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資深會員專欄
個人理財 之“物業投資(1)”
 
占士
占士日記版主
占士日記投資集團總裁
投資策略研究群(協會)發起人
地產,股票投資交流群群主
2015年12月8日

我真正以投資為目的去買物業是2007年中開始的。由於當時的股票市場已經是不斷刷新歷史新高,風險也同時增加,而且銀行利息也是歷史新低。手頭上累積了一定的資金需要尋找更好的出路。所以我和太太商量後決定先在九龍區尋找可投資的物業。剛好太太大哥的長女S小姐,就在九龍某區從事地產物業代理。所以我們便找她幫忙留意區內有沒有好的樓盤。很快,我們發現住宅樓盤已經升了很多,於是,我們轉找區內的小型辦公室,雖然辦公室的價格也升了一些,但我們認為仍然有升值空間,某天,S小姐帶我們看了好幾個大小不一的盤,並獲得所需要的資料。回家後,經過仔細的計算,我們選了一個還有租約的單位, 要求S小姐和業主講價,最後,還是以我們心目中的價格成交。

這是我們第一次投資商業用途的地產物業。所以我們對於物業的估價,按揭成數,利率都不大清楚。根據S小姐的經驗,因為這種地產物業要搞銀行按揭貸款非常複雜,所以,很多這方面的業主都是以自己的資金(無銀行按揭貸款)交易。這也是為何,很多人都不敢或不夠實力投資商業用途的地產物業的原因。但是,我也明白,越少人懂得或能夠做的生意,利潤越有保證。

不過,我還是決意和相熟的銀行商討。我在想,我是給生意他們做,而不是求他們幫忙,只要能說服銀行相信我是一個優質的客戶,他們一定做我的生意!

幾經周折,銀行按揭貸款最終也批了下來。而且,銀行估足價,還可以按得到七成,利率是P-2.75%,還款期為10年,雖然,利率比住宅物業略高,還款期也短一半以上,但所有條件都比我預算的還要好!

之後,單位租務的相關事情,全部交太太負責。雖然,一年內發生了很多事,例如:換了2次租客,裝修了2次等。但每次做新約的租金都有所提高。因此,我認為太太做得非常出色,當然S小姐也幫了我們很多,儘管她已得到其應有的報酬。

該單位一年的投資總結如下:

1.現金收支剛好平衡。

2.ROI 約17%

3.資產按市場價增長33%

4.如果現階段的條件不變,預計未來一年:ROI增長到28%,正現金流約為投資金額的11%。

暫時和大家分享那麼多,有機會再和大家分享。



下一篇文章 個人理財 物業投資(2


 
 
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1. 歷史長河 2015-12-08 19:18:34
Sofa 
2. 歷史長河 2015-12-08 19:21:48
占士兄,多謝分享,如果一年增值33%,加上槓桿,ROI應該不止17%!
3. 占士 2015-12-08 19:27:19

長河兄,那是買物業一年後的統計結果

4. 新抱仔 2015-12-08 19:30:14
現在商業單位只做到4成按,但我又趕用,不想煩,惟有full paid.
5. 占士 2015-12-08 19:37:26

對了,當時我算ROI (%)是以租金減去各種成本(如利息,管理費等)的累積額除以投入資金計算出來的!不考慮物業價格的變動!

6. Ronald 2015-12-08 19:38:51
嘩! 占士文章上載了, 明天要在Yahoo!加多兩條Banner指過來, 公諸同好。
7. 占士 2015-12-08 19:39:11

Ronald兄,謝謝您!能夠認識您這樣的朋友是我的榮幸呀!哈哈哈

8. 占士 2015-12-08 19:40:03

新抱仔姐,您實力雄厚FP當然沒有問題!

9. 歷史長河 2015-12-08 21:41:47
5 樓占士兄,啊,明白。那你低估好多,只記小菜,忘記咗主菜。

我都有計ROI, 話收租3厘半的朋友係唔會明白的。
10. 歷史長河 2015-12-08 21:48:45
嘩,你個頭像,搶咗我的風頭喎!
11. 打工仔 Andy 2015-12-08 22:02:52
占士兄

我地出來做生意全部要睇ROI 當然要計掂數先 Go! 
除左這裡什麽都不用計, 對嗎? 哈哈哈!


12. Jerry 2015-12-08 22:06:31

占士兄果然利害,07年股市十月見頂,你在年中已懂得把資金調向低水既資產。風險管理好,快人一步,也明白總有牛市在某處這個道理👍



13. Sugar 2015-12-08 22:10:46

支持007!!!驚喜~~

事忙文章明天一大早起床再拜讀,望諒!

14. Oscar Lam 2015-12-08 22:49:36
占士兄,

多謝分享!你的數據很詳盡,有潛力做數據王,哈哈!
15. 占士 2015-12-09 09:07:04

Ronald兄您真快手,已經在Yahoo看到了本文

16. 占士 2015-12-09 09:35:41



長河兄,當時只是做了一年的總結,所以只記小菜,但沒有忘記咗主菜。主菜有在幾年後做物業價值重估時再入帳。哈哈哈


我個頭像用了很多年,由yahoo blog年代到現在的FB都沒有改過,是方便一些舊網友認得我!




  





17. 占士 2015-12-09 09:38:41

打工仔兄,不僅做生意,投資也要看ROI 哈哈哈

18. 占士 2015-12-09 09:39:08

Oscar兄,您見笑了!在下認為PP一人可榮獲數據王稱號!

19. 占士 2015-12-09 09:39:36

Jerry兄,沒有您說的那麼厲害。把資金調向低水既資產,做好風險管理,總有牛市在某處等都是向您和自醉兄學習的!

20. 占士 2015-12-09 09:40:59

Sugar姐,每次看到您都令我想起英倫留學的美好回憶!有時間您也要出文多多分享!我很愛看您大作喔!

21. 占士 2015-12-17 19:44:00


最近很忙,來不及拜讀各位的大作!非常抱歉!


看到大家那麼踴躍發表文章,我也要努力加油了!下篇文章我將和大家分享我在同年10月再次出擊投資商業用地產物業經歷,大家稍等,很快將發文!



   
22. 占士 2015-12-17 20:05:31

有了第一次投資商業用地產物業的經驗,在下次再做同樣投資的時候就好多了。

當我們把所有物業租務事情處理好後,那是同年10月,和上一個物業成交日期相差4個月左右,我們便開始尋找下一個投資項目。 這一次我們嘗試看一些工業大廈的單位。先去新界北區的上水看,因為我有一位朋友在那區租了個工業大廈的單位做辦公室,這位置接近羅湖,方便他隨時來回大陸的工廠。

23. 占士 2015-12-17 20:08:57

我們進了一家地產代理公司, 說明了我們希望看一些工業大廈的中型單位租或買盤。  之後, 其中一位地產經紀便幫我們在電腦你找尋。她一邊找一邊和我們介紹上水的情況。 原來有很多大陸的投資者在上水買了大部分的唐樓,店鋪等裝修後放租,回報不錯。。。。。

24. 物業初哥 2015-12-17 20:15:59
以上占士兄會另文分享嗎?
25. 占士 2015-12-17 21:50:10
初哥兄,現在我在外邊,不方便發文,明天早上我會另行發文的。
26. 歷史長河 2015-12-17 22:02:19
期待占士兄新作。
27. 占士 2015-12-17 22:19:39
長河兄,和您那些氣吞山河的大作比較,在下真有點自慚形穢呀 !明天早上回公司後先發文,獻醜吧!
28. 歷史長河 2015-12-17 22:44:51
占士兄,讓您見笑了。寫的好壞冇問題,大家都不是專欄作家,重要的是願意分享。獨樂樂不如眾樂樂也!
29. 占士 2015-12-17 22:53:04
長河兄言之有理!
30. 占士 2015-12-18 08:35:19

初哥兄,長河兄,各位師兄師姐,早晨! 在下的第二篇文章個人理財之“物業投資(2已經發表,有時間去看看吧!我先忙去!回頭再聊!

31. 占士 2015-12-25 17:24:00
[ 此內容只供會員閱讀 ]
32. 占士 2015-12-25 17:25:35

我找到了一張當時我KL辦公室的累計ROI走勢月度圖,給大家參考。

33. 占士 2015-12-26 21:55:04
謝謝2011師姐的好文分享!我應該是屬於凡事向好看的硬好!哈哈哈
作最好的期望,做最壞的打算是硬好的運作法則。
34. 占士 2015-12-28 09:00:37

博士決戰李宗偉在即。Sugar姐終於發文了!

我先和大家分享一個笑話:辦法總比困難多!

 

一位大陸朋友發來的短信,感覺他的感悟很靠譜,與大家分享一下:

一個農民工在北京打工,買不到回家火車票,十分著急,靈機一動,花20元製作一個“我要上訪”橫幅!還沒出火車站就被2名便衣員警摁倒遣送回老家。算了一下,省去火車票280元、汽車票60元、三輪車票10元、路上吃飯30元,這次淨賺380元,而且還是專車送到家門口;村長、鄉長迎接,找他談心,後鄉長又撥付2000元扶貧款,村長又送一千元慰問金。感悟:只要思想不滑坡,辦法總比困難多!

 

稍後再發新文章!各位久等了!

35. 無奈 2015-12-28 10:47:54
占士兄:這是個無奈的結果啊,世事往往就是這樣的。
36. 占士 2015-12-28 11:10:16
奈兄,不要感到無 另一邊的沙發留給您了喲!哈哈哈
37. 占士 2015-12-28 11:17:29

各位師兄師姐,早上好!剛發了第3篇文,有時間過去看看吧!謝謝支持!:P

38. 占士 2015-12-28 11:34:36

Ronald兄,本文流覽次數破20000點了!哈哈哈

39. 占士 2015-12-29 16:24:43

剛剛結束的中央經濟工作會議將2016年的經濟工作定為積極工作,努力提高經濟增長為目標,並為此定下(311補)五大工作任務。

 

這一次的工作會議,清楚地判定了五大任務為去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板。

去產能就是減供給,去庫存就是增需求,去槓桿是降風險,降成本是增利潤,補短板是保民生。

40. 占士 2015-12-29 18:09:29



汪敦敬先生在其文章中這樣說:


多年來,最影響房地產價格其實就是貨幣,在貨幣戰爭下,匯率影響一切!當美國過度量化貨幣的時候,人民幣變相上升!樓價自然高漲了!但當美國量化去到必須收拾的時候,人民幣和其他貨幣包括歐元卻繼續量化,以取回在美國「印銀紙」下被「搶劫」去的實質財富!於是人民幣價格自然下跌,美元自然上升了!香港樓價也因此失去了上升的動力!在動力失去後,劈價潮就「乘虛而入」!當然劈價潮是一個心理因素的起動,但是的確是出現了,而且是影響樓市的趨勢!


昨天和一位朋友晚飯,席間朋友善意提醒我,要注意未來中國經濟的不確定性,他認為現在沒有什麼值得投資的好項目,只好手握港元等機會。如果我有朋友借貸太高應該趁早把借貸降低(去槓桿)以回避風險!我感謝他的提醒,並說:如果有好的投資,可以產生足夠的回報,繼續借貸應該不是問題,問題是什麼叫好的投資,這個因人而異。朋友透露他現在的槓桿低於10%


這位就是我和大家提過的,在低位大手買入中石油,最後,比巴菲特早一個月左右高位賣出而大賺,當年我負資產時而他就在03低價買入一個和我相約單位的那一位朋友!



41. 占士 2015-12-30 17:01:02

我剛剛看了一下自己的債務比例是23.75%,應該還可以吧? 各位認為如何?安全嗎?

42. 占士 2015-12-30 17:14:45



好想知道各位師兄師姐現在的債務比例是多少?


不如做一個統計看看?


  1. 0-20%

  2. 20-40%

  3. 40-60%

  4. 60-80%

  5. 80-100%


 


我是2. 20-40%



   
43. 占士 2015-12-31 08:37:12

Vitia姐,您沒有債務?那就真是超級安全了, 對加息的防禦能力級別最高! 您屬於第一組0-20%。可否幫忙選一下?謝謝! :D

44. 占士 2015-12-31 08:49:53

就目前參與調查的人來看共7人,4人(57.14%)第10-20%,3人(42.86%