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房地產分析
在多倫多買樓收租攻略之四
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2018年8月20日

這是在多倫多買樓收租攻略最後的分析文章,前三篇分別談及租賃狀況,租金回報率,以及一些不容易察覺但對投資甚重要的現象,今期則作總結兼提供投資建議,然而倘若讀者還未參閱前三篇文章,筆者會勸籲先讀,否則事倍功半:

1) 最少預計用三十五萬加元 (下同) 或以上買分契式住宅大廈單位 = 不是沒有比較平宜之單位,而是通常位於質素較遜色的社區。

然而,也無需要買價格偏貴的(例如過百萬元),因為付得出三數千元月租的租户不少,一旦上到五六千元或更高,就比較難尋,放租通常要等三兩個月才找到合適租客。

2) 要決定着重租金回報率多些,還是升值潛能多些 = 喜愛前者的往較大眾化之社區尋覓物業,着重升值的往優質些之社區埋手。有沒有兩者兼備的社區?基本上沒有。

筆者通常着眼於社區質素及升值潛能。

3) 若要普及容易租出,買一睡房至二睡房單位 = 若連 den (書房或角落) 就更佳,如果物業位於地下鐵沿線,又或 downtown 內,則開放式單位也有巿場。

三睡房,尤其超過千多平方呎實用樓面面積,會較難租出,除非區份特別好。

此外,開放式及一睡房單位最好連儲物櫃 (locker,位於大廈內),因一般加拿大人都擁有不少雜物,有會容易租出些。

再者,除非是巿中心地區,單位最好連車位給租户使用。

注意若單位提供車位及儲物櫃,業主可以叫價高些多收點租金。

4) 若買沿地下鐵之單位,要有咁近地鐵買咁近 = 最好物業直通地鐵站,因冬天下雪時無須在街上遇風雪。

若是市中心區,能够貼近 PATH 就更妙 (簡說是個地下通道及商業網路,接搏着不少市中心商廈商場,包括著名的 Eaton Centre)。

此外,一些主要大道交义點的地鐵站之物業更受歡迎,例如 Yonge Street x Dundas,x Bloor,x St Clair,x Eglinton,x Lawrence,x Sheppard, x Finch 等。

5) 若一切均等,還是買多倫多市的住宅大廈單位好些 = 近郊地區的仍未有足夠規模 (例如購物,餐飲等),而多倫多市又以中部地帶和南面東西兩翼吃香些 (亦是地下鐵網路所在之處) , 況且年輕高薪一族(租户)多在這裡工作。

6) 查詢大廈的管理費多少 = 以及包括哪單位的 utilities (水通常是包括的,電等則不一定),因租金是興全包,費用影響閣下身為業主的租金收入。平均而言,大約每月每平方呎六毫子。

部份投資者買後不出租單位的,筆者不敢苟同這樣做。一來樓房長久無人住可變得有些異味,二來小數怕長計,例如少收一兩年租金或許無相干,十幾年便可有數十萬之數,若計回報率,則表示長期每年少了三至五個巴仙。

但租客會帶來磨損及折舊,對,但沒人居住單位設施也可報廢,不是唔用就無需換。自我製造鬼屋,無必要。

注意:

1) 有W,C 或 E 字頭的號碼分別代表西,中或東部不同地產社分區的,詳情可看http://www.trebhome.com/buying/district_map/index.htm

2) 若需要多倫多地圖,可往這或其他類同網頁 http://map.toronto.ca/maps/map.jsp?app=TorontoMaps_v2

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com