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資深會員專欄
長河亂話(二)強美元,走出去
 
歷史長河
2015年12月12日

由於假期安排出行,提前交稿。

 
  珍惜香港兄話有興趣了解長河在澳洲投資嘅體驗,本期亂話就聊一下這個話題吧。

  自港府終極辣招 DSD 出爐之後,經過一年多的探索、積累,最終決定轉戰澳洲悉尼。投資決定當然要根據預期回報來做。計過數之後,覺得澳洲預期回報更好一些,當時主要有以下幾點考量:
 
香港投資環境的變化:
1. DSD 增加咗投資成本
2. 高首付降低咗槓桿
3. 在金管局嚴厲的逆周期措施下,借貸能力終有枯竭一日,另開戰場只是時間問題
4. 香港樓市由高增長將會換檔為低增長(多謝政府正面資料庫及9招12式)
選擇悉尼主要有以下考量:
1. 熟悉當地文化,環境及社會運作
2. 美元相對強勢,走出去的好時機
4. 百年走勢證明當地樓市走勢一直穩健。
3. 香港資產、負債可以全部歸零,輕裝上陣,游戲重新開始
4. 高槓桿。樓花首付一成,二手樓二成
5. 本輪啓動從2013年開始,應該還有很長一段路要走
6. 供小於求,短期情況不能扭轉(呵呵,有點像香港)

  決定已做,便要立刻執行。由於在當地有一定人脈,基本上在一、二個月內將後勤支援所需人員全部聯繫上,通道順暢,包括:幾間地代,幾間開發商銷售人員,五間銀行按揭部人員,按掲 broker,  律師樓,物業管理公司,甚至一間小型開發商老闆親自來港面議。
 
  我不能說博士的「等、狠、准」我都全部掌握,但「狠」字應有過之而無不及。經過一年多持續地買入,到今年八月份,數量規模上已遠超我在港物業數目,市值也達近八成。亦即在港十年走過的路,我在一年多時間內把它完成。目前悉尼樓市有些淡靜,我又准備了一些子彈,暫時觀望一下,假期後再決定第二波衝鋒事宜。無論如何,第三條腿已基本長出,馬上可以行走了。希望以後能發揮一定的協調效應,因為兩邊的週期唔會同步,另外匯率也有週期,到時伺機行事。
 
  目前的戰績還是不錯的。以市值計,最早入市的已有20-30%增值,今年上半年入市的也有7-8%左右的漲幅。計埋將近10倍槓桿,我相當滿意。雖然澳元有下跌,但貶值的只是首期部分,相對於房子增值來講,微不足道。長河一向是樂觀派,希望澳元一直跌下去,這樣還按揭會更輕松,可以多吃幾碗杯麵,呵呵!已交貨的四間已全部租出,租金收入及還款暫時甚本持平,房子由管理公司管理,收取租金的 5.5%做為管理費。
 
  我曾經講過,由於樓市週期較長,一個人一生中如果能食正一個週期則可衣食無憂;如果能食正兩個週期,則可成就'霸業',因為一個長的週期可令資產增值幾十倍甚至上百倍。與其被動等待第二個週期到來,走出去對我來說是主動尋找第二個週期。
 
  當然投資海外不容易,本文目的只是想幫網友開啟一下思路,抛磚引玉,共同探討可行的投資方案,因為等待不是辦法。也希望政府知道辣招不僅冷卻了本地經濟活動,影響了各行各業之生計,也逼得資金出走,如出走規模大則非港人之福。
 
今期長河亂話先到這裡。
 
 
 
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1. 打工仔 Andy 2015-12-12 00:36:20
長河兄好波!
2. 引刀一快 2015-12-12 00:41:03
長河san

由於樓市周期較長,一個人一生中如果能食正一個周期則可衣食無憂;

講講如果食正一個週期嘅價頂,點算先?

                                                        搶唔到沙發的人字
3. 打工仔 Andy 2015-12-12 00:45:33
確實開了眼界, 多謝長河兄分享!
4. 打工仔 Andy 2015-12-12 00:46:55
引刀兄

下次快手 d! 哈哈!
5. 歷史長河 2015-12-12 00:48:47
搶唔到沙發的人兄,

以長河判斷,香港樓市將會是長期低速增長,很難再有以前那樣的週期。

專搶引力沙發人上
6. 自我陶醉 2015-12-12 00:54:51
5樓 長河兄,

咁有信心?  6個月後再問你。  又去澳洲收樓呀? 祝旅行愉快!
7. 朗晴 2015-12-12 01:35:43
有$就是無敵,再加有腦,有人就變成超級無敵.
祝長河兄百戰百勝
多謝分享.
8. Stephen Woo 2015-12-12 01:48:31
長河兄

本人長住雪梨,已在本地住了二十年,對本地的地產略知一二,希望一起交流。

你說得沒錯,近來拍賣清貨率只有55%至60%、比上半年是比較淡.
可以多看一些樓盤,手上有銀兩的話絕對是可以找到好的盤。
不知道你是否澳洲公民?從你的文章和上回的回應,我估計你買的全是新樓/樓花.
升值了20-30%的大既是2014年頭?

澳新銀行估計下年會再減息二次丶澳紙可能會再貶值,減息對你供樓有幫助嗎?
你是供澳洲息口還是香港息口?

我認識一個香港人的房地產經紀,他的舖就在唐人街,物業管理費只要5%, 可能可以幫你省一點荷包,多買幾個杯麵,他有時還有一些旬盤丶但他最好的特點是説話中肯和對市場非常了解,有興趣可介紹.


9. 歷史長河 2015-12-12 07:57:08
Stephen 兄果然是地膽。最近雪梨樓市清盤率低,小弟也留意到了,說明買賣雙方談唔妥,在 standoff,所以我也可以好好度個假,不用象前些日子那樣搶盤了。對,我是2014年頭入埸,晩咗小小,貨以樓花為主,有3間二手樓,文中四間收租樓中3間為二手,1間為新入伙。貪樓花可以用盡槓桿及未來現金流。供澳洲息口,interest only 還款計劃,以港幣還款。

多謝推薦管理公司。其實我已換了公司,剛開始為分散管理,選擇多為本區地產代理。目前換成集中管理,委妥給一家。各有利弊,有機會向您請教!
10. yyfan 2015-12-12 08:13:04
河兄

如果冇記錯,當年好多人預測澳洲樓會在2000年悉尼奧運後暴跌,但始終冇發生,近幾年升浪應該是海外資金同新移民炒起?

講到居住環境,澳洲確實一流,不過市場太細,所以較適合退休嘆世界人士
11. Jerry 2015-12-12 08:51:20
長河兄,十倍槓桿,還息不還本,你真的夠狠!哈哈

小弟在2013尾也有研究投資澳洲樓市既利弊,遲些向你請教。

謝謝分享!


12. 新抱仔 2015-12-12 09:15:19
Thx for sharing !^^
13. 魚蛋仔 2015-12-12 09:36:36

恭喜長河大師再出文!

被你的狼死氣魄爀親!不過,成大事,或許真的要這樣。好似我咁,畏首畏尾,好極有限。今天開始,我也會多点留意澳洲市場!

謝謝你!

14. 歷史長河 2015-12-12 10:27:00
Jerry 兄,魚蛋仔師姐,

唔使驚,珍兄講過,樓市最大的風險在供款能力果度,為自己做好壓力測試後則可放手去搏。

共搏之!
15. 新抱仔 2015-12-12 10:46:38
長河兄,

我們在14年初將所有澳幣𨍭了工商舖,才避過澳幣由7點幾跌到5點幾的一劫,你真係好勁👍👍👍咁澳洲樓咪升好多?長河兄果然厲害
16. 新抱仔 2015-12-12 10:49:18
玩外滙,海外樓市加高槓桿,果真是高手中的高手👍👍
17. Sugar 2015-12-12 10:54:20
拜讀鴻文 , 受益匪淺 !
18. 歷史長河 2015-12-12 10:56:41
新抱仔,

你真醒目,不過我哋操作唔同。你轉投香港工商鋪,當然冇得輸,我是工商舖盲,只能望舖興嘆。以後還要多向你、Oscar 兄及2011師姐學習。

所幸小弟入場時購入多為遠期樓花,二手樓多在澳元5.8-5.5區域購入。所以匯率輸的有限。入會高峰在2016/2017 年間。
19. 歷史長河 2015-12-12 11:14:06
回10樓 Fan 兄,外資有限,只能起一定推動作用。本輪升勢應該主要由本地需求及低息推動。

退休?兩邊跑吧,南北半球季節相反,做候鳥都是選擇。

20. yyfan 2015-12-12 11:44:32
河兄

移民澳洲最正係冇咩時差又唔使飛咁耐,我當年做過太空人,每次飛十幾個鐘,諗返都怕怕

投資海外物業其中一個較為要留意的是匯率,不過河兄既然己經是當地人,可以打持久戰而且要使用當地貨幣,應該可以忽略呢樣風險


21. 物業初哥 2015-12-12 13:18:26
長河兄有一股雷厲風行既執行力!又學到野!
22. 2011年開始 2015-12-12 14:27:49
長河兄果然快狠準,有機會向你了解澳洲物業.
23. Oscar Lam 2015-12-12 15:14:04
走出去看來是大勢所向。長河兄選擇自己熟悉、人脈強的地方投資,其策略是對的。
24. AH-HO 2015-12-12 16:54:03
長河兄有澳洲PR就可以買到二手樓,我等外地人只可以買一手樓。請教一下咁其實差別大不大呢?回報又受到幾多影響呢?值得考慮嗎?
25. 歷史長河 2015-12-12 18:40:49
阿豪兄,區別不大,據我所知有兩點:
1. 外國人只能買新房,不能買二手。
2. 前些日子剛實行,如果房價超過xxx, 要多俾幾千元稅。

我可以買二手,但大部分都買一手,貪其槓桿高。

26. LYC 2015-12-12 19:35:46
請問各位柏斯點睇相對悉尼?

27. 自我陶醉 2015-12-12 19:49:23
長河兄,

隱若記得你說過自己並不是澳洲PR啊!
28. 歷史長河 2015-12-12 19:58:47
陶醉兄,我應該唔會公開講我的身份,可能你講的是阿婆。
29. Sugar 2015-12-12 20:23:35

我知道長河查實係大肚腩阿伯嚟........大家千祈咪俾張 sexy肌肉 model 頭像相呃咗 ^^

仲 P 乜 R 呀?

30. 歷史長河 2015-12-12 20:26:33
Sugar, 做人要厚道,你洩了我的一級機密,以後要有女粉絲都難。
31. 向饭民说不 2015-12-12 20:55:20
讲真强美元之下,投资澳洲楼,风险肯定不比香港低。不要忘记,澳洲楼这几年一样升了很多。而主要的买家就是大陆客。

目前香港楼价跌,其实主要就是人民币贬值,人民币贬值,不但影响大陆人来香港买楼,肯定也同时影响去澳洲买啦。

刚去加拿大多伦多,发现很多楼都系为大陆客读身定做。没有大陆客,都不知道卖比边个。
32. 魚蛋仔 2015-12-12 21:34:10

長河大師,

不用怕,你傳授左那麼多的祕笈給我,無論你变成怎樣,我都是你粉絲!何況,你的外貌真的與那個icon有9成似呀!

定呀!哈哈!

33. 歷史長河 2015-12-12 21:45:00
旦姐,你不重外表,老伯我無言感激。
34. Stephen Woo 2015-12-12 21:47:08
AH-HO

雪梨的新樓的升值和二手的升值潛力相同(以%比較), 如果買樓花我建議一定要做頭一水的VIP, discount 比較多.


35. Stephen Woo 2015-12-12 22:04:34
長河兄

我可沒你那麼狠,10倍槓桿可是非常利害,即港幣一千萬本金持一億貨.
當然升市的話丶回報是非常'和味'.

既然你可買二手,可不留意一些前舖後居的物業?買到了hipster區的,前舖未来租金升幅可以是100%的,後居的租金可以用來供樓.
36. 歷史長河 2015-12-12 22:15:55
Stephen 兄,小弟只懂住宅,舖盲一個。貨以2房居多,7,8十萬左右入。其實槓杆可以更高,視乎上會時銀行估價。你應該知道。

上面講過,真正的風險在供款能力這裡,如果這方面冇問題,其他無足慮。小弟是長線收租佬,有入冇出,但會加按再玩。
37. Stephen Woo 2015-12-12 22:35:43
長河兄
2房居的7/8十萬左右,市中心五公里內現在應該有百一萬。
對呢,有些新樓入伙時銀行估不到價有些業主要多付首期或賣出。但賣出價比第一水VIP的價還是有一定升幅

你的多是那一個區?

38. Stephen Woo 2015-12-12 22:57:09
沒問題, 很多不同區的呢丶有些區已很成熟丶由其是近市中心的丶有些則是較新但有化升值潛力
你北區的離市中心有一些遠,選擇理由是?
不選一些近北雪梨一點的?
39. Stephen Woo 2015-12-12 23:03:51
校網是也,想得長遠!好事
40. 歷史長河 2015-12-12 23:14:52
Stephen 兄 現在定居香港?可否分享下你的投資經驗?
41. 歷史長河 2015-12-13 00:15:38
向飯兄,小弟以為你講政治會更加專業一點。哈哈。
42. 歷史長河 2015-12-13 11:04:33
回26樓 LYC 兄,我對柏斯唔熟悉,不過按下面的文章所述澳洲各大城市幾十年來基本以每年9%左右的速度增長,亦即每8年左右升一倍。

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

如果你經歷過1975年,現在回想起來感覺或許還不太遙遠。1975年,越戰結束;Medibank、澳洲郵政和Telecom(現在的Telstra)成立;惠特蘭(Gough Whitlam)總理之職被罷免。


一晃已經過了40年。自這些重大事件發生以來,這四十年里發生了許多變化。Y世代,Z時代和阿爾法世代(Generation Alphas)降生。互聯網、數位媒體、智慧手機和社交媒體掌控了我們的生活。多元文化成為現實,澳洲已經是一個不同文化的大熔爐。


當年,我們看《大白鯊》,現在我們看《樂高電影》。1975年,澳洲人口為1370萬,現在已經將近2400萬。澳洲人口年齡中值也從不到30歲增至37.3歲。1975年,全職員工的平均年收入為7618元;現在幾乎增長了十倍至7.2萬元。


當時,一條麵包賣24c,現在賣2.84元——我們說的是真正的麵包,不是那種一條85c的玩意兒。一升牛奶曾經只賣30c,現在接近1.45元。一份報紙曾經只賣12c,現在要2.5元,大約貴了20倍。

你或許覺得在全球油價大跌之後,現在每升1.2元的汽油便宜得像水,但在1975年,一升汽油只要57c。價格剛好翻倍。


但澳洲房價的變化可就嚇人了。



1975年,悉尼的平均房價為2.8萬元,現在是85萬零194元,漲了30倍。現在,十倍收入象是小巫見大巫了吧?


墨爾本更糟,今天的房價是1975年的31倍。當時的均價為1.98萬元,現在為61萬5068元。


在布里斯班,房價增長了27倍,從1.75萬元變成47萬3924元。


在阿德雷德,房價增長了28倍,從1萬6250元變成45萬9258元。


在珀斯,房價增長了32倍,從1萬8850元變成60萬4822元。


在堪培拉,房價增長了21倍,從2萬6850元變成57萬3326元。


在霍巴特,房價增長了21倍,從1.52萬元變成32萬2274元。


人口學家麥克蘭登(Mark McCrindle)說,雖然一些地區的建房成本沒有改變,但供需關係的變化導致澳洲房價暴漲。「澳洲比40年前多了1000萬人,」他說,「家庭規模縮小了一些,所以我們需要比過去更多的房子,還有外國買家和澳洲房產投資者,所以需求比供給大得多。」麥克蘭登說,澳洲人應當料到住房成本會繼續升高,年輕人的處境會比父輩年輕時艱難得多。


43. 自我陶醉 2015-12-13 11:58:59
28樓 長河兄,

我卒之想起為何我有這樣的想法了,小弟應該是誤會了你以下的這個回應了:

120. 歷史長河 2015-10-13 12:20:16
陶醉兄,係喔,原來唔係PR唔可以買二手樓嘅。 你話我合唔合資格搞澳洲樓推廣?

原來長河兄原意是要告訴我,你是有搞澳洲樓推廣的資格。呵呵!

44. 無奈 2015-12-13 13:17:14
河兄
強美元因美國加息風勁吹,若真的落實加息,其他貨幣匯率會否回升呢?
45. 歷史長河 2015-12-13 14:22:00
陶醉兄,小弟原意并不難懂,既然我連什麼人合資格買二手樓都冇攪清楚,當然唔應該係澳洲地代吧!

莫非你真有讀寫障礙?抑或俾主觀所蒙蔽?
46. 自我陶醉 2015-12-13 15:04:30
長河兄,必定是我的讀寫障礙累事了,罪過罪過!
47. 歷史長河 2015-12-13 18:39:05
無奈兄,

預測貨幣走勢比預測樓市走勢更難,佢不但受到經濟因素,更受政治因素、國家間博奕影響,而利率只是經濟因素之一。

不如做下 scenario test,然後決定不同投資策略。對我來講,買澳洲樓,樓市是主菜,匯率是副菜,考慮出走時并沒有換回港幣的打算。除非澳元有朝一日大升而港樓又正好大跌,咁我會見機行事。如澳元有一日跌至極低水平,我也會賣港樓而追貨。


48. 無奈 2015-12-13 21:22:46
謝謝河兄回覆,實不相瞒,小弟一年前已籌備買加拿大樓,一直留意加元走勢,目前加幣在十年最低位,思量着幾時兌換為佳,以目前加經濟陷衰退邊沿,而美國經濟似有喜色,恐怕也好不到那裡去,故頗費思量也。
49. 歷史長河 2015-12-13 21:45:02
無奈兄,明白。

加拿大樓市及加元匯率我多少有點了解,但談不上深入。不過我對上述兩項一直有一個認知:
1. 樓市永遠大漲小回. 
2. 大國間的貨幣匯率則是圍繞一個長期均線的cycle. 
除非一個國家或地區由於某種原因意外崛起或衰退。

最後一句老話:樓市風險在供款能力果度,短線升跌何足道哉。

供參考。
50. Sugar 2015-12-13 22:25:28

#47 長河兄:

答得簡潔扼要 ,同意可因應匯率情況微調投資策略.

你這篇文章.....通篇透着一股狠勁!!! 生人勿近^^



51. 歷史長河 2015-12-13 22:48:48
Sugar, 我已忍咗兩年多了,人生投資黃金二十年用去超過10%,當然要狠點!我是肉食動物,餓了就要出去獵食。
52. Sugar 2015-12-13 23:03:38

LR ,收到, 明白, 晚安^^

那就狠狠的睡一覺吧! 做個美夢~~~

53. Ronald 2015-12-14 01:42:34
長河兄,
雲雲網友中,邏輯力強,置業丶分析丶文字功力同樣深厚的,一時間我想得出來的,上善若水,還有你,稍等我的「置業者情緒指數」研究模型團隊成立,希望邀請你參與其中。
54. 歷史長河 2015-12-14 14:09:04
Ronald 兄一席話,令長河誠惶誠恐,慚愧不已。

之所以慚愧,是因為在博士及一眾綱友面前,長河絕對係小學生而已,跟上善若水兄更是雲泥之別。長河出文一是受博士及綱主之邀,本人受惠於博士及論壇文章,受恩莫忘,義不容辭。二是經過多年跟大家的學習,也有些許想法想與大家分享一下。

之所以惶恐,因為做為一名打工仔及家庭支柱,長河經常受制於時間的局限,出文或回應時間彈性較大,除此之外,如果要定期從事某些額外工作,恐怕會力不從心,有辱使命。

綱主是做大事之人,「置業情緒指數」想法新穎,事成之後可能是一個新的高度。祝馬到功成!
55. AH-HO 2015-12-14 18:20:39
長河兄、Stephen Woo兄,你們都對澳洲很瞭解,能不能分享一下你們對澳洲不同城市樓市的看法?那個是比較有投資價值呢?謝謝。
56. Stephen Woo 2015-12-14 22:03:18
AH-HO

首先你那個城市有熟悉的人?我覺得物業投資嘅話你都係有熟悉的人才比較好入市不然的話隔山買牛可能會非常麻煩。熟悉的人意思係佢哋對當地嘅房地產有一定的認識和說話中肯而且你信得過,他們更加會想幫助你而且不嫌麻煩。如果你可以搵到一個咁樣嘅朋友的話或者信得過嘅房地產仲介那才好考慮投資,不然連考慮都不需要。當然如果你不厭其煩或常來澳洲那還是可以考慮。

我係一個相信高買高賣嘅人即係好似你買港島區嘅樓同你買新界區嘅樓一樣、港島區嘅樓通常都會先升,但係跌市嘅時候新界區就首先跌,亦即係港島區嘅樓防守力比較高。
換句話當大市止跌回升嘅時候港島區嘅樓回升得比其他地區快這可以讓你可以先人一步進行湯博士講嘅「逢一進三」。

我會話悉尼係港島區墨爾本係九龍區而家其他城市就係新界區。點解我話悉尼係港島區係因為人口比較多,商業比較多,工作比較多。

以我所知呢兩年悉尼樓市升得比其他城市高很多,聽說有好多人去墨爾本或者布里斯本炒落後市,但係如果售價分別不大的話那本人當然會投資悉尼。
分別不大要用以下因素來釐定:

1. 房嘅大小
2. 市中心距離
3. 是不是受歡迎的地區
4. 地區空置率
5. 管理費
6. 租金回報率

希望上面可以解答到你的問題。我亦可以介紹悉尼的地區給你。
57. 歷史長河 2015-12-14 22:22:29
多謝地膽 Stephen 兄分享,小弟完全同意,尤其是高買高賣。

AH HO 兄,我覺得要問下自己另兩個問題先:
1. Why overseas?
2. Why Australia?

如果你已有答案,小弟覺得只有三個城市可以考慮(以先後次序):悉尼、墨爾本、布理斯班。
58. 打工仔 Andy 2015-12-14 22:35:54
長河兄

澳洲我去過黃金海岸及悉尼自駕遊, 十分好玩, 風景一流! 有機會會再去!

買樓就真係要有地頭蟲先得。
59. Stephen Woo 2015-12-14 23:31:42
長河兄

本人買樓的知識是從家人和property.hk=湯博士來學返嚟, 從家人所學的投資理論和湯博士的非常相似, 例如逢一進三, 進一, 高買高賣,一鋪養三代,等.忍.狠,但有時在細節方面還是湯博士來得詳盡而且湯博士在諗計和估心理上我的家人是冇得比的.

最近 Oscar Lam 寫的 投資策略篇(二)逢三退一 裏的點一和點二可說是投資理論的集大成也可說是把湯博士的理論濃縮到兩句話之中. 當然對頂級地產投資者來說可能是他們三歲的時候已經學會的知識.

本人買的物業不多,家人在沙士之後開始進行買樓逢一進二(因為比較保守),  四五年前在大陸買一些很便宜的地舖.
而我四五年前在悉尼買第一間兩房,兩年前在唐人街買了一個地舖,今年年頭買了一個投資的一房. 我不大喜歡新樓或樓花覺得他們在價格上比二手樓貴10-20%在面積上細10-20%,即買貴20-40%. 就好像預先支付了兩三年後的樓價,當然新樓或樓花的首期資金比二手樓小很多. 如果要我說我什麼時候買新樓或樓花的話那我會引用湯博士說過的在沙士後地產商要懇求你去睇樓的時候,好像是九龍塘的新樓買一再加$1送一層,又或者你係頭一水的VIP有很多的折讓.

我發覺買舖位比買住宅來得刺激,當買到一個筍盤舖位的時候的心情可以強得令你睡不着. 可能是因為住宅投資比較透明但舖位投資卻比較不透明.

我對長河兄的scenario test很有趣,可真的期長河兄賜教賜教.
本人長住悉尼但回港也非常頻密,只要找到藉口的話我就會回港探親:) 
我認識幾間不錯的餐館,如果長河兄來悉尼收樓,我們大可出來把酒談樓.

60. AH-HO 2015-12-15 08:58:16
謝謝長河兄、Stephen Woo兄的意見,小弟我獲益良多。
61. 打工仔 Andy 2015-12-15 09:13:44
Stephen兄

我估, 當能夠買入舖位時會同時為你帶來一個夢想, 對嗎 ? 
62. yyfan 2015-12-15 11:24:57
海外物業投資除匯率風險,仲有高昂的代理佣金,地稅(美國最平的加州每年都要1%),賣出物業的利得稅,在美國還要考慮租客起訴的風險(所以建議用公司名儀出租唔使上身),所以大家唔好見到租金回報好似高過香港就去馬
63. 歷史長河 2015-12-15 12:17:52
True
64. 2011年開始 2015-12-15 13:58:53
海外投資物業還有capital gain tax
65. 新抱仔 2015-12-15 13:59:19
謝謝各位師兄分享👍👍
66. CD ROM 2015-12-15 19:07:27
加拿大, 澳州, 唔知各位同唔同意, 所謂需求令到價格上升, 呢d需求大部分都係來自中國(包括香港)???

如果係真, 中國人往後對外的需求, 以後還會有如此龐大嗎?
67. 歷史長河 2015-12-15 19:12:11
CD 兄,其實這是一個誤會,正如當初認為港樓是被大陸買家炒起一樣。

我曾經睇過一篇 report,真正來自中國的買家比倒相當低。當然澳洲當地華人一樣愛儲房,
68. Stephen Woo 2015-12-15 19:12:54
打工

說錯了,不是買到筍盤系見到筍盤,未到手都唔知有沒有人同你爭.
係澳洲筍盤都係拍買的,好少唔係拍賣.

當然買到手了會有中六合彩的感覺,雖然我未中過六合彩.
69. 打工仔 Andy 2015-12-15 19:21:34
啊 明白了!
70. 引刀一快 2015-12-15 19:43:06
To  66樓  CD ROM兄

我睇法一樣。
71. 歷史長河 2015-12-15 19:48:39
回59樓 Stephen兄,

兄台應為專業投資者,投資涵蓋澳、港、中;住宅加商鋪,小弟佩服。

我這次去悉尼,其實不是為了收樓,該收的已收咗,未收的可能都正在建,不過我會睇下周圍環境,拍幾張照。

主要是見一下老朋友們以及這一年多幫助我完成各項交易的團隊。另外同文中提到的一個人有一個重要meeting, 看看有冇做小發展商的可能,不過本人不抱任何預期。

至於 scenario test, 無外乎兩地之間樓市走勢,及匯率走勢的幾種情形,想清楚可能出現的情況及應變措施。其實是多一條腿走路,兩邊可以發揮協調效應。

你最後講的拍賣,也正是我唔多買二手樓的原因,因為大部分二手都要通過拍賣,遠程操作太麻煩。僅有的幾個二手房都不是通過拍賣,朋友幫我睇樓、然後出價,都幾麻煩。

有機會再敘吧!
72. yyfan 2015-12-15 20:12:32
加拿大需求確實由大陸移民帶起,我有個表弟幾年前辭職專做地產代理,佢話佢D客都係大陸移民,呢幾年佢撈到風生水起,每年返大陸幾次,估計應係兜生意
73. yyfan 2015-12-15 20:18:04
澳洲二手樓拍賣也經常見到大陸客身影,我細妹話最驚拍賣有國語人競投扯高哂個價,長河兄係咪以為我地講嘅中國人是指非移民果類?
74. 引刀一快 2015-12-15 20:21:45
yyfan兄

其實,好多時都係一條路走嘅啫,有D移民有內地親屬投資,借人頭搬錢出去,好常見。
75. 歷史長河 2015-12-15 20:24:04
Fan 兄,也許是吧!
76. yyfan 2015-12-15 20:41:28
引刀兄

其實真正係外國打份工揾食邊有咁多錢買完又買,當年加拿大俾班香港移民叫艱難大
77. Stephen Woo 2015-12-15 21:04:33
長河

沒有沒有,小弟不是那麼專業的,只是對投資有濃厚興趣,買一些物業賺個錢. 小弟還是在打工的呢.

反而我覺得長河兄才是專業投資者,還有能力做開發商佩服佩服. 是一幅地兩間屋?還是兩幅地或以上?如果係兩幅或以上那長河兄就不只是專業投資者那麼簡單,而係大時代(Big Time). 

原來scenario test有用唔同嘅地方來平衡Risk. 非常贊同兩邊可以發揮協同效應,因為我都有相同想法. 

我也覺得買二手樓非常麻煩,不說遠程操作, 連我住在悉尼的都覺麻煩,一個禮拜只有星期六可以睇樓,有時還要等一個月之後的拍賣,如果在香港的話我晚上九點睇樓十點就可以開票比買家,十一點就簽咗契. 澳洲買一手樓的確是快好多.

最後希望長河兄今次開會成功,過一個開心新年. 記得派利是俾小弟呢.

78. 歷史長河 2015-12-15 21:58:35
Stephen 兄,唔好誤會,澳洲發展商同香港發展商唔同。佢也是剛剛起步,大概做過幾個項目,每塊地起幾十個 apartment 咁樣。佢剛剛揾到一幅地,價錢唔錯,不過自己銀兩唔夠,想邀我入股。做發展商其實風險幾大,利潤麻麻,宜家DA仲未拿到。

傳統智慧有講,生意唔好搭檔,所以我都冇抱多大預期。不過以我個性,機會唔會咩都唔做就輕易放過,總要給點誠意囉。
79. 歷史長河 2015-12-16 08:22:51
Fan 兄,2011師姐,關於 capital gain tax, 當日我略有講述睇法,懶得打字,copy 過來,以供參考。


20. 歷史長河  2015-09-18 15:21:37

Bro Oscar,

 

Mortgage interest is 4.xx% and rental yield is about 4%, so there will be slightly negative cashflow. Rental income is taxable, so are capital gains. These income/gains are counted as your income in a financial year but mortgage interests paid are tax deductible. Australian tax is a tier system and the rates are:

 

  • < 18K       0%

  • 18K-37K  19%

  • 37k-80k   32%

  • 80-180k   37%

  • > 180k      47%

21. Oscar Lam  2015-09-18 15:59:48
長河兄,

Maximum rate 47% for capital gain seems very high, any tax exemption?
22. 歷史長河  2015-09-18 16:04:02

I am not a tax expert but I know depreciation is deductible. 

 

I actually don’t care much about the capital gain tax. This perhaps goes back to the question of ‘investor’ or ‘speculator’. As a long term investor, I don’t plan to sell it but this doesn’t mean the money will be locked in forever, you can always top it up and reinvest instead of selling it.

80. 歷史長河 2015-12-16 08:32:22
概括來講,港樓  holding costs 非常之低,但由於 DSD 的存在,入市成本則較高,加上低槓桿,我唔會再入,但也唔會減持(會套現)。

未來的收入則會都去澳洲買,其碼目前是這樣的策略。
81. ivan 2015-12-16 08:57:53
Why you said australia property : 本輪啓動從2013年開始,應該還有很長一段路要走

can you give us some hints ?

我都有興趣投資sydney,亦都有睇過幾個樓information....e,g waterloo, rosebery....etc
82. ivan 2015-12-16 08:58:24
Thank you
83. 歷史長河 2015-12-16 12:19:02
Ivan 兄,that statement was based on my judgment on two facts:

1. In the past 10 years also, Sydney property market was almost flat, it only kicked off around 2013. Generally a bull run should not be too short.

2. Comparing with other capital cities in the past decades, Sydney property market somewhat underperformed in terms of growth rate. There might be a catchup.

Of course we know past experience might not be an indication of future performance. 

As for Waterloo and Rosebery, I would say they are good choices because they are close to city. I have one in Waterloo and a few in Greensquare.
84. Sugar 2015-12-16 12:52:55

LR,

Excellent answer in a cautious manner!

Yes, "....past experience might not be an indication of future performance." gd for those green investors.


Have been learning a lot fr ur article....thank you!!!



85. 歷史長河 2015-12-16 12:56:05
有人批改,太好了,希望不用抄十遍。已改。
86. 歷史長河 2015-12-16 15:51:42

To #72, #72 Fan  兄, 

FYI: Chinese buyers account for 2 per cent of Australian home sales: http://www.domain.com.au/news/foreign-buyers-account-for-1-per-cent-of-australian-home-sales-new-research-20150902-gjdycq/

Although the number seems too low for me.



87. yyfan 2015-12-16 16:09:58
To 86/F LR bro

Are they referring to Chinese Australian when they name 'Chinese' there?To be honest i do doubt the local non-Chinese aussie can keep purchasing since 2013.
88. 歷史長河 2015-12-16 16:16:44
Not sure, but property price there is still cheap comparing with here and average income is higher. I know 'average' is meaningless.
89. yyfan 2015-12-16 16:32:04
Literally they are indeed cheap compared with HK ones .but we shall never compare prices of properties from city to city,needless to say from country to country before judging it s cheap or not.

the average income there has been high for long so it doesnt seem to be the driving force of the surge of real estate prices
90. 歷史長河 2015-12-16 16:33:32
Agreed.
91. CD ROM 2015-12-16 17:47:24
長河兄, 澳籍華人我相信不可能在報告中有詳列的, 這可是一個盲點啊...........
92. CD ROM 2015-12-16 17:47:27
長河兄, 澳籍華人我相信不可能在報告中有詳列的, 這可是一個盲點啊...........
93. 歷史長河 2015-12-16 19:11:12
CD兄,其實這些都不應該是本文討論重點。只不過Fan老板提及,我當時回應時記得有睇過類似報導。

錢的購買力是不分人種的。我也不會花費時間去研究是澳洲白人或澳洲華人或土著人在買房。
94. Stephen Woo 2015-12-16 20:06:08
#78 長河兄

當然我沒有會,如果長河兄沒有實力和人際關係他們也不會邀請你. 正所謂上天只會留機會有準備的人,就連上個免費堂你都要有十足銀両和人面他們才會邀請你.

傳統智慧有講,自己的棺材自己抬,搭檔做生意非常難.就當去想個免費堂,好可能在不久的將來河兄可以獨自開發,今日的免費堂對將來可能很有幫助呢.


95. yyfan 2015-12-16 20:30:06
96. Stephen Woo 2015-12-16 20:37:49
#81 Ivan

今日新的Metro Train線最後第一個站已經決定了,是選定了Waterloo.
由Chatswood 到waterloo 線上的所有埠你都可以選. 請看下圖:
就好像港島西鐵線一樣你可以買waterloo 或 Crows nest 等升值. 不過要用九年起.
不過港島西鐵線都用了十幾年起啊.
我覺得waterloo, green square 也不錯,green square 已經有火車兩個埠到很近市中心.
最近市中心的樓價太貴,有些人由darlinghurst 或者surry hills 搬到waterloo,green square, alexendria, redfren,mascot zetland食.
北區的話我覺得由north sydney 到chatswood 全都可選,很多人在north sydney 上班也住在由north sydney 到chatswood 的火車站上. 這一類人都是高水準又有錢交租和有正當職業,你不用為了找不到租客而煩惱或者怕租霸.
至於東區是貴區,你有錢當然唔怕入貨. e.g. bondi junction, potts point, 近kingscross 的darlinghurst,rushcutters bay,clovelly, bronte, point piper etc etc etc
最後補充一句,到市中心火車停得越少站那個埠就值錢.沒人希望時間到用在交通上
希望以上幫到你,有什麼不明白你可再問
網站:
http://sydneymetro.info/chatswood-to-sydenham



97. 歷史長河 2015-12-16 21:15:27
Stephen 兄真是熱心人,提供的信息對我都有幫助。目前我涉足的都是所謂民生房,除咗Pymble 一間外。
98. Stephen Woo 2015-12-16 21:30:31
長河兄 
請問什麼是民生房?apartment?
99. 歷史長河 2015-12-16 21:38:44
是指大眾市民所需要的房子,即中細價房,非豪宅。貪其易租。

啱啱老細又睇中兩個房子,一個在North Sydney,另一個在Ashfield, 按你的標準,應該選前者吧!價格,面積都差不多。
100. Stephen Woo 2015-12-16 21:49:48
那麼pymble 是house吧?:)
Ashfield 不是大站,買的是中國人多,但他們是民生中國人,所以前者是比較好。

老細是用什麼來選出north Sydney and Ashfield?
101. 歷史長河 2015-12-17 22:10:58
回#95 Fan兄,

收到。悉尼、墨爾本是一對歡喜寃家。從悉尼傳來的消息總是說跑贏墨爾本,從墨爾本那邊過來的消息又常常是大勝悉尼。不緊要,緊要的是要獨立思考。
102. 歷史長河 2015-12-17 22:16:19
Stephen 兄,多謝你提供意見,已決定取北悉尼,棄艾士菲。
103. yyfan 2015-12-18 09:15:41
TO:102/F長河兄

我唔熟兩地樓市,但今年幾個大陸朋友買左墨市既樓後興奮左成年,不斷發果邊樓市消息比我所以我咪順手分享下。

我上次去悉尼已係18年前,墨市就未去過添,本來想聖誕去,但細妹希望等新屋裝修入伙時先去,所以應該明年一定去。
104. 歷史長河 2015-12-18 09:41:01
Fan 兄,墨市房子漲幅都不錯,恭喜你細妹及朋友們。我老細都熱情高漲成年,對香港樓市已徹底失去興趣。
105. 歷史長河 2015-12-18 11:05:37
補助一點關於增值稅豁免的情況,簡單來說,自住房可豁免capital gain tax(CGT). 

You can generally claim the main residence exemption from CGT for your home. To get the exemption, the property must have a dwelling on it and you must have lived in it. You're not entitled to the exemption for a vacant block.

Generally, a dwelling is considered to be your main residence if:

  • you and your family live in it
  • your personal belongings are in it
  • it is the address your mail is delivered to
  • it is your address on the electoral roll, and
  • services such as phone, gas and power are connected.

The main residence exemption is not based on one factor alone, and the weight given to each varies depending on individual circumstances. The length of time you stay there and your intention in occupying it may also be relevant.

106. yyfan 2015-12-18 11:31:12
長河兄

細妹其實十年前已經入市,不過買來自住,之後佢全力炒港股,到今年先下到決心買第二間,不過我有D擔心連佢呢D淡友都入市投資會5會己到水尾
107. 歷史長河 2015-12-18 11:39:18
Fan兄,不是好多層就唔會有大問題,澳洲樓市歷史上從來沒有過大跌市,這歸功於當地炒風唔濃。

佢棄股從樓可謂迷途知返,你應當為佢高興,再說有你大老板阿哥罩著呢!
108. 占士 2015-12-18 15:57:23

長河兄,謝謝分享! 真的讓在下學到了很多有用的知識!

109. Stephen Woo 2015-12-18 20:11:49
長河兄

我的意見能夠這麼快幫到你,真的令我高興.
有一個這麼幫得手的老細,你真有福,跟你選擇買樓一樣,很有眼光呢.
那這個樓盤你在香港買?還是過來買?




110. Stephen Woo 2015-12-18 20:35:52
#107 Fan

買唔買樓不是只看是否明燈, 應該跟隨湯博士用的影響樓市排行榜來參考
以下是排行榜的簡化版
第四利息,第三是易按,第二供應,第一經濟環境
澳洲明年的經濟看來未必是太好,GDP 增長可能0-1%,也有可能出現季度性負增長.
供應方面悉尼非常供不應求,但墨爾本是供大於求
易按我沒有資料
利息和美國沒有關係明年如果GDP不理想或者其他經濟數據不理想很大機會會減息.
現在的利息是2.0%有可能會減到1.5%,這是澳洲從來未試過的低息.
綜合以上我看不到悉尼會有大跌的可能,但會不會大升我就看不懂,明年搞不好是平穩或者微增長,但如果減息的話那就可能刺激樓價上升.
111. 歷史長河 2015-12-18 22:19:25
Stephen 兄,

我所有的樓都是遠程完成交易,要不然會飛死,今次也不例外。Comperdown 的一個樓花啱啱通知可以收樓,如果決定立刻收,我今次可以睇到實物,不過我決定延後到最後成交日,因為聖誕節期間是淡季,唔容易出租。所以仍是無緣睇樓。

你的四項精簡版非常中肯,睇落你與市場很貼近,全是真知灼見。我也有相似判斷。
112. 向饭民说不 2015-12-18 23:14:33
加拿大前两年卖石油,当时油价高企,卖一桶,就赚几+元美金,结果是加币大幅升值,过去两年,油价大幅下跌,卖一桶,亏一桶钱,结果加币大幅贬值40%。

香港卖一罐奶粉,赚几+元,卖一罐,赚一罐,点都好好过卖石油挂。点解香港人会被传媒洗脑,竟然会妖魔化卖奶粉的行动,究竟香港人的头脑是不是生息patpat到。

香港人是不是除了炒卖,就咩都吾识!
113. yyfan 2015-12-19 08:27:16
To 108/F 長河兄

細妹每次買樓都只做三成按揭,所以其實無需為她擔心,反而大陸朋友情緒高漲,日日係度講澳洲樓抵買而令我有少少擔心,不過除非有日想移民去果度,否則一定唔會擺錢入去
114. 歷史長河 2015-12-19 12:23:38
113 樓向飯兄,如你想借此地一用,小弟當然歡迎。如你對走出去之討論有何高見,恕小弟愚鈍,未能參透您的禪意,還望指教。
115. Stephen Woo 2015-12-19 20:11:48
長河兄
看不看樓我想不是太大分別丶這邊的樓花沒有香港的貨不對辦。
反而我想知道長河兄你是怎樣揀投資性樓花、比方說樓層?方位當然是要向北、你說過你多買兩房、你會買高層的兩房或是低樓層的?
景觀又是不是你的考慮?
116. 歷史長河 2015-12-21 22:04:12
Stephen 兄,

樓唔係我揀,我都好少俾意見。當然都想要朝向好、view 靚,高層啦,不過一切都應該已在價格上反映。據我所知,朝向東北據多而樓層則中低層據多。因為是出租,考慮的首要因素是租金回報率。

117. 歷史長河 2015-12-30 15:53:44

2015 in Review and the Outlook for the Year Ahead

http://propertynews.onthehouse.com.au/2015_in_Review_and_the_Outlook_for_the_Year_Ahead?mc_cid=5cee4c0f79&mc_eid=4dd3d4aea8#.VniRd_l95hE/?utm_source=membersNewsletter&utm_medium=email&utm_campaign=Cid=PN-Dec15-3


In annual growth terms, Sydney houses again led the market with 20.53% growth in the 12 months to November. However, quarterly growth figures indicate that this market is coming into a downswing. Growth in the November quarter was just 2.93% – which is the lowest result since July 2014. While these figures are still strong, they indicate a clear slowing in this market. Sydney units have also slowed dramatically, with growth for the month of November at just 0.55%.

Despite the slowing of growth in Sydney, 2016 is unlikely to see a market crash due to strong population migration in New South Wales and Sydney feeding dwelling demand. Even a market correction of 10% would still leave Sydney home owners well off after the latest housing boom.


118. Stephen Woo 2016-01-02 23:00:12
#116 & 117 長河兄
非常同意. 

今次澳洲之旅如何?有冇什麼可以分享的?
119. 歷史長河 2016-01-02 23:28:55
Stephen 兄,最大的收獲係見到想見的一班朋友,如今都已事業有成,子女成行,有多處物業。非常欣慰。走馬觀花地看了一下各處物業,與以前得到的info 並無出入,也就放心了。至於做developer 個想法,目前的評估應該係唔會。

朋友們都覺得悉尼樓市可能會靜一陣子,對我來說正好慢慢選盤。所以第二波已准備開始,如有好的推薦請告知。多謝先。
120. Stephen Woo 2016-03-01 19:29:02
長河兄

今個星期六開始賣的chatswood新樓盤
http://vistachatswood.com.au/views/

有興趣就睇下啦

121. 歷史長河 2016-03-03 22:00:22
Stephen 兄,新年快樂!多謝多謝,已聯繫,三房要2M.
122. Stephen Woo 2016-03-05 20:47:49
長河兄
新年快樂!
我今日有去睇呢個樓盤,整個樓盤只有42戶,三房只有戶,都是penthouse.
呢個盤左邊係pacific highway, 右邊係鐵路路軌,可以買的只有一個方位, 
投資而言出租還可自己住就可能有點嘈.

但是價格就還可以,因為行路只需五至六分鐘路程去chatswood火車站,
因為沒有會所設施管理費一房係$450-550/QTR,房$700-900/QTR還算便宜
一房+ 1 Study + 1 car space大約$790-850K, 56 sqm internal, 13 Ext, Total 69
+1 car space大約$1.1M-1.3
房我冇睇


123. 歷史長河 2016-03-06 08:39:26
Stephen 兄,

多謝你提供的一手資料,已轉發領導批示。手上子彈已不多啦,且買且觀察。好似佢正在睇 Epping 和 Parramatta 一些盤。
124. 打工仔 Andy 2016-03-08 09:48:59
長河兄

你仲有大水塘未用喎! 哈哈!
125. Stephen Woo 2016-05-14 11:40:53
澳洲開始減息了,可能減到1.25. 低息會持續到起碼201持續到起碼2018. 
我看大既又升市了,如果沒黑天鵝的活

126. 歷史長河 2016-05-15 22:21:10
Thanks Stephen. Yes it is all going well. 

Interesting to see how RBA can further cut the rate while Fed is doing opposite, unless It takes too long for Fed to do so, although this seems likely. Nevertheless RBA does have more options than Fed to play around with rates.

You might notice that this round of growth going hand by hand with falling interest rates and Aussie dollars. The further rate cut means the AUD will continue to fall, interest rates will stay low for a period of time.  On top of that, oil stays cheap, all paints a positive picture for the property market (except for mining-reliant areas).

All I wish is a slow but steady growth of the property prices which has been proven for the past century. Investors should not get too excited about large sustained capital growth in residential property – the RBA have made it extremely clear that they are not comfortable with the high property values and growth, with lending policy tightening to try to control this. Recently all major banks had raised the bar for applicants with oversea income. A further sharp growth might trigger another round of intervention.

127. kts 2016-05-16 10:59:09
原來長河兄都系oz 人
128. 歷史長河 2016-05-16 18:48:46
K 兄,貧道一生顛沛流離,四海為家,心安是歸處啊。
129. 向饭民说不 2016-05-17 11:43:20
天主教/基督教人才濟濟, 天天見報.
今日登場: 譚得志/ 曾建超(阿牛)

香港天主/基督徒只有37萬多及48萬多, 不比佛教/道教的過百萬及逾百萬, 但無疑他們的聲音及影響力更大
************************************
曾健超(阿牛) - 基徒徒
陳雲 - 基督徒,熱血時報工2016-1-24專欄<香港偽福音書>“二十年前,我(陳雲)在基督教會…“
黎智英 - 羅馬天主教
黃之鋒 - 基督徒
涂謹申 - 基督徒
譚得志 - 基督教
戴耀廷 - 基督徒
朱耀明 - 牧师
陳健民 - 已受洗, 但"我也不會叫自己做基督徒" - 按教會智囊第65-66期和平佔中陳健民專訪
李卓人 - 基督徒
何秀蘭 - 基督徒
梁家傑 - 天主教
李柱銘 - 羅馬天主教
陳日君 - 天主教會樞機
陳方安生 - 天主教
余若薇 - 天主教
陳淑莊 - 天主教
袁彌明 - 基督徒
毛孟靜 - 基督徒
許仕仁- 天主教
郭炳江- 基督教
曾蔭權 - 天主教
張達明 - 基督教
黃碧雲 - 基督教
莫乃光 - 基督教
黃毓民 - 基督教
馮檢基 - 基督教
陳文敏 - 天主教
郭榮鏗 - 基督教
陶君行 - 天主教
陳偉業 - 基督教
譚香文 - 基督教
岑倚蘭 - 基督教

130. 安全駕驶 2016-05-17 15:50:22

向飯兄,

Nothing they are doing follows the Lord's teaching.

131. 引刀一快 2016-05-17 18:17:11
安全駕駛兄

How do you know that what the Lord teaching?
132. 引刀一快 2016-05-17 18:23:46
向飯

你呢個反基督大帝,去錯地盤喇。

你係咪穆斯林?點解咁唔鍾意基督教?
133. 向饭民说不 2016-05-17 20:59:47
引刀,我都話你系基督徒啦。我就唔系伊斯蘭。不過我就相信10幾20年之後,歐洲會變成伊斯蘭國家,美國被黑鬼壟斷結果就是變貧窮。

無錯,中共雖然系無神論者,但是就是因爲無神論,所以其實更方便基督徒傳教。中國人好難信伊斯蘭教。當年馬來西亞人大部分都信伊斯蘭,但是華人一樣不相信伊斯蘭。長遠來講中國會是基督教的救星。我雖然不是基督徒,但是相信中國遲早變成基督國家。

所以基督徒慢慢用和平方法去傳教,但是不要玩顛覆。中國變成基督國家衹是遲早問題。

講起玩顛覆,當年清朝派小朋友去美國讀書,結果美國佬將這些小朋友全部變成反清的基督徒,最後成爲推翻滿清的一個强大力量。蔣介石爲了權位,也要入教娶基督徒的宋美齡。
134. 向饭民说不 2016-05-17 21:24:27
引刀,我相信大陸要避免新疆被伊斯蘭顛覆,就是容許基督徒去新疆,西藏傳教,等這些不包容對方的教抗爭。

伊斯蘭教,基督教衹要占人口比例 20%,就會開始爭特權。
135. 安全駕驶 2016-05-17 21:25:58
引刀兄,
Study the Bible and you will know.
136. 如基督教壟斷中國 2016-05-17 21:57:06
如是這,中國必亡
137. 引刀一快 2016-05-17 22:51:01
安全駕駛兄

哈哈哈,引刀睇咗都唔會know。
138. 引刀一快 2016-05-17 23:01:51
向飯

華人始終都係儒釋道爲主,基督教確實喺大陸有潛質,但係政府打壓得比法輪功更嚴謹、更細膩,刻意將洪秀全同馬克思兩個天弟加埋入去,因父及子及聖神及毛主席之名者,阿門。
139. 向飯民說不 2016-05-18 09:27:42
樓上,有分析,大陸的基督教人數已經系一個好大的比例。中國建立自己的教會就不會亡國。就不會肥水流別人田。
140. 向饭民说不 2016-05-18 10:39:09
136 楼,我是完全无神论者,但是我相信中国最终都系会变成基督徒国家。基督徒真系要多谢毛泽东,不是毛泽东搞的破4旧,搞文革,将传统中国的儒家思想破坏。基督徒想垄断中国是很困难的。

现在中国人大部分都无信仰。就是有,也都是不是很虔诚。所以更加方便基督教传教。虽然引刀话共产党打压基督教,这些我相信,但是共产党不能阻止基督徒占人口比例不断上升的事实。置于引刀讲的儒家思想,大陆人更加不知道。以前台湾人一样推崇儒家思想,但是现在台湾总统一样要被基督徒垄断。

在此,希望基督徒醒觉,中国和香港乱,其实对你们的传教更加困难。反而和平的话,你们可以用各种方式去传教。不要被一小撮基督徒蒙蔽,搞乱香港,搞乱大陆。


141. 竹言 2016-05-19 14:46:42
長河兄:
有一些關於澳洲買樓收租的問題想請教你。
搜尋過資料,係澳洲買樓收租至少約有四厘回報,
但要交淨租金收入的32.5%稅。若只用還息的按揭計劃,本金沒有減少。
即還極本金都不變。其實實際回報係未只係賣出價與買入價差而不能以租養樓,直到供斷?
142. 歷史長河 2016-07-01 17:07:15
竹言兄,

對,悉尼的租金回報大概4厘幾,同按揭利率差不多。7成左右按掲的話,一開始現金流大概持平。

租金收入要交稅,利息支出則可扣稅,一加一減都計入該財政年度的個人收入內,然後按下表所示的階梯稅制交稅。可以看到,如果你在澳洲沒有其他收入,應該不用交稅,除非租金收入減去利息支出超過一萬八澳元。我最近要准備報稅事宜,如有新信息,到時再同你分享。

  • < 18K       0%

  • 18K-37K  19%

  • 37k-80k   32%

  • 80-180k   37%

  • > 180k      47%


你可選擇 interest only (還息不還本)或本息一起還。是的, 「還息不還本」還極所欠本金還是那麼多,但是你的租金收入則會隨房價增長而增長,現金流慢慢孌正,變強。所欠本金雖不變,可由於房子的增值, 你的equity 卻在增加,可以再去加按發展下去,子生孫,子子孫孫無窮盡也!interest only plan 是一個進攻陣,務求將手上資金物盡其用。

如果只從一間投資房來看,你的最終收益將會是房子增值部分,加上未來所產生的正現金流。
143. 歷史長河 2016-07-01 23:49:09
竹言兄,忘記提醒:近期澳洲也相繼出台一些政策來給樓市降溫,主要針對海外投資者。 NSW 實施雙倍印花稅,VIC 則更高。大部分銀行不再接受海外收入人士申請或降低批出按揭成數。
144. 竹言 2016-07-06 18:15:56
謝長河兄。
因另一半是公民,所以研究一下在澳洲置業的利與弊。想以防守為重,但又驚稅項蠶食回報。
145. 歷史長河 2016-07-07 14:10:03
竹言兄,房價短期的升跌無人可知,但從悉尼樓價歷史走勢來睇,根本沒有大跌過,長線基本以每十年一倍的速度在增值。相信長期升值應該不會有問題,只是快慢罷了。

剩下的就是計數啦。

146. 竹言 2016-07-09 00:28:10
謝長河兄。
想問下澳洲的資產增值稅利害嗎?
147. 歷史長河 2016-07-09 12:53:52
竹言兄,大概是這樣:

1. 自住樓可獲豁免增值稅。
2. 投資樓如果持有超過一年以上,增值部分可獲50%稅務減免。
3. 然後賣出時時,豁免後的增值部分計入當財政年度,按142 樓所示稅率交稅。

交稅光榮,哈哈。
148. 竹言 2016-07-17 09:04:40
謝長河兄!
149. Garnet 2016-08-25 11:51:01
長河兄,

本人拜讀過閣下的留言,獲益良多,本人剛於7月初時到悉尼探朋友,順道在green square/mascot 附近看了一些樓盤,但價格很貴,green square 1房+study (50sq m)的要~780k,2房要~1.1m。想請教一下你的意見,可以嗎?  以這個價格,1房的升值潛力ok嗎?
150. 長河變種怪 2016-08-25 12:50:52
你有用心聽書否? 都話有錢就買,無須理會咩升值潛力。

151. 歷史長河 2016-08-25 15:11:28

149 Garnet 兄,現在論壇氣氛你已看到,已不適合再做回應。等以後吧,看看能不能好一些。
152. 歷史長河 2016-08-25 15:14:14


150 變種怪,又係你?何事這麼想不開?






153. 引刀一快 2016-08-25 15:40:59
長河變種怪可以係你自己啫。
154. 引刀一快 2016-08-25 15:42:58
呢題係IQ題。睇下邊個睇得通。



155. 實力懸殊 2016-08-25 15:56:32
長河兄超強觀察力,超强分析力,抵你發。
156. 二少 2016-08-25 15:56:54
又被長河兄捉到正,唉!無恥師徒.
157. 歷史長河 2016-08-25 15:57:36
刀兄頭腦清楚,真有可能是我自己。哈哈,罪過罪過。
158. 好文重温 2016-08-25 16:08:44


儍刀鬧自醉,哈哈哈哈。



159. 13少 2016-08-25 16:20:10
無恥師徒,厚顏至此,無話可講

160. 路过 2016-08-25 16:44:16
太无耻了啊啊啊啊!难以语言形容。。。
161. 訃聞 2016-08-25 16:52:56
測忍之心

人皆有之

咁搞法

又會失踪一陣

我地又少咗歡樂了


162. 小師妹 2016-08-25 16:59:35
好睇過 “Catch Me If You Can” 真精彩!

Applause for 歷史長河 !


163. Garnet 2016-08-25 17:07:13

長河兄,

明白。

我等一界婦孺之輩, 見識淺薄,見到你的文章,十分佩服,所以向前輩請教。希望以後有機會,可從你的文章學多一些投資技巧。先謝過。

164. 二少 2016-08-25 17:10:13
向飯可能係引刀,有趣.
165. 大喊十 2016-08-25 17:54:43
今日笑到眼水都標,要考慮改名做大笑十
166. 獵人 2016-08-25 19:16:46
笑話一則,供欣賞。呢位蒙面超人好似果嗰獵人。


Quote:
獵人上山打獵,遇到一隻熊。經過一番搏鬥,獵人被熊打敗了,但熊並不飢餓,它沒有吃掉獵人,而是把他強姦了。獵人很受屈辱,回家勤加練習,過了一段時間重新上山找熊報仇。又一番搏鬥後,獵人第二次被打敗,熊再一次強姦了獵人。如是者三。獵人第四次找到熊,熊按住他說:你到底是來打獵,還是來賣淫的?
Unquote.
167. 實力懸殊粉絲 2016-08-25 19:29:04
唉,真喺實力懸殊,咁就唔洗自取其辱喇,真喺冇眼睇.
168. 引刀一快 2016-08-25 20:10:32
難為你成班同步撐場,好應景啫。
169. to 168/F 2016-08-25 20:30:43
是時候收工了!
170. 引刀一快 2016-08-25 20:41:34
睇怕我呢鋪全中,唔係點會咁大陣仗全員出擊。

長河san,越玩越奇詭。
171. 實力懸殊 2016-08-25 21:34:40
我都有粉絲😂😂😂😂😂
睇完166獵人個比喻,我笑到我隻乸問我係咪痴咗線,呢度偶像實在太多了😅😅😅😅😅
172. 實力懸殊粉絲之粉絲 2016-08-25 21:42:51
真喺估無到,淡友重量級選手兩次蒙面挑戰,兩次都在第一回合便被長河KO. 無癮
173. 無題 2016-08-25 21:59:41
174. 向饭民说不 2016-08-25 22:42:19
感覺美元有扶不起的阿鬥。看來美國又要到處的搞動亂以支持美元。
175. How to tra1late the following ? 2016-08-25 22:55:05

「不怕神一样的对手,就怕猪一样的队友」

176. Re 175 2016-08-25 23:28:22
建議湯博下篇用 【不怕神一樣的對手,就怕豬一樣的隊友】做標題,【洪荒之力】就暫且退下。
177. 引刀一快 2016-08-25 23:55:47
哈哈哈,空群而出,踢爆一個一群造勢,點解唔乾脆叫你地個變形金剛出嚟澄清?
178. 樓上引刀 2016-08-26 00:00:42
乜你都認同長河變種怪=自我陶醉呀!
179. 自我陶醉 2016-08-26 00:14:23
引刀兄

等咗呢班友齊人好耐喇!  哈哈哈! 

呢班友淨係識亂吹,舊年八月都仲叫人有錢就要買,點知樓都未收或未裝修就冇咗兩成,買遲幾個月都一房變兩房,兩房變三房。 真係慘!

唔知有冇少少慚愧? 個市反彈番少少,竟然仲厚面皮到叫人找數,不得不代舊年聽咗山埃貼士入市嘅受害人叫佢哋出嚟找數,昨日一提找數成班即時四散又或扮睇唔到,今日搞一搞成班即時攔哂出嚟喇。 

可惜等極都仲差幾件! 到齊嘅唔該找埋上年條數!!! 唔該找數!!! 唔該找數!!!

180. 13少 2016-08-26 08:04:16
今日改一改方法
即係承認長河變種怪就係你喇!
淡友用匿名,唔知引刀做何感想?
181. 歷史長河 2016-08-26 08:52:31
    陶醉兄別來無恙啊!今次有進步,做咗就認,比上次扮首富又不敢認有明顯進步,值得鼓勵。上次被踢爆後,凌晨二時幾仍蒙面反擊,今次十二點幾即以真人現身,此乃另一進步。這對您一向早瞓早起的老人家來講實屬不易。看來兩次被踢爆,刺激都不小。

    友情提示一下,下次再蒙面時,唔該難度小點啦,今次連你一貫用的語氣詞都省去,害得我差點猜不出是你。如果猜不出,那麼你的精心布局,抓捕行動不就白費心機了嗎?你到底是想還是不想被猜出啊?

    攪足一日,您帶面具出埸只是為了讓大家都出來?他們不都一直都在嗎?為何要多此一舉?如果是想同我講話,又何需繞一個大圈?記憶中如果你直呼長河,我從未有過不回應吧!

    你今次直接承認,壞咗刀兄雅興啊!刀兄仲在沾沾自喜以為是我自編自演陷你於不義,從而被佢踢爆。唔該你師徒二人下次多操練操練,智商不行就要多進修進修。


    你半夜三更一個人對著窗外大呼三聲 "唔該找數!!!"蠻嚇人的,小心鄰居投訴啊。如果精神不好,食些藥早點瞓應該有些幫助。

    博士文章都講了,揾人找數最好專業點了,先揾黑社會,實在不行,再試試議員。受害人是誰?證據確鑿嗎?為何不多等幾日再出來找數?好快第三季就過去了,到時候CCL破118豈不著數更大?

最後提醒一下,唔好再蒙面了,事不過三,否則你真成為166樓笑話中的獵人,唔通真係享受那種感覺?即使你是,小弟也無此愛好。多謝理解。
182. 引刀一快 2016-08-26 09:09:51
怪之162樓小師妹咁講喇:

好睇過 “Catch Me If You Can” 真精彩!

Applause for 歷史長河 !

原來長河san一直以分身匿名技術喺你組群稱註嘅!


咁唔該順手捉埋“引自黑”、“妖獸都市”、“變種獸一號”、“土著粉絲”喇。

話唔定,有個係引刀喎。
183. 歷史長河 2016-08-26 09:24:17
刀兄,

全部錯哂,變種獸一號肯定是你師父了。還是那句話,智商不行就要多進修進修。
184. 給182引刀 2016-08-26 09:32:28
你有本事亦可捉幾個矇面人俾好友睇睇,亦等如問你,你有本事亦可揸十層八層港樓俾好友睇睇。
185. 自我陶醉 2016-08-26 09:40:56
唉! 做咩等極都係得你一個回應呀? 一見“自我陶醉”+“找數” 仲唔閃咩?

我早瞓早起? 哈哈哈!你真唔了解我,要睇美股每日起碼都點幾先有得瞓喇。不過,見你咁有興致做“引自黑”,個市呢幾日又悶到慌咪陪你玩下囉。

上年聽你話有錢就買,六個月就買少咗一間房喇喎,真可憐!廢話少講,快啲找數仲好喇。



186. 自我陶醉 2016-08-26 09:44:00
引刀兄, 你真醒! 哈哈哈! 佢都認 “引自黑”、“妖獸都市”、“土著粉絲” 都係佢。
187. 歷史長河 2016-08-26 09:52:58
陶醉兄,呢點小朋友玩的遊戲留俾你同刀兄玩下去了,記著,唔好再蒙面出來了,獵人。
188. 自我陶醉 2016-08-26 10:07:01
靜靜話你知,呢個論壇除咗你冇人會講“係否,喺否”, 你嘅留言已經出賣咗你。 蒙面人? 小朋友遊戲? 下次小心啲喇! 哈哈哈!

189. 小師妹 2016-08-26 10:10:54
引刀一快

你係咪終於發現了你的偶像“自我陶醉”暱名為"李+✕"和"長河變種獸"之後你徹底崩潰咗呀 ?搞到自己黑白是非不分, 方寸盡失!

你同你偶像倆個都幾十歲男人了,仲藏頭露尾做埋啲咁肉酸嘅嘢還賊喊捉賊,真教人情何以堪!

呢個論壇有你倆個喺度撩事鬥非,經常惡言侮辱其他人, 令到好多想係呢度留言、討論及分享嘅人卻步, 真替網主難過!

最後,請你唔好再胡亂演譯我講嘅說話,你講你的!


190. 路過的人 2016-08-26 10:26:59
非常同一小師妹!藏頭露尾+賊喊捉賊 = 勁討厭
191. 向饭民说不 2016-08-26 10:43:40
小师妹,看开一点,各大讨论区都有这样的打手。可能他们背后是同一集团。收钱,抹黑,颠倒是非黑白。最终打击对手。
192. 二少 2016-08-26 12:13:27
強烈要求綱主正視,同意的請支持下.
193. 自我陶醉 2016-08-26 13:43:23
引刀兄

真係辛苦哂你,日日都見你畀幾隻惡狗追住咬,竟然有人會睇到你經常惡言侮辱其他人,你快啲檢討吓喇!  哈哈哈!

連173樓啲咁低質素嘅番圖都出得街,我都覺得網主都真係要認真檢討下,盡快搵漁農處搞搞佢。
194. 引刀一快 2016-08-26 14:18:38
自我陶醉兄

首先要糾正你一下,依家冇漁農署好耐喇,叫漁護署,不過都大同小異,有惡狗應該會出動。

你知道我鐘意養狗仔喇,畀狗仔追咬都係一種娛樂,否則早就唔喺度玩,呢度雖然惡狗為患,但係會有其他收穫嘅。

最惡果種,就係一路咬住你唔放,用嘴角鬧你咬人,仲扮埋慘叫添噃。

唔知點解,我主動承認“引自黑、土著粉絲、妖獸都市、變種獸一號…………”,裡面可能有一個係我,佢地都唔捉。

佢地要默認玩分身,都唔係全部認嗮架,留番個畀引刀好唔好?


195. 小師妹 2016-08-26 14:29:06
自我陶醉

“日日都見你畀幾隻惡狗追住咬,竟然有人會睇到你經常惡言侮辱其他人”

你哋成日話其他人係“狗”, 咁又算唔算係侮辱人呢?

難道你真係“獵人”, 其他所有嘢喺你眼中都係畜生?

What a shame! Get a life Mr Hunter! 

196. 回193 2016-08-26 14:30:28
173係無題,如對號入座係個人問題。
197. 二少 2016-08-26 14:30:33
到時唔好學上次咁扮死狗向綱主乞求喇!
198. 自我陶醉 2016-08-26 15:07:24
引刀兄

你咁都得? 問題係有人睇到你日日追住啲狗咬,要去保護動物協會告你喎!  小師妹啲英文咁叻真係唔識答佢,不過睇得出應該係愛護動物嘅人。 

BTW, 197樓話有人乞求唔通話你?  唔通你真正身份係網站寫手? 真係估你唔到喎! 哈哈哈!

快樂時光過得真快,耶倫今晚訓話完,下星期又開始忙喇!



回196樓

所以我話你哋冇文化囉,173樓係話你,我都唔想睇到,明唔明? BTW, 莫非173樓係你? 點解你要對號入座?

199. 自我陶醉 2016-08-26 15:23:51
人哋小師妹,

有冇聽過“人必自侮而後人侮之”? 要人尊重,唔該先學識點去尊重人。 日日都喺度“公公,自官”嘅, 我只會當佢係一隻吠來吠去得嗰兩聲,亂咬人嘅狗。

BTW, 你講得冇錯,喺我搵食嘅世界,只有獵人同獵物,不存在其他角色。 哈哈!
200. 回198 2016-08-26 15:28:35
你又知我冇文化?你話他人冇文化又是否惡言侮辱其他人?
201. 引刀一快 2016-08-26 16:09:03
自我陶醉兄

199樓講嘅道理,我認爲任何一個成年人都應該懂。一面攻擊人,一面叫人唔好還手,仲要大條道理,令我諗起一個情景,有個女人叫男朋友咪X講粗口,男朋友話:咁妳又講?
女人話,我教你咪講粗口有咩唔啱?睇X見你個...........

我覺得好奇怪,點解佢地可以號召咁多講說話戾橫折屈嘅人一齊行動。
202. 自我陶醉 2016-08-26 16:13:04
回200樓

唉! 仲洗問? 你連173樓嘅圖你都覺得冇問題,有文化極都有限喇!  唔信? 你攞去問問真正有文化嘅人睇佢點答你,你咪知你同有文化嘅人有咩分別囉! 哈哈哈!
203. 引刀一快 2016-08-26 16:18:04
To 184樓

十間八間?係咪你俾DSD,係我就慢慢揀。講明唔限時㗎。
204. 回202 2016-08-26 16:26:33
咁閣下又是否算有文化的人?
205. 13少 2016-08-26 16:52:05
自我陶醉成日以為自己好有料,串人地唔識英文,冇文化,可能佢讀過的書,但讀過書有幾多certificate 唔代表有文化,睇佢講野個嗰態度,串人嗰方式,就知佢超無文化!
206. 14少 2016-08-26 16:52:11
13哥,自我陶醉整日話自己中文唔得,嘅意思是?
207. 13少 2016-08-26 17:11:55
to 14弟

自我陶醉整日話自己中文唔得,咩係暗示自己英文好勁,暗串呢度的人學識差囉,我都唔係好明,既然咁睇唔起呢度的網友,又日日上來吹乜?吹到被人ko,仲吹!
208. 引刀一快 2016-08-27 07:26:49
有文化,有文化,乖吓。

依家一人頒一個有文化獎章,排隊領,喺額頭笈隻白兔仔畀你地。

乖吓。
209. 问引刀 2016-08-27 14:30:51
呢 D人要否 PK ?

【on.cc東網專訊】 元朗Grand YOHO買家麥生表示,一筆過full pay(全數付清)購入3房及2房戶共2伙,3房戶予囝囝自住,當作囝囝的畢業禮物;2房戶則會投資收租。他說,新鴻基品牌全香港都信得過,識咗幾十年,認為樓價合理,料未來樓價唔會大升大跌。

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160827/bkn-20160827120609113-0827_00842_001.html


210. 向饭民说不 2016-08-27 14:54:30
引刀,講到派獎,又點巴閉過你主子的派獎甘出出神入化。殺人放火的是他,拿諾貝爾和平獎的也是他。真是神是他,鬼也是他。
211. 向饭民说不 2016-08-27 14:56:16
引刀,講到派獎,又點巴閉過你主子的派獎甘出出神入化。殺人放火的是他,拿諾貝爾和平獎的也是他。真是神是他,鬼也是他。
212. 引刀一快 2016-08-27 16:34:53
To 209樓

你要。
213. 歷史長河 2016-08-28 00:07:20
To 149 Garnet 女仕,

    我恰巧在 Green Square 有二間,一間是 2房,一間是 1+S. 2房今年初才入,90萬多點,1+S 大概是去年初入,62萬。

    Green Square 所在的 Zetland 以前是工廠區,早些年開始整區改造成居民區。去年聖誕節假期時我特意去看了看,完全舊貌換新顏,一排排較新穎的現代公寓,也有一些正在起樓的工地。整體感覺規劃不錯,適合居住,又近 city, 不愁租。講起悉尼租務市場,真是火爆,我本月初在 Wollli Creek 新入伙的一間細價樓第二日便租出,按買入價計,租金回報為5.5%. 也就是說, Green Square 正處於成熟社區的初步階段,現在入并不晚。

    我不太擅長選區,也不認為這是最重要的考量。事實上我的一些在悉尼有不少投資的朋友間看法也不一致,買各個地方的都有,最終結果也差不多。我的策略是「廣撒網,多撈魚」,不過有四個區我各撒了兩個網,Green square, Wolli Creek,Wentworth Point and Homebush (并不是太看好,只是買二間有優惠.)除去Homebush 外,另三區的共同點是都是新開發區,并都正處在邁向成熟社區的初步階段。僅供你參考。

    至於價格,我一向信奉貴買貴賣。如果相信市場無形之手的威力,那麼就容易理解貴是有貴的道理。最後附上Zetland 區2房單位的一年及十年價格走勢圖以供參考。








214. Garnet 2016-08-29 17:03:03

長河兄,

很感謝你的回答。

我見到zetland 1房+1 study (50平方米)沒有車位,要$770k,2 房連1車位最平要$990k,一點都不平宜,但見地點近green square 火車站,交通方便,加上大型基建,首期10%,2018才入伙,甚為心動。因為太久沒有留意市場,所以特向你討教。

我會買一個細單位先。再次多謝你抽空回覆及提供資料。

215. Garnet 2016-08-29 17:21:01

長河兄,

再請問, Wollli Creek 有什麼賣點?

216. 歷史長河 2016-08-30 17:48:07
To 215 Garnet,

因為果個 AA 服務比較好。哈哈
217. Garnet 2016-08-31 09:23:50

長河兄,

AA是否一位靚女? :P

218. kts 2016-08-31 09:46:50
我以前都住zetland, 05年40幾萬買左2房,09年50幾萬賣左俾個中國留學生,然後搬左去sylvania waters, 貪嗰邊靜同小內地人,雖然搬左去house,但始終升幅吾夠Zealand 勁, 亦估吾到可以升到咁跨😑
219. Garnet 2016-08-31 12:14:14

Kts,

zetland現在off the plan 2房要過 1mil 呀。升得好誇張。租都好貴,要$7xx 一星期。

220. kts 2016-08-31 12:28:20
garnet
冇偈,當時大女出世,吾夠住,局住搬,好彩系換地方,如果吾系就慘了,而當時亦冇諗過應該將佢放租再買另外一間,最諷刺系搬完后自己成家搬反黎香港港😂🙈

221. Stephen Woo 2016-08-31 20:23:08
我會揀zetland多過wolli creek. zetland 近city, wolli creek比較遠. 
wolli creek 無配套,只得一間woolworth, zetland 有個East Village shopping centre.


222. kts 2016-09-01 09:22:51
睇你系自住定投資,如投資放租, Zetland 當然較好,有車冇車都方便,但預左多大6人,如自住的話,除非你冇車牌,否則吾會㨂Zetland, Sydney 有車牌其實住邊都差不多,within 10 to 15km from city 都可接受
223. 歷史長河 2016-12-30 22:42:12

2016年澳洲房市也同樣歷經磨難:


二月,Jonathan Tepper拿出一份「私密」調查報告要推倒房市:預言澳洲房價將大跌50%;


五月,由Westpac突然帶頭,四大銀行陸續開始嚴限以海外收入來申請貸款;


六月,新州開徵額外的海外人士印花稅4%;並且從2017年起,海外人士的房子每年還要加收0.75%土地稅。


七月,維州把海外人士物業印花稅從3%提高到7%;而四大銀行全面收緊信貸,所有海外買家瞬間被取消貸款機會;


九月,ISSA國際問題專家Gregory Copley說:太多公寓將無法完成交割,澳洲房市將在6周內崩盤;


十月,昆州額外開徵海外人士物業印花稅3% ;

................


然并鳥。截止到11月份澳洲各大capital city 2016年樓市回報如下,如果你選擇了悉尼或墨爾本,請接受我的的祝賀。




224. 引刀一快 2016-12-31 03:17:03
house only。

成交量?
225. 歷史長河 2016-12-31 09:41:12
刀兄, 唔好亂噏。有字典嗎?可以査一下 dwelling 係咩意思。唔識睇圖註釋可以請教下你師傅先。
226. 引刀一快 2016-12-31 16:54:40
成交量呢?呎價?


如果house only刺激咗你,請接受我的的賠罪。
227. 歷史長河 2016-12-31 22:04:58
刀兄,

貼圖只是為走出去的師兄們打氣,估唔到引起你咁大興趣。刀兄也有興趣走出去?

成交量同呎價雙雙創歷史新低,咁講收貨嗎?

新年快樂,來年再戰。哈哈
228. 引刀一快 2016-12-31 23:07:03
長河san

澳洲興趣一般,唔係因為論壇因素,而係因為我鐘意東洋界同新熱帶界,尤其東洋界 。

成交量同呎價只係好奇隨口問問,如果又刺激到你,唯有請你再接受我的的賠罪。
229. 歷史長河 2016-12-31 23:10:46
刀兄,唔好咁話,什麼是東洋界?
230. 引刀一快 2016-12-31 23:50:12
長河san,你係search王,一搜就出嚟喇,農務系係鐘意呢D嘢架。