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房地產分析
樓價跌五成可進取入市
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年9月4日

近日有分析認為本港樓價有機會跌五成,純從個人利益出發,承他貴言,因除笨有精,仍持有的資產固然價值下跌,但持有的 cash 亦同時變得更具購買力,以往一百元一件,現在可買兩件。

跌五成驟聽起來很嚇人,但若以中原指數計,由執筆時的146左右跌半變回73,其實亦只是回歸到2008-2009年之水位,正是QE開始之時。

然而,當真的出現五成(或更大)之跌幅,經濟 狀況必然逆轉變得更差,包括經營環境、就業、收入、樓房空置率等。即是說,在淡市裡,連租金收入亦會減少,不過只要其跌幅細於樓價的變動,便等同租金回報 率上揚,且減少了之租金收入的購買力或許也可上升,因到時連茶餐廳的早餐,亦可能由$31變$13。不過:

1)買入後要有「守」的心境 = 因估計需時三至五年才能回復過來,況且不單只顧及香港情況,更涉及國內以致亞洲和環球狀況,簡單說就是本地樓價已非(全)由本地基礎因素,如就業、收入等驅使,更何況這些所謂基礎因素本身亦甚受外來的事情影響。

2)要有「膽」買 = 跌得五成或以上表示大部份人都傾向出售或不買,買是逆潮流而行,且周圍之好友和親戚甚至會好言相勸閣下不要進場,你少點意志(入市)也不行。

跌五成之現象也可能反映:

A) QE 之功力正在失效 = 即量寬措施如減息、政府買貸、甚至真的印錢,功效似越來越細,莫說對整體環球實質經濟層面沒有顯著改善,就算受惠的資產市場亦像有些疲態。

其實也不出奇;舉例如要由100升至200, 只要“印”200買入100之資產便可將價格升倍。但若要保持同樣升幅,由200變400,便要動用400,再要由400增加到800,則要印800,如 此類推。即是說,若由400至800過程裡只印得600,價格升幅便會跌半至50%,達到600而已。上述當然過簡,but you get the idea.

B) 國內經濟(需要)“轉型” = 例如生產高端價值產品,又或多些靠消費等,會否成功,則要請教經濟專家了。無論如何,轉型多少涉及淘汰,而這又帶來痛楚,但不痛就未來不快。

近期見到一些人抽籤繼而買到一手樓單位時,其歡欣若狂有如中了頭獎獎券,根據腦海中之記憶,跌五成確又不足為奇。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
 
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