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資深會員專欄
個人理財 之“物業投資(1)”
 
占士
占士日記版主
占士日記投資集團總裁
投資策略研究群(協會)發起人
地產,股票投資交流群群主
2015年12月8日

我真正以投資為目的去買物業是2007年中開始的。由於當時的股票市場已經是不斷刷新歷史新高,風險也同時增加,而且銀行利息也是歷史新低。手頭上累積了一定的資金需要尋找更好的出路。所以我和太太商量後決定先在九龍區尋找可投資的物業。剛好太太大哥的長女S小姐,就在九龍某區從事地產物業代理。所以我們便找她幫忙留意區內有沒有好的樓盤。很快,我們發現住宅樓盤已經升了很多,於是,我們轉找區內的小型辦公室,雖然辦公室的價格也升了一些,但我們認為仍然有升值空間,某天,S小姐帶我們看了好幾個大小不一的盤,並獲得所需要的資料。回家後,經過仔細的計算,我們選了一個還有租約的單位, 要求S小姐和業主講價,最後,還是以我們心目中的價格成交。

這是我們第一次投資商業用途的地產物業。所以我們對於物業的估價,按揭成數,利率都不大清楚。根據S小姐的經驗,因為這種地產物業要搞銀行按揭貸款非常複雜,所以,很多這方面的業主都是以自己的資金(無銀行按揭貸款)交易。這也是為何,很多人都不敢或不夠實力投資商業用途的地產物業的原因。但是,我也明白,越少人懂得或能夠做的生意,利潤越有保證。

不過,我還是決意和相熟的銀行商討。我在想,我是給生意他們做,而不是求他們幫忙,只要能說服銀行相信我是一個優質的客戶,他們一定做我的生意!

幾經周折,銀行按揭貸款最終也批了下來。而且,銀行估足價,還可以按得到七成,利率是P-2.75%,還款期為10年,雖然,利率比住宅物業略高,還款期也短一半以上,但所有條件都比我預算的還要好!

之後,單位租務的相關事情,全部交太太負責。雖然,一年內發生了很多事,例如:換了2次租客,裝修了2次等。但每次做新約的租金都有所提高。因此,我認為太太做得非常出色,當然S小姐也幫了我們很多,儘管她已得到其應有的報酬。

該單位一年的投資總結如下:

1.現金收支剛好平衡。

2.ROI 約17%

3.資產按市場價增長33%

4.如果現階段的條件不變,預計未來一年:ROI增長到28%,正現金流約為投資金額的11%。

暫時和大家分享那麼多,有機會再和大家分享。



下一篇文章 個人理財 物業投資(2


 
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1. 歷史長河 2015-12-08 19:18:34
Sofa 
2. 歷史長河 2015-12-08 19:21:48
占士兄,多謝分享,如果一年增值33%,加上槓桿,ROI應該不止17%!
3. 占士 2015-12-08 19:27:19

長河兄,那是買物業一年後的統計結果

4. 新抱仔 2015-12-08 19:30:14
現在商業單位只做到4成按,但我又趕用,不想煩,惟有full paid.
5. 占士 2015-12-08 19:37:26

對了,當時我算ROI (%)是以租金減去各種成本(如利息,管理費等)的累積額除以投入資金計算出來的!不考慮物業價格的變動!

6. Ronald 2015-12-08 19:38:51
嘩! 占士文章上載了, 明天要在Yahoo!加多兩條Banner指過來, 公諸同好。
7. 占士 2015-12-08 19:39:11

Ronald兄,謝謝您!能夠認識您這樣的朋友是我的榮幸呀!哈哈哈

8. 占士 2015-12-08 19:40:03

新抱仔姐,您實力雄厚FP當然沒有問題!

9. 歷史長河 2015-12-08 21:41:47
5 樓占士兄,啊,明白。那你低估好多,只記小菜,忘記咗主菜。

我都有計ROI, 話收租3厘半的朋友係唔會明白的。
10. 歷史長河 2015-12-08 21:48:45
嘩,你個頭像,搶咗我的風頭喎!
11. 打工仔 Andy 2015-12-08 22:02:52
占士兄

我地出來做生意全部要睇ROI 當然要計掂數先 Go! 
除左這裡什麽都不用計, 對嗎? 哈哈哈!


12. Jerry 2015-12-08 22:06:31

占士兄果然利害,07年股市十月見頂,你在年中已懂得把資金調向低水既資產。風險管理好,快人一步,也明白總有牛市在某處這個道理👍



13. Sugar 2015-12-08 22:10:46

支持007!!!驚喜~~

事忙文章明天一大早起床再拜讀,望諒!

14. Oscar Lam 2015-12-08 22:49:36
占士兄,

多謝分享!你的數據很詳盡,有潛力做數據王,哈哈!
15. 占士 2015-12-09 09:07:04

Ronald兄您真快手,已經在Yahoo看到了本文

16. 占士 2015-12-09 09:35:41



長河兄,當時只是做了一年的總結,所以只記小菜,但沒有忘記咗主菜。主菜有在幾年後做物業價值重估時再入帳。哈哈哈


我個頭像用了很多年,由yahoo blog年代到現在的FB都沒有改過,是方便一些舊網友認得我!




  





17. 占士 2015-12-09 09:38:41

打工仔兄,不僅做生意,投資也要看ROI 哈哈哈

18. 占士 2015-12-09 09:39:08

Oscar兄,您見笑了!在下認為PP一人可榮獲數據王稱號!

19. 占士 2015-12-09 09:39:36

Jerry兄,沒有您說的那麼厲害。把資金調向低水既資產,做好風險管理,總有牛市在某處等都是向您和自醉兄學習的!

20. 占士 2015-12-09 09:40:59

Sugar姐,每次看到您都令我想起英倫留學的美好回憶!有時間您也要出文多多分享!我很愛看您大作喔!

21. 占士 2015-12-17 19:44:00


最近很忙,來不及拜讀各位的大作!非常抱歉!


看到大家那麼踴躍發表文章,我也要努力加油了!下篇文章我將和大家分享我在同年10月再次出擊投資商業用地產物業經歷,大家稍等,很快將發文!



   
22. 占士 2015-12-17 20:05:31

有了第一次投資商業用地產物業的經驗,在下次再做同樣投資的時候就好多了。

當我們把所有物業租務事情處理好後,那是同年10月,和上一個物業成交日期相差4個月左右,我們便開始尋找下一個投資項目。 這一次我們嘗試看一些工業大廈的單位。先去新界北區的上水看,因為我有一位朋友在那區租了個工業大廈的單位做辦公室,這位置接近羅湖,方便他隨時來回大陸的工廠。

23. 占士 2015-12-17 20:08:57

我們進了一家地產代理公司, 說明了我們希望看一些工業大廈的中型單位租或買盤。  之後, 其中一位地產經紀便幫我們在電腦你找尋。她一邊找一邊和我們介紹上水的情況。 原來有很多大陸的投資者在上水買了大部分的唐樓,店鋪等裝修後放租,回報不錯。。。。。

24. 物業初哥 2015-12-17 20:15:59
以上占士兄會另文分享嗎?
25. 占士 2015-12-17 21:50:10
初哥兄,現在我在外邊,不方便發文,明天早上我會另行發文的。
26. 歷史長河 2015-12-17 22:02:19
期待占士兄新作。
27. 占士 2015-12-17 22:19:39
長河兄,和您那些氣吞山河的大作比較,在下真有點自慚形穢呀 !明天早上回公司後先發文,獻醜吧!
28. 歷史長河 2015-12-17 22:44:51
占士兄,讓您見笑了。寫的好壞冇問題,大家都不是專欄作家,重要的是願意分享。獨樂樂不如眾樂樂也!
29. 占士 2015-12-17 22:53:04
長河兄言之有理!
30. 占士 2015-12-18 08:35:19

初哥兄,長河兄,各位師兄師姐,早晨! 在下的第二篇文章個人理財之“物業投資(2已經發表,有時間去看看吧!我先忙去!回頭再聊!

31. 占士 2015-12-25 17:24:00
[ 此內容只供會員閱讀 ]
32. 占士 2015-12-25 17:25:35

我找到了一張當時我KL辦公室的累計ROI走勢月度圖,給大家參考。

33. 占士 2015-12-26 21:55:04
謝謝2011師姐的好文分享!我應該是屬於凡事向好看的硬好!哈哈哈
作最好的期望,做最壞的打算是硬好的運作法則。
34. 占士 2015-12-28 09:00:37

博士決戰李宗偉在即。Sugar姐終於發文了!

我先和大家分享一個笑話:辦法總比困難多!

 

一位大陸朋友發來的短信,感覺他的感悟很靠譜,與大家分享一下:

一個農民工在北京打工,買不到回家火車票,十分著急,靈機一動,花20元製作一個“我要上訪”橫幅!還沒出火車站就被2名便衣員警摁倒遣送回老家。算了一下,省去火車票280元、汽車票60元、三輪車票10元、路上吃飯30元,這次淨賺380元,而且還是專車送到家門口;村長、鄉長迎接,找他談心,後鄉長又撥付2000元扶貧款,村長又送一千元慰問金。感悟:只要思想不滑坡,辦法總比困難多!

 

稍後再發新文章!各位久等了!

35. 無奈 2015-12-28 10:47:54
占士兄:這是個無奈的結果啊,世事往往就是這樣的。
36. 占士 2015-12-28 11:10:16
奈兄,不要感到無 另一邊的沙發留給您了喲!哈哈哈
37. 占士 2015-12-28 11:17:29

各位師兄師姐,早上好!剛發了第3篇文,有時間過去看看吧!謝謝支持!:P

38. 占士 2015-12-28 11:34:36

Ronald兄,本文流覽次數破20000點了!哈哈哈

39. 占士 2015-12-29 16:24:43

剛剛結束的中央經濟工作會議將2016年的經濟工作定為積極工作,努力提高經濟增長為目標,並為此定下(311補)五大工作任務。

 

這一次的工作會議,清楚地判定了五大任務為去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板。

去產能就是減供給,去庫存就是增需求,去槓桿是降風險,降成本是增利潤,補短板是保民生。

40. 占士 2015-12-29 18:09:29



汪敦敬先生在其文章中這樣說:


多年來,最影響房地產價格其實就是貨幣,在貨幣戰爭下,匯率影響一切!當美國過度量化貨幣的時候,人民幣變相上升!樓價自然高漲了!但當美國量化去到必須收拾的時候,人民幣和其他貨幣包括歐元卻繼續量化,以取回在美國「印銀紙」下被「搶劫」去的實質財富!於是人民幣價格自然下跌,美元自然上升了!香港樓價也因此失去了上升的動力!在動力失去後,劈價潮就「乘虛而入」!當然劈價潮是一個心理因素的起動,但是的確是出現了,而且是影響樓市的趨勢!


昨天和一位朋友晚飯,席間朋友善意提醒我,要注意未來中國經濟的不確定性,他認為現在沒有什麼值得投資的好項目,只好手握港元等機會。如果我有朋友借貸太高應該趁早把借貸降低(去槓桿)以回避風險!我感謝他的提醒,並說:如果有好的投資,可以產生足夠的回報,繼續借貸應該不是問題,問題是什麼叫好的投資,這個因人而異。朋友透露他現在的槓桿低於10%


這位就是我和大家提過的,在低位大手買入中石油,最後,比巴菲特早一個月左右高位賣出而大賺,當年我負資產時而他就在03低價買入一個和我相約單位的那一位朋友!



41. 占士 2015-12-30 17:01:02

我剛剛看了一下自己的債務比例是23.75%,應該還可以吧? 各位認為如何?安全嗎?

42. 占士 2015-12-30 17:14:45



好想知道各位師兄師姐現在的債務比例是多少?


不如做一個統計看看?


  1. 0-20%

  2. 20-40%

  3. 40-60%

  4. 60-80%

  5. 80-100%


 


我是2. 20-40%



   
43. 占士 2015-12-31 08:37:12

Vitia姐,您沒有債務?那就真是超級安全了, 對加息的防禦能力級別最高! 您屬於第一組0-20%。可否幫忙選一下?謝謝! :D

44. 占士 2015-12-31 08:49:53

就目前參與調查的人來看共7人,4人(57.14%)第10-20%,3人(42.86%)第220-40%,喔噢 這是對加息的防禦能力級別最高的群組呀! 請各位有興趣參與的朋友繼續投票,我會在2016131日截止,在向各位報告調研結果和評價結論!謝謝各位的支持!

45. 占士 2015-12-31 09:23:35

是債務占總資產的比例(%

46. 占士 2015-12-31 09:25:32

各位朋友,包含所有債務如:銀行按揭,財務公司2按,個人財務等。我會在2016131日截止,再向各位報告調研結果和評價結論!謝謝各位的支持!

47. 占士 2015-12-31 09:27:14

哇!您們好厲害呀!

48. 占士 2015-12-31 10:35:10

更新結果:

就目前(2015-12-3110:28)參與調查的人來看共14人,10人(57.14%)第10-20%,4人(42.86%)第220-40%,喔噢 這是對加息的防禦能力級別最高的群組呀! 請各位有興趣參與的朋友繼續投票,我會在2016131日截止,在向各位報告調研結果和評價結論!謝謝各位的支持!

49. 占士 2015-12-31 10:41:37



Rico兄,這種朋友我們可以稱他們為資產收藏家!



50. 占士 2015-12-31 10:47:34

我喜歡他們很低調,友善,平易近人!

51. Ronald 2015-12-31 10:55:33
我是10-20%,
52. 占士 2015-12-31 10:56:25

真的,多謝您出席926前海考察活動,能夠和您面對面交談是我的榮幸,獲益良多!

53. 占士 2015-12-31 10:58:52

Ronald兄,實力雄厚!超級安全, 對加息的防禦能力級別最高!恭喜恭喜!

54. 占士 2015-12-31 11:08:24
對加息的防禦能力級別調查2015/12/31
stock groupProperty gProperty FJames FBOthers
GradeLiabilty (%)Sample QTYRatio (%)Sample QTYSample QTYSample QTYSample QTYSample QTY
10-201173.33%5114 
220-40426.67%31   
340-6000.00%     
460-8000.00%     
580-10000.00%     
15100%82140
55. Ronald 2015-12-31 11:25:57

真失禮, 2000年科網泡沫爆破,  銀行將科網公司定性為高風險行業, 當時我買3個物業, 僅能一個上會, 今天回看, 好壞參半, 好的是我有資金過渡03年的低潮。 沒有槓桿, 壞的是當年未能買入貴重物業...

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20100204/property/la_lam3.htm


56. 占士 2015-12-31 11:34:32

Ronald兄,我們Engineering出身的人都可能比較保守,凡是都把安全係數放在第一位。不像一些師兄,去得很盡,吃中一兩個大浪就不得了。不過,我們的存活率相對比較高!哈哈哈

57. 新抱仔 2015-12-31 11:53:12
我也是10-20% 威也吊燈籠😂
58. Ronald 2015-12-31 11:54:50
我也是在07年起覺醒, 那年跟陳增濤教授行山, 講起 Bloomberg news online, 美國停止公佈M2, 我問教授內裡有何玄機? 教授說, 「美國佬債台高築, 美聯儲要拯救兩房, 唯有在貨幣發行方面着手, 發鈔免不了」, 從此我也用盡槓桿, 直至2011。
59. 占士 2015-12-31 12:09:10

Ronald兄,有高人提點,果然不同了! 哈哈哈

60. 占士 2015-12-31 12:10:56

新抱仔,也是實力雄厚!超級安全, 對加息的防禦能力級別最高!恭喜恭喜!

61. Taiwaner 2015-12-31 13:05:43
我是0, 但希望明後2年能變50%
62. 占士 2015-12-31 13:23:44

Tainwaner兄,您是在等機會上車?

63. 無奈 2015-12-31 23:12:26
20%連國內物業計算。
64. 占士 2016-01-04 11:16:55

無奈兄,您對加息的防禦能力級別是1級。恭喜恭喜!

65. 占士 2016-01-04 11:21:23

更新結果(3)

就目前(2016-01-0410:11)參與調查的人來看共22人,第10-20%: 15人(68.18%,220- 40%: 6人(27.27%340-60%:1人(4.55%460-80%: 0人(0 %)第580-100%:0人(0 %喔噢 這是對加息的防禦能力級別極高的群組呀! 請各位有興趣參與的朋友繼續投票, 我會在2016131日截止,在向各位報告調研結果和評價結論!謝謝各位的支持!

66. 占士 2016-01-04 11:36:12

趙曼姐,和您一樣都有個家字,您是國際知名大作家,他就是資產收藏家! 都是來自同一個星球的外星人!哈哈哈

67. Taiwaner 2016-01-04 15:52:00
占士兄, 小弟太晚看到這個論壇, 我是2015 Jan才開始Follow 博士的文章。小弟2008年已上車。生意有賺了點錢,房子已經沒有貸款, 資金正在找出路。希望能在房市上找到安穩的回報,準備退休。
68. middle middle class 2016-01-04 17:37:32
占士兄,我是 2.
69. 小小業主 2016-01-05 08:45:02
占士兄,
我是在2009年才'覺醒的', 幸好在2010年開始接觸這個綱站,增進不少知識, 現有兩物業收租,希望數年後能擁有第三個收租物業。

在公司我只是一條'lan',眼見很多高级過我的同事還為買唔買樓而愁,感覺很奇妙。

這裏高手眾多,小弟不敢獻醜,就此打住。

對了,忘了說,我是2(marginal case only), he he~~
70. 占士 2016-01-05 16:01:42

Taiwaner兄,原來如此!您的想法和我07年的時候有點相似。哈哈

71. 占士 2016-01-05 16:02:12

MMC兄,原來您的級別和我一樣,不過我相信也相當安全的了!謝謝您的留言支援,很懷念在Q群吹水的日子。 有時間可以忙裡偷閒上來這裡吹吹水!哈哈哈

72. 占士 2016-01-05 16:02:55

小小業主兄,2009年才'覺醒的', 現有兩物業收租,希望數年後能擁有第三個收租物業?

喔噢,非常不錯的成績了呀!您應該知道有很多人只是表面風光,其實還沒有'覺醒的',您比他們'覺醒的'早,自然在財務自由的路上比他們走的快了。您的級別和我一樣,不過也相當安全的了!

73. 占士 2016-01-05 16:33:29

趙曼姐,只要您喜歡,當資產收藏家也好,知名大作家也行。我有些朋友就喜歡做什麼科學家,發明家,企業家,銀行家,投資家,慈善家,政治家,哲學家,預言家等。反正都是和我們一樣,屬外星人或淵源流長的千年古老靈魂,彼此交流,靈裡相通 !宿命般生生世世糾葛,,,,

台股昨天跌200多,今天再升90多,對於外星人和千年不死古老靈魂來說,股票升跌猶如潮漲潮退,只是有些弄潮人希望引領潮水漲退,自得其樂!

74. 占士 2016-01-06 08:48:26

博士,在下的朋友群裡我們也已經決定選您這位「細價樓爆煲論」之父為2015年度風雲人物。恭喜,恭喜! ^.*



75. 占士 2016-01-06 09:05:27

2天不斷有朋友問什麼是A股熔斷機制 ?為了讓大家更瞭解此機制,發以下訊息,供各位參考:

 

A股熔斷機制今天(14日)起正式實施!熔斷機制是指在交易過程中,當價格波動幅度達到某一限定目標時,交易將暫停一段時間,或者交易可以繼續進行,但報價限制在一定範圍之內。由於這種情況和保險絲在電流過量時會熔斷,而令電器受到保護相類似,故稱之為熔斷機制。

 

根據公佈的中國版指數熔斷規則,A股熔斷標的指數滬深300指數。

 

熔斷閾值為5%7%兩檔,指數觸發5%的熔斷後,熔斷範圍內的證券將暫停交易15分鐘;但如果尾盤階段(14:45 15:00 期間)觸發5%或全天任何時間觸發7%,將暫停交易至收市。

 

熔斷涉及交易品種:股票、基金、可轉換公司債券、可交換公司債券、股指期貨、以及交易所認定的其他相關品種。

 

券商中國記者根據三家交易所公佈的規則,整理了12個在熔斷機制生效後需要注意細節:

 

1.重複觸及熔斷點怎麼辦?

 

同一幅度的熔斷只觸發1次。

 

2.與漲跌停制度有衝突嗎?

 

熔斷機制實施後,個股漲跌停板制度仍保留。

 

3.熔斷期間如何下單和撤單?

 

熔斷15:00之前結束的,滬深交易所均可以下單和撤單。若持續至15:00,上交所只接受撤單,深交所則下單撤單均可。中金所熔斷開始起12分鐘內不可下單和撤單,第13分鐘起可以下單和撤單,但進入集合競價。指數熔斷期間,相關證券複牌的,將延至指數熔斷結束後實施。

 

4.熔斷後怎樣恢復交易?

 

熔斷15:00之前結束的,滬深交易所對已接受的申報進行集合競價並撮合,隨後連續競價。中金所熔斷開始起12分鐘內的申報進行集合競價,第13分鐘至15分鐘進行撮合,熔斷結束後連續競價。

 

5.收盤價怎麼形成?

 

熔斷至15:00收市未恢復交易的,相關證券的收盤價為當日該證券最後一筆交易前一分鐘所有交易的成交量加權平均價(含最後一筆交易),當日無成交的,以前收盤價為當日收盤價。

 

6.滬港通交易怎麼辦?

 

滬港通按上述第3點上交所規定執行,港股通正常。

 

7.股指期貨怎麼辦?

 

熔斷機制實施後,股指期貨交易時間與A股同步。若非交割日,同步熔斷,結算價以扣除熔斷、集合競價指令申報和暫停交易時間後向前取滿相應時段。但交割日,無論何種情形,1300後,不再熔斷。熔斷實施後,期指漲跌幅由±10%調整為±7%

 

8.基金申贖怎麼辦?

 

以各基金公司相關公告為准。

 

9.新股、配股、網路投票怎麼辦?

 

正常進行。

 

10.大宗交易怎麼辦?

 

14:45前結束熔斷,大宗交易正常進行。若熔斷持續至15:00,當日不可進行大宗交易。

 

11.可轉債、可交換債怎麼辦?

 

同步熔斷。

 

12.轉融通證券怎麼辦?

 

15:00前結束熔斷,出借、匹配、歸還等正常進行。若熔斷持續至15:00,上交所不接受新的出借和借入申報,已接受的繼續匹配成交,應歸還的順延至下一交易日;深交所則停止出借和借入,應歸還的順延至下一交易日。

76. 占士 2016-01-06 09:44:23

95年起都是只買不賣?原來Ronald兄您也是一早加入資產收藏家之列呀!恭喜恭喜!哈哈哈

77. 占士 2016-01-06 11:47:54

玉蘭姐,在我眼裡,博士乃良師益友,一方豪傑,您也是名將之後,女中豪傑! 如果有機會弟會盡力為姐您引見!

78. 占士 2016-01-08 14:12:19

刀兄,我一直都有和朋友們推薦看本地產論壇,我知道很多人有過來看,但他們會否發表意見就很難說了,如果他們喜歡在另一邊投票的,也無所謂,反正我會向您彙報結果的。我的看法是本次的地產大牛市還沒有結束,背後原因很多,其中一個原因是儘管大陸的情況不是太好,但她還是未來引領全球經濟的火車頭,這火車只是減了點速,而非停下來或倒著來開!以您那麼高的智慧應該明白我說什麼吧?

79. 占士 2016-01-08 14:24:39

刀兄,其實我真正的原因是,,,,,,,,,,哈哈,我是硬好!

80. 歷史長河 2016-01-08 14:51:27
占士兄,熔斷機制被熔斷了!
81. 占士 2016-01-08 15:15:21

謝謝長河兄通知!其實,昨晚和朋友聚會時,有位朋友儘管很晚了,還特意趕過來見我們,並把熔斷機制被叫停的消息通知了我們!令我們非常感動!

82. 占士 2016-01-08 15:17:41

據朋友透露:「一位有影響力的政府經濟學家」表示,提議官方放棄漸進貶值策略,讓人幣迅速大幅貶值10%15%

該名政策顧問稱,近期的漸進式貶值弊大於利,等如向市場發出還會貶值的訊息。

他建議人行在加強資本控制、抑制投機資本外逃的配合下,讓人幣迅速大幅貶值,同時或可緩解中國企業的債務負擔。

83. 歷史長河 2016-01-08 15:20:47
占士兄,朋友名叫肖鋼?
84. littlemun 2016-01-08 15:23:23
小弟的情況與taiwaner兄相似,2012年已上車,房子沒有貸款,兩公婆有穩定收入,資金正在找出路。希望能在樓市上找到安穩的回報以作退休。
但近期樓股匯市皆風高浪急,小弟股海亦有少量損失 (股市投資佔本人家庭流動資產約1/4),十二月洽談一個心儀的600萬單位(比類同單位最高位時殺價二成,目的為長遠收租)亦要暫停先觀望...
85. 向飯民說不 2016-01-08 15:27:23
樓上,貶值從來都是該出奇不意,不然就會比大鱷有機可剩。
不過要貶,最少貶15到20%
86. 占士 2016-01-08 15:30:14

長河兄,這個嘛。。。。。。不好說呢。 等下次Ronald兄請您和打工仔品酒時,拜託叫上我,我慢慢告訴大家!哈哈哈

87. 占士 2016-01-08 15:40:32

 Littlemun兄,您也是實力不錯耶!祝您殺價成功,買到心儀的單位!BTW,您的BB像好可愛喲!

88. 占士 2016-01-08 15:41:01

向飯兄,謝謝留言!對,出其不意,打大鱷一個措手不及!哈哈哈

89. littlemun 2016-01-08 18:33:32
謝謝占士兄!平日死慳爛省都是為了圖中的BB...
為人父母後,心態就是不一樣... 而家自己洗多一點點都會有罪惡感...
希望未來能像論壇的各位師兄姐們有幾層樓揸手收租,達到財務獨立吧...
90. 占士 2016-01-09 15:30:13

 Littlemun兄,客氣了!因為我也是過來人,非常理解您心情。在現今的香港社會為人父母真的很不簡單,但我相信只要方向明確,不斷努力,您財務自由的目標一定能實現!

91. 占士 2016-01-09 15:31:42

朋友的傑作,和大家分享一下!

 

《沁園春,再熔斷》

猴年股市,千股跌停,萬戶套牢。

望全國股民,二眼發呆,熔斷推出,十點休市。

股災濤濤,大錢轉眼變小鈔。

瞞腔恨,熔斷新套餐,分外悲傷。

股市如此折騰,引無數散戶心如絞。

歎癡迷股民猶盼利好,幻想發財瞬間被套。

一代監管,學疏才淺,只會忽悠空牢牢。

俱往矣,看卡上金額,還剩幾毛。

92. 占士 2016-01-10 16:09:07

長河兄, 好消息!您的好朋友中證監主席肖鋼將出掌「扶貧開發工作小組」組長.....真是有意思的工作!在今個星期,國內真的多了很多窮人!

「扶貧開發工作小組」的首要工作,可能是先製造多些窮人,然後才有人給他去扶貧。第一階段的工作,做得非常成功,請鼓掌。:P

93. 占士 2016-01-12 10:42:15

我有一位做地代的朋友,以前鋪頭開在大街,我經過都會和他聊聊天,2014年還讓他幫我找了個不錯的單位,現在開在小巷,夥計比以前少很多,見到他的樣子比無奈兄更無奈,,,,好彩他以往買下不少物業收租,可以以租金頂鋪租。

前幾天他叫我把裝修好的某個單位給他幫我放租,我說可以!

94. 無奈 2016-01-12 11:00:59
92樓占士兄,有創意,加1分。不過呢,扶貧工作好考功夫,多數都係越扶越貧。
95. 占士 2016-01-12 20:01:06

無奈兄, 謝謝!扶貧工作的確不容易做,您看香港的扶貧委員會就知道了!

96. 無奈 2016-01-12 21:44:42
85樓飯兄,同意。所以我話,有一天我們醒來,新聞會話,已經脫勾!

長河夜話
97. 占士 2016-01-13 16:17:16

我利用Ronald 兄提供的資料再進一步分析如下:供大家參考!

98. 占士 2016-01-13 16:18:01
99. 占士 2016-01-13 16:36:14
100. 占士 2016-01-13 16:36:57
101. 望東樓 2016-01-13 16:38:44
居夾公屋,亦好可能係防守力最薄弱個班另人最憂心。
102. 占士 2016-01-13 16:41:26


把數字變成圖示,它就會說話了!非常有意思!哈哈哈,謝謝Ronald




103. Ronald 2016-01-13 17:02:55
佩服!難怪有顧問公司,願花費大筆,要求過濾出清單。相信James同PN有能力從大數據中尋寶。
104. 占士 2016-01-13 17:05:49

101 PN兄,您說的對!這部分人的防守能力一般比私人住宅的薄弱。

105. 占士 2016-01-13 17:10:20

Ronald ,在我們眼裡您是非常富有的礦主,因為您擁有價值連城的金礦呀!難得您如此慷慨和我們分享這些寶貝!哈哈哈

106. Ronald 2016-01-13 17:24:55
過奬,若你們有興趣,有時間,
稍後等我冇咁忙,搵你,PN,西蒙,引刀等幾位深入研究
107. 占士 2016-01-13 17:33:21

Ronald ,我沒有問題,看其他幾位大哥意下如何?

108. 占士 2016-01-14 09:55:19

Neal兄,朋友老早有自己的地產網站-虛擬地代。以前他有幾家店面,現在只剩一家。人家是在打防守戰!

羅總,天道酬勤呀!一起努力!飯局的事,就拜託您和生哥安排好,PM我喲!

Ken兄,Old soldier never die ! 我朋友是老江湖,不需要太為他擔心!

TK兄,市淡也正是考驗人性的時候。我這朋友儘管是面對著非常嚴峻的形勢,但和我聊天時,還是笑容滿面,談笑風生!

#28351

109. 占士 2016-01-14 10:15:21

博士,您提到小陽春,讓我想起多年前的往事,仍然歷歷在目:

我們投資的那層樓在97年高峰期升到我們買入價的兩倍多, 10月份,當股票市場大幅度回落(股災), 弟弟建議賣出層樓, 但我沒有即時同意, 當我觀察了一段時間, 確定樓市真的下跌了, 才放盤, 儘管我每週向下調售價一次, 但一直都不能成交, 看著樓市不斷地下跌, 看著自己的資產不斷蒸發, 簡直是苦不堪言!

直到一個月後, 由於樓市下跌得太急, 便有一個小的樓市反彈(樓市小陽春), 正因為有這個樓市小陽春, 我們才有機會把層樓賣出, 當時的價格已經是由高峰期回落了超過30%. 儘管如此, 我們還是獲得了約65%的投資回報, 如果我聽了弟弟的建議, 在高峰期把樓賣出, 我們將可以獲得約200%的投資回報. 但世事又豈能盡如人意呢? 坦白說, 這次投資樓市是以半投資半自住的心態而進行的. 而且是靠感覺來做, 完全沒有系統的分析, 能獲得了約65%的投資回報已經是萬幸了.

 

今天以過來人的身份看小陽春,又是百般滋味呀!

110. 占士 2016-01-14 10:24:57

嘉湖山莊曾經是很多英雄倒下的戰場! 多年過去,烽煙再起 !

111. 占士 2016-01-15 11:23:55


各位朋友,看到大家那麼多的分享文章,我也要儘快安排發文了!個人理財之“物業投資(4)”將在今天內發文,讓各位久等了,非常抱歉!



112. 占士 2016-01-15 11:28:19


東樓兄,謝謝好文分享!恭喜改了個挺不錯的筆名!


當你見到市場有大量最低防守力嘅持份者聚集埋一齊,你最好遠離佢哋,甚至同佢哋對著幹? 哇!您真夠狠的!哈哈哈


刀兄,謝謝提醒!


祖國在國策方面不斷創新! 而街頭騙案也是花樣百出,層出不窮!


無奈兄,


夜半三更盼天明, 寒冬臘月盼春風。 若要盼得賢兄來, 嶺上開遍映山紅!


 


Carol姐,如果您有興趣,等我有時間再和大家分享!


#28735


113. 占士 2016-01-15 11:33:43

為了方便照太太年邁的母親-我的岳母,太太和我商量,要讓她母親周日過來我們家,週末才回她自己的家,我當然不會反對(其實,也不能不同意)。事實上,岳母來了我們家後,太太便不大放心讓岳母回自己的家。因為每次岳母回自己的家後,都發生了一些令太太很擔心的事情,如:忘記了吃藥,迷路等。現在岳母每月才回自己的家“度假”一次   。。。。。。。。。。。

114. 占士 2016-01-15 11:33:59
以上就是8年前寒冬臘月之時,發生在筆者記憶的往事,
115. 占士 2016-01-15 11:47:38
每一個地方都有其指標屋苑,嘉湖山莊曾經是炒家樂園!
116. 占士 2016-01-15 13:26:04

各位,已經發文,有時間過去看看吧!按一下可以去看個人理財之“物業投資(4)”

117. 占士 2016-01-15 13:36:40

個人理財 之“物業投資(3)”

個人理財之“物業投資(2)”

 

按一下可以去看不同編號的個人理財系列文章,方便新來的朋友查看。

占士
118. 占士 2016-01-15 17:10:56

今天真熱鬧!幾個老友不約而同的出文!真是百花齊放,百家爭鳴呀!

難道這是大X代的特徵?真有趣!哈哈哈

119. 占士 2016-01-15 17:19:48

好了,今晚公司年飯晚宴,你們慢慢聊,回來再看!

120. 占士 2016-01-17 11:37:46
Ronald兄,大寶兄,加油!💪
121. 占士 2016-01-18 10:36:33

占士夜話():肖鋼,您的名字是什麼?

上次我說過:17日晚和朋友聚會時,有位朋友儘管很晚了,還特意趕過來見我們,並把熔斷機制被叫停的消息通知了我們!令我們非常感動!

長河兄問:和你報消息的朋友是 肖鋼嗎? 我說:不方便透露。

說開肖總,可能有些朋友會記得,他曾任中國銀行及中銀香港董事長,現任中國證券監督管理委員會主席和黨委書記。這次的熔斷事件,大家拿他來開玩笑,其實,他是有點冤的,肖總是個難得的經融人才,(1981年畢業於湖南財經學院(今湖南大學)金融系,1996年獲得中國人民大學法學碩士學位。曾為原中國人民銀行行長呂培儉的秘書,曾擔任該行政策研究室主任以及中國外匯交易中心總裁。。。。。。。
122. 占士 2016-01-18 14:33:57

謝謝珍港兄好文分享!您一直是我敬佩的師兄!我自己也有參與不同種類的投資項目,也有和朋友合作經營實業,有的現在還在進行,有的已經停止。這些年,很多做實業的朋友都艱苦經營,如果可以的話,我會繼續經營,甚至不斷拓展業務!所以在市場上,我有好幾個角色,我會分配好自己的時間盡力做好每一個角色。

 

另外,由於自己一般都比較忙,有時未能參加部分朋友安排的聚會,並不是我不想,而是安排不過來,希望您們明白,對於我來說,所有願意和我交朋友的人我都樂意和您們認識的,也非常感謝您們看得起小弟。我說過能夠和您們做朋友是我的榮幸!是真的!

123. 占士 2016-01-19 11:34:29

無奈兄,其實,不是我買到比市場便宜的物業,而是我買入的時機,當偉哥知道物業有得搞的時候,價格已經升了10-20%

其實,前段時間我也有和他提過我有投資大陸的物業,但他還是說了很多關於他的朋友投資大陸房產的不愉快經歷,所以,他認為不值得冒險!

 

偉哥是一位搞工程技術的朋友,于攻克工程技術難關方面,他是非常專業的,但在投資方面也做過多方嘗試,但結果一直不如人意,仍需要不斷學習!



#29799



124. 占士 2016-01-19 11:49:36

相信弼兄被人窒得多了,面皮會不斷加厚,以後在遇到相同情況也就處之泰然了。

其實,我都有在弼兄文章留言窒過他,希望他不要介意,印象中和他面對面聊過,他說過大家都是搞搞氣氛而已!

如果那次真的出手重了點,傷害了弼兄的弱少心靈,小弟在此說聲抱歉!

125. 占士 2016-01-19 15:47:46

相信只要虛心學習,勇於嘗試,最終會攪得掂!

126. 占士 2016-01-19 15:57:30

講多一點, 偉哥以前(07年之前)在股票投資賺過不少錢,後來07年股災時應該倒過來輸了不少,之後就下定決心不搞股票了!我估計他把原來想投資物業的資金也消耗了,所以,最後,兩樣都不搞了。

127. 占士 2016-01-19 17:01:39

剛剛Jacky兄和大家的分享了一個故事,很有趣,在此分享一下:

 

狐狸和猴子餓了幾天,求神仙給牠們食物。

 

「這裡有兩個瓶子,其中只有一個有食物;你們只可選一個。」

 

「我覺得兩個瓶子都一定是空的。」狐狸非常質疑。

 

 聽了此話,一個瓶子急不及待跟著說:「我才不是空的。」

 

狐狸就馬上選擇了另一個瓶子。

 

天真的𤠣子不明白。

 

狐狸笑說:「內裡空的,最介意人家說他是空心。內裡有料子的,你說什麼他也不管。」

 

 


您會是𤠣子,狐狸,還是其中一個瓶?

128. 占士 2016-01-19 17:55:50

弼兄推測,金融風暴會於2016年內爆發!

129. 占士 2016-01-19 17:59:42

弼兄說他認識一些人,自2010年已經說經濟災難會爆發,沽清幾乎所有資產,只持現金,以為自己可以低位買貨發達,結果5年下來,仍是蝸居幾百呎的自住單位。也許,就算金融風暴來臨,只要減債控制風險得宜,風暴過後沒有倒下,自然大把機會等著你;至於沽清手上資產等待低位掃貨,還是留給自覺天縱英明的人吧!

130. 占士 2016-01-19 18:05:32


多謝各位!流覽量過30,000 哈哈哈


#30,018



131. 占士 2016-01-19 18:08:05

弼兄又說:7年多的全球貨幣寬鬆政策,導致全球多個行業出現產能過剩,這樣的情況不單止在中國發生,例如美國的汽車製造業據報出現小陽春,實質是低息政策令業界可以推出長達7年供車計劃,吸乾未來的購買力。只不過因為中央近年經濟改革開倒車,重投改革開放前計劃經濟的懷抱,配合溫家寶年代瘋狂信貸擴張,所以產能過剩問題成全球之冠。

132. 占士 2016-01-19 18:13:46

弼兄,都話您是個不錯的年輕才俊啦!您的文章是有點挑機的風格,不過又真的又的料到喔!請繼續發文,不要停喲!各位請鼓掌!哈哈哈

133. 占士 2016-01-19 18:30:19



我也是「首次置業貸款」上車,當時的確是剛需!之後經歷了03年負資產!好彩我那家銀行不要我補差價!所以,我以後大部分按揭都給了這家銀行,還有其他的投資如股票,基金,人民幣定期等!


因為我和這銀行建立了良好的關係!



134. 占士 2016-01-19 18:36:48

之後,我開公司戶口也是在這家銀行開。我所有租客交租都是這銀行的帳號!反正,一有生意第一時間我先讓他們做!

135. 占士 2016-01-19 18:47:21

我有用好幾家銀行的服務,但大部分業務給了這家銀行!對於我來說,這銀行是我的首選金融服務供應商!

136. 占士 2016-01-20 08:35:05

有老友發來信息:英國統計局公佈,上月消費物價指數按月上升0.1%,按年上升0.2%,是去年1月後最大升幅。不過,全年通脹率跌至零,是1950年有紀錄以來最低。他認為,英國在8月前難以加息。

僅供有意投資英國的朋友參考。

137. 占士 2016-01-20 08:45:01



您會發覺,大家都很相似,但卻又不完全相同!



138. 占士 2016-01-20 09:21:12



我認識一位前輩說過,現在做官嘛,真正有能力的不願做,不夠能力的卻爭著做。


不過我相信,他們要有一份強烈的使命感才可以勝任這份兩邊不討好的工作!哈哈哈



139. 占士 2016-01-20 11:04:01

就算要玩也要控制額度,我自己控制目標在總資產值的25%以內!高峰時過30%

140. 占士 2016-01-20 11:05:37
141. 占士 2016-01-20 11:35:26

物業投資者口訣中的「等、忍、狠」要運用得好,真的是不簡單呀!

142. 占士 2016-01-21 14:15:13

Bai Le兄,自知愚昧不堪,有幸有各位師兄師姐時常提點,才不至於迷失於茫茫欲海之中!

小弟將一如既往,好好向各位成功的師兄師姐學習,不斷提升自己的能力,並和大家分享自己的經驗和心得。以達到互相交流共同進步的目的!

143. 占士 2016-01-22 11:21:54

長河兄,您回來就好了,否則有人會因惦念著您,而茶飯不思的!哈哈哈

Allan哥,恭喜您場場爆滿!賺到盤滿滿!可惜我比較忙,如果不是,我也想出席,並向您多多學習!

David兄,放心!有時間到珠海一定找你!或者會組隊一起過去,到時候聯繫你。天道酬勤 ! :D

博士,如果能做到視而不見,聽而不聞,就可以了。總有一天,笑他的人會笑不出!

您謙虛而已,我認識一些在某些領域獲得巨大成功的人,可能就是可以進入忘我境界的高人。

好,有時,不回答就是最好的回答!

#31960

144. 占士 2016-01-22 16:45:19

各位師兄師姐,

最近,比較忙,因為去年買的一些大陸物業要交樓了,我和朋友商量,可以一起放租,因為我的物業和她的是相連店鋪。2個店鋪在惠州淡水,我們招商對像是希望進駐大陸的香港或國際品牌。

物業基本資料:新建商場地鋪,面向大路,人流非常旺,對面是的公交總站,可以做飲食行業,旁邊已經有麥當勞進駐,面積各90平方左右(2個店鋪是相連,可以打通加起來180平方),樓底很高(5.9米) 可裝閣樓(上下加起來360。可租一個鋪或兩個鋪,我們還有多個物業單位(商品房)在商場附近,可以給店鋪作為職員宿舍,如果您或您有朋友有興趣可以PM我,我會把更詳細的資料發給您,或安排到現場考察。在大陸投資店鋪是剛開始學習,希望各位多多指導,謝謝!

145. 占士 2016-01-22 17:00:55


相信刀兄,無奈兄,Oscar兄,打工仔兄等都是對投資大陸物業很有經驗的,如果能提點一下小弟就真是感激不盡了。



146. 占士 2016-01-22 17:25:24

我們這次也算是小試牛刀,或是摸著石頭過河,真的希望各位有經驗的師兄師姐,給點意見或建議,我知道這裡真的很多能人,高人,如果得到您們的支持和指導,相信我們會走少很多彎路。謝謝大家!

147. 占士 2016-01-25 11:27:51

Tony兄,只是小試牛刀,跟朋友玩下,您有否好租客介紹?

羅總,還算合理吧!

148. 占士 2016-01-26 09:21:12



博士文章提到:辣招令更加多人不合資格上車,而他們唯有將資金投資,希望可以藉投資所得利潤上車,很多時,所有資本都化為烏有,永遠沒有機會上車。


我朋友偉哥就是其中一個例子了!


不過,偉哥的情況是他已經有一個自住物業,但想買房投資,因樓價太高,先把錢投資在股票市場,結果本金在股票市場消耗。所以說投資涉及風險,如果不太懂的話,就要多多學習,累積多點經驗才提升投資規模。


#33522



   
149. 占士 2016-01-26 14:24:01

新春後將出現「小陽春」大家相信嗎?

美聯住宅部行政總裁布少明稱,近年細價樓「升過籠」,加上受股巿波動影響,料今年首季二手樓續跌5%,平均呎價或跌穿1萬元,繼而刺激購買力,預料新春後將出現「小陽春」,成交量升近50%,重上2,300宗。

另外,花旗銀行在去年12月,訪問500名市民,發現約有2/3的受訪者指無興趣置業,亦有62%認為樓價會在未來一年下跌,創自2010年推出調查以來新高。

150. 占士 2016-01-26 14:46:43

西門兄,您比左學費學得曉已經非常不錯了,好多人是不斷交學費,不斷學,但學極都是要交學費,這種人按歷史統計約有80%。您應該是其餘的20%的人。部分人發現自己在股票市場永遠都是交學費,最後醒覺了,跑去買磚頭,結果又有80%的人有錢賺,結果這些人就變成了物業投資的長期支持者了! 非常不幸的是又有20%的人買買磚頭都虧了,結果他們認為自己沒有那個命,就只好把錢都用在吃喝玩樂,他們認為把錢花掉好過輸掉!結果可想而知。。。。。

151. 占士 2016-01-26 16:25:21


請問有沒有做橡膠產品設計的師兄知道 Surface texture: Charmilles 36 中的Charmilles 36代表什麼意思? 如果知道可否賜教?謝謝!



152. 占士 2016-01-26 17:08:45
真快手,謝謝Perry兄!
153. 占士 2016-01-26 17:57:42

Perry兄,要嘅,嘅!相信兄您應該是這方面的專家,能認識您真是榮幸!將來可能還有很多事情可以請教您,希望您不吝賜教!哈哈

154. 占士 2016-01-26 18:15:55

Perry兄,難得您咁熱心幫人,又謙虛太好啦!我都一樣,如果您有事要問,我知道嘅,我一定回答您! 有或者有什麼要幫忙,在我能力範圍,我都會盡力幫您!哈哈

155. 占士 2016-01-27 09:34:14

Tse兄,投資自己是否就是上一些投資的課程提升自己的能力?您認為上什麼課程好?是否有好介紹呀?

Leo兄,那麼,聰明的投資者會用誰的積蓄去投資賺取利潤呢?

如是兄,現在供應量已經太多是相對於之前而言,另外,樓價跌10%左右一般認為是較為健康,如果跌太多對金融體系做成傷害。

#34563

156. 占士 2016-01-27 14:19:30

Leo兄,我有個股票交流群組,如果您有興趣可以加您進去,裡面很多高手可以大家交流一下!

https://www.facebook.com/groups/1485542821747944/

157. 占士 2016-01-27 19:39:43

占士夜話():索羅斯,您的名字是什麼?

昨天晚上,我和某教授,雲哥等朋友晚飯後吹水,他告訴我們,大鱷可能又沽空人民幣喔!他說:大鱷的代表人物索羅斯高調地向世界說他已開始沽空亞洲貨幣,認為中國經濟正在硬著陸。大家留意,索羅斯指的是中國經濟「正在硬著陸」而不是「預測會硬著陸」,也就是說,他認為官方所公佈的GDP數據是假的,真實的GDP增長率很低,索羅斯說他估計中國經濟只有3.5%的增長。

 

雲兄說:大陸的GDP數據重來都是水分很重的,我都不相信他們!不過如果大鱷沽空人民幣就認真大件事了!

158. 占士 2016-01-27 19:44:55

未完,因約了客人要外出了,明天再續!

159. 占士 2016-01-28 10:07:54
160. 占士 2016-01-28 10:41:21

謝謝CD兄分享,讓我們可以由不同角度思考投資的決策過程。期待下一篇文的發表!

 

博士,向西村上春樹的筆名已經是抽水成分很高!不過他還是比較懂得滿足時下年輕人的心理。算得上是網路吹水吹得比較有文有路的朋友。

我有些朋友的抽水程度比他還要高,能否被接受就見仁見智了!

161. 占士 2016-01-28 11:30:56

Ronald兄,我已經回您的電郵及發whatsapp給您!請查閱。謝謝!

162. 占士 2016-02-01 10:58:53

東樓兄,, 大鱷諗咩都好似俾你估計到咁噃!犀利!下次我地見面有偈慢慢傾。哈哈

Taiwaner兄,講到債券,當然要請教我們的債王珍港兄啦!在下之前也想過玩一下債券,後來因為要預留部分資金投到另一個專案上,結果沒有買,只是搞了點高息債券基金,2014年見有點賺,賣了再買入一個物業收租。

來年兄,您好像對索老的想法及宏觀形勢甚為瞭解!有機會請多多賜教呀!哈哈

A股在下也有玩過一下,在去年7月份國家隊救市時,幸運逃脫,略獲微利!

您一直有投資大宗商品(如石油等)嗎? 有機會和大家分享一下您的成功心得可以嗎?讓我等晚輩長點見識。

 

CD兄,原來是您把人民幣大量調回香港,令人民幣貶值加速!您才是大媽們的乾兒子!拜託,下次有什麼動作的時候給我提示一下可以嗎?哈哈哈

無奈兄,我的文章都是向您學的!您是我的老師!哈哈哈

有朋友說索老老早已經投誠了阿爺!您信嗎?有時候,投資市場就如戰場,實則虛之,虛則之實!虛實難辨!要在裡面混口飯吃也不容易呀!

 

博士,非常同意:現在的情況,根本不適宜賣樓!就讓那些有需要的業主先賣樓吧!

#36466

163. 占士 2016-02-01 11:03:54

飄零燕 不客氣,請隨便分享!

164. 占士 2016-02-02 18:54:46

去年12月,大家不斷的討論美聯儲加息的問題,珍惜香港兄還搞了個投票,讓大家估一下美聯儲在201512月內是否加息,有人估計加,有人估計不加,我是估計不加的,最後結果大家都知道是加了0.25%。我估計錯了,必須承認!

跟著,我想知道的是自己對加息的防禦能力,2015-12-30 17:01 我看了一下自己的債務比例發現原來是23.75%,我想應該還可以吧?

 

於是,在地產論壇,地產群組,股票群組及我的FB版面,我問:各位認為如何?安全嗎?好想知道各位師兄師姐現在的債務比例是多少?

不如做一個統計看看?

1.  0-20%

2.  20-40%

3.  40-60%

4.  60-80%

5.  80-100%

 

 我是2. 20-40%

 

我還說:請各位有興趣參與的朋友投票, 我會在2016131日截止,在向各位報告調研結果和評價結論!謝謝各位的支持!

 

非常感謝各位朋友的投票支持!我現在就向各位報告調研結果和評價結論!

 

最終結果:

就到截止日(2016-01-3123:59)參與調查的人來看共24人,第10-20%: 15人(62.5%,220- 40%: 8人(33.33%),第340-60%:1人(4.17%),第460-80%: 0人(0 %)第580-100%:0人(0 %

 

平均:18.33% (第一組)

 

評價結論:

本群組朋友中參與投票的人對加息的防禦能力級別極高,有62.5%的人是第1級別,33.33%的人第2級別,4.17%的人第3級別,沒有人在第34級別(對加息的防禦能力較低的級別)!

參與投票人群的平均債務比例是18.33%屬於對加息的防禦能力最高級別。

 

哈哈,我也學Ronald, 謹以此文獻給:湯博士, Ronald, 打工仔兄Oscar, 初哥兄,旦姐,小丁哥,Cat, CHiu, Jerry兄, CD ROM兄,大寶兄,珍惜香港兄,長河兄,Sugar姐,Karl兄,LS兄,Gordy兄,Fanny姐,天天姐,Joe兄,麗娜姐,新抱仔姐,, Alan兄, PH姐,Athena, Wallace, Annie, Gloria姐,Cinda姐,Rex兄,James Leung兄,Christna姐,SangYu兄,Langa兄,Ken兄,無奈Phemey兄,有灝兄, Rico兄,Sam兄,Vitia姐,玉蘭姐,莫伯伯,Kenneth兄,Yip兄,Hermit The兄,David兄,Rosanna姐,Eye CE兄,黃超兄, Coobe姐,羅總,岸居Sam兄,趙曼姐,ET Tam姐,Carol師姐,文博兄,Edwin, Ka Kin兄,Rosanna姐,Ren A Lu兄,David兄,Rose姐,Leo, Brian兄,山兄,Onion兄,Benson Lam兄,Rosanna,Yung Leung兄,Cynthia姐,Chris兄,CDROM兄,引刀兄,自我陶醉兄,惜緣兄,王弼兄,望東樓、西門吹雪,來年兄,太多人了,未能盡錄,很感激你們。我雖無Ronald兄那樣手握大量的資料,也沒有像湯博士,及各位從事不同行業和專業的師兄師姐那樣掌握不同的資訊和技能,但通過閱讀您們的文章或留言,分享等讓我可以在不同的角度,維度去看待投資的世界乃至人生,獲益良多!作為回饋,我非常願意和大家分享我僅有的一點點學習投資的經歷和心得,希望可以起到拋磚引玉的作用,令更多有能力又有經驗的師兄師姐多做分享,讓我們一同成為最能把握時機的,成功的投資者。

 *** *** 

 

 

免責聲明:由於本調查並非基於非常嚴謹的學術規範進行,這是作為朋友間吹水的參考,不應作為各位群友投資決策的重要考量。

#36905

165. 占士 2016-02-02 18:57:34
166. 占士 2016-02-02 19:20:41
硬好有幾硬,圖表話您知!^^
167. 占士 2016-02-02 19:50:11

Ken兄,太客氣了!小弟只是希望可以起到拋磚引玉的作用,令更多有能力又有經驗的師兄師姐多做分享!

168. 占士 2016-02-03 18:55:27

麗娜姐,不客氣!我看了一下記錄,您應該還沒有投票。地產論壇的調查問題放在個人理財 之“物業投資(1)”的回應欄,可能比較隱蔽,您沒有注意到!下次我會開一個新的題目比較方便大家找到

豈敢笑呀,佩服還來不及!您為了控制信用風險,連信用卡都cut了幾張,真的需要很大的勇氣!感覺您是一位自我控制能力相當高的師姐!

在香港這個充滿誘惑的都市,要控制自己不受引誘相當不容易,不過,我有很強的預感,您一定可以做得到的,加油!

 

打工仔兄太客氣了!您的分享比我多很多!我是怕自己怎麼寫都跟不上您的步伐呀!哈哈哈,

刀兄,是2016呀!不過,如果您想在調查的話,我可以在開個帖子,截止到2017131日。您認為可以嗎?

 

好兄,債務比例就是把總債務(含所有銀行,財務公司,信用卡,私人債務等)除以總資產(含固定和流動資產)得出的百分比(%)。

 

Ronald,我在FB其中一個群組的調查模式如下圖,我認為相當好用,您可以參考一下,以便設計您網站的調查模式。把調查結果作為置業者情緒指數組合的一部份也是我想向您提議的一種方案!希望您的置業者情緒指數能夠早日開發成功!


#37349

169. 占士 2016-02-04 14:36:24

Taiwaner兄,西方的民主如果生搬硬套的用在華人社會是非常容易出亂子的!香港的一國兩制是人類幾千年文明史上未見過的,要成功不容易,但也不是不可能的!

祖國的所謂社會主義特色的市場經濟,就這30多年的實踐經驗來看,在經濟上是取得了成績,但也犧牲了很多的社會成本,形成了很多不可挽救的環境傷害,道德敗壞等,這些是國人想要的嗎? 我知道很多國內外學者在研究此課題。

香港人民?一般叫香港市民,哈哈!香港市民要什麼?

相信問不同的群體,有不同的答案。如果是小弟,當然是想要一個民主,自由,法治,平等,和諧,仁愛,富裕,繁榮昌盛的社會了!哈哈哈




刀兄,無奈兄,每人一張沙發送到府上!哈哈





#37708

170. 占士 2016-02-04 14:52:31

其實以上都是門面話,我最想就是學各位師兄師姐那樣,有大量的物業收租,有自己的管理公司,為自己管理這些物業,資產等,自己就和夫人孩子家人一起過幸福而無憂的生活!秋天在香港,冬天到澳洲,春天到歐洲,夏天到美洲(美國,加拿大),有時間寫幾篇文章在網上發表,然後每天早上做完運動,喝著紅酒看大家的留言!哈哈哈

 

171. 占士 2016-02-04 16:53:49

一个广州人看香港的浮沉

我是在广州出生长大的广府系人士。我的亲戚朋友和曾经的同事、客户中有不少香港人,当然也多次去过香港。基于相同的语言文化,我应该能比本版的许多外省网友更能准确和客观地理解香港人的心态和想法。今天就开个贴聊一聊香港浮沉的缘由和过程。当然,我这个帖子肯定不会让所有人,包括香港或大陆的网友满意,也肯定会有嘲讽,谩骂,挖苦,质疑(例如质疑我是否正宗的广州人或广东人等等)。在此先声明,我没有兴趣和这些人浪费时间,所有我认为属于以上类型的跟帖都不会回复。如果各位网友想不受这些干扰,请使用帖子右上角的只看楼主功能。


  下面先列个提纲:
  一、香港在世界和历史上的定位
  二、香港是几时发达?怎样发达的?(广东人说发达”=北方人说发迹几时”=“何时
  三、香港几时开始衰落?标志是什么?
  四、香港衰落的原因是什么?
  五、香港的前途如何?


  在论述前,先引用一个先知先觉者的话:

  这是值得高兴的日子,但不用太兴奋。它回来了(指香港回归),至少是名义上回来了。不过人家政治、司法、行政自成一套,本质上就是和当年的租界没区别。这不是贬低它,而是有话直说。这种单方面的事实独立,再结合我们处于弱势的意识形态地位,最终只能导致一个结果,就是:它发展的好了,是它民主自由、法制健全,抗拒我们干涉的结果;它发展遇到困难了,就是它自由受我们限制、法制被我们破坏、经济被我们拖累的结果。总之,无论回归后,它是好是坏,都极有可能把我们当作对立面,进行导向型攻击。我本人,一点也不看好两边能互利互惠地作为一家人过日子。  
  ——19984月《回归后续发展的几点预测》,李欣欣,中共中央政策研究室研究院,中共中央政策研究室社会研究局副局长

172. 占士 2016-02-04 16:54:23

有朋友問可否貼“一個廣州人看香港的浮沉”出來?我就分段在此貼出給大家參考吧!

173. 占士 2016-02-04 16:55:26

二、香港是几时发达?怎样发达的?


  香港的发达并不是有些大陆网友所认为,是从80年代中国改革开放后才开始的。原因就是香港的定位并不只是西方对中国的基地和窗口,而是对整个东亚的基地和窗口。事实上直到80年代初,中国大陆对整个西方世界的贸易总额还是很小的,而当时香港已经有亚洲四小龙之首的美称。香港这种历史地位的来源可以追溯到二战结束。由于二战大大削弱了英法等老牌帝国的力量,战后其殖民地纷纷独立,相继退出上海,越南,马来西亚,新加坡,菲律宾(美托管50年)等地,香港就成为西方尤其英国可以直接控制和管治的最后堡垒。所以,香港的经济起飞其实是从六十年代开始的,大致和新马独立同时。


  不过,香港在回归前夕相对当时大陆的强势,也的确直接来源和得益于中国的改革开放。80年代初期香港虽然号称亚洲四小龙之首,但考察其普通居民的生活水平,也就和中国东南沿海城市2000年左右差不多,刚刚小康,谈不上富裕。事实上,即使在香港人最牛逼的90年代,其优越感也主要是对于大陆和大陆人而言,而从来不是对于西方和西方人的。

  中国的改革开放除了大大刺激了香港经济,使许多香港人大赚了中间暴利外,至少还有以下三种显著的效益:

  1.许多香港本地工业如制衣、电子、塑料、玩具等等,虽然本身的技术并不先进,但其产品贴近国际市场,有销路,于是在一段时间高速扩张,许多香港老板也纷纷往大陆投资设厂;

  2.许多外国知名品牌和企业初期不愿直接投资大陆市场(因市场规模还不够大,而且不熟悉,风险高),于是纷纷招揽香港人做代理;

  3.不少香港工人和基层职员得到晋升的机会,例如原来制衣厂的女工跟着老板到大陆后,当上师傅和车间主任,等等。

  以上三种效益都在90年的中期(回归前)达到最高峰,所以那的确是香港人的黄金时代。

  另外还有一个重要的原因不得不提,就是汇率的变化。如果说80年代大陆的官方外汇牌价是人为的,没有多少参考价值的话,那么基于民间自由交易形成的黑市价应该是比较接近真实的。80年代后期,至少有四五年时间人民币:港元的黑市价是在45~50:100的范围内窄幅上落。但随着90年代大陆政府盯紧美元的汇率贬值政策,人民币:港元曾去到>110:100,直到现在也没有恢复80年代后期的水平。这就变相大大地拔高了香港人的生活水平,怂恿和鼓励其固化自己的优越感,也出现了拿香港政府综援的穷人居然有钱在内地包二奶等现象。

174. 占士 2016-02-04 16:55:47

 

一、香港在世界和历史上的定位

  曾有网友说:香港是西方(主要指欧美)在中国(或亚洲)的桥头堡。这个说法大致正确,但感情色情太强,桥头堡一词有违中立性。

  我们可以这样表述:香港是整个东亚地区中,在制度、文化、社会结构等各方面最接近西方的城市,因而成为西方世界在东亚的一个最重要的基地和窗口。所以,香港相对于大陆的兴衰浮沉,其实就是西方世界相对于中国的兴衰浮沉。

  基于香港社会对西方的亲近性和亲和性(与及地点适中),现在和可见的将来,它依然会担当西方世界在东亚的重要基地和窗口的角色,依然会有许多世界500强企业将它的亚太区总部设在香港。所以香港不会沦为某些大陆网友所认为的小渔村,但它对中国内地的重要性和价值,就如西方对中国的重要性和价值一样,还将继续下降。

  换言之,如果西方对中国的重要性和价值依然象八、九十年一样,那么香港对大陆的重要性和价值也差不多会维持在那时的水平,还远远谈不上衰落。

175. 占士 2016-02-04 16:57:09

四、香港衰落的原因是什么?

  许多人都谈过不少香港衰落的原因,有些是容易看到和理解的,例如香港没有什么有竞争力的核心技术,香港多数人从事的航运,贸易,中介,商业等是容易被学习和取代的,香港人并不比大陆人更聪明和更勤奋,香港的地产霸权,阶层固化,流动困难等等。这些原因都有一定道理,但却不能从整体上或全局上解释香港的衰落。因为内地许多城市都有类似或更严重的问题,而香港的基础毕竟比它们好得多。

  从根本上说,香港衰落之大,衰落之速,是其整个社会无论从制度上,文化上还是经济联系上都企图自绝于大陆(香港人或认为是自立于大陆)的结果。香港只想从与大陆的联系中获得好处,而排斥(或者表面接受,内心抗拒)任何联系必然带来的某种影响和改变,不论这种影响和改变是好是坏。由此,香港也就丧失了与大陆一起高速成长的机会(这个结论同样适用于台湾)。

  例如,香港一直自诩是国际金融中心。可是金融不是无本之木,它需要实业支撑,需要为实业服务才能实现自己的存在意义。那么香港的金融业究竟为谁服务??大陆改革开放三十多年,除了少部分企业去过香港上市融资,部分香港的地下钱庄成为一些洗钱和灰色资金进出的渠道外,绝大部分国内企业在其发展壮大过程中和香港的金融业关系很有限。外资跨国公司也只会帮衬跨国金融集团,结果,香港本土金融业跳不出服务港资企业的小圈子,也必然随着港资企业的收缩而萎靡不振,所谓的国际金融中心几乎已成笑柄,只靠国家关照的人民币离岸中心地位勉强维持。一个很简单的数据:1997年时香港股市的日均成交金额是沪深股市总和的10倍;到2015年整整掉了个头,沪深股市日均成交金额总和是香港股市的10倍,而且沪深股市有10%的涨跌幅限制,实行T+1(当日买不能当日卖),香港股市无涨跌幅限制,实行T+0(当日买可以当日卖)。如果沪深股市也象香港股市那样实行T+0而且解除涨跌幅限制,其日均成交金额将是香港的20倍不止。恰好,香港现在的经济规模也就是整个大陆的5%以下,呵呵~~

  再譬如,香港租金之高早已让中小商户叫苦连天,但可以大量节省租金成本的网购却因为技术落后,思想狭隘等原因发展寥寥,不成气候。香港人自己也不想想,一个七百万人的城市能有多少技术人才和商业人才?能产生多少有价值的商业idea和创新?一个13亿人的国家又能有多少技术和商业人才?有多少有价值的idea和创新?不愿意好好学习别人的长处,不愿意端正态度,承认自己的落后,这样的香港只能被越抛越远。

  必须进一步指出,香港的衰落也和香港人的自私观念有关。典型的例子是港珠澳大桥。这个工程原来是香港建筑商胡应湘在九十年代后期提出的,但他扇完风点完火后就闪到一边,只想打接工程赚钱的小算盘。然后香港和大陆,澳门讨论近十年,结果是大陆方面承担了最大部分的费用,而且拒绝了(大概也有中央扶持香港的压力)深圳提出的接驳设想(即双Y方案)。由此,香港企图垄断和抽水广东西部出口贸易的私心昭然若揭。深圳虽然口头不说什么,甚至还会表示深港一家亲云云,但从此彻底断绝了与香港有任何实质性合作的念头,香港也从此失去了深圳这个非常有实力的伙伴和后方。到现在港珠澳大桥还是一拖再拖,即使建成,基于香港根本就没有多少实业辐射力,广东西部的出口货运也不会经它走(西部也有许多港口,谁要一定经香港?),最后还是得靠深圳搭救。

  所以广东人常说:香港佬,算死草--就是精明过头,连死了的草也要算钱。真正广东人对香港人的了解其实是非常深刻的(估计比许多北方网友深刻),呵呵。

176. 占士 2016-02-04 16:57:48

三、香港几时开始衰落?标志是什么?

  在90年代中期香港表面最风光的时候,它的衰落实际上就已经开始,迄今超过20年了,只不过近几年才开始为人注意到和谈论到罢了。

  为什么这样说呢?相信大家知道香港,认识香港,几乎都是从它的流行歌和电视剧开始,那么我们就从它的标志性产业--传媒娱乐业分析。

  90年代香港的传媒娱乐业有三件事,足以证明香港开始衰落,香港人开始丧失所谓狮子山精神(如果它不只是一个传说的话):

  1.资本力捧和固化四大天王

  有香港网友可能马上会指正说,四大天王其实是某次演出活动随口叫出来的名称,不过后来被人承认和沿用罢了。这就是香港人的幼稚病。其实,如果没有资本在背后的默许和支持,这种偶然出现的名堂是不会持久的,更不可能达到后来那种十几年的垄断局面。资本之所以力捧和固化四大天王,说明它们已经无意在乐坛艰苦创新,只想吃老本,舒舒服服地赚钱;或者说,将钱投入来钱更快更容易的行当,例如房地产,而不愿再投入流行乐坛。

  香港资本和资本操纵的传媒,将香港流行音乐的衰落归结于盗版碟的冲击,其实又是混淆视听。在没有翻版CD之前,在黑胶唱片时代,一样有无数盗版音乐流行--翻录的录音带。其数量之大,技术之容易掌握(人人都可盗版,只要有录音机),远远超过初期的翻版CD。所以香港流行音乐的衰落可以有很多原因,但肯定和盗版无关。


  2.“三级片泛滥

  所谓三级片就其商业性质来说,就是投资小,周期短,来钱快,拍摄制作容易的东西。虽然表面的原因可以勉强解读为,当时内地人去香港开始容易起来了,为三级片提供了大量廉价劳动力。这一条和鼓吹四大天王一样,都是香港资本不愿辛苦创作,只想轻松赚钱的表现,同样反映了香港人和香港社会创造力和创造精神的衰退。


  3.具有深刻西方背景某水果报和苹果集团成立

  这标志着香港社会政治化的开始(以前是几乎纯商业社会),也是撕裂的开始,尽管它宣称的口号很动听,而它的许多从业人员和读者也对这些口号迄今信以为真。

177. 占士 2016-02-04 16:57:54

五、香港的前途如何?

  坦率地说,香港的前途是黯淡的,尽管它不会一下子去,它的衰落过程可能还会比较漫长,但它的衰落历史大趋势已经确定无疑了,而且不可能扭转。这是因为香港社会的大多数人,不要说反对派和泛民的人,即使是所谓建制派内的大多数人,也依然沉迷在所谓制度优越性的幻象中,依然沉醉在所谓狮子山精神的梦境里。所以他们不会从根本上改变对大陆的态度,也就不会从根本上变革香港社会,去除弊端,扭转颓势。

  例如梁振英政府最近就高调提出,要香港在中国的一带一路战略中发挥超级联系人的作用。Oh my God!今时今日依然幻想神马超级联系人,这要何种闭塞和自大才能说出来的话?!而且这是出自一个被反对派指责为亲中的领导者之口(换言之,他对大陆的了解应该更客观和深入)。如果说和西方国家贸易,香港毕竟时间较长,经验较多,勉强还可以算大陆的老师的话,那么一带一路中都是些什么国家?大部分是第三世界,发展中国家,例如巴基斯坦等。和这种国家贸易,大陆的知识和经验远胜香港,香港应该拜大陆为师才对。香港一没知识,二没经验,三没有这些发展中国家迫切需要的实用而廉价的技术(相反这三项大陆全有),凭什么去当超级联系人?凭什么让人愿意你当超级联系人??

  必须指出,不仅是大陆人不再需要香港这个中间商,西方人也不想再要香港这个中间商,这是中间商的必然宿命,香港人自己死抱中间商思维不放,只能自食其果,怪得了谁??

  尽管香港依然会长期作为西方在东亚地区的基地和窗口,但其中的收益越来越和普通香港人无关。譬如世界500强公司还会将亚太区总部设在香港,但其中的职位不过数十人,范围不过财务,人事,行政,文秘之类。虽然薪水或较高,但得益人很有限,实质性的对人才需求量大的研发、生产、销售、后勤等主要部门只会集中在内地。而且随着内地人才的快速成长,这些香港的高端职务也很可能被内地人才占据,或者被跨国公司内部越来越多熟知中国的外国人占据。最后收益最大的依然只是这些高端写字楼的业主--大地产商。所以香港企图依靠的所谓总部经济,只能装点一下门面,满足一下虚荣,很难起到实质拉动作用。

  香港人总爱将香港的发达归结为狮子山精神,也就是香港人主观上的聪明和勤奋,内部原因;大陆网友则喜欢将香港的发达归结为各种特殊的历史条件,也就是客观的外部原因。

  我看以后大陆网友不必再和他们争了,香港人喜欢吹嘘自己,就让他们去吹好了,不管这个狮子山精神是否曾经拥有,是否已成过去,都不重要了。
  因为我们大陆的改革开放精神已经远胜于所谓的狮子山精神

  狮子山精神成就再大,香港毕竟是一个没有经过大的战争和动乱的地方,毕竟各方面的基础比国内许多城市好得多。
  而改革开放精神则是将整一个国家由几乎一无所有发展到现在的世界第二,举足轻重,那个更厉害,还用争论吗?!

  现在香港社会的分裂和僵持,实质就是东西方两条道路的对立。目前,这两条道路的对决还没有结果,因此香港社会的分裂和僵持也不会结束,进一步的混乱也在所难免。香港曾经是光彩照人的美女,现在已经迟暮,或许我们有生之年,也将会看到她满脸皱纹,弯腰驼背的样子。这是宿命,也是自然规律,可以叹息,但不可能抗拒。

178. 占士 2016-02-04 17:01:36

如果有人認為簡體看不明白的,話我知,我可以貼繁體的。

#37870

179. 占士 2016-02-04 17:18:06
180. 占士 2016-02-07 16:26:20

看大家那麼開心,我也趁熱鬧,賦詞一首記本週末香江會友人。在下獻醜了!

 

江城子(記香江會友人)—占士

十年相識兩茫茫,不思量,自難忘。千里重聚,無處話風涼!

縱使相逢曾相識,塵滿面,鬢如霜。

昨夜會兄香江,談政經,論樓房。朗勞東樓,怡東聚一堂!

料得年年開懷處,月夜,照維港。

#38709

181. 占士 2016-02-07 16:32:47

在酒店的咖啡廳,品嘗著香濃的義大利咖啡,看著美麗的維多利亞港,一邊等朋友一邊讀著各位的文章與留言實在是人生的快事!

182. 占士 2016-02-07 16:44:08

今天是大除夕,恭祝各位朋友猴年行好運,身體健康,萬事如意!

183. 占士 2016-03-22 15:32:26

剛剛見到一位讀小學的男孩,叫小明。我問他:

有一個人,8元買入一件物件,9元賣出,10元再買入,11元賣出。問:那人賺了多少錢,1元抑或是2.

小明想了一下回答:1元!

我說:可否列式計算給叔叔看?

於是他就列了如下算式:賺$=(9-8)+(9-10)+(11-10)=1-1+1=1元)

我又問:

另一個人,8元買入一件對象,9元賣出,10元再買入,11元賣出, …………………n元再買入,n+1元賣出。問:那人賺了多少錢

小明又想了一下回答:還是1元!

算式如下:賺$=(9-8)+(9-10)+(11-10)+ ……… ((n-1)-n) + ((n+1)-n)=1-1+1 ……-1+1= 1元)

我說:小明真聰明,以後有時間再和你玩數學遊戲!

184. 占士 2016-03-22 15:42:00

小朋友的思想都比較簡單,可成年人的思想卻比較複雜,因此,一些非常簡單的問題都常常搞錯,其中,看賺不看虧就是很多人的毛病。

#47100

185. 占士 2016-03-22 16:32:47
最近的確比較忙,過一段時間等我沒有那麼忙再發文,並和大家聊天。:D
186. 占士 2016-03-22 16:54:11

偉哥,下文章供您參考, 您的最愛:冰火兩重天!哈哈哈

 

中國樓市呈現冰火兩重天

 

2月份,中國大中城市的房價最高同比上漲了57%,拉大了與每況愈下的小城市的差距。

毗鄰香港、科技企業雲集的深圳,就是房價飆升(有人認為這是泡沫)的典型。在中國經濟增長放緩、國家準備應對重工業下崗大潮之際,深圳的房價卻在大漲。

中國國家統計局週五發佈的資料顯示,深圳新建住宅價格同比上漲57%,高於1月份52%的同比漲幅。而在位於“鏽帶”遼寧省的北方城市丹東,新建住宅價格同比下降了3.9%

 

根據中國政府的資料估算,2月份中國全國房價平均同比上漲2.8%,為20146月以來的最大單月漲幅。有跡象表明,房價上漲還推動建築活動增加。2016年頭兩個月,房地產投資增長提速,打破了兩年來增長放緩的局面。

北京市和上海市的政府如今擔心的是住房市場過熱和供給不足,而其他城市仍面臨未售房屋過剩的局面,這些房屋都是因預期房價會只漲不跌而建造的。

 

中國央行上周表示,它將整治不受監管的P2P首付貸。分析師稱,這一影子金融管道對房地產投機起到了推波助瀾的作用。

“城市間房價漲幅差距進一步加大,”國家統計局高級統計師劉建偉表示,“分城市看,一、二線城市房價同比平均上漲,漲幅比上月擴大;三線城市同比平均下降,降幅繼續縮小。”

總體來看,中國官方房價調查列出的70個大中城市當中,2月份新建住宅價格同比上漲的城市有32個,較1月份的25個有所增加。分析師預計,大城市的地方政府將採取措施抑制需求,而中小城市將繼續緩慢復蘇。

“受成交量上升推動,住宅價格將加速上漲,至少在今年上半年會是如此。”易居房地產研究院(E-house China R&D Institute)的研究總監嚴躍進稱,“在部分大城市,庫存已經不足,這促使市場預期,甚至會有更大的價格漲幅。”

當地媒體描述了上海近期出現的一個場景:數百名准買家裹著毯子連夜排隊,以求在開盤時能搶在別人前頭。

上月,中國央行將非一線城市首套房最低首付款比例從25%下調至20%,試圖以此來刺激需求。此舉突顯出了中國“雙層”房地產市場中存在的冰火兩重天局面。

 

非一線城市還試圖通過吸引農民工進城來去庫存。本周,江西省開始公開宣傳鼓勵農民進城買房:“農民在城市購房是升值,在農村建房是貶值。”

與經濟其他領域的產能過剩一樣,住房供應過剩預計將對銀行業形成溢出效應。一名分析師稱,空置住宅意味著實際壞賬規模要大於銀行公開給出的數字,這是因為地方政府鼓勵當地銀行以給貸款展期然後佯裝問題不存在的方式來維持開發商的流動性。

一些開發商正轉向多元化經營來保持盈利能力。本月,中國兩大房地產開發商萬科(Vanke)和碧桂園(Country Garden)稱,它們將開始在其住宅區內提供老年人護理、課外班和餐飲服務。

187. 占士 2016-03-22 18:45:23


我很榮幸地告訴大家:小明被BMW錄取了!!因為BMW企業分析小明的答案結論是他很有成本與經營的概念!恭喜小明!






188. 占士 2016-03-22 18:51:49
189. 占士 2016-03-22 19:38:41

博士也是這樣說:賺一元,因為用10元買以前9元的貨物,即是蝕了一元,變成平手,再以11元賣出,即是賺了一元。

190. Alan Pepper 2016-03-22 21:38:22
BMW公司面試題

一個人,花8元買隻雞。9元賣出去。10元買回來。11元再賣出去。請問他賺了多錢?

A:賺2元。

B:不賺不賠。

C:虧2元。

D:賺了38元又4隻雞。

E:賺l元。

回答A‧賺2元的人,邏輯與數學都對,適合當消費者與投資大眾,不錄取。

回答B‧不賺不賠,與回答賺3元的人,主觀且易忽略細節,不錄取。

回答D‧賺38元又4隻雞的人,適合當學者或官員,不適合在企業,不錄取。

回答E‧賺l元者,很有成本與經營概念,恭喜你,列為備取/後補名單。

回答C‧虧2元者(或少賺2元),恭喜你!優先錄取.面試成功!

原因:8元買進,本可11元賣出,賺3元的,經過幾次交易卻只賺l元,等於少賺了2元!
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這只是個笑話,但答案是錯的。因為沒有時間及 holding power 的 concept. 因為做生意,如果等產品升值至 N 次,咁永遠都唔會賣出去。世界上沒有生意可以只買不賣,除非產品可以自生價值,位於租金或利息。這是投資,並非做生意,李超人都不會認同。佢頭馬都話,做發展商最重要係貨如輪轉,唔係等升值。但我當然明白點解李超人亦有高回復的收租物業,例如酒店,商場及商業大廈,因為回報比較吸引,這是投資。

相反會德豐就係超級投資者,發展項目比較少,不喜歡貨如輪轉的例子。
191. 占士 2016-03-23 11:23:39

Alan兄, 做生意要貨如輪轉當然是沒有錯。但現在博士要帶出的理念是在投資市場上,過於頻繁的賣會大大的減少投資回報。 當然,如果懂得低價買入,長線持有,適當時候進行逢三退一,去蕪存菁,資產自然是不斷擴大了。

192. 占士 2016-03-23 11:30:14

對了,差點忘記了!據聞Alan兄近期擴張業務,僅此恭祝您:生意興隆,宏圖大展!

193. 占士 2016-03-23 11:43:50

刀兄, 您是不是神輝的校友?

 

“高才生”和“高材生”

 

前者是指有天生的聰明或天賦,後者是有突出的成績和作為,“高才生”有可能考試的時候成績並不好,比如韓寒。“高材生”一定是成績優異的,比如全校第一。

 

“高材生”不一定多聰明,不一定多有天賦,但一定是經過努力取得成績的,有已經成“材”的意思;  “高才生”是已經顯示出了聰明才智或天賦的,但也許還沒有取得突出的成績,還沒有做出突出的事蹟。  “高才生”一定有“才”,但還沒有成“材”;“高材生”也許有“才”也許無“才”,但畢竟已經成“材”。

194. 歷史長河 2016-03-23 11:49:33


Investors tend to look at different investment strategies from return perspective, assuming this is a 3-years investment and ignoring transaction costs:


Strategy one: Total Return = 3/8 = 37.5%, annualized return = 11.2%


Strategy two: Total Return = 2/9 = 22.2%, annualized return = 6.9%


 Please note, the large annual return gap is not only from $3 vs. $2 profit difference, the second strategy also needs to increase the capital investment from $8 to $9 which further pushes down the return.


 Adding transaction costs will make second strategy even less appealing. With leverage, the gap should be even wider.


What even worse is, for most of investors, if sell too early they probably will never return the market, they hope they can buy again with a price at least no higher than their selling prices. This is why some people has been bearish for ages even in such a long bull run. In this case, they can't even make the extra $1.


195. 占士 2016-03-24 15:43:39

長河兄,分析相當全面,到位!

AH-HO兄,我有一位早期的鄰居,就是在前幾年,見房價漲了就把已經沒有按揭的自住物業賣出,然後在同一區租房,結果一直都沒能夠再上車了。最近,有朋友見過他,說他看起來蒼老多了。

196. AH-HO 2016-03-24 16:09:05
河兄,我最同意你的『

What even worse is, for most of investors, if sell too early they probably will never return the market, they hope they can buy again with a price at least no higher than their selling prices. 』


特別是買賣自住樓,LUMP SUM大,賣掉後要補幾十萬甚至過百萬,特別肉疼。。

197. 占士 2016-03-25 09:46:59

各位朋友,看到大家那麼多的分享文章,我也要儘快安排發文了!個人理財之“物業投資(5)”將在今天內發文,讓各位久等了,非常抱歉!

198. 占士 2016-03-25 09:48:41

由於我要上班,所以找銀行做按揭貸款的事就由太太負責,在17日星期一,她跑了幾間銀行,並把取得的個銀行按揭貸款條件檔電郵給我看,經過比較我們選了2家銀行,第二天太太再和他們討價還價,最後定了一家在我們附近的銀行,貸款條件是:銀行估足價,按七成,利率是P-3.15%,還款期為20年,合約綁3年,還有貸款金額的0.5%現金回贈................................

199. 占士 2016-03-25 10:40:40

以下是引用了Bai Le文章的内容:

與其說文章分享為自己在生意上帶來競爭對手, 小弟深信, 讀者朋友反會成為自己的戰友, 在商業戰場上, 大家並肩作戰, 互相幫助, 團結一心, 一齊創造更大的社會價值和財富, 為幸福和充實的人生而活。

畢竟, 衡量個人的成功, 不是取决於自己的個人財富有多少, 而是决定於自己身邊珍愛的家人和戰友們自身的幸福快樂, 以及他們財富的總和, 小弟稱作 circle of wealth

可望有生之年, 小弟能繼續廣交志同道合之士, 把餘生中的 circle of wealth 發揚光大, 為我們的社會, 為我們的小朋友, 帶來更美好的未來。

小弟退而不休, 就是要做到這點, 讓創富的思維, 不斷延續下去, 薪火相傳, 死而無憾!

 

Bai Le,在下的想法和您非常接近,能认识您是在下的荣幸!

201. 蕭峰 2016-03-25 10:50:59
依家一般貸款條件是:銀行估足價,6成按,最近出最優惠利率H + 1.65%,還款期為30年,合約綁2年,貸款金額的1%現金回贈
202. 占士 2016-03-25 10:57:48

蕭峰兄,沒錯,現在的貸款條件的確比當年優厚多了!

203. 占士 2016-03-25 11:24:35

各位,已經發文,有時間過去看看吧!按一下可以去看個人理財之“物業投資(5)”

204. 占士 2016-03-28 16:13:03

和大家分享一下,大陸朋友發來的笑話,通過魚塘說明什麼是“去庫存”!,“供給側改革”!,“去杠杆改革”!,“客戶需求深層次挖掘”!及“股份制改革”。

 

    1、一周前一魚塘開張,釣費100塊。老闆說沒釣到就送一隻雞,很多人都去了,回來時每人拎著一隻雞,……後來釣魚場看門大爺說老闆本來就是個養雞專業戶,這魚塘就沒魚。這個方法叫做“去庫存”!

 

    2、隨後另一個魚塘又開張了,這個老闆受之前開張魚塘老闆的啟發,這魚塘釣魚免費,但釣上的魚要15一斤買走就可以了。許多人高興的去了,奇怪,不管會不會釣魚的都能一天釣幾十條魚。大家都很高興!覺得自己是釣魚大師!!!……後來釣魚場看門大爺說老闆的魚是批發市場3塊錢一斤買來的,買來後3天不給魚餵食,所以一下鉤,魚就咬,大家收穫滿滿。這個方法叫做“供給側改革”!

 

    3 第三個魚塘又開張了,受啟發,這魚塘實行撒網捕魚模式,讓顧客穿上蓑衣,戴上斗笠,乘上小舟,扮成漁夫模樣,體驗農耕文化。魚塘專門負責派人拍照美圖,給顧客發微信朋友圈,提升顧客逼格。最後網到的魚只要10元一斤,買走就可以了。許多人高興地去了,不到十分鐘幾網下去好幾十斤魚,魚塘老闆日銷售量從以前的500斤上升到10000斤,而且時間週期大大縮短,顧客遊樂有了體驗,批發市場去了庫存,這個方法叫做“去杠杆改革”!

 

    4、第四個魚塘又開張了,受前面三個開張魚塘的啟發,這魚塘釣魚免費,釣上的魚也可免費拿走。許多人高興的去了,奇怪,居然很多人釣到了美人魚,然後釣魚的和美人魚共進午餐享用拉菲紅酒及神戶牛排,觀賞歌舞……釣魚場看門的老大爺說,其實美人魚都是東莞請來的小姐!這個方法叫做“客戶需求深層次挖掘”!

 

    5、第五個魚塘開張當天,媒體廣泛報導,很多大碗級的大師和企業家都紛紛去取經求道,魚塘老闆招架不住啦,最後只得交代:原來釣魚場看門大爺才是魚塘幕後的大股東,主導了每次變革轉型的成功,老大爺在接受記者訪談時飽含眼淚哽咽著說:我以前只是個企業中層,能有今天成就,來源就是不斷的學習!這叫:“知識改變命運,思路決定出路”!

 

6、第六個魚塘開張啦。開張當天許多人都來釣魚,他們都是以1000塊一股,入股魚塘的小股東,老闆說入股的可以免費釣魚,可是魚塘裡只有一點小魚,想找老闆說理,但老闆已經帶著所有的錢跑到廈門去了,不知道這是不是叫做“股份制改革”

#50148

205. 占士 2016-03-28 17:35:04
是否有點像有國家曾經提倡過的“XXX共榮圈”?哈哈
206. 占士 2016-03-29 11:59:34

Ken兄,對,circle of wealth =財富圈 !沒有翻譯錯。這只是不分國籍的朋友圈,關係圈。

XXX共榮圈大很多,並有極大的政治野心,當時面積合計795.52萬平方公里,人口4.86億人。

207. 無奈 2016-03-29 13:09:20
204占士兄

笑死人啦,謝分享。
208. 占士 2016-03-29 14:34:11

無奈兄,另一邊廂,幾位師兄在鬥嘴,這邊廂,我為大家講笑話!為博師兄一笑! 哈哈哈

209. 占士 2016-03-31 08:47:11

Raymond兄,118剛好是界限線,破與不破,相當關鍵 !

210. 占士 2016-03-31 13:37:30

刀兄,您說本活動將會每季作一次總結,本活動將會每季作一次總結,本活動將會每季作一次總結,今天我另外兩個群的調查結果公佈,方便您做總結!哈哈

211. 占士 2016-03-31 13:37:57
212. 占士 2016-04-01 09:11:22

2016年最後一周,CCL會否高於118

第一季度到331日為止,另外兩個地產的統計結果:

會:20