再決定第二波衝鋒事宜。無論如何,第三條腿已基本長出,馬上可以行走了。希望以後能發揮一定的協調效應,因為兩邊的週期唔會同步,另外匯率也有週期,到時伺機行事。
 
  目前的戰績還是不錯的。以市值計,最早入市的已有20-30%增值,今年上半年入市的也有7-8%左右的漲幅。計埋將近10倍槓桿,我相當滿意。雖然澳元有下跌,但貶值的只是首期部分,相對於房子增值來講,微不足道。長河一向是樂觀派,希望澳元一直跌下去,這樣還按揭會更輕松,可以多吃幾碗杯麵,呵呵!已交貨的四間已全部租出,租金收入及還款暫時甚本持平,房子由管理公司管理,收取租金的 5.5%做為管理費。
 
  我曾經講過,由於樓市週期較長,一個人一生中如果能食正一個週期則可衣食無憂;如果能食正兩個週期,則可成就'霸業',因為一個長的週期可令資產增值幾十倍甚至上百倍。與其被動等待第二個週期到來,走出去對我來說是主動尋找第二個週期。
 
  當然投資海外不容易,本文目的只是想幫網友開啟一下思路,抛磚引玉,共同探討可行的投資方案,因為等待不是辦法。也希望政府知道辣招不僅冷卻了本地經濟活動,影響了各行各業之生計,也逼得資金出走,如出走規模大則非港人之福。
 
今期長河亂話先到這裡。
 
 
 
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1. 打工仔 Andy 2015-12-12 00:36:20
長河兄好波!
2. 引刀一快 2015-12-12 00:41:03
長河san

由於樓市周期較長,一個人一生中如果能食正一個周期則可衣食無憂;

講講如果食正一個週期嘅價頂,點算先?

                                                        搶唔到沙發的人字
3. 打工仔 Andy 2015-12-12 00:45:33
確實開了眼界, 多謝長河兄分享!
4. 打工仔 Andy 2015-12-12 00:46:55
引刀兄

下次快手 d! 哈哈!
5. 歷史長河 2015-12-12 00:48:47
搶唔到沙發的人兄,

以長河判斷,香港樓市將會是長期低速增長,很難再有以前那樣的週期。

專搶引力沙發人上
6. 自我陶醉 2015-12-12 00:54:51
5樓 長河兄,

咁有信心?  6個月後再問你。  又去澳洲收樓呀? 祝旅行愉快!
7. 朗晴 2015-12-12 01:35:43
有$就是無敵,再加有腦,有人就變成超級無敵.
祝長河兄百戰百勝
多謝分享.
8. Stephen Woo 2015-12-12 01:48:31
長河兄

本人長住雪梨,已在本地住了二十年,對本地的地產略知一二,希望一起交流。

你說得沒錯,近來拍賣清貨率只有55%至60%、比上半年是比較淡.
可以多看一些樓盤,手上有銀兩的話絕對是可以找到好的盤。
不知道你是否澳洲公民?從你的文章和上回的回應,我估計你買的全是新樓/樓花.
升值了20-30%的大既是2014年頭?

澳新銀行估計下年會再減息二次丶澳紙可能會再貶值,減息對你供樓有幫助嗎?
你是供澳洲息口還是香港息口?

我認識一個香港人的房地產經紀,他的舖就在唐人街,物業管理費只要5%, 可能可以幫你省一點荷包,多買幾個杯麵,他有時還有一些旬盤丶但他最好的特點是説話中肯和對市場非常了解,有興趣可介紹.


9. 歷史長河 2015-12-12 07:57:08
Stephen 兄果然是地膽。最近雪梨樓市清盤率低,小弟也留意到了,說明買賣雙方談唔妥,在 standoff,所以我也可以好好度個假,不用象前些日子那樣搶盤了。對,我是2014年頭入埸,晩咗小小,貨以樓花為主,有3間二手樓,文中四間收租樓中3間為二手,1間為新入伙。貪樓花可以用盡槓桿及未來現金流。供澳洲息口,interest only 還款計劃,以港幣還款。

多謝推薦管理公司。其實我已換了公司,剛開始為分散管理,選擇多為本區地產代理。目前換成集中管理,委妥給一家。各有利弊,有機會向您請教!
10. yyfan 2015-12-12 08:13:04
河兄

如果冇記錯,當年好多人預測澳洲樓會在2000年悉尼奧運後暴跌,但始終冇發生,近幾年升浪應該是海外資金同新移民炒起?

講到居住環境,澳洲確實一流,不過市場太細,所以較適合退休嘆世界人士
11. Jerry 2015-12-12 08:51:20
長河兄,十倍槓桿,還息不還本,你真的夠狠!哈哈

小弟在2013尾也有研究投資澳洲樓市既利弊,遲些向你請教。

謝謝分享!


12. 新抱仔 2015-12-12 09:15:19
Thx for sharing !^^
13. 魚蛋仔 2015-12-12 09:36:36

恭喜長河大師再出文!

被你的狼死氣魄爀親!不過,成大事,或許真的要這樣。好似我咁,畏首畏尾,好極有限。今天開始,我也會多点留意澳洲市場!

謝謝你!

14. 歷史長河 2015-12-12 10:27:00
Jerry 兄,魚蛋仔師姐,

唔使驚,珍兄講過,樓市最大的風險在供款能力果度,為自己做好壓力測試後則可放手去搏。

共搏之!
15. 新抱仔 2015-12-12 10:46:38
長河兄,

我們在14年初將所有澳幣𨍭了工商舖,才避過澳幣由7點幾跌到5點幾的一劫,你真係好勁👍👍👍咁澳洲樓咪升好多?長河兄果然厲害
16. 新抱仔 2015-12-12 10:49:18
玩外滙,海外樓市加高槓桿,果真是高手中的高手👍👍
17. Sugar 2015-12-12 10:54:20
拜讀鴻文 , 受益匪淺 !
18. 歷史長河 2015-12-12 10:56:41
新抱仔,

你真醒目,不過我哋操作唔同。你轉投香港工商鋪,當然冇得輸,我是工商舖盲,只能望舖興嘆。以後還要多向你、Oscar 兄及2011師姐學習。

所幸小弟入場時購入多為遠期樓花,二手樓多在澳元5.8-5.5區域購入。所以匯率輸的有限。入會高峰在2016/2017 年間。
19. 歷史長河 2015-12-12 11:14:06
回10樓 Fan 兄,外資有限,只能起一定推動作用。本輪升勢應該主要由本地需求及低息推動。

退休?兩邊跑吧,南北半球季節相反,做候鳥都是選擇。

20. yyfan 2015-12-12 11:44:32
河兄

移民澳洲最正係冇咩時差又唔使飛咁耐,我當年做過太空人,每次飛十幾個鐘,諗返都怕怕

投資海外物業其中一個較為要留意的是匯率,不過河兄既然己經是當地人,可以打持久戰而且要使用當地貨幣,應該可以忽略呢樣風險


21. 物業初哥 2015-12-12 13:18:26
長河兄有一股雷厲風行既執行力!又學到野!
22. 2011年開始 2015-12-12 14:27:49
長河兄果然快狠準,有機會向你了解澳洲物業.
23. Oscar Lam 2015-12-12 15:14:04
走出去看來是大勢所向。長河兄選擇自己熟悉、人脈強的地方投資,其策略是對的。
24. AH-HO 2015-12-12 16:54:03
長河兄有澳洲PR就可以買到二手樓,我等外地人只可以買一手樓。請教一下咁其實差別大不大呢?回報又受到幾多影響呢?值得考慮嗎?
25. 歷史長河 2015-12-12 18:40:49
阿豪兄,區別不大,據我所知有兩點:
1. 外國人只能買新房,不能買二手。
2. 前些日子剛實行,如果房價超過xxx, 要多俾幾千元稅。

我可以買二手,但大部分都買一手,貪其槓桿高。

26. LYC 2015-12-12 19:35:46
請問各位柏斯點睇相對悉尼?

27. 自我陶醉 2015-12-12 19:49:23
長河兄,

隱若記得你說過自己並不是澳洲PR啊!
28. 歷史長河 2015-12-12 19:58:47
陶醉兄,我應該唔會公開講我的身份,可能你講的是阿婆。
29. Sugar 2015-12-12 20:23:35

我知道長河查實係大肚腩阿伯嚟........大家千祈咪俾張 sexy肌肉 model 頭像相呃咗 ^^

仲 P 乜 R 呀?

30. 歷史長河 2015-12-12 20:26:33
Sugar, 做人要厚道,你洩了我的一級機密,以後要有女粉絲都難。
31. 向饭民说不 2015-12-12 20:55:20
讲真强美元之下,投资澳洲楼,风险肯定不比香港低。不要忘记,澳洲楼这几年一样升了很多。而主要的买家就是大陆客。

目前香港楼价跌,其实主要就是人民币贬值,人民币贬值,不但影响大陆人来香港买楼,肯定也同时影响去澳洲买啦。

刚去加拿大多伦多,发现很多楼都系为大陆客读身定做。没有大陆客,都不知道卖比边个。
32. 魚蛋仔 2015-12-12 21:34:10

長河大師,

不用怕,你傳授左那麼多的祕笈給我,無論你变成怎樣,我都是你粉絲!何況,你的外貌真的與那個icon有9成似呀!

定呀!哈哈!

33. 歷史長河 2015-12-12 21:45:00
旦姐,你不重外表,老伯我無言感激。