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資深會員專欄
投資策略篇(一)民生舖
 
Oscar Lam
2015年12月8日

投資策略篇(一)民生舖

在一次偶然的機會下,我開始喜歡上投資民生舖,我為自己訂下了一些投資準則:

(1)價值在1,000萬至2,000萬之間。

(2)交通便利,近地鐵站。

(3)所處位置的舖位要夠集中,人流較多,在消費習慣上,要有外區人過來消費。

(4)這一點十分重要,未來會有變化。

在香港,能符合以上條件的舖位不少,我較喜歡的地區有油麻地、旺角、紅磡、荃灣、元朗等。

2009年的某一天,我收到一位相熟地代給我的一個盤,位置在油麻地砵蘭街。由於價格符合我的預算,我馬上動身下去看。該舖位於油麻地彌敦道相隔一條街的砵蘭街,距離油麻地站只有二分鐘的路程,我仔細觀察了這間舖,這間舖經營環保回收,門面寬27呎,面積1400平方呎,環境十分惡劣。

雖然與彌敦道只相隔一條街,但人流不多,最主要原因是這條街較短,隔二、三個舖位有二、三間棺材舖,再加上這間舖的環境衛生實在太差,導致這條街的人流很少。

最後,基於以下的幾個因素,我最終做出了買入的決定:

(1)該舖面積大,門面寬,門口可以停車,有後門,極適合做飲食業。

(2)該舖價格實在便宜,只有1,000萬多一些,風險有限。由於租客行業不受歡迎,租金只有二萬三。我相信,未來任何的改變,只會越變越好,因為當時的環境已經是最差了。

(3)彌敦道人流極旺,有許多年輕人流連,但租金很貴,假以時日,必定有租客移到這條街來。

三年後,該舖租約期滿搬走,這條街立即變得清潔很多了,開始有飲食和糖水舖進駐。我感覺該舖的價值已經反映出來了,乘當時商舖市場非常旺,我以買入價的三倍多價格將舖位賣出。

該舖位目前經營功夫點心,出品不錯,價格也算便宜。有機會大家不妨去試試。

下回預告:

投資策略篇(二)逢三退一

 
 
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1. Sugar 2015-12-08 16:34:38

Sofa!!!

舖王好嘢~~


2. 新抱仔 2015-12-08 16:35:31
正!👍👍👍
3. 打工仔 Andy 2015-12-08 16:44:18
OL 兄

多謝你的無私分享! 好樣大家認識如何選擇靚舖!


4. 儒家 2015-12-08 16:46:48
Oscar 兄果然是「一膽」的表表者,能夠在棺材舖之間聯想到開飲食店,相信平常人看完舖都會拒買,btw,現在棺材舖是否已經轉了租客?
5. 引刀一快 2015-12-08 16:50:50
以前灣仔天樂里都有棺材鋪,依家做晒燈飾。
6. Jerry 2015-12-08 16:53:01
謝謝OL兄分享, 正!

喜歡你的兩個KEY WORDS

最差 ....等待愈變愈好!


7. 歷史長河 2015-12-08 16:54:39
Oscar 兄身手不凡,驗證富貴險中求。期待逢三退一。

周末同朋友聊天,佢講起大角咀附近有一些一、二千萬左右鋪頭,由於該區正在轉型,可以留意。
8. yyfan 2015-12-08 17:11:38
買鋪是物業投資最高境界,希望ol兄多D分享
9. 麗娜 2015-12-08 18:14:25
很正的分享!謝謝Oscar兄!
如果是我就捨不得賣出。
你認為幾時是找這些鋪的好時機呢?
10. 自我陶醉 2015-12-08 18:18:42
謝Oscar兄分享! 眼光與判斷力的體現。
11. 魚蛋仔 2015-12-08 18:26:34

多謝鋪王的宝貴經驗,有錢都買不到!期待你繼續分享

12. 占士 2015-12-08 18:38:01

謝謝Oscar兄的分享!非常精彩!其實,我也寫了一篇個人理財 之“物業投資(1)和大家分享,由於自己是這裡的初級會員,只能發電郵給admin@property.hk 希望Ronald兄審閱,如沒有問題請幫忙發出。謝謝!

13. Ronald 2015-12-08 18:52:05
to 占士,

你現可以自行上載文章了, 謝謝分享!
14. 占士 2015-12-08 18:53:41

Ronald兄,謝謝回復!如何上載?我不懂。

15. Ronald 2015-12-08 19:07:18

你在 地產論壇 先輸入名稱】 及【密碼】http://m.property.hk/forum.php?p=1

再click【建立新題目】

16. Ronald 2015-12-08 19:11:39

登入後, 你也會見 賬戶設定 ,裡面可跟 長河兄、新抱仔一樣, 加自己一張profile picture

17. 占士 2015-12-08 19:20:15

Ronald兄,明白!謝謝您!

18. Oscar Lam 2015-12-08 20:43:41
多謝各位朋友支持!
19. 新抱仔 2015-12-08 20:47:23
獲益良多,謝謝!
20. Oscar Lam 2015-12-08 20:48:20
儒家兄,

這些棺材舖現在依然存在。相信這些棺材舖都是自有物業,短期內都不會轉型。
21. Oscar Lam 2015-12-08 20:49:40
引刀兄,

等待你的出文,哈哈!
22. Oscar Lam 2015-12-08 20:56:52
自醉兄,

謝謝你的誇獎!兄台在股票投資、環球經濟等方面有深刻的研究。衷心希望兄台可以出文,等這裡可以百花齊放。
23. Oscar Lam 2015-12-08 21:00:14
長河兄,

大角咀我也有一間舖,不過在今年初賣掉了。
24. Oscar Lam 2015-12-08 21:10:17
Yyfan兄,

兄台是一名成功的商人,希望有機會大家一起研究。
25. Oscar Lam 2015-12-08 21:19:56
麗娜姐,

這間舖也有其缺陷的地方。這條街的另外一邊是公園,故人流不可能太集中,不太適合做零售。因此,當潛力差不多用盡時,就應該賣掉它。

任何時間都是看舖的好時機。不過現在好舖難找,要有耐性。
26. 歷史長河 2015-12-08 21:21:44
真心欣賞一眾師兄師姐,願意將自己成功(或失敗)經驗與綱友們分享。本人非常感動。心地寬才能走得遠。

也多謝博士一直以來無私分享及Ronald 綱主提供平台。這個平台,將來能有幾寬廣,不可小覷,拭目以待。
27. CD ROM 2015-12-08 21:24:38
多謝OL兄,先行學習,望未來有機會用得著!!!

其實呢d睇鋪sense, 唔做生意嘅人,會唔會好難捉路呢?
28. Sugar 2015-12-08 21:41:34

OL真是心細如塵.....除了做舖王,仲可以做偵探^^

感謝無私分享!

29. 打工仔 Andy 2015-12-08 21:42:49
Oscar 兄

期待你開"工商舖投資班"呀! 我第一個報名! 
30. CDROM 2015-12-08 21:46:00
佩服OL 兄心胸廣闊, 投資地舖既經驗分享實在太少, 十分期待下篇 :-D

假設以公司名持有, 想請問一下民生舖銀行mortgage 批核是否同住宅差不多?按租金收入打折去計番你每月還款能力?


31. Oscar Lam 2015-12-08 22:25:12
CDROM兄,

用有限公司買工商舖,銀行最多借4成。租金收入按7-8成計算,如果不夠供樓支出,需提供其他收入証明。
32. Oscar Lam 2015-12-08 22:30:35
長河兄,

你說得對!有幸博士、網主Ronald提供一個這麼好的平台給我們。我們這幫朋友才有機會在這裡談天說地,互相交流。共勉之!
33. Oscar Lam 2015-12-08 22:31:57
Sugar姐,

期待妳的文章!
34. Oscar Lam 2015-12-08 22:37:09
CD ROM兄,

投資舖位要膽大、心細、有耐性,時刻留意環境變化,未必需要是商人。
35. Joe 2015-12-08 23:10:58

恭賀鋪王新開張,前輩文章可讀性高,留名學習學習.....

36. 2011年開始 2015-12-09 01:01:04
多謝OL兄無私分享,獲益良多
37. 引刀一快 2015-12-09 02:43:18
To 27樓 CD ROM兄

做舖嘅地産代理,唔係直接做生意,亦未必個個有舖摣住,佢地嘅sense係來自經驗、浸淫、專注同埋長期与行內人交流。