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資深會員專欄
個人理財 之“物業投資(1)”
 
占士
占士日記版主
占士日記投資集團總裁
投資策略研究群(協會)發起人
地產,股票投資交流群群主
2015年12月8日

我真正以投資為目的去買物業是2007年中開始的。由於當時的股票市場已經是不斷刷新歷史新高,風險也同時增加,而且銀行利息也是歷史新低。手頭上累積了一定的資金需要尋找更好的出路。所以我和太太商量後決定先在九龍區尋找可投資的物業。剛好太太大哥的長女S小姐,就在九龍某區從事地產物業代理。所以我們便找她幫忙留意區內有沒有好的樓盤。很快,我們發現住宅樓盤已經升了很多,於是,我們轉找區內的小型辦公室,雖然辦公室的價格也升了一些,但我們認為仍然有升值空間,某天,S小姐帶我們看了好幾個大小不一的盤,並獲得所需要的資料。回家後,經過仔細的計算,我們選了一個還有租約的單位, 要求S小姐和業主講價,最後,還是以我們心目中的價格成交。

這是我們第一次投資商業用途的地產物業。所以我們對於物業的估價,按揭成數,利率都不大清楚。根據S小姐的經驗,因為這種地產物業要搞銀行按揭貸款非常複雜,所以,很多這方面的業主都是以自己的資金(無銀行按揭貸款)交易。這也是為何,很多人都不敢或不夠實力投資商業用途的地產物業的原因。但是,我也明白,越少人懂得或能夠做的生意,利潤越有保證。

不過,我還是決意和相熟的銀行商討。我在想,我是給生意他們做,而不是求他們幫忙,只要能說服銀行相信我是一個優質的客戶,他們一定做我的生意!

幾經周折,銀行按揭貸款最終也批了下來。而且,銀行估足價,還可以按得到七成,利率是P-2.75%,還款期為10年,雖然,利率比住宅物業略高,還款期也短一半以上,但所有條件都比我預算的還要好!

之後,單位租務的相關事情,全部交太太負責。雖然,一年內發生了很多事,例如:換了2次租客,裝修了2次等。但每次做新約的租金都有所提高。因此,我認為太太做得非常出色,當然S小姐也幫了我們很多,儘管她已得到其應有的報酬。

該單位一年的投資總結如下:

1.現金收支剛好平衡。

2.ROI 約17%

3.資產按市場價增長33%

4.如果現階段的條件不變,預計未來一年:ROI增長到28%,正現金流約為投資金額的11%。

暫時和大家分享那麼多,有機會再和大家分享。



下一篇文章 個人理財 物業投資(2


 
 
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1. 歷史長河 2015-12-08 19:18:34
Sofa 
2. 歷史長河 2015-12-08 19:21:48
占士兄,多謝分享,如果一年增值33%,加上槓桿,ROI應該不止17%!
3. 占士 2015-12-08 19:27:19

長河兄,那是買物業一年後的統計結果

4. 新抱仔 2015-12-08 19:30:14
現在商業單位只做到4成按,但我又趕用,不想煩,惟有full paid.
5. 占士 2015-12-08 19:37:26

對了,當時我算ROI (%)是以租金減去各種成本(如利息,管理費等)的累積額除以投入資金計算出來的!不考慮物業價格的變動!

6. Ronald 2015-12-08 19:38:51
嘩! 占士文章上載了, 明天要在Yahoo!加多兩條Banner指過來, 公諸同好。
7. 占士 2015-12-08 19:39:11

Ronald兄,謝謝您!能夠認識您這樣的朋友是我的榮幸呀!哈哈哈

8. 占士 2015-12-08 19:40:03

新抱仔姐,您實力雄厚FP當然沒有問題!

9. 歷史長河 2015-12-08 21:41:47
5 樓占士兄,啊,明白。那你低估好多,只記小菜,忘記咗主菜。

我都有計ROI, 話收租3厘半的朋友係唔會明白的。
10. 歷史長河 2015-12-08 21:48:45
嘩,你個頭像,搶咗我的風頭喎!
11. 打工仔 Andy 2015-12-08 22:02:52
占士兄

我地出來做生意全部要睇ROI 當然要計掂數先 Go! 
除左這裡什麽都不用計, 對嗎? 哈哈哈!


12. Jerry 2015-12-08 22:06:31

占士兄果然利害,07年股市十月見頂,你在年中已懂得把資金調向低水既資產。風險管理好,快人一步,也明白總有牛市在某處這個道理👍



13. Sugar 2015-12-08 22:10:46

支持007!!!驚喜~~

事忙文章明天一大早起床再拜讀,望諒!

14. Oscar Lam 2015-12-08 22:49:36
占士兄,

多謝分享!你的數據很詳盡,有潛力做數據王,哈哈!
15. 占士 2015-12-09 09:07:04

Ronald兄您真快手,已經在Yahoo看到了本文

16. 占士 2015-12-09 09:35:41



長河兄,當時只是做了一年的總結,所以只記小菜,但沒有忘記咗主菜。主菜有在幾年後做物業價值重估時再入帳。哈哈哈


我個頭像用了很多年,由yahoo blog年代到現在的FB都沒有改過,是方便一些舊網友認得我!




  





17. 占士 2015-12-09 09:38:41

打工仔兄,不僅做生意,投資也要看ROI 哈哈哈

18. 占士 2015-12-09 09:39:08

Oscar兄,您見笑了!在下認為PP一人可榮獲數據王稱號!

19. 占士 2015-12-09 09:39:36

Jerry兄,沒有您說的那麼厲害。把資金調向低水既資產,做好風險管理,總有牛市在某處等都是向您和自醉兄學習的!

20. 占士 2015-12-09 09:40:59

Sugar姐,每次看到您都令我想起英倫留學的美好回憶!有時間您也要出文多多分享!我很愛看您大作喔!

21. 占士 2015-12-17 19:44:00


最近很忙,來不及拜讀各位的大作!非常抱歉!


看到大家那麼踴躍發表文章,我也要努力加油了!下篇文章我將和大家分享我在同年10月再次出擊投資商業用地產物業經歷,大家稍等,很快將發文!



   
22. 占士 2015-12-17 20:05:31

有了第一次投資商業用地產物業的經驗,在下次再做同樣投資的時候就好多了。

當我們把所有物業租務事情處理好後,那是同年10月,和上一個物業成交日期相差4個月左右,我們便開始尋找下一個投資項目。 這一次我們嘗試看一些工業大廈的單位。先去新界北區的上水看,因為我有一位朋友在那區租了個工業大廈的單位做辦公室,這位置接近羅湖,方便他隨時來回大陸的工廠。

23. 占士 2015-12-17 20:08:57

我們進了一家地產代理公司, 說明了我們希望看一些工業大廈的中型單位租或買盤。  之後, 其中一位地產經紀便幫我們在電腦你找尋。她一邊找一邊和我們介紹上水的情況。 原來有很多大陸的投資者在上水買了大部分的唐樓,店鋪等裝修後放租,回報不錯。。。。。

24. 物業初哥 2015-12-17 20:15:59
以上占士兄會另文分享嗎?
25. 占士 2015-12-17 21:50:10
初哥兄,現在我在外邊,不方便發文,明天早上我會另行發文的。
26. 歷史長河 2015-12-17 22:02:19
期待占士兄新作。
27. 占士 2015-12-17 22:19:39
長河兄,和您那些氣吞山河的大作比較,在下真有點自慚形穢呀 !明天早上回公司後先發文,獻醜吧!
28. 歷史長河 2015-12-17 22:44:51
占士兄,讓您見笑了。寫的好壞冇問題,大家都不是專欄作家,重要的是願意分享。獨樂樂不如眾樂樂也!
29. 占士 2015-12-17 22:53:04
長河兄言之有理!
30. 占士 2015-12-18 08:35:19

初哥兄,長河兄,各位師兄師姐,早晨! 在下的第二篇文章個人理財之“物業投資(2已經發表,有時間去看看吧!我先忙去!回頭再聊!

31. 占士 2015-12-25 17:24:00
[ 此內容只供會員閱讀 ]
32. 占士 2015-12-25 17:25:35

我找到了一張當時我KL辦公室的累計ROI走勢月度圖,給大家參考。

33. 占士 2015-12-26 21:55:04
謝謝2011師姐的好文分享!我應該是屬於凡事向好看的硬好!哈哈哈
作最好的期望,做最壞的打算是硬好的運作法則。
34. 占士 2015-12-28 09:00:37

博士決戰李宗偉在即。Sugar姐終於發文了!

我先和大家分享一個笑話:辦法總比困難多!

 

一位大陸朋友發來的短信,感覺他的感悟很靠譜,與大家分享一下:

一個農民工在北京打工,買不到回家火車票,十分著急,靈機一動,花20元製作一個“我要上訪”橫幅!還沒出火車站就被2名便衣員警摁倒遣送回老家。算了一下,省去火車票280元、汽車票60元、三輪車票10元、路上吃飯30元,這次淨賺380元,而且還是專車送到家門口;村長、鄉長迎接,找他談心,後鄉長又撥付2000元扶貧款,村長又送一千元慰問金。感悟:只要思想不滑坡,辦法總比困難多!

 

稍後再發新文章!各位久等了!

35. 無奈 2015-12-28 10:47:54
占士兄:這是個無奈的結果啊,世事往往就是這樣的。
36. 占士 2015-12-28 11:10:16
奈兄,不要感到無 另一邊的沙發留給您了喲!哈哈哈
37. 占士 2015-12-28 11:17:29

各位師兄師姐,早上好!剛發了第3篇文,有時間過去看看吧!謝謝支持!:P

38. 占士 2015-12-28 11:34:36

Ronald兄,本文流覽次數破20000點了!哈哈哈

39. 占士 2015-12-29 16:24:43

剛剛結束的中央經濟工作會議將2016年的經濟工作定為積極工作,努力提高經濟增長為目標,並為此定下(311補)五大工作任務。

 

這一次的工作會議,清楚地判定了五大任務為去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板。

去產能就是減供給,去庫存就是增需求,去槓桿是降風險,降成本是增利潤,補短板是保民生。

40. 占士 2015-12-29 18:09:29



汪敦敬先生在其文章中這樣說:


多年來,最影響房地產價格其實就是貨幣,在貨幣戰爭下,匯率影響一切!當美國過度量化貨幣的時候,人民幣變相上升!樓價自然高漲了!但當美國量化去到必須收拾的時候,人民幣和其他貨幣包括歐元卻繼續量化,以取回在美國「印銀紙」下被「搶劫」去的實質財富!於是人民幣價格自然下跌,美元自然上升了!香港樓價也因此失去了上升的動力!在動力失去後,劈價潮就「乘虛而入」!當然劈價潮是一個心理因素的起動,但是的確是出現了,而且是影響樓市的趨勢!


昨天和一位朋友晚飯,席間朋友善意提醒我,要注意未來中國經濟的不確定性,他認為現在沒有什麼值得投資的好項目,只好手握港元等機會。如果我有朋友借貸太高應該趁早把借貸降低(去槓桿)以回避風險!我感謝他的提醒,並說:如果有好的投資,可以產生足夠的回報,繼續借貸應該不是問題,問題是什麼叫好的投資,這個因人而異。朋友透露他現在的槓桿低於10%


這位就是我和大家提過的,在低位大手買入中石油,最後,比巴菲特早一個月左右高位賣出而大賺,當年我負資產時而他就在03低價買入一個和我相約單位的那一位朋友!



41. 占士 2015-12-30 17:01:02

我剛剛看了一下自己的債務比例是23.75%,應該還可以吧? 各位認為如何?安全嗎?

42. 占士 2015-12-30 17:14:45



好想知道各位師兄師姐現在的債務比例是多少?


不如做一個統計看看?


  1. 0-20%

  2. 20-40%

  3. 40-60%

  4. 60-80%

  5. 80-100%


 


我是2. 20-40%



   
43. 占士 2015-12-31 08:37:12

Vitia姐,您沒有債務?那就真是超級安全了, 對加息的防禦能力級別最高! 您屬於第一組0-20%。可否幫忙選一下?謝謝! :D

44. 占士 2015-12-31 08:49:53

就目前參與調查的人來看共7人,4人(57.14%)第10-20%,3人(42.86%)第220-40%,喔噢 這是對加息的防禦能力級別最高的群組呀! 請各位有興趣參與的朋友繼續投票,我會在2016131日截止,在向各位報告調研結果和評價結論!謝謝各位的支持!

45. 占士 2015-12-31 09:23:35

是債務占總資產的比例(%

46. 占士 2015-12-31 09:25:32

各位朋友,包含所有債務如:銀行按揭,財務公司2按,個人財務等。我會在2016131日截止,再向各位報告調研結果和評價結論!謝謝各位的支持!

47. 占士 2015-12-31 09:27:14

哇!您們好厲害呀!

48. 占士 2015-12-31 10:35:10

更新結果:

就目前(2015-12-3110:28)參與調查的人來看共14人,10人(57.14%)第10-20%,4人(42.86%)第220-40%,喔噢 這是對加息的防禦能力級別最高的群組呀! 請各位有興趣參與的朋友繼續投票,我會在2016131日截止,在向各位報告調研結果和評價結論!謝謝各位的支持!

49. 占士 2015-12-31 10:41:37



Rico兄,這種朋友我們可以稱他們為資產收藏家!



50. 占士 2015-12-31 10:47:34

我喜歡他們很低調,友善,平易近人!

51. Ronald 2015-12-31 10:55:33
我是10-20%,
52. 占士 2015-12-31 10:56:25

真的,多謝您出席926前海考察活動,能夠和您面對面交談是我的榮幸,獲益良多!

53. 占士 2015-12-31 10:58:52

Ronald兄,實力雄厚!超級安全, 對加息的防禦能力級別最高!恭喜恭喜!

54. 占士 2015-12-31 11:08:24
對加息的防禦能力級別調查2015/12/31
stock groupProperty gProperty FJames FBOthers
GradeLiabilty (%)Sample QTYRatio (%)Sample QTYSample QTYSample QTYSample QTYSample QTY
10-201173.33%5114 
220-40426.67%31   
340-6000.00%     
460-8000.00%     
580-10000.00%     
15100%82140
55. Ronald 2015-12-31 11:25:57

真失禮, 2000年科網泡沫爆破,  銀行將科網公司定性為高風險行業, 當時我買3個物業, 僅能一個上會, 今天回看, 好壞參半, 好的是我有資金過渡03年的低潮。 沒有槓桿, 壞的是當年未能買入貴重物業...

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20100204/property/la_lam3.htm


56. 占士 2015-12-31 11:34:32

Ronald兄,我們Engineering出身的人都可能比較保守,凡是都把安全係數放在第一位。不像一些師兄,去得很盡,吃中一兩個大浪就不得了。不過,我們的存活率相對比較高!哈哈哈

57. 新抱仔 2015-12-31 11:53:12
我也是10-20% 威也吊燈籠😂
58. Ronald 2015-12-31 11:54:50
我也是在07年起覺醒, 那年跟陳增濤教授行山, 講起 Bloomberg news online, 美國停止公佈M2, 我問教授內裡有何玄機? 教授說, 「美國佬債台高築, 美聯儲要拯救兩房, 唯有在貨幣發行方面着手, 發鈔免不了」, 從此我也用盡槓桿, 直至2011。
59. 占士 2015-12-31 12:09:10

Ronald兄,有高人提點,果然不同了! 哈哈哈

60. 占士 2015-12-31 12:10:56

新抱仔,也是實力雄厚!超級安全, 對加息的防禦能力級別最高!恭喜恭喜!

61. Taiwaner 2015-12-31 13:05:43
我是0, 但希望明後2年能變50%
62. 占士 2015-12-31 13:23:44

Tainwaner兄,您是在等機會上車?

63. 無奈 2015-12-31 23:12:26
20%連國內物業計算。
64. 占士 2016-01-04 11:16:55

無奈兄,您對加息的防禦能力級別是1級。恭喜恭喜!

65. 占士 2016-01-04 11:21:23

更新結果(3)

就目前(2016-01-0410:11)參與調查的人來看共22人,第10-20%: 15人(68.18%,220- 40%: 6人(27.27%340-60%:1人(4.55%460-80%: 0人(0 %)第580-100%:0人(0 %喔噢 這是對加息的防禦能力級別極高的群組呀! 請各位有興趣參與的朋友繼續投票, 我會在2016131日截止,在向各位報告調研結果和評價結論!謝謝各位的支持!

66. 占士 2016-01-04 11:36:12

趙曼姐,和您一樣都有個家字,您是國際知名大作家,他就是資產收藏家! 都是來自同一個星球的外星人!哈哈哈

67. Taiwaner 2016-01-04 15:52:00
占士兄, 小弟太晚看到這個論壇, 我是2015 Jan才開始Follow 博士的文章。小弟2008年已上車。生意有賺了點錢,房子已經沒有貸款, 資金正在找出路。希望能在房市上找到安穩的回報,準備退休。
68. middle middle class 2016-01-04 17:37:32
占士兄,我是 2.
69. 小小業主 2016-01-05 08:45:02
占士兄,
我是在2009年才'覺醒的', 幸好在2010年開始接觸這個綱站,增進不少知識, 現有兩物業收租,希望數年後能擁有第三個收租物業。

在公司我只是一條'lan',眼見很多高级過我的同事還為買唔買樓而愁,感覺很奇妙。

這裏高手眾多,小弟不敢獻醜,就此打住。

對了,忘了說,我是2(marginal case only), he he~~
70. 占士 2016-01-05 16:01:42

Taiwaner兄,原來如此!您的想法和我07年的時候有點相似。哈哈

71. 占士 2016-01-05 16:02:12

MMC兄,原來您的級別和我一樣,不過我相信也相當安全的了!謝謝您的留言支援,很懷念在Q群吹水的日子。 有時間可以忙裡偷閒上來這裡吹吹水!哈哈哈

72. 占士 2016-01-05 16:02:55

小小業主兄,2009年才'覺醒的', 現有兩物業收租,希望數年後能擁有第三個收租物業?

喔噢,非常不錯的成績了呀!您應該知道有很多人只是表面風光,其實還沒有'覺醒的',您比他們'覺醒的'早,自然在財務自由的路上比他們走的快了。您的級別和我一樣,不過也相當安全的了!

73. 占士 2016-01-05 16:33:29

趙曼姐,只要您喜歡,當資產收藏家也好,知名大作家也行。我有些朋友就喜歡做什麼科學家,發明家,企業家,銀行家,投資家,慈善家,政治家,哲學家,預言家等。反正都是和我們一樣,屬外星人或淵源流長的千年古老靈魂,彼此交流,靈裡相通 !宿命般生生世世糾葛,,,,

台股昨天跌200多,今天再升90多,對於外星人和千年不死古老靈魂來說,股票升跌猶如潮漲潮退,只是有些弄潮人希望引領潮水漲退,自得其樂!

74. 占士 2016-01-06 08:48:26

博士,在下的朋友群裡我們也已經決定選您這位「細價樓爆煲論」之父為2015年度風雲人物。恭喜,恭喜! ^.*



75. 占士 2016-01-06 09:05:27

2天不斷有朋友問什麼是A股熔斷機制 ?為了讓大家更瞭解此機制,發以下訊息,供各位參考:

 

A股熔斷機制今天(14日)起正式實施!熔斷機制是指在交易過程中,當價格波動幅度達到某一限定目標時,交易將暫停一段時間,或者交易可以繼續進行,但報價限制在一定範圍之內。由於這種情況和保險絲在電流過量時會熔斷,而令電器受到保護相類似,故稱之為熔斷機制。

 

根據公佈的中國版指數熔斷規則,A股熔斷標的指數滬深300指數。

 

熔斷閾值為5%7%兩檔,指數觸發5%的熔斷後,熔斷範圍內的證券將暫停交易15分鐘;但如果尾盤階段(14:45 15:00 期間)觸發5%或全天任何時間觸發7%,將暫停交易至收市。

 

熔斷涉及交易品種:股票、基金、可轉換公司債券、可交換公司債券、股指期貨、以及交易所認定的其他相關品種。

 

券商中國記者根據三家交易所公佈的規則,整理了12個在熔斷機制生效後需要注意細節:

 

1.重複觸及熔斷點怎麼辦?

 

同一幅度的熔斷只觸發1次。

 

2.與漲跌停制度有衝突嗎?

 

熔斷機制實施後,個股漲跌停板制度仍保留。

 

3.熔斷期間如何下單和撤單?

 

熔斷15:00之前結束的,滬深交易所均可以下單和撤單。若持續至15:00,上交所只接受撤單,深交所則下單撤單均可。中金所熔斷開始起12分鐘內不可下單和撤單,第13分鐘起可以下單和撤單,但進入集合競價。指數熔斷期間,相關證券複牌的,將延至指數熔斷結束後實施。

 

4.熔斷後怎樣恢復交易?

 

熔斷15:00之前結束的,滬深交易所對已接受的申報進行集合競價並撮合,隨後連續競價。中金所熔斷開始起12分鐘內的申報進行集合競價,第13分鐘至15分鐘進行撮合,熔斷結束後連續競價。

 

5.收盤價怎麼形成?

 

熔斷至15:00收市未恢復交易的,相關證券的收盤價為當日該證券最後一筆交易前一分鐘所有交易的成交量加權平均價(含最後一筆交易),當日無成交的,以前收盤價為當日收盤價。

 

6.滬港通交易怎麼辦?

 

滬港通按上述第3點上交所規定執行,港股通正常。

 

7.股指期貨怎麼辦?

 

熔斷機制實施後,股指期貨交易時間與A股同步。若非交割日,同步熔斷,結算價以扣除熔斷、集合競價指令申報和暫停交易時間後向前取滿相應時段。但交割日,無論何種情形,1300後,不再熔斷。熔斷實施後,期指漲跌幅由±10%調整為±7%

 

8.基金申贖怎麼辦?

 

以各基金公司相關公告為准。

 

9.新股、配股、網路投票怎麼辦?

 

正常進行。

 

10.大宗交易怎麼辦?

 

14:45前結束熔斷,大宗交易正常進行。若熔斷持續至15:00,當日不可進行大宗交易。

 

11.可轉債、可交換債怎麼辦?

 

同步熔斷。

 

12.轉融通證券怎麼辦?

 

15:00前結束熔斷,出借、匹配、歸還等正常進行。若熔斷持續至15:00,上交所不接受新的出借和借入申報,已接受的繼續匹配成交,應歸還的順延至下一交易日;深交所則停止出借和借入,應歸還的順延至下一交易日。

76. 占士 2016-01-06 09:44:23

95年起都是只買不賣?原來Ronald兄您也是一早加入資產收藏家之列呀!恭喜恭喜!哈哈哈

77. 占士 2016-01-06 11:47:54

玉蘭姐,在我眼裡,博士乃良師益友,一方豪傑,您也是名將之後,女中豪傑! 如果有機會弟會盡力為姐您引見!

78. 占士 2016-01-08 14:12:19

刀兄,我一直都有和朋友們推薦看本地產論壇,我知道很多人有過來看,但他們會否發表意見就很難說了,如果他們喜歡在另一邊投票的,也無所謂,反正我會向您彙報結果的。我的看法是本次的地產大牛市還沒有結束,背後原因很多,其中一個原因是儘管大陸的情況不是太好,但她還是未來引領全球經濟的火車頭,這火車只是減了點速,而非停下來或倒著來開!以您那麼高的智慧應該明白我說什麼吧?

79. 占士 2016-01-08 14:24:39

刀兄,其實我真正的原因是,,,,,,,,,,哈哈,我是硬好!

80. 歷史長河 2016-01-08 14:51:27
占士兄,熔斷機制被熔斷了!
81. 占士 2016-01-08 15:15:21

謝謝長河兄通知!其實,昨晚和朋友聚會時,有位朋友儘管很晚了,還特意趕過來見我們,並把熔斷機制被叫停的消息通知了我們!令我們非常感動!

82. 占士 2016-01-08 15:17:41

據朋友透露:「一位有影響力的政府經濟學家」表示,提議官方放棄漸進貶值策略,讓人幣迅速大幅貶值10%15%

該名政策顧問稱,近期的漸進式貶值弊大於利,等如向市場發出還會貶值的訊息。

他建議人行在加強資本控制、抑制投機資本外逃的配合下,讓人幣迅速大幅貶值,同時或可緩解中國企業的債務負擔。

83. 歷史長河 2016-01-08 15:20:47
占士兄,朋友名叫肖鋼?
84. littlemun 2016-01-08 15:23:23
小弟的情況與taiwaner兄相似,2012年已上車,房子沒有貸款,兩公婆有穩定收入,資金正在找出路。希望能在樓市上找到安穩的回報以作退休。
但近期樓股匯市皆風高浪急,小弟股海亦有少量損失 (股市投資佔本人家庭流動資產約1/4),十二月洽談一個心儀的600萬單位(比類同單位最高位時殺價二成,目的為長遠收租)亦要暫停先觀望...
85. 向飯民說不 2016-01-08 15:27:23
樓上,貶值從來都是該出奇不意,不然就會比大鱷有機可剩。
不過要貶,最少貶15到20%
86. 占士 2016-01-08 15:30:14

長河兄,這個嘛。。。。。。不好說呢。 等下次Ronald兄請您和打工仔品酒時,拜託叫上我,我慢慢告訴大家!哈哈哈

87. 占士 2016-01-08 15:40:32

 Littlemun兄,您也是實力不錯耶!祝您殺價成功,買到心儀的單位!BTW,您的BB像好可愛喲!

88. 占士 2016-01-08 15:41:01

向飯兄,謝謝留言!對,出其不意,打大鱷一個措手不及!哈哈哈

89. littlemun 2016-01-08 18:33:32
謝謝占士兄!平日死慳爛省都是為了圖中的BB...
為人父母後,心態就是不一樣... 而家自己洗多一點點都會有罪惡感...
希望未來能像論壇的各位師兄姐們有幾層樓揸手收租,達到財務獨立吧...
90. 占士 2016-01-09 15:30:13

 Littlemun兄,客氣了!因為我也是過來人,非常理解您心情。在現今的香港社會為人父母真的很不簡單,但我相信只要方向明確,不斷努力,您財務自由的目標一定能實現!

91. 占士 2016-01-09 15:31:42

朋友的傑作,和大家分享一下!

 

《沁園春,再熔斷》

猴年股市,千股跌停,萬戶套牢。

望全國股民,二眼發呆,熔斷推出,十點休市。

股災濤濤,大錢轉眼變小鈔。

瞞腔恨,熔斷新套餐,分外悲傷。

股市如此折騰,引無數散戶心如絞。

歎癡迷股民猶盼利好,幻想發財瞬間被套。

一代監管,學疏才淺,只會忽悠空牢牢。

俱往矣,看卡上金額,還剩幾毛。

92. 占士 2016-01-10 16:09:07

長河兄, 好消息!您的好朋友中證監主席肖鋼將出掌「扶貧開發工作小組」組長.....真是有意思的工作!在今個星期,國內真的多了很多窮人!

「扶貧開發工作小組」的首要工作,可能是先製造多些窮人,然後才有人給他去扶貧。第一階段的工作,做得非常成功,請鼓掌。:P

93. 占士 2016-01-12 10:42:15

我有一位做地代的朋友,以前鋪頭開在大街,我經過都會和他聊聊天,2014年還讓他幫我找了個不錯的單位,現在開在小巷,夥計比以前少很多,見到他的樣子比無奈兄更無奈,,,,好彩他以往買下不少物業收租,可以以租金頂鋪租。

前幾天他叫我把裝修好的某個單位給他幫我放租,我說可以!

94. 無奈 2016-01-12 11:00:59
92樓占士兄,有創意,加1分。不過呢,扶貧工作好考功夫,多數都係越扶越貧。
95. 占士 2016-01-12 20:01:06

無奈兄, 謝謝!扶貧工作的確不容易做,您看香港的扶貧委員會就知道了!

96. 無奈 2016-01-12 21:44:42
85樓飯兄,同意。所以我話,有一天我們醒來,新聞會話,已經脫勾!

長河夜話
97. 占士 2016-01-13 16:17:16

我利用Ronald 兄提供的資料再進一步分析如下:供大家參考!

98. 占士 2016-01-13 16:18:01
99. 占士 2016-01-13 16:36:14
100. 占士 2016-01-13 16:36:57
101. 望東樓 2016-01-13 16:38:44
居夾公屋,亦好可能係防守力最薄弱個班另人最憂心。
102. 占士 2016-01-13 16:41:26


把數字變成圖示,它就會說話了!非常有意思!哈哈哈,謝謝Ronald




103. Ronald 2016-01-13 17:02:55
佩服!難怪有顧問公司,願花費大筆,要求過濾出清單。相信James同PN有能力從大數據中尋寶。
104. 占士 2016-01-13 17:05:49

101 PN兄,您說的對!這部分人的防守能力一般比私人住宅的薄弱。

105. 占士 2016-01-13 17:10:20

Ronald ,在我們眼裡您是非常富有的礦主,因為您擁有價值連城的金礦呀!難得您如此慷慨和我們分享這些寶貝!哈哈哈

106. Ronald 2016-01-13 17:24:55
過奬,若你們有興趣,有時間,
稍後等我冇咁忙,搵你,PN,西蒙,引刀等幾位深入研究
107. 占士 2016-01-13 17:33:21

Ronald ,我沒有問題,看其他幾位大哥意下如何?

108. 占士 2016-01-14 09:55:19

Neal兄,朋友老早有自己的地產網站-虛擬地代。以前他有幾家店面,現在只剩一家。人家是在打防守戰!

羅總,天道酬勤呀!一起努力!飯局的事,就拜託您和生哥安排好,PM我喲!

Ken兄,Old soldier never die ! 我朋友是老江湖,不需要太為他擔心!

TK兄,市淡也正是考驗人性的時候。我這朋友儘管是面對著非常嚴峻的形勢,但和我聊天時,還是笑容滿面,談笑風生!

#28351

109. 占士 2016-01-14 10:15:21

博士,您提到小陽春,讓我想起多年前的往事,仍然歷歷在目:

我們投資的那層樓在97年高峰期升到我們買入價的兩倍多, 10月份,當股票市場大幅度回落(股災), 弟弟建議賣出層樓, 但我沒有即時同意, 當我觀察了一段時間, 確定樓市真的下跌了, 才放盤, 儘管我每週向下調售價一次, 但一直都不能成交, 看著樓市不斷地下跌, 看著自己的資產不斷蒸發, 簡直是苦不堪言!

直到一個月後, 由於樓市下跌得太急, 便有一個小的樓市反彈(樓市小陽春), 正因為有這個樓市小陽春, 我們才有機會把層樓賣出, 當時的價格已經是由高峰期回落了超過30%. 儘管如此, 我們還是獲得了約65%的投資回報, 如果我聽了弟弟的建議, 在高峰期把樓賣出, 我們將可以獲得約200%的投資回報. 但世事又豈能盡如人意呢? 坦白說, 這次投資樓市是以半投資半自住的心態而進行的. 而且是靠感覺來做, 完全沒有系統的分析, 能獲得了約65%的投資回報已經是萬幸了.

 

今天以過來人的身份看小陽春,又是百般滋味呀!

110. 占士 2016-01-14 10:24:57

嘉湖山莊曾經是很多英雄倒下的戰場! 多年過去,烽煙再起 !

111. 占士 2016-01-15 11:23:55


各位朋友,看到大家那麼多的分享文章,我也要儘快安排發文了!個人理財之“物業投資(4)”將在今天內發文,讓各位久等了,非常抱歉!



112. 占士 2016-01-15 11:28:19


東樓兄,謝謝好文分享!恭喜改了個挺不錯的筆名!


當你見到市場有大量最低防守力嘅持份者聚集埋一齊,你最好遠離佢哋,甚至同佢哋對著幹? 哇!您真夠狠的!哈哈哈


刀兄,謝謝提醒!


祖國在國策方面不斷創新! 而街頭騙案也是花樣百出,層出不窮!


無奈兄,


夜半三更盼天明, 寒冬臘月盼春風。 若要盼得賢兄來, 嶺上開遍映山紅!


 


Carol姐,如果您有興趣,等我有時間再和大家分享!


#28735


113. 占士 2016-01-15 11:33:43

為了方便照太太年邁的母親-我的岳母,太太和我商量,要讓她母親周日過來我們家,週末才回她自己的家,我當然不會反對(其實,也不能不同意)。事實上,岳母來了我們家後,太太便不大放心讓岳母回自己的家。因為每次岳母回自己的家後,都發生了一些令太太很擔心的事情,如:忘記了吃藥,迷路等。現在岳母每月才回自己的家“度假”一次   。。。。。。。。。。。

114. 占士 2016-01-15 11:33:59
以上就是8年前寒冬臘月之時,發生在筆者記憶的往事,
115. 占士 2016-01-15 11:47:38
每一個地方都有其指標屋苑,嘉湖山莊曾經是炒家樂園!
116. 占士 2016-01-15 13:26:04

各位,已經發文,有時間過去看看吧!按一下可以去看個人理財之“物業投資(4)”

117. 占士 2016-01-15 13:36:40

個人理財 之“物業投資(3)”

個人理財之“物業投資(2)”

 

按一下可以去看不同編號的個人理財系列文章,方便新來的朋友查看。

占士
118. 占士 2016-01-15 17:10:56

今天真熱鬧!幾個老友不約而同的出文!真是百花齊放,百家爭鳴呀!

難道這是大X代的特徵?真有趣!哈哈哈

119. 占士 2016-01-15 17:19:48

好了,今晚公司年飯晚宴,你們慢慢聊,回來再看!

120. 占士 2016-01-17 11:37:46
Ronald兄,大寶兄,加油!💪
121. 占士 2016-01-18 10:36:33

占士夜話():肖鋼,您的名字是什麼?

上次我說過:17日晚和朋友聚會時,有位朋友儘管很晚了,還特意趕過來見我們,並把熔斷機制被叫停的消息通知了我們!令我們非常感動!

長河兄問:和你報消息的朋友是 肖鋼嗎? 我說:不方便透露。

說開肖總,可能有些朋友會記得,他曾任中國銀行及中銀香港董事長,現任中國證券監督管理委員會主席和黨委書記。這次的熔斷事件,大家拿他來開玩笑,其實,他是有點冤的,肖總是個難得的經融人才,(1981年畢業於湖南財經學院(今湖南大學)金融系,1996年獲得中國人民大學法學碩士學位。曾為原中國人民銀行行長呂培儉的秘書,曾擔任該行政策研究室主任以及中國外匯交易中心總裁。。。。。。。
122. 占士 2016-01-18 14:33:57

謝謝珍港兄好文分享!您一直是我敬佩的師兄!我自己也有參與不同種類的投資項目,也有和朋友合作經營實業,有的現在還在進行,有的已經停止。這些年,很多做實業的朋友都艱苦經營,如果可以的話,我會繼續經營,甚至不斷拓展業務!所以在市場上,我有好幾個角色,我會分配好自己的時間盡力做好每一個角色。

 

另外,由於自己一般都比較忙,有時未能參加部分朋友安排的聚會,並不是我不想,而是安排不過來,希望您們明白,對於我來說,所有願意和我交朋友的人我都樂意和您們認識的,也非常感謝您們看得起小弟。我說過能夠和您們做朋友是我的榮幸!是真的!

123. 占士 2016-01-19 11:34:29

無奈兄,其實,不是我買到比市場便宜的物業,而是我買入的時機,當偉哥知道物業有得搞的時候,價格已經升了10-20%

其實,前段時間我也有和他提過我有投資大陸的物業,但他還是說了很多關於他的朋友投資大陸房產的不愉快經歷,所以,他認為不值得冒險!

 

偉哥是一位搞工程技術的朋友,于攻克工程技術難關方面,他是非常專業的,但在投資方面也做過多方嘗試,但結果一直不如人意,仍需要不斷學習!



#29799



124. 占士 2016-01-19 11:49:36

相信弼兄被人窒得多了,面皮會不斷加厚,以後在遇到相同情況也就處之泰然了。

其實,我都有在弼兄文章留言窒過他,希望他不要介意,印象中和他面對面聊過,他說過大家都是搞搞氣氛而已!

如果那次真的出手重了點,傷害了弼兄的弱少心靈,小弟在此說聲抱歉!

125. 占士 2016-01-19 15:47:46

相信只要虛心學習,勇於嘗試,最終會攪得掂!

126. 占士 2016-01-19 15:57:30

講多一點, 偉哥以前(07年之前)在股票投資賺過不少錢,後來07年股災時應該倒過來輸了不少,之後就下定決心不搞股票了!我估計他把原來想投資物業的資金也消耗了,所以,最後,兩樣都不搞了。

127. 占士 2016-01-19 17:01:39

剛剛Jacky兄和大家的分享了一個故事,很有趣,在此分享一下:

 

狐狸和猴子餓了幾天,求神仙給牠們食物。

 

「這裡有兩個瓶子,其中只有一個有食物;你們只可選一個。」

 

「我覺得兩個瓶子都一定是空的。」狐狸非常質疑。

 

 聽了此話,一個瓶子急不及待跟著說:「我才不是空的。」

 

狐狸就馬上選擇了另一個瓶子。

 

天真的𤠣子不明白。

 

狐狸笑說:「內裡空的,最介意人家說他是空心。內裡有料子的,你說什麼他也不管。」

 

 


您會是𤠣子,狐狸,還是其中一個瓶?

128. 占士 2016-01-19 17:55:50

弼兄推測,金融風暴會於2016年內爆發!

129. 占士 2016-01-19 17:59:42

弼兄說他認識一些人,自2010年已經說經濟災難會爆發,沽清幾乎所有資產,只持現金,以為自己可以低位買貨發達,結果5年下來,仍是蝸居幾百呎的自住單位。也許,就算金融風暴來臨,只要減債控制風險得宜,風暴過後沒有倒下,自然大把機會等著你;至於沽清手上資產等待低位掃貨,還是留給自覺天縱英明的人吧!

130. 占士 2016-01-19 18:05:32


多謝各位!流覽量過30,000 哈哈哈


#30,018



131. 占士 2016-01-19 18:08:05

弼兄又說:7年多的全球貨幣寬鬆政策,導致全球多個行業出現產能過剩,這樣的情況不單止在中國發生,例如美國的汽車製造業據報出現小陽春,實質是低息政策令業界可以推出長達7年供車計劃,吸乾未來的購買力。只不過因為中央近年經濟改革開倒車,重投改革開放前計劃經濟的懷抱,配合溫家寶年代瘋狂信貸擴張,所以產能過剩問題成全球之冠。

132. 占士 2016-01-19 18:13:46

弼兄,都話您是個不錯的年輕才俊啦!您的文章是有點挑機的風格,不過又真的又的料到喔!請繼續發文,不要停喲!各位請鼓掌!哈哈哈

133. 占士 2016-01-19 18:30:19



我也是「首次置業貸款」上車,當時的確是剛需!之後經歷了03年負資產!好彩我那家銀行不要我補差價!所以,我以後大部分按揭都給了這家銀行,還有其他的投資如股票,基金,人民幣定期等!


因為我和這銀行建立了良好的關係!



134. 占士 2016-01-19 18:36:48

之後,我開公司戶口也是在這家銀行開。我所有租客交租都是這銀行的帳號!反正,一有生意第一時間我先讓他們做!

135. 占士 2016-01-19 18:47:21

我有用好幾家銀行的服務,但大部分業務給了這家銀行!對於我來說,這銀行是我的首選金融服務供應商!

136. 占士 2016-01-20 08:35:05

有老友發來信息:英國統計局公佈,上月消費物價指數按月上升0.1%,按年上升0.2%,是去年1月後最大升幅。不過,全年通脹率跌至零,是1950年有紀錄以來最低。他認為,英國在8月前難以加息。

僅供有意投資英國的朋友參考。

137. 占士 2016-01-20 08:45:01



您會發覺,大家都很相似,但卻又不完全相同!



138. 占士 2016-01-20 09:21:12



我認識一位前輩說過,現在做官嘛,真正有能力的不願做,不夠能力的卻爭著做。


不過我相信,他們要有一份強烈的使命感才可以勝任這份兩邊不討好的工作!哈哈哈



139. 占士 2016-01-20 11:04:01

就算要玩也要控制額度,我自己控制目標在總資產值的25%以內!高峰時過30%

140. 占士 2016-01-20 11:05:37
141. 占士 2016-01-20 11:35:26

物業投資者口訣中的「等、忍、狠」要運用得好,真的是不簡單呀!

142. 占士 2016-01-21 14:15:13

Bai Le兄,自知愚昧不堪,有幸有各位師兄師姐時常提點,才不至於迷失於茫茫欲海之中!

小弟將一如既往,好好向各位成功的師兄師姐學習,不斷提升自己的能力,並和大家分享自己的經驗和心得。以達到互相交流共同進步的目的!

143. 占士 2016-01-22 11:21:54

長河兄,您回來就好了,否則有人會因惦念著您,而茶飯不思的!哈哈哈

Allan哥,恭喜您場場爆滿!賺到盤滿滿!可惜我比較忙,如果不是,我也想出席,並向您多多學習!

David兄,放心!有時間到珠海一定找你!或者會組隊一起過去,到時候聯繫你。天道酬勤 ! :D

博士,如果能做到視而不見,聽而不聞,就可以了。總有一天,笑他的人會笑不出!

您謙虛而已,我認識一些在某些領域獲得巨大成功的人,可能就是可以進入忘我境界的高人。

好,有時,不回答就是最好的回答!

#31960

144. 占士 2016-01-22 16:45:19

各位師兄師姐,

最近,比較忙,因為去年買的一些大陸物業要交樓了,我和朋友商量,可以一起放租,因為我的物業和她的是相連店鋪。2個店鋪在惠州淡水,我們招商對像是希望進駐大陸的香港或國際品牌。

物業基本資料:新建商場地鋪,面向大路,人流非常旺,對面是的公交總站,可以做飲食行業,旁邊已經有麥當勞進駐,面積各90平方左右(2個店鋪是相連,可以打通加起來180平方),樓底很高(5.9米) 可裝閣樓(上下加起來360。可租一個鋪或兩個鋪,我們還有多個物業單位(商品房)在商場附近,可以給店鋪作為職員宿舍,如果您或您有朋友有興趣可以PM我,我會把更詳細的資料發給您,或安排到現場考察。在大陸投資店鋪是剛開始學習,希望各位多多指導,謝謝!

145. 占士 2016-01-22 17:00:55


相信刀兄,無奈兄,Oscar兄,打工仔兄等都是對投資大陸物業很有經驗的,如果能提點一下小弟就真是感激不盡了。



146. 占士 2016-01-22 17:25:24

我們這次也算是小試牛刀,或是摸著石頭過河,真的希望各位有經驗的師兄師姐,給點意見或建議,我知道這裡真的很多能人,高人,如果得到您們的支持和指導,相信我們會走少很多彎路。謝謝大家!

147. 占士 2016-01-25 11:27:51

Tony兄,只是小試牛刀,跟朋友玩下,您有否好租客介紹?

羅總,還算合理吧!

148. 占士 2016-01-26 09:21:12



博士文章提到:辣招令更加多人不合資格上車,而他們唯有將資金投資,希望可以藉投資所得利潤上車,很多時,所有資本都化為烏有,永遠沒有機會上車。


我朋友偉哥就是其中一個例子了!


不過,偉哥的情況是他已經有一個自住物業,但想買房投資,因樓價太高,先把錢投資在股票市場,結果本金在股票市場消耗。所以說投資涉及風險,如果不太懂的話,就要多多學習,累積多點經驗才提升投資規模。


#33522



   
149. 占士 2016-01-26 14:24:01

新春後將出現「小陽春」大家相信嗎?

美聯住宅部行政總裁布少明稱,近年細價樓「升過籠」,加上受股巿波動影響,料今年首季二手樓續跌5%,平均呎價或跌穿1萬元,繼而刺激購買力,預料新春後將出現「小陽春」,成交量升近50%,重上2,300宗。

另外,花旗銀行在去年12月,訪問500名市民,發現約有2/3的受訪者指無興趣置業,亦有62%認為樓價會在未來一年下跌,創自2010年推出調查以來新高。

150. 占士 2016-01-26 14:46:43

西門兄,您比左學費學得曉已經非常不錯了,好多人是不斷交學費,不斷學,但學極都是要交學費,這種人按歷史統計約有80%。您應該是其餘的20%的人。部分人發現自己在股票市場永遠都是交學費,最後醒覺了,跑去買磚頭,結果又有80%的人有錢賺,結果這些人就變成了物業投資的長期支持者了! 非常不幸的是又有20%的人買買磚頭都虧了,結果他們認為自己沒有那個命,就只好把錢都用在吃喝玩樂,他們認為把錢花掉好過輸掉!結果可想而知。。。。。

151. 占士 2016-01-26 16:25:21


請問有沒有做橡膠產品設計的師兄知道 Surface texture: Charmilles 36 中的Charmilles 36代表什麼意思? 如果知道可否賜教?謝謝!



152. 占士 2016-01-26 17:08:45
真快手,謝謝Perry兄!
153. 占士 2016-01-26 17:57:42

Perry兄,要嘅,嘅!相信兄您應該是這方面的專家,能認識您真是榮幸!將來可能還有很多事情可以請教您,希望您不吝賜教!哈哈

154. 占士 2016-01-26 18:15:55

Perry兄,難得您咁熱心幫人,又謙虛太好啦!我都一樣,如果您有事要問,我知道嘅,我一定回答您! 有或者有什麼要幫忙,在我能力範圍,我都會盡力幫您!哈哈

155. 占士 2016-01-27 09:34:14

Tse兄,投資自己是否就是上一些投資的課程提升自己的能力?您認為上什麼課程好?是否有好介紹呀?

Leo兄,那麼,聰明的投資者會用誰的積蓄去投資賺取利潤呢?

如是兄,現在供應量已經太多是相對於之前而言,另外,樓價跌10%左右一般認為是較為健康,如果跌太多對金融體系做成傷害。

#34563

156. 占士 2016-01-27 14:19:30

Leo兄,我有個股票交流群組,如果您有興趣可以加您進去,裡面很多高手可以大家交流一下!

https://www.facebook.com/groups/1485542821747944/

157. 占士 2016-01-27 19:39:43

占士夜話():索羅斯,您的名字是什麼?

昨天晚上,我和某教授,雲哥等朋友晚飯後吹水,他告訴我們,大鱷可能又沽空人民幣喔!他說:大鱷的代表人物索羅斯高調地向世界說他已開始沽空亞洲貨幣,認為中國經濟正在硬著陸。大家留意,索羅斯指的是中國經濟「正在硬著陸」而不是「預測會硬著陸」,也就是說,他認為官方所公佈的GDP數據是假的,真實的GDP增長率很低,索羅斯說他估計中國經濟只有3.5%的增長。

 

雲兄說:大陸的GDP數據重來都是水分很重的,我都不相信他們!不過如果大鱷沽空人民幣就認真大件事了!

158. 占士 2016-01-27 19:44:55

未完,因約了客人要外出了,明天再續!

159. 占士 2016-01-28 10:07:54
160. 占士 2016-01-28 10:41:21

謝謝CD兄分享,讓我們可以由不同角度思考投資的決策過程。期待下一篇文的發表!

 

博士,向西村上春樹的筆名已經是抽水成分很高!不過他還是比較懂得滿足時下年輕人的心理。算得上是網路吹水吹得比較有文有路的朋友。

我有些朋友的抽水程度比他還要高,能否被接受就見仁見智了!

161. 占士 2016-01-28 11:30:56

Ronald兄,我已經回您的電郵及發whatsapp給您!請查閱。謝謝!

162. 占士 2016-02-01 10:58:53

東樓兄,, 大鱷諗咩都好似俾你估計到咁噃!犀利!下次我地見面有偈慢慢傾。哈哈

Taiwaner兄,講到債券,當然要請教我們的債王珍港兄啦!在下之前也想過玩一下債券,後來因為要預留部分資金投到另一個專案上,結果沒有買,只是搞了點高息債券基金,2014年見有點賺,賣了再買入一個物業收租。

來年兄,您好像對索老的想法及宏觀形勢甚為瞭解!有機會請多多賜教呀!哈哈

A股在下也有玩過一下,在去年7月份國家隊救市時,幸運逃脫,略獲微利!

您一直有投資大宗商品(如石油等)嗎? 有機會和大家分享一下您的成功心得可以嗎?讓我等晚輩長點見識。

 

CD兄,原來是您把人民幣大量調回香港,令人民幣貶值加速!您才是大媽們的乾兒子!拜託,下次有什麼動作的時候給我提示一下可以嗎?哈哈哈

無奈兄,我的文章都是向您學的!您是我的老師!哈哈哈

有朋友說索老老早已經投誠了阿爺!您信嗎?有時候,投資市場就如戰場,實則虛之,虛則之實!虛實難辨!要在裡面混口飯吃也不容易呀!

 

博士,非常同意:現在的情況,根本不適宜賣樓!就讓那些有需要的業主先賣樓吧!

#36466

163. 占士 2016-02-01 11:03:54

飄零燕 不客氣,請隨便分享!

164. 占士 2016-02-02 18:54:46

去年12月,大家不斷的討論美聯儲加息的問題,珍惜香港兄還搞了個投票,讓大家估一下美聯儲在2015