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房地產分析
多倫多實地體察
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2017年3月5日

近日去了加拿大多倫多一倘,碰上雪天,心情大喜,因很久已沒有遇見這寒冷之景色了(見圖)。

除探親朋戚友外,也順道觀察多倫多的實地房地產市況,與不同人士如專業人士、發展商、投資者等傾談,搜集一些網上難以得知的資訊。部份節錄如下:

1) 市場的確很熱 = 如傳統“好”區升完到郊區、獨立屋升完又至大廈分契單位等,沒有一百幾十萬加元【下同】幾乎買不到獨立屋,連鎮屋也近百萬,只得半百萬的唯有買大廈單位,而區域較佳的二睡房單位則半百萬亦可能不足夠。要知道上述是近兩年才有之現象,三四年前還是平宜(但其時加元匯率亦高些)。

若參考多倫多房地產協會的資訊,近兩年2015 及 2016 之按年8升幅分別為 14% 及 22%。

2) 常見“搶購”情況 = 有些業主會訂立比市值低的叫價,以此招來更多買家爭奪繼而令最終售價高於市值,不過只要叫價貼近市值,也可能有 multiple offers,即同時有數個買家出現展開爭奪戰,尤其二手市段。

這情況也見於部份商業地產;筆者認識的一位中介人士說,他近日代某買家欲購一個市值千萬元之倉庫物業,已經給足放盤價,但仍然買不到,且還是最低的出價。據他說,有十個買家爭!

3) 行業人士如房地產發展商、中介、投資者等認為沒有明顯的炒賣活動 = 而是用家或長期投資者佔多數,理由是每年平均近十萬多淨人口移民到多倫多,包括國內外的,且不少是有技術專才的中產階層,即是有賺錢能力的人士。

然而,資金亦似乎要尋找出路,房地產自然是當中之選擇。再者,樓花買賣亦像普遍,且在完工前可能只需要樓價兩成左右。筆者身邊的朋友有不少常留意着市場的一手樓花,多數是大廈式分契單位,例如三十多萬元的細面積單位首期只需七萬元(四十萬港元左右)。交易期有長有短,一般約三兩年。

4) 較“yap”區域之物業價格還未起飛 = 有市場人士認為上升趨勢未盡,雖然雙位數字百分比的增幅未必可長期持續。

筆者留意到一些質素相對較遜色的社區之大廈單位價格依然比其建築費略為低,即該等社區之土地價值甚有限,亦即以其現市價計連建築成本也收不回,算是“抵住”。倘若連這些物業也出現巨大價格升幅,或許是時候減些磅和轉換部份資產。

5) 較高密度的住宅會趨普遍 = 首先,多倫多以北美洲角度看已算多大廈住宅單位,現今約每四個住宅物業就有一個是大廈單位,二十多年前只約12%左右。然而,因着一些城市規劃的構想,以及新一代較可接受高密度的生活環境等,相信有關住宅類型如鎮屋、大廈單位等會持續增加。

此外,平均家庭人數由以往的五六個人跌到現今不足三個,相信亦令高密度(樓宇)環境變得容易接受,例如一個人獨住六百呎面積比過往一家四五口居住一千呎寬敞。

6) 未來科技可令高密度建築變得更吸引 = 例如無人駕駛自動車有助減少汽車數量(因1可共享),繼而住宅大廈不再需要很多車位,而這不但有助節省建築成本(多倫多住宅大廈的車位多在地庫),更可令整體設計變得靈活又省地方。當然,最頂級的物業或許仍需維持每單位皆有足夠兼指定的車位。要注意“車位”未必再是混凝土堆砌出來,而是機械台。

7) 仍然相對“平宜” = 近九年全球QE,多少間直接導致各資產價格上調,多倫多也不例外,香港亦不。

不過,多倫多市場雖熱,價格亦在高位運行,但相比全球市場仍是不貴。

有幾平宜?粗略說,若利用香港來比較,再將兩市私人住宅價格大概分為低、中、高,一個低價香港住宅可換約二至三個低價多倫多住宅,中的約四個,而高的可約五個或更多。

至於頂級1%的,或許可換到七個八個。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com 

 
 
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