近期有讀者及友人詢問有關美國和加拿大樓市的概況，主要圍繞着價格、稅務、以致哪個城市有較有投資潛質、又或哪些社區較安全等。
以北美洲地方之廣濶，加上大大細細數以百計城市之多，筆者對其整體市場的認識實在皮毛，頂多只是對當中數個城市之宏觀層面有點觀察而已。
然而，正如美加生活方式與香港生活習慣有别，美加住宅與香港住宅也有差距，部份如下:
1) 美加「差餉」稅率貴幾倍 = 美加稱作「城市稅」（municipal taxes），是用物業的估值作基礎（香港是以租值計算），乘以某百分比，例如物業估值是一百萬美元，倘若百分比是1%，那該年這個百萬美元物業的業主便要交一萬美元 - 即近八萬港元 - 的城市稅給市政府。這個百分比由各城鎮的市政系統自行訂定，少則可低於1%，高的可超越3%，視乎市政需要多少費用來（有效地）運作城鎮。
那又與香港差距多少？一百萬美元大約近八百萬港元，假設香港平均收租有3%回報，租值便約二十四萬港元，乘以5%來計算“差餉”，會得出該年需繳交一萬二千港元左右作差餉，即差距是美加的八萬相對香港的萬二（注意美加城市稅稅率不一定是1%，可高可低）。
A) 美加多層大廈之分契單位
2) 外窗一般是不容許個別單位業主自行改動或安裝的 = 因外窗是“公共”的，正如外牆一樣。倘若有損壞，要由管理公司處理。
3) 窗簾向外的一面只許“淨色” = 例如紅色、綠色、黄色、米色等，不可以有“花樣”或明顯“花紋”，更不能有標語或招牌，為的是保持大廈外觀整潔。
4) 管理費可能包括了單位的水電煤 = 要仔細查證，而通常管理公司或地產經紀會有資料，因有些大廈是沒有“分表”的，每户所花的 utilities 由全部人分擔。不過，有些較新的單位可局部有獨立單位的咪表。
5) 管理費亦可能包含繳納日後所需維修費用 = 例如10%之管理費會撥備至“大廈維修基金”裡，繼而減低突然要各業主“夾大錢”維修。
但倘若還未維修我便搬出了，是否蝕底？不是，因買家通常會查證這些環節，維修基金不太足夠的，會令買家卻步或要求減價。
6) 儲物間（locker ) = 通常會包括一個儲物間，一般其實是一個“籠”，位於大廈地庫位置，是用來擺放雜物等。
此外，不少也包括車位一個。
B) 獨立屋
7) 地段（lot ) 貴在濶度 = 只要地段深度或長度足夠，如120呎或以上，值錢與否除社區地點等外，就是看濶度（frontage )。過往50呎很普遍，然而隨着人口增加等，不少新建地段濶度趨窄，如在30至40呎之間。
地段濶度除影響“門面”感覺外，也影響屋內設計、以及可否有有蓋車房，有的話，是單車房還是雙車房，或只可泊 driveway 。許可的話，雙車房受歡迎些。
8) 泳池有些負累，但真正豪華住宅必要有 = 一般住宅的泳池通常是負累，因為不是所有人皆喜愛，見過有新買家將其“填滿”，且維修不菲，若是冷凍天氣的地帶，更只能於春夏季節之數月使用。
不過，倘若是真正豪宅（例如交通不便、地段以畝計、屋則遇萬呎），則“無番個”泳池不像樣，有正面效果。
9) 正式飯廳客廳甚少用 = 有人客到訪例外，平時多在廚房之eat in 位置進餐，和在家庭室（family room ) 聚首看電視等。即是說，飯客廳是一種擺設。
還有一個差異: 美加平均房子近二千呎實用面積，但仍未計算地窖在內。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。
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