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房地產分析
資產淨值 Stress Test: 跌半仍要有剩
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2017年1月16日

假設持有$100價值的資產,而當中有$50是借貸,資產淨值便是$100 - $50 = $50,至於這些資產是流動或不流動、在本地或外地、有形或無形等屬另一話題。

相信讀者已從各方參考了不少2017年的經濟金融房產投資展望,觀點包羅萬有,然而,大多對環球宏觀形勢是有所戒備,認為市場波動可以不輕,雖有機但亦危。

倘若接受上述推論,而投資者本身又傾向保守的,則建議閣下做個簡單得很的 stress test: 如果投資組合的總值下跌一半*,是否仍是“正”資產,即不是負數。當然真的出現這情況時總有點不開心,但倘若仍有正值,起碼銀行未必先來找您,“留低”機會甚高。

但我測試後是負數,怎辦?賣掉(部份)資產減債,直至合格。要聲明的是,上述不是預測(資產價格跌半),只是基於現今時代像有巨變(可以是好是壞,亦因人而異),提供給傾向投資保守人士參考。即是說,對投資勇敢兼有意做未來首富的不適用。

免疫於危,就要增加可吸納機會之本錢,簡單方法就是儲存“子彈”,即 cash,至於是哪些貨幣則要請教金融專家。此外,若許可,剩下來的資產組合最好有部份投放在與大路市場價格不那麼關連的資產上,雖然不容易找到。

那又有甚麼機會?部份會在一些房地產市場,但相信不需筆者提醒,讀者已知哪些價位是“筍”,真的調整時便會出手。 此外,就是一些新科技,包括機械的和生化藥劑的,後者尤其哪些助人健康地老化的。

回歸題目,資產淨值多少未必太關鍵,百億淨值身家但另借了近千億,市場稍有波動便入肉,當然到時懂得怎和銀行銀主交涉很重要,亦可請教 Trump。

*跌一半會否高估了些?不知道,只覺得稱得上時代巨變的(有與否各人自己判斷),不跌一半左右就不像樣,雖跌幅可分期出現。


Lord Vader's distressing stress test...

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com 

 
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1. 老餅襯家 2017-03-10 15:19:48
照筆者的保守做法,賺了也抵銷不到通脹, 各國QE, 更令退休生活苦不堪言。