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蔡志忠
2016年10月26日
「太空艙」VS「納米盤」
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  社會進步,經濟發達,然而人們卻愈住愈小,這種現象在先進的都市裡最為常見。香港寸金尺土,居住面積之小世界聞名,真的是沒有最細,只有更細。

  近日西環一個「太空艙」式床位招租,再度引起社會關注。床位闊約3.5呎,高約4呎,剛好夠一個人平臥,供一個成年人坐直,然而租金非常昂貴,直達每月5100元,有可能是全港最貴床位。這樣一個659呎的單位,投資者把它分間成20個「太空艙」,總租金每月超越10萬元,回報變得相當可觀。

  香港傳媒形容劏房是人間悲劇,然而劏房一般有100至130平方呎,可是「太空艙」只有25至30平方呎,那不是更過著非人生活!這是無法改變的事實,劏房的存在源於香港的移民政策,居住在劏房裏面的人,有8、9成是新移民,他們多數是以家庭團聚為由申請來港定居,由於來港生活不夠7年,未能申請入住公屋,惟有暫居劏房,現在租金進一步上升,看來也只住得起「太空艙」了。

港府政策下 港居住面積趨細

  劏房的問題是不能解決的問題,除非港府政策作出重大改變,讓新移民提前上樓,這關乎資源分配問題,目前似乎是不可能的。很多最低層的市民,尤其是新移民,因為租不起住宅劏房,轉而租進工廈劏房,貪其租金便宜,可是近來政府打壓工廈違契,矛頭對準工廈劏房,這些工廈住戶惟有回到住宅劏房市場。這樣一來,劏房即時供不應求,也衍生出呎租更昂貴的「太空艙」床位。

  不讓劏房專美,地產商也發展起迷你新盤,如何文田的「加多利軒」,起居廳(不計廚房、廁所)面積只有61呎左右,北角的「尚譽」,起居廳也只有約60呎,還有跑馬地興建中的「納米盤」等等,這些都比一個標準車位還要細,如果要擺放傢具、床、衣櫥等等,非得花一番心思不可。然而,這些迷你盤絕非便宜,呎價動輒超過@2萬以上,媲美豪宅價格。

  發展商興建此類「納米盤」,一方面是迎合市場的需求,小面積單位主要的銷售對象,當然是首次置業的年輕人,他們不受政府辣招「雙倍印花稅」的影響。另一方面,也是因為市區土地難覓,收購重建過程長久而困難,能夠發展的土地面積都比較小,自然蓋出來的房子面積也比較小。在可見的將來,於港府的移民政策和房屋政策底下,香港人的居住面積還會愈來愈小。

 
 
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2. 引刀一快 2016-10-26 12:54:03
物極必反,慢慢香港人會識得選擇返大陸過好日子。
3. 又一市民 2016-10-26 13:05:29
又一好文章,講出時下真實環境,香港發達城市,住屋當然細.
4. 好文 2016-10-26 13:05:46

絕對同意大多數全喺劏房嘅人士,佢地係新移民.

"香港傳媒形容劏房是人間悲劇,然而劏房一般有100至130平方呎,可是「太空艙」只有25至30平方呎,那不是更過著非人生活!這是無法改變的事實,劏房的存在源於香港的移民政策,居住在劏房裏面的人,有8、9成是新移民,他們多數是以家庭團聚為由申請來港定居,由於來港生活不夠7年,未能申請入住公屋,惟有暫居劏房,現在租金進一步上升,看來也只住得起「太空艙」了。"

5. 好文 2016-10-26 13:08:39

是"住"在劏房者,是新移民為主!

不過佢地冇怨言,係本地傳媒鍾意嘈.

6. 亮劍 2016-10-26 13:10:49
5. 亮劍 2015-04-18 09:53:54

根據我D地代老友提供嘅資料顯示,現在嗰班新入市的 80 - 90 後,有不少人係有父母助拳的,無論講緊嘅係首期或每月供款!

大陸點解對上幾年 D 樓價會咁堅韌?

有人話因為中國早弍幾叁拾年實施一孩政策,大家都知乜嘢係不孝有三、無後為大啦!!

就係咁樣引至男女嬰兒比例失衡,直到近呢幾年,呢堆小朋友大晒要談婚論嫁,咁那些質素比較好的女孩子,就因求過於供關係,所以非常搶手,咁呢班女仔的父母仲唔揀擇?

那麽呢班在一孩政策長大下的男孩,如果無車無樓無學歷,真係連交配權都被剝奪呀!

作為呢 D 男孩嘅父母,一係你揸實 D $但你成个家庭從此絕後!

一係你就全家總動員,為仔仔做牛做馬、供書教學同埋四出張羅首期以便將阿仔武裝到牙齒。

香港女多男少,但有質素的女仔畢竟有限,如果唔想阿仔老婆係強国人的話,咁唯有跌一D!

中國人的 DNA 就係地、屋同樓---------

咁有人問,點解啲人早幾年唔買楼,到呢家先來「盲搶」?

在香港不同階層對楼宇的看法有大不同。

有些人認為楼係必需品、係日用品,咁他們會走去租,自己家庭揾3万,咁咪畀1万出來租,揾6万嘅,咪租兩万果D囉。而那些揾得万零銀嘅,就當然少夠你政府老母,要阿公同佢哋包底啦!

有些人認為楼係奢侈品、耐用品 ,是身份象徵,咁佢會在「適當」時間入市,例如價錢相對低企;有剛需如要結婚或生细路;加咗薪負擔得起;發展商有推廣;舊咗要換!

最後有些人會深信,楼只係投資工具,是儲存財富的載體,長遠計會反覆上升的,咁他們可能真係越貴越買喎。小弟曾不下拾多次提到,在牛三果陣,都會出現「財富效應」現象,代入楼市即你 D 楼越升;小業主所能班出來的首期越多,翻按、一開二、二開三……出齊。

在現實環境中,這 10 年 8 年,香港不少 50~60 後業主的身家三级跳,如果他們有子女進入適婚年齡,有首置人頭可用。咁佢哋會基於買楼有實際需要;有身份象徵;又因為發展商真的「益街坊」有水位,那麼在呢一排入市有幾奇?

後記……請 60 後父母在按楼幫拖前,先做下列工作。

銀行呢家畀金管局睇實,因此你講到明加按係為咗班首期的話,銀行因為驚你走來放蛇,緊唔放水畀你 cash out啦。

因此有心買多間的朋友,在翻按時应強調你只不過想以層楼加按去買投資產品,呢排最好話班錢炒股,咁成事的機會大得多。

而財到光棍手後,你又真的在幾個月内,在股票市場中炒出炒入,之後……你懂的!

小弟再次強調,呢家投資者入市風險大回報细,智者不為;無老豆老母強力支援請不要入市!

因為有即買即跌兩成的可能,唔該有抑鬱症、心臟病患者呢家只做觀察員,不要落場!
7. 向引刀‧土著說不 2016-10-26 13:40:41

有一點肯定會知:就係你廣燦的家產購買力正在不斷痿縮中!

從另一角度睇,「外地人」後面條大水喉 是先知先覺,為迴避 $貶值早於眾人之前的醒目小數,而能夠在眾多中外的投資產品中,找尋到合理合法的投資途徑和標的,理性地行動並參與了自由資本主義社會的商業活動,並且再次証明了,香港作為世上絕無僅有的 家產避難所無法代替的優越地位!

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%BA%BA%E5%B9%A3%E8%B2%B6%E5%82%AC%E6%97%BA%E9%BB%84%E9%87%91%E8%B1%AA%E5%AE%85%E4%BF%9D%E9%9A%AA%E8%82%A1-195200012.html

人幣貶催旺黄金豪宅保險股

人幣貶催旺黄金豪宅保險股

信報財經新聞 – 5時前

人民幣滙價連日創6年新低,由去年「8.11」滙改至今累貶近10%,內地資金正循五路南下,除了爭購本港保險產品、物業、國際股債基金及港股外,實物黃金也成為最新目標。北水購買力驚人,一方面掃入本港新盤,令樓價在年中由跌轉升。另一方面,內地客來港買保險,推動友邦(01299)上半年新業務價值大增31%,當中香港的新業務價值更按年升逾60%,以年率化計,內地客業務佔超過50%,較去年同期逾30%為高;友邦股價今年累漲14%,跑贏恒指7.5%的升幅。

內地實金ETF持倉漲

本港保險產品被視為可對沖人民幣貶值,今年第二季內地客新造保單保費169億元,按年激增1.38倍,金額再創季度紀錄新高。物業方面,今年來多宗大手物業成交均涉內地客,新盤的內地客比例亦不斷上升,例如周日開售的將軍澳藍塘傲,便有約40%為內地客;同日開售的屯門掃管笏新盤NAPA,內地準買家佔逾20%;早前推售的馬頭角君柏,約20%至30%買家為內地客。

另外,實物黃金也重返「中國大媽」視線。高盛報告稱,10月份人民幣貶值和內地樓價下跌,有望刺激中國人對實物黃金的需求,因這是資本管制下對沖人民幣貶值的途徑。報告又說,中國實物黃金ETF(交易所買賣基金)持倉已進一步上漲【圖】,應與近期人民幣貶值有關。

高盛認為,金價下跌至1250美元以下可買入。內地財新網日前曾報道,近期大批內地居民湧往上環的金舖買黃金,隨即在香港銀行申請租用保險箱存放金條。

購萬能險及QDII基金

近月內地財經傳媒及基金,齊齊看好港股的投資價值。《中國基金報》的微信賬戶上周五就發出題為「人民幣貶值加速,資本流出也在加速:避免財富縮水就靠着幾招」的文章,表示不少讀者查詢如何確保血汗錢不失,建議換美元外,還可「購買QDII(合格境內機構投資者)基金、滬港深基金、內地與香港地區互認基金和在香港等境外以港元或者美元計價的保險」。

該文章又指出,「一些土豪也借助香港購買萬能險,尤其是100萬美元以上的大額保單,將資產轉移出境。」

海外股債市場今年回報遠超A股,也吸引北水急急南下。許多今年熱銷的QDII基金已暫停申購,目前內地156隻QDII基金中,僅73隻還可以申購,滬港深基金(獲准參與「滬港通」的基金)成為熱選。中國證監會的審批進度表顯示,目前待批的滬港深基金數量接近40隻。

鍾情港跨國企業股份

繼去年4月首隻滬港深主題基金面世之後,截至今年9月底,內地共有39隻滬港深基金,總規模約278億元人民幣,上周更有近10隻港股主題基金同時發售。

10月國慶黃金周假期後,北水一度減少流入港股,近日已見回增,昨天「港股通」淨買入10.9億元,是10月11日以來最多。

從2014年11月「滬港通」開通起計,「港股通」淨買入合共3421億港元。基金界人士普遍認為,中國人的財富走出去,配合「深港通」開通,會優先考慮與人民幣滙價相關性比較小的資產,變相成為人民幣貶值受惠股。一些擁有較多國際業務的港股,例如滙控(00005)、友邦和長和(00001)料是北水的心頭好。

惠理基金(00806)指出,很多投資者如今不願意投資只有內地業務的公司,覺得受中國經濟放緩的影響太大,反而偏好業務全球化或國際大客較多的中資公司。

8. Danny 2016-10-26 15:55:47

就是因為政府的辣招,才令發展商起樓愈起愈細.有道理!

[發展商興建此類「納米盤」,一方面是迎合市場的需求,小面積單位主要的銷售對象,當然是首次置業的年輕人,他們不受政府辣招「雙倍印花稅」的影響。另一方面,也是因為市區土地難覓,收購重建過程長久而困難,能夠發展的土地面積都比較小,自然蓋出來的房子面積也比較小。在可見的將來,於港府的移民政策和房屋政策底下,香港人的居住面積還會愈來愈小。]

9. 亞Q 2016-10-26 16:00:17
香港人唔應該住咁細地方!應該住更細!
11. 一片綠油油的香港 2016-10-26 18:30:23


一片綠油油的香港,像花園一樣,多麼漂亮,可憐住太空倉的人
12. 向引刀‧土著說不 2016-10-26 23:04:51
廣燦屌絲今天13點前到現在,都不發一言,梗係睇畢:7樓留言;『就係你廣燦的家產購買力正在不斷痿縮中!』,而悶悶不樂、茶飯不思,七孔生煙,對住家中大幼 係咁 ------------------------------  長嗟短嘆、鞋口鞋面!
13. to筆者 2016-10-26 23:08:43
其實真係一個人都唔會講出口
祇可以講:貧富懸殊係政府必須馬上處理既問題
1)收極大富人稅
2)鎖富人資產另佢地不准走資
3)禁止雙非單非移民.移民要投資

目標係堅尼系數3年內跌10倍

熱切期待
14. Marie Kwan 2016-10-26 23:11:26
未來四年在當前政治環境下,什麼都過不了立法會,房屋供應一定會處於幾乎停頓狀態,發展商及炒家在最近宣誓之后看準了未來供應會再一次斷層,最近之加價封盤浪潮將會愈演愈烈,中原指數2017起碼見200點,想不到某些議員黨派今時今日竟然成為業主、炒家和發展商的心肝寶貝!!


1) 好明顯現在每一個議員公務員,建制又好民主本土又好都針對梁特,都絕不關心樓市爆升,不理市民上樓問題,任由樓價爆升都一定要擺明落CY面,這屆立法會那麼多激進本土,他們只會利用議會玩獨立議題玩政治,君不見宣誓各派已玩到天昏地暗!! 難道大家還期望這班所謂議員會有空間有心處理香港樓價住屋問題? 請問以前有沒有本土+梁振英這個樓市爆升因素? 所以現在最支持CY連任一定係發展商! 又有戲睇,又發政治財!