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蔡志忠
2019年11月20日
為何樓股不跌?
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  香港經歷了5 個多月的動亂,樓市和股市沒有大跌,很多人感到疑惑,如果此事發生在西方文明國家,恐怕樓股最少都要跌3成至5成。許多朋友想在跌市趁低吸納,等到頸都長了,到今天仍然等不到。動亂未能反映真實現況,究竟為什麼呢?

  先說樓市吧,受中美貿易糾紛拖累,本來樓市已呈向下格局,但港府上月推出9成按揭措施,卻讓中小型單位掀起一陣搶購風。近兩星期的樓價指數甚至錄得輕微反彈,想在樓市低迷時買樓的人不禁有所失望。香港業主普遍實力很強,買樓的借貸比率較低,即使面對動亂也不急於賣樓套現,就算移民也只是個人先移,物業大多數還會留著收租。香港現今是低息年代,樓宇有實際租金收入,保留部分香港資產,好過「賣咗買唔番」。

  此外,香港有740萬長住居民,平均人均居住面積只有161呎,證明樓宇的居住需求巨大。當局拓展土地困難重重,打壓樓市政策又長期鎖住二手樓市場,在供應少需求大的情況下,樓價自然易升難跌。即使面對經濟衰退,香港強大的資本市場和業主穩健的持貨能力,都難以讓樓價大跌,這也解釋買家為何找不到平盤的原因。當然,我所指的是住宅市場,並不包括工商舖物業,經濟好與壞,是會直接改變工商舖物業的需求。

樓市需求大 股市資金多

  至於股市,那就更神奇,5個月來只是輕微下跌,近來更有回升之勢。歸根究底,原來反映大市走勢的恆生指數股,7成是內地股,如平保,工商銀行以及騰訊等等,本地社會事件似乎對這些股票沒有大的影響;另一些是本地的藍籌股,如新鴻基地產,電能以及煤氣等等,這些公司長期盈利穩定,其手上持有的資產大都高過股票市值,因此,恆生指數沒有出現恐慌性大跌。不過,股市不是沒有受創,一些反映本土經濟的中小型股票,其受傷的程度是屬於災難性。

  最重要的一點,香港動亂已提升到另一個層面,是一場新的金融戰。外資大鱷大量沽空期指及港元,一方面大舉撤資,另一方面狂沽股票,想借此機會製造另一個金融海嘯,從中大賺一筆,以報回當年一箭之仇。然而,如今有大量的熱錢流入本港,有更多的資金買進港股,如阿里巴巴再次來港上市等等,正正體現了港股無懼風浪,沽空股匯者可能會再一次鎩羽而歸。

 
 
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1. 地產跌 2019-11-20 13:16:00
樓股不跌是暫時,咁嘅環境講笑咩?仲買樓,細樓還好,大樓套現乏人問津.
過多半年唔跌就假.
2. 東成 2019-11-20 13:31:03
蔡生講得好啱,樓股唔易跌,尤其是股市,國家隊大戰歐美大鱷,一定頂住,唔可以輸.
3. 十一哥 2019-11-20 14:05:37
香港9官漁業小學鷄、編導演自以為驚心動魄、阿爺早知係美帝製片當戲咁拍。

唔驚…皆因有銀嘅大多數確信…阿爺力大冇窮、咪咪笑…成盤棋圍到美帝…聲嘶力竭、扮就兇神惡煞…郁手郁腳肯定冇膽、唯有拉拉抆抆成常態、咁對阿爺最有利…新發財…有戰才能不怠。
4. 讀者甲 2019-11-20 15:18:50
如何頂住?美歐聯合一陣線其實好危機,人權民主法對香港中國不利,新八國聯軍圍攻中國,小心為上.
5. 美歐聯合一陣 2019-11-20 16:38:08
本土最近一個笑話
6. 樓王 2019-11-20 17:02:05
樓市見底回升了,樓市長遠必漲
7. 引刀一快 2019-11-20 18:51:28
港樓同大灣區價值走向匯合,就係未來最合理發展。
8. 我要說 2019-11-20 19:19:59
細價樓升維持唔到幾耐,樓市點都跌小小,明年嚴峻.
9. TO:7樓刀兄 2019-11-20 19:24:17
刀兄有先見之明,大灣區其他地方唔講,深圳廣州的確跑出,深圳計落好似貴過香港新界.
10. 東成 2019-11-20 20:45:47
總之香港是福地,好過世界上任何地方,大家年輕人應珍惜.
11. 自己算 2019-11-21 01:19:25


總之,見人高價追樓慢慢供是一件好事,代表香港有錢佬太多, 個個都唔志在, 最重要自己唔好盲目跟風...自己打自己算盤.



12. 唔夠住 2019-11-21 01:28:00


香港有740萬長住居民,平均人均居住面積只有161呎,證明樓宇的居住需求巨大。


我個人感覺: 3000呎都唔夠住......唔夠用......



13. 實事求是 2019-11-21 02:40:15
美國通過香港人權及民主法,中美貿易談判出現暗湧,經濟前景唔樂觀,樓市好難獨善其身.
樓價升係假象,咁環境冇可能唱高樓價,我相信明年會有一個大嘅調整,想買樓或者等一等比較恰當.
14. 玩玩人 2019-11-21 14:51:19


香港投資市場,經常會推後上升,同樣會產生延後下跌的現象,但有一個基本實行實情: 就是太多實力不足的人搶樓後, 國際自由資金就會推跌樓市...玩玩人的心情.



15. 有同感 2019-11-21 19:26:55
好正確呀!

  [最重要的一點,香港動亂已提升到另一個層面,是一場新的金融戰。外資大鱷大量沽空期指及港元,一方面大舉撤資,另一方面狂沽股票,想借此機會製造另一個金融海嘯,從中大賺一筆,以報回當年一箭之仇。然而,如今有大量的熱錢流入本港,有更多的資金買進港股,如阿里巴巴再次來港上市等等,正正體現了港股無懼風浪,沽空股匯者可能會再一次鎩羽而歸。]
16. 亮劍 2019-11-21 19:28:19
政府公布土地共享方案詳情,其中提到要地產商在18個月內完成補地價……


這點好關鍵,你呢個土地共享計劃係新嘢,又要將七成新增樓面畀政府做資助房屋,更要負責一定數量基建工程,有咁多嘢要兼顧,小弟估計估價嗰陣雙方落差唔細,但呢家你政府用大石砸死蟹方式,一係照估值速速磅水,唔硬食就坐 5 碌,擺明係屈😨😨如此這般主動獻身嘅地產商,我估只係一幅起兩幅止嗰隻😰
17. 地產人 2019-11-21 21:29:05
TO亮劍兄:

如此結果又係供應不足,樓市長期受供應不足困擾,樓價大跌難矣.
唔怪得蔡生話買家等跌價等到頸都長.唉!





18. 風險評估 2019-11-21 22:56:48
好難唔跌,明年初大家睇睇,現在是忍耐時期.
19. 睇水位 2019-11-22 13:02:40


買樓入貨要睇水位,立高追的結果....

利嘉閣市務經理許嘉揚稱,藍田麗港城12座低層E室,面積687方呎,3房1套間隔,望池園美景。業主早於5月以1030萬放售,累減135萬,減幅13%,以895萬沽出,呎價13028元。原業主於1998年4月以約883萬購入,持貨約21年,轉手帳面獲利12萬,單位21年間升值1.4%。 



20. 危機再現 2019-11-22 17:02:50
香港樓市自己搞死,好悲哀!政府唔解決問題,香港有掛衰!
21. 曾眼睛 2019-11-23 01:03:40


為何樓股不跌?   戴著眼鏡說瞎話.



22. 拭目以待 2019-11-23 04:03:28
樓上:咁叫跌?樓價指數跌一兩點唔叫跌吧,我老友等到頸都長.宜家環境咁亂,老友佢希望跌3成呀.
23. 亮劍 2019-11-26 15:20:08
唔少人問我,為何佢哋不少朋友及鄰居都支持建制派,點解建制派會輸到七個一皮咁慘?
我話畀佢哋知,喺香港的區議會選舉,是採用單議席單票制,在勝者全拿之下,那怕你建制派總共拿到百多萬票,但如果喺每一個分區都係輸一兩個百分點,亦可能輸哂所有選區食蛋。
以前各次立法會選舉,泛民與建制派長期都有6:4黃金比,即係反對派嘅支持者總投票人數,長期都多過建制派幾成。
咁在今次區議會換屆選舉之前,為何建制派喺區議會選舉之中,長期喺單議席單票制之下佔優?
這是因為建制派嘅支持者比較忠實,他們認為社會穩定係大前題,因此就算佢係民建聯嘅忠實支持者,在隻抽隻的單議席單票制的選舉中改投自由黨的機會好高。
反之泛民主派或反對派的政治光譜比建制派闊得多,由極左到極右都有,之前九龍西兩次補選,勇武派公然叫支持者唔好投票畀和理非都試過,最終引致建制派在單議席單票制度下,兩次在九西取得立法會補選議席。
無可否認今次區議會換屆選舉,反對派整個選舉工程做得非常之好,他們將林鄭月娥在逃犯修訂條例的失誤,全面入晒建制派數,並將之捆綁。
反對派的選舉工程,就係”投票畀建制派的對家”,咁只要你係對林鄭月娥不滿嘅人,無論係極左極右,係勇武定和理非,總之投票畀反林鄭月娥嗰個候選人!
把六成反對派的支持者全部叫晒出來投票,去教訓林鄭月娥😔
24. 有同感 2019-11-26 15:47:49
亮劍兄:

其實建制派冇少到票,都保持到42%支持率,算好好了,目前咁嘅環境, 輸少少好合理,到明年立法會選舉再見真章,立法會好重要,區議會只係咨詢性質,冇話事權.