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房地產分析
風險控制:市場至個人
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年10月23日

投資必有風險,但未必一定有回報。最好配搭是風險低回報高,但這不常遇,反而風險高回報低的卻像不少,當然亦有雙高和雙低。

一般風險於宏觀層面會是指市場風險,例如某類資產之普遍價格升至“離地”時,涉及價格走勢與周期,又或行業之風險,例如上世紀汽車取代馬車,涉及整個馬車行業的淘汰。

市場風險控制說來容易,低買高賣便得,然而因各種因由,能做到的投資者不多,例如谷底時恐慌不敢買,到價格回升時買已少賺了甚至可能近尾聲。當然不只是價格之考慮,回報也涉及經常性收入,如股息或租金,關鍵是這收入能否足夠“有凸”應付日常開支,如租金是否够“蓋”管理維修,以及差餉、地稅和按揭還款。

建議的 rule of thumb: 當投資的經常收入够“堅穩”且够付所有開支,不防多借些,尤其於價格低迷時更可借盡些。相反,經常收入不穩,少借為妙,於價格高漲時更要盡量少借。價格低迷而利率亦低,借貸是好幫手,價格高漲而利率仍低,最好少借,因借貸太盡可能是糖衣毒藥,單是利率低不是投資的好原因。

至於行業出現被淘汰風險,不投資便可,除非閣下是“拆骨”高手,買下馬車公司不為營運馬車生意,而是看中其馬房的土地,又或甚至馬匹。

落一層會到個別市場或行業內的企業和組織,以及其產品和服務,包括管理效率、管治質素、運作模式、或人事協調等,選對了市場或行業去投資,但揀錯了公司,一樣可虧本。

這層面的風險控制靠「帶眼識人」,不只靠其外表或單看數字,如公司規模、營運額、人才濟濟,或甚麼鴻圖大計等,要看內涵,部份可從企業的公布書寫方式、其“前線”部門表現、或員工行為等作觀察。 Rule of thumb: 企業故事講到太完美的,最好不信 (注意,這不等於說故事不動聽的便好)。當然,現今也可 google 不太認識的企業及組織一番,不只看企業的網頁,更要查閱其有關“新聞”。

挑選物業也類同;市場走勢掌握到了,要達到預期的回報,也要揀對物業,因為並不是所有物業都能跟上“大市”。例如要懂得分辨地點優劣、物業之價格潛質、建築的設計及用料、以及物業管理質素,甚至立案法團的狀況。

最後是個人層面,風險來自所選投資手段與個性不符,例如胆小且保守的卻走去炒期指,又或高估自的投資能力包括眼光,但同時低估各因素的影響,原本應賺的亦輸掉。

不過,雖然個人於減輕上述各層面之風險上,未必有足夠能力或把握,但借貸多少卻是可自主控制的。記住:

1) 借貸可載舟,亦可覆舟
2) 許多投資或生意倒閉不是其概念出問題,而是資金流出事(cash flow ),尤當有過多借貸時,隨時支不扺債。

即是說,只要控制個人的(總)借貸,量入為出,就算估錯市、買錯物業、甚至揀錯租客,本錢是蝕了,但通常都不致要破產,且具翻生機會。

據此,倘若現今仍決定投資在香港樓市,最好盡量少借,經常收入不太穩健的、更加不要多借,或買細幾個銀碼的。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
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