地產博客 > 資深會員專欄 返回
瀏覽人次:26020    回應:40
資深會員專欄
投資策略篇(二)逢三退一
 
Oscar Lam
2015年12月11日

投資策略篇(二)逢三退一

在一次私人聚會上遇到湯博士。我自然不會錯失機會向湯博士請教投資物業之道。湯博士告訴我,投資物業的最高境界就是逢三退一,即在市況好的時候以高價賣掉投資組合中一些劣質的物業,然後乘市場差的時候以低價購入一些優質的物業。博士還說,他每年年初都會吩咐下屬評估一下手中的物業,找出其中10%相對差的物業,并在適當的時候出售這些物業。

幾年前,我留意到市場上的一些頂級投資者,如舖王波叔,不管市況好壞他都經常買賣。有時賣出寫字樓後,很快又買入舗位。幾個月後,賣出其他舗位,但接著又購入一棟工業大廈。期初我不明白原因,因當中交易費用不少,如果看好物業市場前景,為何不繼續持有物業等升值?我現在終於明白了,其實波叔運用的正是博士的「逢三退一」策略。隨著經濟和環境的變化,今日的優質物業,幾年之後可能變得不再優質。相反,昔日不受重視的工廈,由於政府推出鼓勵活化的新政策,對許多投資者而言,工廈是值得投資的優質物業。

如何運用博士的「逢三退一」策略?我有一些想法:

長遠來說,我們相信物業價格是會平穩向上的,只是過程中會有高、低潮。因此,我們不是貪心地期望能夠高賣低買,我們只是希望在物業市場好的時候出售一些相對劣質的物業,以達至優化投資組合的目的。

由於我們看好物業市場的長遠前景,在任何情況下,我們都不會盡沽手上的物業,而只會找機會沽出少部分劣質物業。

該策略適合持有物業較多的投資者。

④該策略較適合工商舗投資者。以我較熟悉的民生舖為例,市況好的時候,你叫價2000萬很快就被人買走了。但幾個月後,如果市況轉差,就算你減價至1500萬也未必有人買。主要在於工商舗有其獨特性,價值相對比較難訂立,且不透明,這給投資者提供了良好的買、賣空間。

⑤住宅供應多,價格透明度高,再加上雙辣招稅務成本高,運用該等策略時相對困難。但是,如果你手上物業的數目相對多,而當中有些物業的品質較差,例如樓層較低、近馬路、近垃圾房,或者所處位置的樓價長年跑輸大市,你就可以考慮運用「逢三退一」策略,在適當的時候減持這些物業。

⑥如果你只持有二、三個物業收租,而這些物業的品質尚屬可以,則應該繼續保留這些物業收租,靜觀其變、靜待良機。

 

以上是我個人對於「逢三退一」的理解和運用,如有錯漏,請博士和各位朋友指正。

 

下回預告:

投資策略篇(三)遼闊新天地

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 引刀一快 2015-12-11 17:34:07
OL兄高瞻遠矚,值得學習。
2. 打工仔 Andy 2015-12-11 17:54:27
舖王的確醒, 將博士逢三退一發輝出來!
3. MSK 2015-12-11 18:42:04
多謝分享,獲益良多!
4. 2011年開始 2015-12-11 18:44:32
逢三退一適合物業較多的投資者,自政府辣椒另到交易費用大增而且銀行在金管局新要求之下借貸不易,平時工作很忙,2012年我採取買了賣不出的打算,做好風險管理,只買入位於政府規劃的發展區及揀選該幢物業的優質單位.感謝博士無私分享,加上現在又有衆師兄師姐的經驗及睇法,是我大賺了.
5. CD ROM 2015-12-11 18:52:11
我相信資深投資者都培養一種批斷既直覺, 唔係客觀既分析, 係一種主觀如嗅覺般的官能......

唔知OL兄有無同感呢???
6. yyfan 2015-12-11 18:55:22