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資深會員專欄
投資策略篇(二)逢三退一
 
Oscar Lam
2015年12月11日

投資策略篇(二)逢三退一

在一次私人聚會上遇到湯博士。我自然不會錯失機會向湯博士請教投資物業之道。湯博士告訴我,投資物業的最高境界就是逢三退一,即在市況好的時候以高價賣掉投資組合中一些劣質的物業,然後乘市場差的時候以低價購入一些優質的物業。博士還說,他每年年初都會吩咐下屬評估一下手中的物業,找出其中10%相對差的物業,并在適當的時候出售這些物業。

幾年前,我留意到市場上的一些頂級投資者,如舖王波叔,不管市況好壞他都經常買賣。有時賣出寫字樓後,很快又買入舗位。幾個月後,賣出其他舗位,但接著又購入一棟工業大廈。期初我不明白原因,因當中交易費用不少,如果看好物業市場前景,為何不繼續持有物業等升值?我現在終於明白了,其實波叔運用的正是博士的「逢三退一」策略。隨著經濟和環境的變化,今日的優質物業,幾年之後可能變得不再優質。相反,昔日不受重視的工廈,由於政府推出鼓勵活化的新政策,對許多投資者而言,工廈是值得投資的優質物業。

如何運用博士的「逢三退一」策略?我有一些想法:

長遠來說,我們相信物業價格是會平穩向上的,只是過程中會有高、低潮。因此,我們不是貪心地期望能夠高賣低買,我們只是希望在物業市場好的時候出售一些相對劣質的物業,以達至優化投資組合的目的。

由於我們看好物業市場的長遠前景,在任何情況下,我們都不會盡沽手上的物業,而只會找機會沽出少部分劣質物業。

該策略適合持有物業較多的投資者。

④該策略較適合工商舗投資者。以我較熟悉的民生舖為例,市況好的時候,你叫價2000萬很快就被人買走了。但幾個月後,如果市況轉差,就算你減價至1500萬也未必有人買。主要在於工商舗有其獨特性,價值相對比較難訂立,且不透明,這給投資者提供了良好的買、賣空間。

⑤住宅供應多,價格透明度高,再加上雙辣招稅務成本高,運用該等策略時相對困難。但是,如果你手上物業的數目相對多,而當中有些物業的品質較差,例如樓層較低、近馬路、近垃圾房,或者所處位置的樓價長年跑輸大市,你就可以考慮運用「逢三退一」策略,在適當的時候減持這些物業。

⑥如果你只持有二、三個物業收租,而這些物業的品質尚屬可以,則應該繼續保留這些物業收租,靜觀其變、靜待良機。

 

以上是我個人對於「逢三退一」的理解和運用,如有錯漏,請博士和各位朋友指正。

 

下回預告:

投資策略篇(三)遼闊新天地

 
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1. 引刀一快 2015-12-11 17:34:07
OL兄高瞻遠矚,值得學習。
2. 打工仔 Andy 2015-12-11 17:54:27
舖王的確醒, 將博士逢三退一發輝出來!
3. MSK 2015-12-11 18:42:04
多謝分享,獲益良多!
4. 2011年開始 2015-12-11 18:44:32
逢三退一適合物業較多的投資者,自政府辣椒另到交易費用大增而且銀行在金管局新要求之下借貸不易,平時工作很忙,2012年我採取買了賣不出的打算,做好風險管理,只買入位於政府規劃的發展區及揀選該幢物業的優質單位.感謝博士無私分享,加上現在又有衆師兄師姐的經驗及睇法,是我大賺了.
5. CD ROM 2015-12-11 18:52:11
我相信資深投資者都培養一種批斷既直覺, 唔係客觀既分析, 係一種主觀如嗅覺般的官能......

唔知OL兄有無同感呢???
6. yyfan 2015-12-11 18:55:22
我估遼闊新天地應該講海外投資
7. 新抱仔 2015-12-11 19:37:17
逢三退一,真的是一個寶貴的金科玉律
8. 打工仔 Andy 2015-12-11 19:39:02
我估係上海灘甲厦!
9. 自我陶醉 2015-12-11 19:53:30
謝謝Oscar 兄分享! Oscar兄,想請教:
1. 釐定物業優劣,除了收益和升值潛力外, 還有其他因素要考慮嗎?  工商與住宅的因素有分別嗎?
2. 如果有幾個物業都大致相若,各有高低,還會定期換貨嗎? 會如何取捨?
3. 沽貨時,會先沽後選,還是先選好目標才沽? 
10. Oscar Lam 2015-12-11 21:58:38
多謝各位朋友支持和鼓勵!
11. Oscar Lam 2015-12-11 22:09:04
Yyfan, 打工仔兄,

遼闊新天地並非指香港以外物業。在下以後會另文介紹投資上海寫字樓的經驗。下一次文章我將會寫物業以外,我最喜歡、最有前景的投資。
12. Oscar Lam 2015-12-11 22:17:57
CD ROM 兄,

我認為成功的投資靠的是客觀的分析和主觀的判斷。是否有能力做出準確的主觀判斷則要看經驗和個人的商業觸角。
13. Oscar Lam 2015-12-11 22:54:41
自醉兄,

1. 釐定物業優劣,除了收益和升值潛力外, 我認為沒有其他因素需要考慮了。環境變化對工商物業的升值潛力有重大影響,舉例,一條變化中的街道的舖位租金和價值可以一年內倍升,住宅價格對環境變化則不太敏感,反而要看經濟大環境。買工商物業主要看升值潛力,租金則不太受關注。投資住宅主要看有穩定租金收入,和物業能否穩定增值。
2. 如果有幾個物業都大致相若,各有高低,我不會定期換貨,除非我認為有能力可以換到更好的貨。就住宅而言,換貨成本高,升值空間有限,除非質素很差,我寧願一動不如一靜。
3. 換貨時,我會先沽後買,現在買樓容易賣樓難。要有充足的現金準備才有機會以低價買到優質的樓盤。

不知是否答到醉兄的問題?
14. 魚蛋仔 2015-12-11 22:55:59

多謝Oscar lam兄分享你的投資意見!

每一次我都会細讀你的文章,然後仔細思考,每一次總是受益良多。

多謝你!期待下一篇!

15. 引刀一快 2015-12-11 23:14:30
To 9樓 自我陶醉兄

我又多手試試答下你呢三條問題。

1,當然有,就係自用嘅可能性,有自用可能嘅物業,我會再睇高一線。

2,如果出現有潛力目標,我會選擇擴充可能性最低嘅賣出,保留有擴充、并購可能嘅物業。

3,先選后沽,因為值得換貨嘅好位置,可遇不可求,未有合適目的物出現之前,未有對比去決定是否進行換貨。
16. 引刀一快 2015-12-11 23:20:17
Sugar san

妳醉了!匆匆,唔係忽忽,呵呵
17. 新抱仔 2015-12-11 23:31:19
Oscar Lam

真的,投資工商物業,與住宅很不一樣,它的敏感程度,比住宅高很多。之前我看佐敦一帶工商舖,寫字樓,因有Austin的豪宅概念,已炒得呎價貴過尖沙咀,令人吃驚。而且,也要看整幢樓是否有大業主持有或是否多散戶,原來非常影響分拆出來的售價。但如買到前景優質的,升幅也很得人驚,但如一旦經濟不好,空置率又可以十室九空,嚇到很多業主不敢持貨。但如想到商業用途,2-3間打通,呎價又可以好高,事實上,如熟悉商業運作及看通氣候,我覺得是不錯的投資選擇
18. 自我陶醉 2015-12-11 23:32:18
明白! 謝Oscar兄!  我只是想現租客的質素,例如是大品牌,會否是考慮因素。
19. 引刀一快 2015-12-11 23:36:26
Sugar san

我醉了,怱怱睇成忽忽.........
20. 自我陶醉 2015-12-11 23:40:52
引刀兄,擴充可能性是指什麼? 多買隔鄰的舖打通嗎? 但從回報看,細舖的呎租應較高啊!
21. 朗晴 2015-12-11 23:43:07
林公子,
多謝分享好文,還記得你我焗豬飯的約定嗎?我好快有機會請客了,記得嘗面喔^_^
22. 魚蛋仔 2015-12-11 23:46:38

還想請教Oscar師兄:

怎樣去觀察和預期一間將有变化的街道/商鋪?如果沒有你那麼強勁的觸覺和靈敏度,有客觀的量度標準嗎?請賜教!

23. 引刀一快 2015-12-12 00:00:53
自我陶醉兄

大鋪可以間開做細鋪,好位置大鋪位單價高過細鋪,所謂千金難買相連鋪,就係兩間細鋪嘅價錢,買到一間大門面嘅大鋪,不必打通,遇上租戶有需要,或者環境起變化,進可攻,退可守。其實住宅都係,如果同層有兩個單位,着拖鞋都可以屋過屋,比起分開大廈嘅,過屋要換衫,係咪方便好多?就算出租一間,租霸知道你住同層,都唔會打你間屋主意。
24. Jerry 2015-12-12 08:57:29
OL兄:

謝謝分享優化資產的概念和真實操作。
遼闊新天地難道是講vc?




25. 歷史長河 2015-12-12 10:13:33
回13樓 Oscar 兄,同意逢三退一可能更適合於工商鋪,不太適合住宅。除了環境改變等因素外,工商鋪參與者較少,市場可能未必完全透明,機會可能隨時存在。住宅市場除了交易成本外,一百多萬人參與的市場充份透明,好難搵筍盤。

對小弟來講,不再買即是退。
26. Oscar Lam 2015-12-12 12:17:26
17. 新抱仔,

你說得對!投資工商舖一定要考慮其價格是否已經過度反映了未來前景。不能只考慮概念,畢竟是否得到發展商收購要看很多因素,買回來的物業要有實際用途,或容易出租。這樣,才能夠長期守得住,靜待時機。
27. Oscar Lam 2015-12-12 12:29:37
21朗晴兄,

我當然記得我們的約定。你估計12月美國利息上浮八分之一,我則估計上升四分之一。誰勝誰負很快知,或者我們二個都輸。哈哈!
28. 物業初哥 2015-12-12 12:35:24
1. 釐定物業優劣,除了收益和升值潛力外, 我認為沒有其他因素需要考慮了。環境變化對工商物業的升值潛力有重大影響,舉例,一條變化中的街道的舖位租金和價值可以一年內倍升,住宅價格對環境變化則不太敏感,反而要看經濟大環境。買工商物業主要看升值潛力,租金則不太受關注。投資住宅主要看有穩定租金收入,和物業能否穩定增值。
2. 如果有幾個物業都大致相若,各有高低,我不會定期換貨,除非我認為有能力可以換到更好的貨。就住宅而言,換貨成本高,升值空間有限,除非質素很差,我寧願一動不如一靜。
3. 換貨時,我會先沽後買,現在買樓容易賣樓難。要有充足的現金準備才有機會以低價買到優質的樓盤。

不知是否答到醉兄的問題?

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oscar兄答自醉的這個問題,我覺得是整篇文章畫龍點睛之作,很大啟發!感恩!
29. Oscar Lam 2015-12-12 12:38:41
18. 自醉兄,

租客的質素,例如大公司絕對是一個重要的因素,特別對工商舖而言。大公司交租準時。我寧願以較低租金租給一家大公司。另外,當你出售物業時,如果租客為大公司,買家一般會接受較低的租金回報率。
30. 自我陶醉 2015-12-12 12:46:14
謝Oscar 兄!  的確,租客質素可能已在舖價上反映了。
31. Oscar Lam 2015-12-12 12:53:09
引刀兄、自醉兄,

細舖一定要在人流多的地方才可以顯現出其價值。細舖如二,三佰呎,只可經營小吃如魚蛋檔、兌換店、小的便利店等,只能在旺區人流多的地方才可以生存。相反,如果買人流不太多的民生舖,則要選一些面積較大的,此類舖用途較廣,可以經營飲食、零售、五金、醫務所等。如果是相連舖當然最好,因飲食舖一般要求的面積要夠大。
32. Oscar Lam 2015-12-12 13:03:18
24 Jerry 兄,
你估對了!是創投,或者直接投資direct investment。房地產外我最喜愛的投資。
33. 打工仔 Andy 2015-12-12 13:11:35
初哥兄

你分析得好, 我暫時也是一動不如一靜!
34. Oscar Lam 2015-12-12 13:51:04
25長河兄,

你是一名穩健的投資者。共勉之!
35. Oscar Lam 2015-12-12 14:40:37
22魚蛋姐,

你的問題很難答。選擇一些街舖多的地區,近鐵路(或者
未來有鐵路到),外區人喜歡來這裡消費,近一線街道等。

我建議你做實地考察。分幾天去深水埗、油麻地、大角咀、紅磡、荃灣等地方,找當地的小地產,不要找中原、美聯等(這些地舖代理只做住宅),告訴他們你想找1000萬至2000萬的地舖收租,他們會帶你去看。

看多了你會有感覺。看完告訴我。哈哈!
36. 魚蛋仔 2015-12-12 17:48:43

多謝Oscar lam 師兄回覆!

好。讓我開始實踐篇。看完告訴你,請你指導!

再謝!

37. 引刀一快 2015-12-12 21:33:50
To 31樓 Oscar Lam兄

我覺得鋪型与位置都不可或缺,門面大小好左右價值,還有馬路寬度,有否中間攔河等等。
38. 朗晴 2015-12-12 22:23:06
林公子,

我估加0.1厘呀!
39. Oscar Lam 2015-12-12 23:05:45
回37引刀兄,

對!你說的這些全部會影響舖位價值。
40. Oscar Lam 2015-12-12 23:07:50
朗晴兄,

收到。加0.1厘。