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資深會員專欄
樓市 & 牛排
 
Alan Pepper
2015年9月17日

很多報導評論樓市的時候,將「樓市」形容為單一商品。這就好像將牛排不分來源,部位,供應商,餐廳等等,牛就是牛,有什麼分別?這個比喻當然不是十分恰當,但能帶出樓市跟很多商品的分別。

這當然不能排除水漲船高的影響,「樓價」可能真係會全線上升或下跌,正如金融風暴及金融海嘯的時候所有樓宇是無一幸免,全線下跌的。但歷史會不斷重演嗎?這個我無法回答,只是現今香港形勢大不同,很可惜的是,全球貧富懸殊加劇,這絕不是香港獨有問題,是資本主義的副產品,看來只可以利用富人抽稅去舒緩貧窮的困苦了。我們暫且不提更改不到的現實,不過嘗試從這客觀現實尋找未來樓市的方向。

我想問幾個關於香港樓市的問題:

是誰大量出貨?
出什麼 location 的貨?
是誰要賣樓?
賣的又是什麼 location?
是誰揸住啲貨唔放?
是什麼 location 的貨?
為什麼揸住啲貨唔放?

現在大量放貨的是發展商,有啲人認為發展商買方代表災難來臨,這是一個不切實際的想法。作過簡單比喻,一件貨品成本$100,最高可以賣$200,但係要等 1 年。但係如果賣$101 ,就每日都有人買。如果供應足夠的話,你會選擇賣365件,每件賺 $1,或賣一件賺$100?

陳茂波早幾日警告,一手樓平過二手樓,這是正確的。但亦都要睇佢講俾什麼 audience 聽。佢講的說話全港所有電視電台新聞報章都會報道,其觀眾是普羅大眾。想問問,四X酒店有幾可會喺普羅大眾嘅電視電台賣廣告?落廣告嗰個一定俾人炒。陳茂波提醒普羅大眾係應該嘅,嚟緊幾年有80,000幾個單位出售亦只要信,不要問。只係啲八萬幾個單位係邊個 location?這值得研究。

客觀經濟環境係差嘅,只是早幾年積聚咗落嚟嘅財富亦不可忽視。現在營商無乜錢賺但並未至於要蝕錢,只要能夠維持收支平衡都會繼續做落去。若然公司開始蝕錢,應該唔會第一件事賣資產去支付公司營運,而應該係節流,冇辦法之中都要縮減人手。關鍵係什麼行業會被縮減人手或停止聘請?現今首當其衝就係零售業,那零售行業從業員屬於什麼薪酬的人員,大家心中有數。做得好的公司一定保留甚至加人工,做得不好的就要檢討了。這些被檢討的從業員買的樓有機會成為樓價危險地帶,主要因為防守力不足。希望情況不會發生,但亦唔可以一廂情願。

反觀現時擁有幾個甚至幾百個物業的業主,這幾年因為3D被迫儲錢,將物業賣出本來有得賺都變蝕。再添置一兩間又要交重稅,所以買賣都放慢了速度。因為買賣減慢了,平時工作生意上賺取的金錢只可以用來還清債務。這些人跟普羅大眾不同,有些幾年就可以將所有債務還清,並不需要等20年物業按揭。再講,早幾年買的就算七成按揭一蚊都無還,現在因為樓價高左已經變成三成按揭,負債比率非常之低。而這些業主持有的並不是上車樓盤,而應該是相對傳統的豪宅物業。

由此可見,將來傳統豪宅物業抗跌力應該較高,而上車盤真的有危險。未來發展如何,真的不知道。亦只能利用客觀事實分析及應對。

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1. 樹皮,豬肉,魚翅 2015-09-17 15:27:04
當一個社會發生飢荒,自不然會出現魚翅跌價而豬肉升價。
當有人窮到豬肉都冇錢食,就去買樹皮食。
當樹皮都升,政府見到窮人食既都升,咁就推多D地去生產樹皮,小D地去養豬。
但其實樹皮既熱量同蛋白質都好低,推地種樹皮唔能夠令社會對蛋白質既要求減小,只可頂肚,但種左樹皮既定就唔能夠用返去養豬,咁結果會點?
可能會又好多人因為蛋白質唔夠而離開,只要離開既人夠多,豬肉最後都會跌價。

2. TO 一樓 2015-09-17 19:38:50
無論佢地腦裡面想什麼,政府正做緊令更多人離開的行為,香港吸引力一日差過一日,樓亦會一日平過一日,終於會和中國其他城巿差不多。這個政府做多一届,樓價最少會跌三成,未上車的俾D耐性。
3. 引刀一快 2015-09-18 02:41:51
2樓講得啱,大陸有機會慢慢從敬酒過渡到罰酒,咁香港就會好慘。
4. 好友一丁 2015-09-18 07:52:13
香港一日比一日差係事實,因為大家都親身經歷所以無需多講,但係有樣嘢好多人都忽略咗嘅,其實呢個世界絕大部分地方都被香港更加差,只要其他地方比香港更加差,香港就仍然係天堂。

我睇好香港,所以繼續買樓。
5. Like 4/F 2015-09-18 11:24:48
Seems this is some country's strategy - make other places less desirable than theirs.
6. 引刀一快 2015-09-20 08:57:34
一日比一日差,你努力買樓樓價可以挺住,加油!
7. 好友一丁 2015-09-21 13:06:44
To:引刀兄

無關經濟差唔差,亦無關樓價挺唔挺得住,只要依家所有其他投資都比買樓差,買樓就仍然係最好嘅選擇。

簡單黎講就係『PK唔緊要,只要所有其他人比你更PK你就係最成功果個』。

可能引刀兄未試過經營大公司,呢種能令對手比你更差, 和係最差裡面搵到最唔差嘅選擇係必要嘅ABILITY & VISION.
8. CD ROM 2015-09-25 15:17:35
Alan兄

如果用牛排來做比喻, 唔同部位牛排的供應比例%是固定的........... 而呢1刻細價樓供應%, 就突然提高了好多; 感覺%失衡了.............

BTW, 我最愛漢堡扒, 由唔同部位, 品種牛排合成, 可根據你既口味去改變比例配方!!!

共歎之!
9. 亮劍 2015-09-25 16:10:44
我個女今年十歲,她知道我喜歡看金庸武俠小說,有日佢問我:「爸爸你最喜歡金庸邊一套小說?」 

我就話:「係鹿鼎記, 因為呢本小說,成本野都充滿做人的道理, 例如講一套、做一套;見人講人話、見鬼講鬼話!」

阿女人細鬼大就叫我講多d ,我就話:「例如高級政府官員所講既野,你不能盡信,因為屁股會指揮腦袋,他們只會為主子利益辦事,為容易d施政,佢哋會作選擇性披露; 講啲唔講啲; 說話模稜兩可、不著邊際。」

另外有利益衝突的人講既野,亦不可盡信,例如你問地產商或其馬仔,打後一年楼價升定跌,咁除非他們個腦灌咗水,不然的話,肯定係「升一成!」

剛好電視耶倫婆婆講美國加息,我借此良機就話:「耶倫婆婆係美國聯儲局主席,她加唔加息及幾時加的決定,可能影響幾仟億資產流動,不過她講美國會不日加息呢翻話,好鬼多次鑊,龍門亦搬過幾次,信佢蛇都死!

所以呢家我們做人,要有獨立思考能力,不能人云亦云,否則輸到破產都有知!

10. 引刀一快 2015-09-25 18:27:27
To 7樓 好友一丁

引刀的確未經營過咩大公司,我亦同意“其他人比你更PK你就係最成功果個”。

既然係咁,點解唔搵最PK嘅嚟投資?

近日樓市唔會係香港最佳投資,佢冇能力令其它嘢比佢PK,但係佢有機會令其它跟埋佢PK。
11. 引刀一快 2015-09-25 18:27:29
To 7樓 好友一丁

引刀的確未經營過咩大公司,我亦同意“其他人比你更PK你就係最成功果個”。

既然係咁,點解唔搵最PK嘅嚟投資?

近日樓市唔會係香港最佳投資,佢冇能力令其它嘢比佢PK,但係佢有機會令其它跟埋佢PK。
12. 亮劍 2015-09-26 10:42:15
在打房政策展開前,香港 D 大型屋苑每年的轉手率有7~8%,粗略估計賣家沽貨原因如下:

楼換楼……可能兩房換三房改善居住環境,亦有可能三房家庭因子女長大成人,玩一開二,呢D客佔幾成成交,乃重要二手盤源。
專業炒家……通常係「老街坊」,對屋苑的行情瞭如指掌,所以佢哋好多時都做到高沽低吸,因到價即沽係地代至愛。
「醒目」租住等……他們可能通過沙盤推演、求神問卜、超級電腦運算,從而得知後市「大事不妙」,因此佢地就先行沽出自住再候低位回補,呢班「醒目仔」都佔成交唔少。
長線投資者調整資產配置……他們有時買股、有時買楼收租、見勢色唔對可能存定期,玩逢三退一。
財困戶……可能因投資失利、健康惡化、失業減薪而急放,經濟好都間唔中有幾%,市道唔好更多,但可遇不可求。
境外人士……因為回鄉退休、賺夠、睇淡……總之賣屋賣田連根拔起,但呢度佔成交不多。

但在打房政策全面開展後,香港D大型屋苑每年的轉手率跌到只有  3~4 %,粗略估計呢家死剩的賣家沽貨原因如下:

楼換楼……因為換楼難度比以前倍增,因此不少賣家採取一動不如一靜方案,但呢D客仲係主流,隨時佔一半成交,還是重要二手盤源。
專業炒家……呢班人不少已經金盤洗手,加上一厘按息神功護體,呢家轉晒做長線收租人士。
「醒目」租住等……呢班「醒目仔」在對上 5~6 年前仆後繼,已經將應該要沽嘅貨,走得八八九九,呢家幸存自住客見別人沽自住死得咁惨烈,而自己間嘢每月供楼支出又所費無幾,地代想再震佢哋倉的難度倍增。
長線投資者調整資產配置……這一年香港無論股市、期市、汇市及商品,無不大起大落,照小弟認識的友人為例,唔輸到裙拉褲甩者,已經叫高手,要是磚頭投資者呢家槓桿不多,現金流仲係正数,咁佢哋大多已買定花生、揸定現金在睇戲,等執死雞。
財困戶……呢排市道唔好,加上傳媒集體看淡,呢類成交真的多咗,劈價盤由此而來。
境外人士……因為炒燶A股、生意失敗、資金鏈斷裂,無可否認呢D成多亦多咗。

呢兩叁個月,上述各項因素夾夾埋埋,出來的現象係:
「你被迫急放,因為無專業投資者同你接貨,唔好彩的話,會被準買家打完心口、再被地代打背脊;但你若要急買的話,因為無乜堅賣市價盤,可能要追價。」

總之呢家邊個急,就邊個要跌錢,市場因此呈現兩極化。
14. 引刀一快 2015-09-27 02:45:50
一切在樓市柺點被公衆普遍確認之後,大大改變。