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房地產分析
加拿大住宅:局部有風險(三之三)
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2016年4月15日

以平均住宅價格計算,加拿大的英屬哥倫比亞省和安大略省分別佔了第一及第二的位置,且並不出奇,尤其它們亦分別有着加拿大兩大熱門房地產市場:溫哥華和多倫多。

然而,技術角度看,單憑著價格高,甚至價格相對收入(如人均生產等數字)比率高,也不能斷定兩省住宅市場有較高風險存在。因此,我們搜集了各省域的家庭收入數據,再假設一些總借貸相對樓價百分比、按揭年期和按揭利率等,以便估算(單是)“供樓”要花家庭收入多少及其百分比。通常來說,比例越低表示整體市場風險亦低些。因篇幅關係,這裡只計算兩個借貸情況來猜測有否風險及大約多少:

甲) 75%借貸相對樓價比例、30年期按揭、2.50%按揭利率

乙) 75%借貸相對樓價比例、30年期按揭、5.00%按揭利率

上述兩圖顯示: 1) 無論按揭利率多少,英屬哥倫比亞省皆有些風險,只差高或更高,按揭供款由佔家庭收入36% 到66%;2) 安大略省則利率低時還可以,稍高亦趨危險,可有42%;3) 其他省域沒有太大問題,除非利率大幅上揚。

整體而言,加拿大有不少業主是沒有按揭在身的,加上借貸利息不像美國可用來扣税,有按揭的亦未必盡借,次按不能說無,但相信不及美國當年多。然而,總會有業主的借貸比例偏高,如九成或更高之借貸,尤其一些年輕家庭,其收入剛够開支,倘若經濟不穩,他們可能就要低價沽樓,繼而令市場價格下降風險增加。

簡單來說,英屬哥倫比亞省的住宅市場存在不細的風險,而安大略省的雖然少些,但亦非無憂。據此,宏觀地看加拿大之住宅市場確有風險,只是非處處都是,且亦非平均地分布。

以經濟生產量(GDP)計算,安大略省佔全國近四成,英屬哥倫比亞省約一成多點,即兩者加起來有一半以上。萬一兩省的經濟出現困難,導致樓價下滑,其影響可不輕,這是其餘省域難及的。

至於兩省之間,或許安大略省的住宅市場比英屬哥倫比亞省的市場風險低些,但萬一調整起來,其規模可以是後者的三倍。

利益申報: 筆者有在多倫多投資物業

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
 
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