地產博客 > 資深會員專欄 返回
瀏覽人次:24086    回應:13
資深會員專欄
樓市 & 牛排
 
Alan Pepper
2015年9月17日

很多報導評論樓市的時候,將「樓市」形容為單一商品。這就好像將牛排不分來源,部位,供應商,餐廳等等,牛就是牛,有什麼分別?這個比喻當然不是十分恰當,但能帶出樓市跟很多商品的分別。

這當然不能排除水漲船高的影響,「樓價」可能真係會全線上升或下跌,正如金融風暴及金融海嘯的時候所有樓宇是無一幸免,全線下跌的。但歷史會不斷重演嗎?這個我無法回答,只是現今香港形勢大不同,很可惜的是,全球貧富懸殊加劇,這絕不是香港獨有問題,是資本主義的副產品,看來只可以利用富人抽稅去舒緩貧窮的困苦了。我們暫且不提更改不到的現實,不過嘗試從這客觀現實尋找未來樓市的方向。

我想問幾個關於香港樓市的問題:

是誰大量出貨?
出什麼 location 的貨?
是誰要賣樓?
賣的又是什麼 location?
是誰揸住啲貨唔放?
是什麼 location 的貨?
為什麼揸住啲貨唔放?

現在大量放貨的是發展商,有啲人認為發展商買方代表災難來臨,這是一個不切實際的想法。作過簡單比喻,一件貨品成本$100,最高可以賣$200,但係要等 1 年。但係如果賣$101 ,就每日都有人買。如果供應足夠的話,你會選擇賣365件,每件賺 $1,或賣一件賺$100?

陳茂波早幾日警告,一手樓平過二手樓,這是正確的。但亦都要睇佢講俾什麼 audience 聽。佢講的說話全港所有電視電台新聞報章都會報道,其觀眾是普羅大眾。想問問,四X酒店有幾可會喺普羅大眾嘅電視電台賣廣告?落廣告嗰個一定俾人炒。陳茂波提醒普羅大眾係應該嘅,嚟緊幾年有80,000幾個單位出售亦只要信,不要問。只係啲八萬幾個單位係邊個 location?這值得研究。

客觀經濟環境係差嘅,只是早幾年積聚咗落嚟嘅財富亦不可忽視。現在營商無乜錢賺但並未至於要蝕錢,只要能夠維持收支平衡都會繼續做落去。若然公司開始蝕錢,應該唔會第一件事賣資產去支付公司營運,而應該係節流,冇辦法之中都要縮減人手。關鍵係什麼行業會被縮減人手或停止聘請?現今首當其衝就係零售業,那零售行業從業員屬於什麼薪酬的人員,大家心中有數。做得好的公司一定保留甚至加人工,做得不好的就要檢討了。這些被檢討的從業員買的樓有機會成為樓價危險地帶,主要因為防守力不足。希望情況不會發生,但亦唔可以一廂情願。

反觀現時擁有幾個甚至幾百個物業的業主,這幾年因為3D被迫儲錢,將物業賣出本來有得賺都變蝕。再添置一兩間又要交重稅,所以買賣都放慢了速度。因為買賣減慢了,平時工作生意上賺取的金錢只可以用來還清債務。這些人跟普羅大眾不同,有些幾年就可以將所有債務還清,並不需要等20年物業按揭。再講,早幾年買的就算七成按揭一蚊都無還,現在因為樓價高左已經變成三成按揭,負債比率非常之低。而這些業主持有的並不是上車樓盤,而應該是相對傳統的豪宅物業。

由此可見,將來傳統豪宅物業抗跌力應該較高,而上車盤真的有危險。未來發展如何,真的不知道。亦只能利用客觀事實分析及應對。

共勉之