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房地產分析
住美加樓與住香港樓之分別
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年10月9日

近期有讀者及友人詢問有關美國和加拿大樓市的概況,主要圍繞着價格、稅務、以致哪個城市有較有投資潛質、又或哪些社區較安全等。

以北美洲地方之廣濶,加上大大細細數以百計城市之多,筆者對其整體市場的認識實在皮毛,頂多只是對當中數個城市之宏觀層面有點觀察而已。

然而,正如美加生活方式與香港生活習慣有别,美加住宅與香港住宅也有差距,部份如下:

1) 美加「差餉」稅率貴幾倍 = 美加稱作「城市稅」(municipal taxes),是用物業的估值作基礎(香港是以租值計算),乘以某百分比,例如物業估值是一百萬美元,倘若百分比是1%,那該年這個百萬美元物業的業主便要交一萬美元 - 即近八萬港元 - 的城市稅給市政府。這個百分比由各城鎮的市政系統自行訂定,少則可低於1%,高的可超越3%,視乎市政需要多少費用來(有效地)運作城鎮。

那又與香港差距多少?一百萬美元大約近八百萬港元,假設香港平均收租有3%回報,租值便約二十四萬港元,乘以5%來計算“差餉”,會得出該年需繳交一萬二千港元左右作差餉,即差距是美加的八萬相對香港的萬二(注意美加城市稅稅率不一定是1%,可高可低)。

A) 美加多層大廈之分契單位

2) 外窗一般是不容許個別單位業主自行改動或安裝的 = 因外窗是“公共”的,正如外牆一樣。倘若有損壞,要由管理公司處理。

3) 窗簾向外的一面只許“淨色” = 例如紅色、綠色、黄色、米色等,不可以有“花樣”或明顯“花紋”,更不能有標語或招牌,為的是保持大廈外觀整潔。

4) 管理費可能包括了單位的水電煤 = 要仔細查證,而通常管理公司或地產經紀會有資料,因有些大廈是沒有“分表”的,每户所花的 utilities 由全部人分擔。不過,有些較新的單位可局部有獨立單位的咪表。

5) 管理費亦可能包含繳納日後所需維修費用 = 例如10%之管理費會撥備至“大廈維修基金”裡,繼而減低突然要各業主“夾大錢”維修。

但倘若還未維修我便搬出了,是否蝕底?不是,因買家通常會查證這些環節,維修基金不太足夠的,會令買家卻步或要求減價。

6) 儲物間(locker ) = 通常會包括一個儲物間,一般其實是一個“籠”,位於大廈地庫位置,是用來擺放雜物等。

此外,不少也包括車位一個。

B) 獨立屋

7) 地段(lot ) 貴在濶度 = 只要地段深度或長度足夠,如120呎或以上,值錢與否除社區地點等外,就是看濶度(frontage )。過往50呎很普遍,然而隨着人口增加等,不少新建地段濶度趨窄,如在30至40呎之間。

地段濶度除影響“門面”感覺外,也影響屋內設計、以及可否有有蓋車房,有的話,是單車房還是雙車房,或只可泊 driveway 。許可的話,雙車房受歡迎些。

8) 泳池有些負累,但真正豪華住宅必要有 = 一般住宅的泳池通常是負累,因為不是所有人皆喜愛,見過有新買家將其“填滿”,且維修不菲,若是冷凍天氣的地帶,更只能於春夏季節之數月使用。

不過,倘若是真正豪宅(例如交通不便、地段以畝計、屋則遇萬呎),則“無番個”泳池不像樣,有正面效果。

9) 正式飯廳客廳甚少用 = 有人客到訪例外,平時多在廚房之eat in 位置進餐,和在家庭室(family room ) 聚首看電視等。即是說,飯客廳是一種擺設。

還有一個差異: 美加平均房子近二千呎實用面積,但仍未計算地窖在內。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
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