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房地產分析
美加房地產之同異
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年9月11日

美國和加拿大是北美洲國家,土地面積相差無幾,但美國在經濟規模、人口、金融、甚至軍事等層面,皆是加拿大的十倍或以上左右。此外,在氣候方面,美國由熱帶至冰天雪地的皆有,加拿大大部份是凍和更凍之分。

在文化方面,若說加拿大完全像美國,會是個錯誤,但說受美國文化影響則無可厚非,一來美國就在加拿大南方(和西北方: 美國亞拉斯加州),二來美國是加拿大的最大貿易夥伴。

表面上也相似;例如英文的口音,雖然加拿大仍以英國皇室為首,一般加拿大人是沒有英國口音的,反而近美國的*,又或房子的款 式,以致其設計用料,與美國北部的房屋近似,買賣制度和過程也大致一樣,如兩者皆有MLS (Multiple Listing Service) 的“放盤系統”,且經紀皆要有牌照。

那麼有哪些差異?例子一就是加拿大人通常較低調,謙卑一些,無他,南面的鄰邦那麼強,想高調也難,亦或許因多少仍有點英國遺 風,而後者傾向含蓄。例子二是罪案率,加拿大比美國低。例子三就是福利制度好些,包括醫療。至於稅務,印象是加拿大較高,但近年有報導說美加整體稅務差不 多,據說因美國趨加而加拿大趨減。

至於房地產,美加有以下差異:

1) 自住物業按揭的利息 = 在美國,業主是可以將其自住房子的按揭利息扣除其收入,即有助減輕個人之付稅額,但加拿大沒有這優惠。

2) 自住物業升了值 = 在美國,就算是自住物業,賣出有錢賺也要交增值稅,雖然可有些豁免和方法減低稅額,但在加拿大,自住物業升了幾多也不用交稅。

上述兩點表示美國是“先甜後苦”,加拿大“先苦後甜”,兩者政策多少都會鼓勵人們置業,然而美國人可能傾向多借或“留番”個按揭。

3) Non-Recourse 按揭 = 簡單說就是有限責任的按揭,業主萬一還不了按揭,只要是 non-recourse, 就算資不抵債,業主個人無需“上身”。這種按揭在美國很普遍,加拿大基本上沒有。

對香港投資者而言,美加房地產各有千秋:

A) 聯繫匯率 = 令投資美國時不須擔心匯價波動,除非脱勾。

B) 加元匯率近年創新低 = 連 6 也不保,買間五十萬加元的房子也不需三百萬港元,而五十萬加元之房子已不是“上車盤”,例如可在多倫多之良好社區買個千餘呎實用面積的大廈單位了。

有無得升?或許,天曉得,但相信大部份人都會覺得“抵買”。

*加拿大人常說 “eh?”,大意是“對嗎?”或“乜嘢?”甚至“Excuse me”

利益申報: 筆者在兩地有房地產投資

 
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