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蔡志忠
2016年10月19日
創造財富的搖籃
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  筆者上星期受「舖位精英會」邀請,作為午餐例會的演講嘉賓,當天出席者近百人,場面氣氛熱鬧,個個都是工商舖業界精英,當中不乏本港赫赫有名的資深投資者,本人於台上演說,倍感榮幸。

  住宅市場直接關係到市民的居住問題,媒體較為廣泛報導。在日常耳濡目染之下,大家都應該知道,今年下半年住宅形勢一片大好,呎價破頂指日可待。然而屬於投資市場的工商舖,後市又將如何發展?

  工商舖即是工廈、商廈及舖位市場,此類物業不太涉及民生,政府干預也較少。不過,工商舖銀碼相對較大,且變化較多,非一般投資者可隨便入門。然而,近年來物業市場出現變化,當住宅投資者被港府辣招趕走後,他們當中一些較強實力者,惟有轉投工商舖市場。

  香港的工商舖是一個傳奇的市場,是創造財富的搖籃,只要被稱為資深投資者,幾乎都屬於非富則貴之輩。他們不用做地產開發商,也不必成為著名企業家,都能夠家財萬貫,過百億身家的人「十隻手指唔夠數」,有些人的財富甚至打進福布斯富豪榜。

資深投資者 打進富豪榜

  我們先從工廈說起,自從80年代香港工業北移,到2000年代工廈裡已沒有工廠,大量的空置率使價格跌至谷底,那時候買進工廈的投資者,今天價格都升了5倍到10倍不等。後來政府對工廈作出活化措施,讓工廈可以作辦公室、零售、甚至飲食用途。

  而在商業方面,國內資金湧港,大財團喜歡整幢物業,甲級寫字樓全幢放售少之又少,買家務必要出較高溢價才可奪取心頭好。而分層的甲級商廈前景也相當樂觀,在外資和本地投資者的追捧下,價格可以再創新高。至於單幢的乙廈方面,由於大型企業較少進駐,地點、租金等也較為遜色,因此乙廈的升幅會比較溫和。

  最後要說的是商舖市場,香港人口密集,遊客眾多,傳統街道熙來攘往,商舖生意滔滔,自然價值連城。位於市區核心地段的珠寶名牌店舖,價格動輒幾千萬元到幾億元甚至以上,擁有一個核心的一線舖位,是許多人畢生的夢想。

  然而近年來,某些港人(包括候任立法會議員)故意挑起中港矛盾,又刻意不承認自己是中國人,嚴重影響中港兩地人民之間的感情,這使中國遊客的消費減少,店舖生意顯著下降,商舖價格難免作出一些調整。到了今年下半年,成交量忽然大幅增加,尤其是二、三線舖位,由於租金已有見底回升迹象,吸引投資者進場,商舖投資回報可達3至4厘,的確比其他物業稍勝一籌。

 
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1. TANNY 2016-10-19 12:14:28
好文章,蔡生一向有水準,文章講得好貼切,道出目前市況,讀者有所得益!
2. Danny 2016-10-19 12:17:49

 喜歡此句:

 香港的工商舖是一個傳奇的市場,是創造財富的搖籃,只要被稱為資深投資者,幾乎都屬於非富則貴之輩。他們不用做地產開發商,也不必成為著名企業家,都能夠家財萬貫,過百億身家的人「十隻手指唔夠數」,有些人的財富甚至打進福布斯富豪榜

3. 認真 2016-10-19 12:20:39
利害,又是一篇好文,保持水準,每次都有驚喜!
4. 又一市民 2016-10-19 15:02:05

始終香港物業保值,零售市道明年會轉好,舖位現在好像已見底.

[然而近年來,某些港人(包括候任立法會議員)故意挑起中港矛盾,又刻意不承認自己是中國人,嚴重影響中港兩地人民之間的感情,這使中國遊客的消費減少,店舖生意顯著下降,商舖價格難免作出一些調整。到了今年下半年,成交量忽然大幅增加,尤其是二、三線舖位,由於租金已有見底回升迹象,吸引投資者進場,商舖投資回報可達3至4厘,的確比其他物業稍勝一籌。]

5. 井 2016-10-19 15:04:43
疯了!疯了!怎么劝都劝不住。
  火了,火了!怎么灭都灭不熄!
  上海!合肥!深圳!厦门!杭州。…。……
  一个个热辣辣的名字,闪着金光的名字!
  他们都打了一场漂亮的收官之战!
  急啊,那个急啊,
  连飞的都打了,
  连饭也顾不上吃了,
  几万人的大场子也去了,
  连婚都离了!
  吹鼓手也上了,
  抢标王的戏码也演了!
  限购的喇叭也叫起来了!
  中介都脚不沾地了!
  托儿也不够用了!
  网签系统都崩溃了!

  多么热闹,各个办证大厅里,
  人头都挤不下了!
  大厅外,喧闹声连外星人都听见了!
  天宫又上天了,
  G20友邦也来撑场子了!
  央行又逆回购了,
  老美也不加息了!


  天时地利人和都占齐了,
  还不买房就没天理了!


  狂欢啊!狂欢!
  明年今日会翻几番?
  说不定只要半年,
  就会让那些不买房的傻蛋绿了脸!


  智慧啊!智慧!
  一套房过个手,赚几百万啊!
  终生的福禄!吃穿不愁啊!
  这个机会过了哪里会再有?
  想从前,还为一日三餐挣工资劳累!
  从今后,也要试试人上人的滋味!

  苦尽甘来悲喜交集!
  放松一下!放纵一下!放荡一下!
  又有什么不可以?
  声音大一点,力气大一点,手段下作点!
  哪又怎么样?
  从现在起,你是一个中产阶级!
  生活无忧的中产阶级!
  摆脱了低级趣味的中产阶级!

  漫天的焰火啊!为你庆祝吧!
  高耸的大楼啊!为你举杯吧!
  你飞起来了,你嗨起来了!
  尽管这街景有些虚幻,
  但请不要怀疑自己!
  让你在这狂欢的夜里含笑睡去!

  是的,你太累了,10月的节日你正好安睡!


  郑重提示:
  当你醒来,看见满地狼藉,昨夜的盛宴早已不见踪迹时!
  请你不要恼怒发狂!
  毕竟,你曾有过一个梦,一个中产阶级的梦!
  尽管你的余生都可能在残梦的灰烬里悔恨流泪!
  但国运尚且如此!何况尔等一个盛世的蝼蚁!
  光荣啊!荣光啊!国之衰运,尔等负承!

  郑重警示。10月7日后,地产之火会突然熄灭!
  12月,大众已幡然觉察!
  夺路而逃,场面纷乱!死于踩踏者不计其数!
6. Danny 2016-10-19 19:38:58
樓上"井"哥仔,又唔抵得樓價升,唉!可憐嘅年輕人,咁執著係買唔到樓嘅,既然係咁,不如不買樓,人生唔係只為一層樓!
7. 隨波逐浪 2016-10-19 20:53:27

 

在投資市場: 前面有狼, 後面有虎, 人生就是隨波逐浪.

 

 

8. 就是如此 2016-10-19 21:14:48


  •    

  •                                                             

資本主義世界就是如此窮兇極惡.


9. TANNY 2016-10-20 01:28:52

工商舖是盛產富豪的地方,香港就是貧富懸殊的地方!

發達的地方貧富差距愈來愈大!這是一個正常現象!

10. TANNY 2016-10-20 01:30:51

工商舖是盛產富豪的地方,香港就是貧富懸殊的地方!

發達的地方貧富差距愈來愈大!這是一個正常現象!

11. TANNY 2016-10-20 01:30:51

工商舖是盛產富豪的地方,香港就是貧富懸殊的地方!

發達的地方貧富差距愈來愈大!這是一個正常現象!

13. to筆者 2016-10-20 19:23:25
我想問你土匪甘搶社會資源以自肥,搶基層既基本重要同人講自己好叻好本事,你自己知唔知羞恥?
政府絕對係要即刻立例禁止物業投資,係嚴重刑事!

覺得好笑既可以放長雙眼睇下樓市新高你地班資本家會有咩下場

絶對值得期待
14. to 9/f 2016-10-20 19:26:45
資本主義社會係自取滅亡呀低能仔

15. to ad min 身有屎 2016-10-20 21:42:45
delete message甘無恥
16. 另一市民 2016-10-21 01:34:12

TO:13樓:閣下此言差矣,香港是公平的社會,好多人和你一樣,當年都是很貧窮,只不過人家肯努力上進,才有今天的成就.

資本主義就是這樣殘酷.是汰弱留強,多勞多得,閣下如果技不如人,就應該虛心學習,他日才可有所作為!

17. TO:13樓至15樓 2016-10-21 01:57:52

你哋如果唔鍾意資本主義,其實可以移民北韓,那裡最公平.

香港政府好照顧弱勢社群,成日增加福利,好多人唔做嘢都有飯食.香港樓價高是因為中國經濟好,自然反應嘅效果,唔係搶奪基層資源.住公屋及居屋嘅基層人士,無論樓價高低,都冇諗過買樓.

18. Marie Kwan 2016-10-21 03:11:08
宣誓一役之后之樓市狂潮

1) 好明顯現在個個議員公務員,建制又好民主本土又好都針對梁特,都絕不關心樓市爆升,不理市民上樓問題,任由樓價爆升都一定要擺明落CY面,這屆立法會那麼多激進本土,
他們只會利用議會玩獨立議題玩政治,君不見宣誓各派已玩到天昏地暗!! 難道大家還期望這班所謂議員會有空間有心處理香港樓價住屋問題? 請問以前有沒有本土+梁振英這個樓市爆升因素? 所以現在最支持CY連任一定係發展商! 又有戲睇,又發政治財!

2) 今次樓價上漲和上幾次的泡沫在政治層面是完全不同,有香港"獨特"的國情。未來四年的立法會只會更加不關心住屋問題,四年樓市升一、二倍是基本消費,因為議員們"需要"通過指責超高的樓價和失敗的房策去令廣大市民覺得(由阿爺支持嘅)香港政府有幾"無能"、"腐敗"和"不理人民死活",在這個人為嘅背景之下,泛民本土議員結論就係-----"因此"香港係有幾需要改朝換代,甚至乎自決自立。四年夠玩好多嘢,到你四年后先可以"vote them out"的時候,元朗樓已升到二、三萬一呎了!!


3) 政府賣左好多地比內房,真正捉老鼠入米倉,他們財雄勢大,在內地最識玩屯積居奇,唔貴就hold起唔賣,所以推盤一定比本地發展商慢,未來供應其實有形無實,數字一堆而已。

4) 
臨近選特首,市場炒家一致睇死梁振英乜都唔敢做,唔敢得罪地方人仕攞地,唔敢得罪百幾萬業主,唔敢得罪區議員,傑志一事可見一斑。


所以,經過宣誓一役之后,我更相信樓價會因為內鬥而更加不合理,二、三年之后,您就會覺得今日樓價其實相當便宜。
19. 引刀一快 2016-10-21 06:01:37
好多年以前,我宿舍有人夾錢買咗部PC,係486。

當年PC裡面裝咗街霸,有一個同學霸住玩咗三四日。往後佢一直都係呢部PC嘅霸主,原因係打街霸係擂台制,呢位早開始玩嘅同學,一直可以霸住右邊keyboard,而另一半就九個人輪流玩,永遠冇一個人有機會得到足夠嘅鍛煉,而且左邊keyboard唔順手,只能車輪做沙包,鋪鋪都以卵擊石。

站喺呢位街霸之霸嘅角度睇,優勝劣敗理所當然,好公平吖。
對於其他九個人嚟講,就係壟斷。
20. 引刀一快 2016-10-21 06:07:55
故事未完。
21. 睇得通 2016-10-21 09:53:40


中原城市領先指數 CCL

[中原城市領先指數]   一直處於強勢運動中,假如在一年內突破147點高位,強勢運動得到確認.人們恐懼慌張的心態大可消除,好多網友118點的寄望,可能要指待經濟危機以及戰爭的推動才可成事...



22. 睇得通 2016-10-21 10:19:18
.............想問你土匪甘搶社會資源以自肥,搶基層既基本重要同人講自己好叻好本事,你自己知唔知羞恥?
政府絕對係要即刻立例禁止物業投資,係嚴重刑事!???????????????

回應13樓無知小朋友的不洽當的指責:    2008年度以來美國國債危機,導致美國政府年年加印貨幣,所有貨倉廢紙印出的貨幣可以購買全世界的有價資產,及所有金銀珠寶,所有礦產財產能源...接著各國政府追隨其後,不願吃虧.

所有市民是無能力阻止其行政施政的小人物,你又可以做出什麼好的行為表現呢???

政府絕對係要即刻立例禁止亂印銀紙,係嚴重刑事!!! 你可以做到嗎???
23. to 22/f 2016-10-21 12:31:23
白痴仔,所以我講左1萬次,資本/貨幣唔該去玩股票資資市場,住宅樓市係完全社會民生資源,份所有人共享既!李生係同一般香港人一樣分個300尺單位.
要想用錢攞個千尺望海單位唔該爛屍!香港唔容許
重用d 7頭再話咩去北韓住,如果北韓無貧富懸殊問題,香港係應該即刻跟!大部分香港人係想要無貧富懸殊既香港!
想話資本主義既同我死去美國

共貧唔係問題,不均先係滅亡既成因!有腦既都睇到
冇腦既幫佢唔到
24. 井 2016-10-21 23:13:02
共產黨,名叫共產,但做野最西方資本主義
25. 引刀一快 2016-10-22 01:27:43
向飯


你死咗去邊呀?又匿埋喺蛇竇朴嘢呀?又有人幫井兄講說話喇,你仲唔出擊?白攞五毫呀?
26. 保持香港50年 2016-10-22 09:22:00

23.樓...是: to 癲狗  類別, 李先生與你何干???

鄧小平說: 保持香港50年資本主義生活方式不變...



29. 有樣學樣 2016-10-22 10:48:05

道瓊斯工業平均指數 (^DJI)

-DJI     美股走勢長期處於上升軌道上.......

圖表用途道瓊斯工業平均指數 (^DJI)


中原城市領先指數 CCL ......香港樓價有樣學樣...


30. 向飯民說不 2016-10-22 12:23:52
引刀,你讲的街霸的故事,虽然讲出了垄断的问题,但是也同时见到了其他9个人的不思进取,被人扎住颈而不想办法解决。当然啦,你引刀就比较积极,你就觉得垄断,唔公平,所以认为应该立法抢了那部电脑的话事权-----你引刀反大陆读书,原来是学了毛泽东那套共产主义革命思想。又是一个嘴里最反共,身体最亲共的废材。

但是作为一个自由经济的支持者,你要赢他,有更多办法,你可以赚钱,去买一部更快,更好用的电脑,然后可以好好学习。跟住可以挑战这个街霸。在或者你可以好像喬布斯那样发明新系统,新游戏,淘汰那个街霸游戏,你变成新的王者。

不要成日用不公平,不公义来玩共产,共产党已经证明唔work,阿祖做鸡也是自愿的阿井都话大陆已经行资本主义啦。连中共已经拨乱反正,不行社会主义,点解你d班废材仲要玩打土豪,分土地的社会主义。你引刀在广州又不小房产,难道你不怕被分了吗?
31. 向飯民說不 2016-10-22 12:34:41
引刀,我就无5毛收啦,不过我估计你地成team人日日系度播毒,应该赚不小美先。有人like阿井,真系好出奇咩,你地可以玩分身互相like对方。又可以几个人互相like对方。所以我成日话建制派仍然不懂玩网络战,结果只有被你地美仙压着打。

我出声,因为我发现大部分香港人被毒媒洗脑到完全无分析能力,我就80%资产在香港,在香港工作,赚的是港币,没有外国护照,如果被毒媒玩颜色革命,然后他们沽空港币和香港资产,不要说几+年的投资化为乌有,甚至连生命都会受到威胁。所以不能不出声。

人渣,我地好幸福,我地不需要祈福。你地班言论自由/普世价值党同祈福党又咩分别。香港人好幸福,唔需要革命。
32. 中肯 2016-10-22 13:10:30
香港是國際都市,樓價當然高,年輕人成日想樓價平.大跌係不切實際,俾心機努力,好過怨天尤人!
33. to 食屎痾飯 2016-10-22 13:37:09
共產點証明唔work?真共產既中國有冇內戰?有冇扑頭黨?有冇假奶粉?
而家資本主義化既共產黨就真係証明唔work啦!
記住:資本主義祇會自相殘殺,國家滅亡,共產主義(未必一定共貧喎)係使人與人之間共容,和諧

呢d就叫事實冇得唔同意,教精緊你呀傻仔
我3歳小朋友智慧?咁我諗d資本家係3歳智障既智慧

35. 哈哈 2016-10-22 13:43:57
行資本主義既畜生並唔係進步,而家自私自利搶窮人應得既資源現後同佢地講呢個係資本主義既社會,你根本就乜資源都冇既,要攞番少少就做我隻狗一世.

呢d根本就係以前美國既黑奴制度用番張靚少少既花紙包甘解

36. 引刀一快 2016-10-22 14:15:02
傻佬向飯,都話故事未完咯。
37. 向飯民說不 2016-10-22 15:00:10
33楼,35楼,都话你地班友嘴里嘴反共,身体最亲共啦。

引刀,甘就唔好讲一半,不讲一半。

由于美国佬一直垄断各个行业,现在大陆已经用各种方法正在抢话事权。所以先会有很多打手系度想搞乱香港,搞颜色革命。

最近看了很多台湾人的观点,越来越相信,中国会真正的崛起,因为中国市场比美国市场大。中国现在要做的就是避免战争,避免被饭民人渣玩颜色革命。只要和平,美国肯定不是中国的对手。最近人民币贬值应该是中国所希望看到的。最终目的就是取代美元。

貨幣大戰來了!?、人民幣創六年新低!
https://www.youtube.com/watch?v=BcXD3NbiGyU
39. 引刀一快 2016-10-22 21:03:47
結局就係個霸主嘔凸囉,點解?下回分解。
41. 為香港歌唱 2016-10-23 04:00:57

天蠶變(為香港樓價歌唱)
歌詞
獨自在山坡 高處未處高 命運在冷笑
暗示前無路 浮雲遊身邊 發出警告
我高視闊步 雖知此山頭 猛虎滿佈
膽小非英雄 決不願停步 冷眼對血路
寂寞是命途 明月映山崗 倍覺孤高
拋開顧慮 飽遭煎熬 早知代價高 絲方吐盡
繭中天蠶必須破籠牢 一生稱英雄 永不信命數
經得起波濤 更感自傲 抹去了眼淚
背上了憤怒 讓我攀險峰 再與天比高


 

45. 另一市民 2016-10-23 23:20:19
界已經改變,香港樓價已非昔日拋離他國,淡友醒吓啦,否則你世地好快會消失!
46. 另一市民 2016-10-23 23:20:19
界已經改變,香港樓價已非昔日拋離他國,淡友醒吓啦,否則你世地好快會消失!
47. 另一市民 2016-10-23 23:22:19
界已經改變,香港樓價已非昔日拋離他國,淡友醒吓啦,否則你世地好快會消失!