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資深會員專欄
十四篇後感
 
珍惜香港
專業機構投資者
SMIEEE.MSc(ICDE)
http://facebook.com/hongkongtruevalue/
2015年12月11日
Ronald 加湯博士發功,呢個專欄,五日之內,就出咗十四篇文章,坦白講,真喺睇到有啲吃力。為咗唔想頻密對 MON,我睇地產網,一向都喺一次過睇,一次過覆。所以好抱歉,我唔可以每篇都回應,就索性出篇文章,一次過回覆大家,希望呢篇炒埋一碟,唔會令 Ronald 覺得我交行貨啦!

見到新抱仔,分享咗自己嘅上一代,如何刻苦儲蓄,成就買樓收租呢個目標,從而帶出資產嘅保值’;另一方面,打工仔嘅收租生涯,就由 2009 年搵筍盤開始,跟住邊做邊學,及體會到收租嘅地區特性。兩者雖然時空有別,但有一個共通點,就喺成為收租佬,一定要好刻苦,同埋對物業呢樣嘢,要好用心。

同打工仔一樣,我買樓收租,都喺由自己住果區開始,而選擇物業方面,亦喺鍾意大型屋苑,同埋發展中嘅地區,例如未有鐵路,但預期會有果啲。不過打工仔講到,村屋呢味嘢,我就唔敢掂啦!所以,逢幾退幾,對我而言,唔太啱用,皆因冇乜劣質,或過時嘅物業可以退。

關於商用物業,我喺冇乜經驗,好高興見到 Oscar 分享民生舖投資,同占士分享辦公室投資。商用物業嘅投資,响選擇物業、租客,以及買賣、放租細節等各方面,同住宅物業好唔同。呢度一向缺乏有關商用物業投資嘅文章,期待兩位多作分享!

至於最震撼呢,莫過於麗娜果篇「趁你病,攞你命」租霸文章啦!我嘅收租生涯,經歷過旺季,亦經歷過金融風暴、沙士嘅淡季。其實,做業主,只要唔好攞到咁盡,最終都會遇到長期租客。如果下下揸到人盡,一過死約就加租,續租又加貼市價,要維修就諸多推搪,結果梗喺成日換租客,咁遇到租霸嘅機會,自然就比較高囉!

做收租佬,當然會有遇到租霸嘅風險。坦白講,收租已經喺最簡單嘅生意,每個物業對一個客,又唔喺要日日對住。做生意,每日都要涉及僱傭、供應商、客戶關係,找數、放數、收數之類,咪仲麻煩?不過,好多收租佬,都唔喺做開生意,未必個個都善於處理呢啲問題,有遇過租霸嘅朋友,不妨分享一下經驗,大家得益。

其實,好多收租佬,為嘅都只喺退休,唔喺要賺乜嘢大錢。所以,歷史長河所言,當然唔喺亂話。只喺呢類物業投資者,未必會好似其他投資者咁,走去算盡自己究竟有幾多回報,究竟有冇蝕價,總之,有穩定租金收入就得。至於將物業視之為投資工具,去同其他金融產品比較,就要等長河兄進一步嘅剖析。不過,我都喺比較有興趣,長河兄响澳洲投資嘅體驗,希望遲下見到相關嘅分享文章啦!

至於,令我最感動嘅,就喺 Jerry 果篇。我自己,同埋好多自己認識嘅收租佬,都喺出身貧窮家庭,未上車之前,個個都覺得買樓喺 MISSION IMPOSSIBLE。路,始終喺由人行出嚟,起跑線唔喺決定一切。原來,我地努力嘅成果,往往喺出人意表,往往同自己之前嘅預計唔同。家陣有啲年青人,未做,就話唔得;未試,就話冇可能;未有既定嘅條件、支援,就判定失敗,唔想費力。所以今日,新一代最要學習嘅,就正正喺,一個不問收穫而付出嘅態度。

講到,最期待呢,應該就喺引刀嘅文章,因為我真喺想睇下,引刀唔鬥咀果陣,正經寫文嘅模樣。果然冇令我失望,帶嚟嘅,喺另一個驚喜。往內地升學,對好多香港人嚟講,喺難得嘅決定,亦喺難得嘅體驗。有啲人,對內地存有誤解、偏見,而我响好多年前,就已經感受到,內地人比港人優越之處。記得九幾年打工果陣,我身處嘅企業,响內地有設廠,而果邊對內地人嘅入職要求,喺要識講廣東話,所以當時我地上大陸工作,唔使識國語。但我上到廠呢,都喺同佢地講國語。有人覺得奇怪,咁方便,點解唔講廣東話?我話,番到內地,梗喺要講國語啦!呢個喺對內地人嘅尊重,亦同時喺對自己、對大家,身為中國人嘅尊重。

當年,見到內地人嘅純樸、努力,佢地嘅學識豐富,只欠視野。依家,人地一日千里,我地香港就停滯不前,甚至倒退。西化,為香港人帶嚟國際視野,但同時,亦令到香港人,失去咗中國人最優秀嘅特質。果種對己、對人嘅謙誠,國家、民族嘅觀念,引申到對家庭嘅認同、血脈承傳嘅重視,响香港嘅新一代度,已經好少見。記得有人問過我,升學番內地好啲,定喺去台灣好啲,我話,唔使諗,一定喺內地啦!

講番香港,Alan 喺一個生意人,經營高消費行業,對近期本地嘅經營環境,當然有貼身體驗。而我自己,亦曾經經營科技產品設計、生產,2000 年創業,2009 年結業,當中經歷經濟嘅好壞,行業嘅盛衰。Alan 話見勢色唔對,停止入貨,避過一劫;我嘅行業呢,產品喺 DESIGN-IN,又要放數,風險幾大,可想而知,而我亦試過見勢色唔對,剎停一個海外大客。生意人,就喺要有呢種觸覺。

其實,今日嘅環境,同我當時比較,真喺小巫見大巫。我面對過沙士,亦面對過行業嘅衰落,喺因為行業整體,已經冇得做,所以我必須結業。其實香港,有好多機會,只要你嘅行業,唔喺夕陽,所謂寒冬,只喺過程。最緊要,就喺能屈能伸,做人一樣,做生意一樣。有啲嘢,風光不再,就要面對現實,唔好強求。就好似零售、旅遊,受惠自由行多年,依家只喺回歸正常,講真,都仲喺比正常好嘅,喺唔喺?本地消費,依然強勁,香港人,仲喺好捨得洗錢,只不過,家陣嘅利潤,已經大不如前囉!

我認識嘅生意人當中,有兩位經營高價舊品,收舊嘢,賣俾內地人,利潤頗高。其中一位,之前搬咗去租較旺嘅舖位,依家生意冇咁好,又搬番轉頭。其實,賣舊嘢,本來就唔應該租咁貴嘅舖啦!另外一位,最近關門大吉,轉營網上賣,家陣喺咁襯平入貨,儲定將來再出擊。總之,都喺果句,只要你嘅行業,唔喺夕陽,點會冇得做。

至於商舖投資者,坦白講,呢十幾年零售業嘅增長,幾乎俾佢地食哂。今日嘅環境,就算賺少啲,減下租,圍起上嚟都已經賺突。就睇湯博士,同攞到米芝蓮嘅小店續租,租金都冇加;另一位業主,就大幅加租 120%,搞到人地要搬。真喺唔知,呢位業主,想租俾邊個?金舖?銀行?都喺果句,做業主,唔好攞到咁盡。

經濟放緩,喺全球性,新常態嘅果,香港亦唔可以獨善其身,但已經好過唔少地方。依家又唔喺冇路好行,有乜咁衰?我早前話,有人响度咒人 PK,絕對唔喺針對睇淡嘅朋友。你睇淡,當然冇問題,但千祈唔好「望淡」,呢樣好重要。我見到有言論,講到要人地上 ICC 跳樓、打杷,又話驚死中央出招救港之類,呢啲就喺「望淡」。經濟唔好,好多人會受到傷害,所以,希望經濟唔好,同咒人 PK 冇分別。就算冇出過「望淡」言論,但對啲咁嘅言論鼓掌,一樣屬「望淡」,一樣唔要得。

正能量,真喺非常重要

當一個人,回望自己嘅過去,再重新一次,面對自己嘅過去,為之作出人生嘅總結,喺至真,亦喺至誠。呢十四篇文章,就喺至真、至誠嘅演譯。自「」以來,今日,終於功成,所以,我會將「序嘅承諾」解封。但喺,另一方面,有各位嘅參與,我終於可以退後一線,減少出文嘅壓力,因為我雙眼,真喺承受唔住。

今晚,送一曲俾大家,名為「抉擇」,喺火影忍者,第 469 集,鳴門父母抉擇嘅配曲,亦喺我最喜歡嘅火影配曲。

希望我呢篇長嘢,俾到大家鼓勵,繼續以至真、至誠出文,發揮正能量。

而正確嘅方向,善意嘅心,就喺果一股正能量!

火影忍者:抉擇
 
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1. 引刀一快 2015-12-11 04:09:17
唷,我搶到沙發喎!

多謝讚賞!珍惜香港兄,知唔知本來我第一篇係想寫亞視為香港嘅貢獻,不過寫白話文思路塞車,寫幾行就改題。


共勉之!
2. c9仔 2015-12-11 04:58:22
谢谢分享!

喺!未上車之前,我都覺得買樓喺 MISSION IMPOSSIBLE。仲要一個人供!

终于2008年尾去搵姑婆屋,Agent話,唔怕,供唔起咪返亜媽度住,佢帮我搵個好租客。宜家回望,好彩當年買左!

當年首期自己搞掂,都喺由刻苦储蓄而來。由零存整付開始。

宜家D後生太多花錢的地方 (不過二十年前,出部BB機都要1800,唔平)。不過,有心買樓,就應盡量减少不必要消费,上一辈的節约,其實現今都合用。

90年代中出來打工,當年公司有幾位内地同事,都喺北大清華复旦的,學識豐富又努力。雖然其他同事同佢地講廣東話(方便,而且内地同事想學),我就同佢地講國語。都喺出于 “對內地人嘅尊重,亦同時喺對自己、對大家,身為中國人嘅尊重”。我D 普通話就喺甘樣練出來,而我同佢地煲冬瓜,拉近了距離,很樂意同我分享他們的看法。

至于升學番內地好啲,定喺去台灣好啲?我2000年已經聽過,有台灣人送了仔女去北京讀大學 ... 一定喺內地啦!


3. 小師妹 2015-12-11 07:04:18
感謝真心分享!

冇睇過火影忍者但感受到首音樂充滿無奈、忍耐、掙扎及之後有種期盼的感覺!多謝推介!
4. 歷史長河 2015-12-11 08:06:07
珍兄解禁,綱友之福。眼睛重要,按博士所講,隨心寫吧,唔好迫自己寫。
5. 打工仔 Andy 2015-12-11 10:18:05
珍惜兄

多謝你的分析及指導 ! 
小弟經過三篇口水文章既熱身後, 正構思第四篇既題目, 希望到時得到大家既指點!
6. 麗娜 2015-12-11 10:25:16
珍港兄
解封還解封,你可以少看點,但手還是不能停的!
你是正宗的香港正能量,一看到有你這樣的前輩,我就為香港感到驕傲,這是
真正香港人優良的素質所在。
眼睛疲倦呢,做多些眼部運動,看遠景,有用的!
7. 新抱仔 2015-12-11 10:41:24
好好保養眼睛,想寫才寫,有我小品拙作墊底😂😂你隨手一揮,已令我這後輩獲益良多。
8. 小小業主 2015-12-11 11:05:54
珍港兄,多多保重!
小弟才疏學淺,只能做cd rom. 在這網閱讀已數年,從博士及眾師兄師姐處學到唔少嘢,裝了很多真錢落裝,對普通打工仔來說,己經優勝了很多倍。誇張D講,命運也從此改寫,謝謝!
期望在此能閱讀更多好文章,吸收多點正能量!
小小感想,不喜勿插!
9. Jerry 2015-12-11 11:53:00
珍兄,

謝謝你把14篇文章串連起來, 其實仲有人未寫,哈哈

你可能要改喎

保重身體!


10. Sugar 2015-12-11 12:37:20

珍港前輩:

Sorry看漏了你這一篇美文!

但正如Jerry所說,你可能要續寫喎!嘻嘻!

你是地產網的正能量^^


11. Alan Pepper 2015-12-11 13:04:23
 香港需要多點正能量的,加油!
12. 歷史長河 2015-12-11 17:12:21
[不過,我都喺比較有興趣,長河兄响澳洲投資嘅體驗,希望遲下見到相關嘅分享文章啦!]

珍兄,好,下篇就寫它。
13. 新抱仔 2015-12-11 17:14:33
長河,

期待大作👍👍
14. Sugar 2015-12-11 17:18:59

LR,期待精彩大作!!!


15. CD ROM 2015-12-11 17:23:58
珍兄, 你呢一個有14篇文穿埋一篇既idea好正wor~~~

詞人Wyman曾經幫Eason寫過2首用其他歌串埋做一首新歌既作品. 舊既[新曲+精選], 新d既[K歌之王]. 唔知有無知音人都好鍾意呢?


16. yyfan 2015-12-11 17:50:04
河兄,等你講澳洲樓已經等到頸都長埋
17. Joe 2015-12-11 19:55:02

看到珍港兄至真至誠的文章,真的令小弟感動莫名,因為,珍兄常提及的正能量,確是放諸四海皆通的至理,每當小弟或身邊人遇到焦慮,困惑、挫折,想起正能量,不知為何,自己就突然生出一股力量,將有關問題撥亂反正,從迷途歸於正途..... 

所以,當各位師兄師姐無論遇到任何奇難雜症,請停一停想想這神奇的正能量,自會帶引你積極處理問題,找到出路。

再謝珍兄! 小弟的真誠回應....

18. 打工仔 Andy 2015-12-11 20:11:23
Joe 兄

講得好!
19. 向饭民说不 2015-12-12 00:16:06
問題是政客喜歡散播負能量。而散播負能量是一種推翻現政權的手段。

希特勒也是依靠散播負能量,而奪權的。
20. 2011年開始 2015-12-12 18:29:59
珍港兄多多保重,偑服你放手的勇氣,我見有人死抱歹陽行業而耗盡家財.
21. 長期糧尾 2015-12-14 11:53:54
珍惜香港兄
Thanks for sharing.
22. Ronald 2015-12-14 13:20:20

網站的進步,已由網友引領了,回想年中珍兄於WhatsApp群組提議小弟提升地產論壇的功能和顯示模式,我立即回覆誰會寫?的一句,即珍兄」文所提及的網主並冇回覆,但轉頭就升咗我做高級會員。」 

立即回覆誰會寫?是我的潛意識,即是無數挫敗經歷的自然反應,我沒有跟湯博士提及,但博士觀察入微,我家上海人那「閑話一句式的拔刀相助。 

以上十四篇後感」的第一句,"Ronald 加湯博士發功" 應改為 "珍惜香港加湯博士發功",因我自覺羞愧,今天收成正果應歸功於珍兄加湯博士,我的第一句應該是"無言的感激" 

我和珍兄都是電腦人出身,沉醉Micro coding 30年,男人進入知天命之年, 還不遲鈍? 還可抽離coding世界,進入新經濟領域? 看來我要跟珍兄再跑一趟,由科技賽道轉向新經濟賽道...

江山如此多嬌引無數英雄競折腰
惜秦皇漢武略輸文采;
唐宗宋祖,稍遜風騷。
一代天驕,成吉思汗,只識彎弓射大雕。
俱往矣,數風流人物,還看今朝

23. 亮劍 2015-12-14 15:15:28
CY話佢任內無人用官商勾結去形容佢,這使我想起
梁展文,他係前香港屋宇署署長、房屋署署長、房屋及規劃地政局常任秘書長,任職公務員 39 年,於 2007 年 1 月從政府退休。

退休前夕的數年被批評有利益輸送及為自己進入地產發展商鋪路,如嘉亨灣事件、紅灣半島事件等。

而其退休後卻以高薪於地產商新世界中國地產任職,一連串事件令其被強烈批評有官商勾結之嫌。 

無官商勾結當然係「好事」,但發展商那些正常晒緊太陽的農地及閒置工廠,肯定唔使望能改變用途。 

如果我無理解錯,「無官商勾結執正做」,即補地價完全無走棧位,咁即是全部跟「市價」計啦。 

呢家新界西北,如果要人行超過十分鐘的新盤,每呎平均賣10k 可能清唔晒。 

喺發唔倒水;建築費用高企;大陸客被趕得八八九九;偽豪宅賣唔起價;加上政府係咁凶人會大增麵粉供應既同時又不會減辣的情況之下,咁發展商預幾年後大西北「只能」賣7~8k係咪「好合理先」 ?

如果每呎當賣 7 K幾,而建築成本、利息及必不可少的銷售支出計你 4 K幾,搞幾年畀人執 K 幾,有無計漏?

那麼在發唔倒乜水及七除八扣下,大西北地 的 AV價,只能係甚麼水平?

有識之士請想像一下,如果發展商今天拿一塊大西北農地同政府傾補地價,政府同發展商的鴻溝有多大? 

要是發展商預計楼市跌三成,那麼大西北高密度楼補地價的AV,应該係1.7K左右吧!

但呢個價政府肯定不能接受,因為接受呢口價的後果,會好嚴重呀兄弟!
24. 打工仔 Andy 2015-12-14 15:37:25
亮劍兄

新界山卡啦既地段都賣成皮一尺! 什麽平價都好似是假像!
十分期待你也在專欄出文章呀!
25. Oscar Lam 2015-12-14 17:47:03
亮剑兄,

在下也经常看你关於住宅方面的文章,得益不少。期待你在專欄出文。謝謝!
26. To 23. 亮劍 2015-12-14 19:29:50
     


         Missed you.




27. 引刀一快 2015-12-14 22:19:56
To 23樓 亮劍兄

咁即是全部跟「市價」計啦。 

話明係市價,會變嘅,呢舖大環境冇五至六年唔會扭轉,當大家都有呢5-6年嘅展望,所有計劃都會隨之改變。
28. 歷史長河 2015-12-14 22:46:24
回22 樓 Ronald 兄,

Micro coding 卅年,沈醉科技偶奇觀。
自古雄才多激斗,從來紈絝少偉男。
風流肯落他人後,天命男兒再征戰。
博士珍港多壯志,敢叫日月換新颜。
29. 打工仔 Andy 2015-12-14 22:56:37
長河兄

好詩好詩!
30. 珍惜香港 2015-12-14 23:01:41
珍惜香港TO:22/F Ronald

網主言重啦!

地產博客,就唔會出現三傻,唔會出現珍惜香港,唔會有「雙軌制」,亦唔會有「」。

大家嘅緣份,喺源於地產博客,源於博士嘅主場。所以Ronald 加湯博士發功一句,絕對唔喺花言巧語,網主亦當之無愧。網站性質以地產為主,對專欄作者有基本嘅要求,而網主亦必須中立,及平衡各方嘅矛盾,稍多顧慮,喺好正常嘅。所以,就算近在咫尺,都要假以時日蘊釀,再憑一個機緣得以成就。

講到本業,我先至喺最慚愧。想當年,我一招起死回生,連主機板教父都要寫個服字,業界寄予厚望,可惜創業果陣,行業嘅光輝年代已經走到尾聲。電腦業嘅沒落,好多悲慘故事,只有少數成功轉營嘅例子。兩我呢,最終選擇完全放棄,幸好响專注事業嘅時候,將所賺一切儲蓄哂响物業度,先至可以翻身上投資之路。

網主能夠成功轉營,將本業引用至地產領域,令原有嘅資源得以重新發揮,我喺非常佩服。其實,每一個行業,都一定要順勢而行。依家嘅經濟環境,大趨勢喺,成本上升,利潤收窄,不利中小企,做生意一樣,投資亦一樣。要响一個領域度,生存同發展,一定要認清自己可以擔當嘅角色

2016 年嘅投資環境,將會非常嚴峻
。呢度嘅網友,嚟自五湖四海,集思廣益之下,話唔定可以擦出,意想不到嘅火花?好多嘢,喺冇保證,總之,大家努力啦!
31. 打工仔 Andy 2015-12-15 00:00:59
珍惜兄言之有理 !

共勉之
32. 珍惜香港 2015-12-15 10:47:58
珍惜香港TO:23/F 亮劍

劍兄响我嘅回應箱度出現,令我萬分雀躍。但睇嚟睇去,諗咗好耐,都搞唔清同我嘅十四篇後感有乜嘢關係喎。坦白講,我有啲失望,可能閣下 POST 錯咗位,應該喺响湯博士不受控制的供應量果邊嘛!

我從來都認為,官商,喺應該勾結。香港作為國際化商業城市,官商,點可以唔勾結?唔通要互片咩?勾結,唔等於貪污、腐敗,只不過喺互惠互利啫。就好似做生意咁,客戶同供應商嘅關係,喺合作伙伴,要以雙贏為原則,先至可以持續咁發展;你虞我詐嘅話,根本就冇得做。

關於發展商貼住,甚至低過二手出價呢個講法,我早前分析過。依家,二手成交量超低,成交價反映咗市場購買力嘅上限,所以,發展商,自然要睇住呢個上限出價。不過,呢個只喺「上限」,咁下限呢?

現今新樓嘅供應量,遠大於二手嘅成交量,即喺話,物業嘅價值,唔可以低過建造物業嘅資源成本,加投資發展嘅基礎回報。否則呢,一眾發展商就會卻步,令到市場重新整合,直至物業價值回升,或資源成本下降,拉鋸之下,最後返回可投資發展嘅水平;而呢個水平,就喺「下限」

或者咁嘅現象,就喺「香港樓市新常態」啦!

不過呢,千祈唔好老屈我,即喺曲線話樓價會升定喺跌,因為,呢兩個上下限,喺會浮動嘅

BY THE WAY,劍兄,你一出現,就即刻有人話 Missed you,連 Oscar 兄都專程走過嚟,請你响專欄度出文。反正劍兄寫响邊,都喺一樣啫,寫响我呢邊,當然喺好俾面,但點解唔再俾多少少面,寫上專欄度,同大家多多交流呢?
33. 歷史長河 2015-12-15 20:29:29
亮劍唔在博士處留言,正如陶醉不在珍港處留言一樣,應該係心有千千結。做為一個男人,我唔理解。
34. 肥婆四 2015-12-15 20:45:04
樂見珍文,謙厚聚力。百花齊放,可讀可摸。閑來學習,得慰心靈。
35. 引刀一快 2015-12-15 21:04:52
長河san

因爲珍惜香港兄淨係冇提到自我陶醉兄嘛,冇話題點搭嘴呢?你呢舖觀察力低喇。
36. 歷史長河 2015-12-15 21:18:02
但是自陶有時在另外文章中回應相關內容喔,刀兄記憶力不逮?

請參考珍惜兄「第十個人」第143長河回應。
37. 引刀一快 2015-12-15 21:22:43
長河san

你好似撈亂咗呢。

另外,亮劍兄唔喺湯先生文下囬覆,據稱係唔想頂撞湯先生,同男人唔男人冇乜關係。
38. 歷史長河 2015-12-15 21:46:08
刀兄,哪裡亂咗?
39. 引刀一快 2015-12-16 13:26:28
唔駛參考,自我陶醉兄度度都有囬覆。
40. To 引刀 2015-12-16 15:06:54
引刀兄……
你原來幾了解小弟,世事给你都看透了……哈哈。
41. 珍惜香港 2015-12-16 22:29:57
珍惜香港TO:33/F 歷史長河、35/F 引刀一快

唔喺嘛?呢排輕鬆自在,兩位唔好玩啦,我唔想招惹麻煩噃!哈哈!

十四篇後感出文果陣,自醉兄尚未出文,所以呢篇炒埋一碟,當然唔會提到佢。正如 Jerry 兄話,仲有人未寫,可能要改;Sugar 姐又話,我可能要續寫喎。

真喺要續寫嘅,都要等 Sugar 姐、2011年開始、同無奈兄出埋先得啦!

炒埋一碟呢味嘢,極其量只能出多一次,唔喺網主真喺會投訴架!
42. 自我陶醉 2015-12-16 23:43:09
珍港兄無須介意他們兩位的留言,長河兄是網站的推廣經理,留言同點擊率是他的工作表現指標,他只是在搞搞新意思而已! 呵呵!
43. 歷史長河 2015-12-17 08:16:37
自醉兄以行動來證明清白及堅貞不渝,令人敬佩。

不過一路以來你同引刀兄對我的各種猜測無一命中,令人失望。
44. 自我陶醉 2015-12-17 08:27:04
長河兄,我唔覺得有咩需要證明喎! 反正個腦喺你度,你有權點諗都得㗎。嘿嘿!
45. 歷史長河 2015-12-17 08:30:59
早晨,醉兄!恭喜加息尼鋪贏哂
46. 引刀一快 2015-12-17 10:24:54
弊,我開始睇唔明長河san講乜。
47. 占士 2015-12-18 16:10:46

珍港兄,自醉兄和無奈兄已經出文了! 哈哈哈