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蔡志忠
2016年10月12日
沒有入市變輸家
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近期樓市氣氛熾熱,樓價急速反彈,反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL),最新報141.01點,重返去年11月份高位,距離歷史高位146.92點,只差不到6點。由於上述指數是反映較早時(上月中旬)的二手市況,屬於滯後指數,因此到10月底至11月初,指數將可能重上去年9月份的歷史高位。

  由於目前二手盤源短缺,急於入市的買家不是要高價追貨,就是要到一手市場碰運氣。新樓所處的地區和間格未必適合自己,但總算供應較多,一心以為可選到心頭好,奈何很多人抽簽又抽不到,於是這些心急的買家又重回二手市場高價尋寶,這樣的來回形成一個循環,也是二手樓價屢創高位的主要原因。

買樓有風險 應自行判斷

  這種情形跟筆者當初的預期十分脗合,政府實施額外印花稅(SSD)和雙倍印花稅(DSD),原意是要打擊炒風和遏制房價,將買樓機會留給首次置業者,結果是事與願違。樓價從去年底到今年中,一直處於下跌狀態,可是準買家認為還會下跌而不敢入市。等到今天樓市重回升軌,SSD捆綁了二手盤源,有實力的買家惟有在乾涸的二手市場裏追貨,零星的成交個案都創出新高,首次置業者惟有望樓興嘆。

  相信在年底之前,滯後的樓價指數CCL會展現歷史高位。這並非甚麼稀奇的事,地產辣招讓二手樓創出新高,使首次置業者更難上車,都已成為事實。政府本來就不應該以幫助年輕人買樓為己任,買樓是人生大事,具有一定風險,應該讓未買樓者自行判斷入市與否,當局如真要關心,就去關心他們的居住問題,或許要興建多一些公屋、居屋之類,盡量滿足基層大眾的住屋所需。

樓價挑戰新高

  樓價即將創出歷史新高,其實沒甚麼大不了,大家看看中國內地一線城市,哪一個不創出新高?在今天大印、鬥印鈔票的年代,誰不明白磚頭最保值。各位應該知道,人家大城市房價去年升了三、四、五成,我們這邊仍然在追去年高位,相比之下,我們算是比較溫和的了。不過讓筆者擔憂的是,辣招綁死二手樓市,樓價勢將愈升愈有。

  面對如此境況,當局撤招或減辣的機會等於零,被愚弄的年輕人是繼續選擇等待,還是面對現實、量力而為入市?筆者提議未置業的年輕人,還是不要再等待,不要再蹉跎歲月,計好自己的數,供得起樓就勇敢去買,因為你我都不知道何時樓價會再下跌,假如在這次升浪中,樓價升了3成後才下調1成,最終沒有入市的你,還會是大輸家!

 
 
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1. Danny 2016-10-12 12:08:39

十分認同蔡生所講,沒有入市是輸家!

面對如此境況,當局撤招或減辣的機會等於零,被愚弄的年輕人是繼續選擇等待,還是面對現實、量力而為入市?筆者提議未置業的年輕人,還是不要再等待,不要再蹉跎歲月,計好自己的數,供得起樓就勇敢去買,因為你我都不知道何時樓價會再下跌,假如在這次升浪中,樓價升了3成後才下調1成,最終沒有入市的你,還會是大輸家!

2. 另一市民 2016-10-12 12:11:46

唔知刀兄點諗,宜家樓價咁升法,冇入市後悔莫及啦!

不過刀兄廣州有物業,一樣升值!

3. 中肯 2016-10-12 12:19:03
支持蔡老闆文章,講得好啱,政府唔可以成日俾年輕人以為,要壓低樓價來俾佢地上車.
4. 二少 2016-10-12 12:44:52
錯過咗今年三四月時上車機會的,現在最好繼續等待了,這最後二十多個%的升幅,不是上車一族能承受的.下次機會來臨時出手要快啊!
5. 輸家 2016-10-12 12:51:26
沒有入市的係輸家,但唔係最大輸家,最大輸家係賣樓等跌的,自此從有樓變無殼蝸牛
6. 就係咁 2016-10-12 13:45:48
每次賣咗自住樓就等跌再買,就係咁買買賣賣咗好多次,終於由山卡啦咁遠變咗住市區1500呎。

人啊!智慧真係分三六九等。
7. 占士 2016-10-12 15:21:58
          

蔡兄,說的對:假如在這次升浪中,樓價升了3成後才下調1成,最終沒有入市的你,還會是大輸家!


我以前和大家提過的那位鄰居,由於以前用比較低的價買了一個3房單位自主,在5年把自主的物業了,在同區租回一樣大的單位等跌後再買回,他本來預計等5年後大跌30%買回,就可以賺它一筆,可惜,事與願違!


到現在還是未能在上車!因為一般情況下,沒有人願意用更高的價格買回一樣的東西!


我打開成交記錄看一下他以前那個單位,幫他算一下數,大家就知道了,他5年前賣出單位是賺了141% 5年後該單位又在賣出的價格上升了35%。如果以他買入價算是227% 就算說別人買入後也有35%漲幅,當然,如果他當時不賣出,持有到現在也有227%漲幅! 不可思議吧?我們幫他算過,現在就算買2房也不夠錢了!


有朋友說不怕啦!他現在2個孩子都該讀完大學出來工作了。。。。。。。不過,現在的大學生收入不高,如果要買樓也是要靠父幹的喲!的確,也是!


相信這就是您說的“樓價升了3成後才下調1成,最終沒有入市的你,還會是大輸家!”活生生的例子了!




8. 向引刀‧土著說不 2016-10-12 17:25:58

内地买家托起香港楼市:顶级豪宅每平米近百万港元!

文 / 顾雪琳 2016年10月11日 21:22:00

今年二季度以来,香港楼市持续回暖,9月住宅房屋成交量反弹至15月内最高。豪宅地皮价格也不断创新高,带动顶级豪宅价钱直线上升。近日内地买家更是豪掷4.23亿港元购买香港顶级豪宅,香港楼市的回温可见一斑。

据《香港经济日报》报道,位于九龙柯士甸道1号的凯旋门映月阁的80层A室,一个顶层连泳池的“天际独立屋”,以4.23亿港元天价成为九龙新楼王,每平方尺价格99414港元(约每平方米99.4万港元)。据报道新业主为内地买家。

所谓“天际独立屋”, 是香港顶级豪宅的代名词。香港凯旋门共有5个复式“天际独立屋”,面积约3,200至5,500平方呎,三层复式设计,有5~7个卧室。部分单位顶层连接私家泳池、按摩池,并设有空中花园,并全由落地玻璃包围,可以俯瞰整个维多利亚港无敌海景。

http://ps.hket.com/res/images/contents/2016/201610/20161011/1518204/fain20110727030_07_600x400.jpg

香港房地产市场在去年9月达到阶段性高点,此后显著回落。今年2月香港住房需求一度跌到有纪录以来新低,仅1807份,随后又逐步回升。9月合约数量更是环比激增34.4%至7826户,达近15个月内最高。

9月初,中原集团主席兼总裁施永青表示,近期楼价升势受货币因素推动,预计未来外来资金继续流入香港,令楼价居高不下。

此外,中国购买者离岸资产需求也有所回温。香港会德丰地产称,旗下位于九龙的豪华房产One Mountain9月销售额20%由大陆消费者贡献,而6个月前刚开盘时这一数字只有5%。

就连阔别香港土地市场四年的李嘉诚也杀了回来。华尔街见闻9月介绍过,李嘉诚旗下长江实业公司将支付19.5亿港元(约2.51亿美元)购买新界的一块地。这块地被指定用作私人住宅建设,楼面面积最高可达22676平米。这是李嘉诚四年来首次从香港政府那里购买用于住宅建设的用地。

香港楼市近期内或将持续保持乐观,香港金管局在9月底发布的货币与金融稳定情况半年度报告中称,“市场预期全球流动性仍然充裕,将对近期楼价提供支持”。

9. 睇得通 2016-10-12 17:50:27

政府實施額外印花稅(SSD)和雙倍印花稅(DSD),原意是要打擊炒風和遏制房價,將買樓機會留給首次置業者,結果是事與願違。樓價從去年底到今年中,一直處於下跌狀態,可是準買家認為還會下跌而不敢入市。

老實講, 我不會叫人買樓, 中國古代的人都很聰明, :『好心冇好報,好柴燒爛灶』. 攞苦來呻...在跌市中人們都希望大跌後先買, 在升市中,人們都希望大跌後先買,   何苦呢???

10. 又一市民 2016-10-12 17:56:36
樓價咁樣升法,市民又喜又悲,有樓就最好,冇樓快啲上公屋,否則心理不平衡!
11. 好怡 2016-10-12 18:01:25
 由於目前二手盤源短缺,急於入市的買家不是要高價追貨,就是要到一手市場碰運氣。新樓所處的地區和間格未必適合自己,但總算供應較多,一心以為可選到心頭好,奈何很多人抽簽又抽不到,於是這些心急的買家又重回二手市場高價尋寶,這樣的來回形成一個循環,也是二手樓價屢創高位的主要原因。

買樓有風險 應自行判斷

12. 睇得通 2016-10-12 18:16:47

贏家真理: 唔怕輸的人才會贏.

輸家真情: 怕輸的人才會輸.

一個人的心態決定一個人一生的成功的機會率.

 

13. Bull Shit 2016-10-12 23:01:08
廢話
浪費看文時間 全文意思是 #買得起就買樓#
但係呢一刻就算買得起 風險也很大
要小心評估往後供款能力 收入 及 可動用資金等

(行走江湖 切忌心浮氣燥)
   使出真功夫 方為大師傅

樓市已經行了8年大運
大部分利好因素已經反映
將來幾年比以往8年更複雜 現正買樓的要份外小心 
並不是#自住就冇問題#
小心一褲都係

14. 風險 2016-10-13 02:28:48

有風險 應自行判斷

16. 風險 2016-10-13 02:30:45

有風險 應自行判斷

17. 自我陶醉 2016-10-13 08:19:12
13樓唔洗太認真,佢只係話 : “假如” 在這次升浪中,樓價升了3成後才下調1成,最終沒有入市的你,還會是大輸家!

換一個講法,“假如”在這次升浪中,樓價只升1成後便下調3成,最終入市的你,還會是大輸家!

假如”我叫你買六合彩,你又唔買,最終中哂六個字,你就會是大輸家!” 你可能會話:“我只係贏唔到啫,點會係輸家?”  因為贏少當輸呀嘛!  哈哈哈!

18. 元朗人 2016-10-13 08:28:16
如果你没有移民打算,便應該揭盡力擁有自己物業。坊間永遠有向好向淡言論令人迷惑,看分析後又等待觀察下,祗是浪費宝貴光陰。

路遙知馬力,140点要出貨,128点話可以買,是否當成股票市場,真是身水身汗。
19. 大漲小回 2016-10-13 08:43:10
17樓將樓市大漲小回格局反過來講成小漲大回、又用六合彩做比實在是故意扭曲作者原意.

18講得好,如果你以股市思維睇市,可能永遠不得要領

慎之慎之
20. 睇得通 2016-10-13 11:35:14


香港資產進入一個強勢運動區, 沒有競爭力者切勿進入…


22. 地中海 2016-10-15 01:45:48
非常好的評論文章,十分中肯!
23. 東方紅 2016-10-15 02:54:39
樓價今次必升到大家唔信,引刀肯定後悔莫及,睇佢近排冇咩回應,就知佢唔高興,唔好同市場鬥!
24. 引刀一快 2016-10-15 13:59:19
25. to 23/f 2016-10-15 18:40:47
信AA,抵能死
26. aa+ 2016-10-15 22:16:06


Reply to

"樓市已經行了8年大運"

A  cycle of  real estate usually is more than 15 years !

27. 買唔起樓的有錢人 2016-10-15 22:54:08
信AA,抵能死  ???
 
世界無必然的定律, 樓市太旺, 有可能一路向前衝刺, 制造更多買唔起樓的有錢人....
28. 未來不知如何 2016-10-16 20:39:45

地產專欄經常出現一啲無哩頭蛋散:  一竹竿打晒成船人.  胡亂攻擊網友.搞到好多網友退避三舍.不再留言.

往事回味,感謝過去的七位地產代理: 七位AA.

2003年當我四處找尋合適的舖位時, 向多位代理查詢合適的舖位資料. 當我果斷的買入人生中的第一個舖位時, 剛落定金,另一位尖沙咀地產代理打電話來.近旺角區有一個筍盤,仟餘呎連租約出售.我叫他準備好查冊資料及租約文件,即刻坐的士前往落訂金支票.在未睇樓情況下,10分鐘內果斷決定的買下第二間舖位. 原來果斷的個性可以引導一個人走向成功的路.

2009年,當我發覺大美國主義正在不斷量寬加印貨幣去舒解國債財赤的問題,轉嫁國債風險. 又一次果斷的四處向地產代理查詢尋找合適的住宅物業投資保值. 當我買下一個物業時,另一個地產代理又介紹一間便宜20%的房屋引誘我買入.我又果斷的買下.

2012年,延續不斷量寬加印貨幣的餘勢, 乖風破浪, 心血來潮, 一口氣接受前後三位地產代理誠意拳拳介紹的三間筍盤.一一買下,不想與人爭議.未來不知如何???
29. 未來已定 2016-10-16 22:44:48
28樓,性格決定命運,一點冇錯. 未來已定,呢度就留俾幾隻蛋散發洩吧
30. 風險 2016-10-17 01:12:47
TO:28樓, 放心吧,未來樓市仍有上升空間,閣下果斷的性格是成功的重要因素!,今時不同往日,現在各國不斷量化印銀紙,樓價升只是保通脹而已.相反要樓價下調相當困難.
31. 哈哈 2016-10-17 10:48:53
性格決定命運
資本主義國家註定完結

熱切期待
32. 好文章 2016-10-17 12:27:24

 面對如此境況,當局撤招或減辣的機會等於零,被愚弄的年輕人是繼續選擇等待,還是面對現實、量力而為入市?筆者提議未置業的年輕人,還是不要再等待,不要再蹉跎歲月,計好自己的數,供得起樓就勇敢去買,因為你我都不知道何時樓價會再下跌,假如在這次升浪中,樓價升了3成後才下調1成,最終沒有入市的你,還會是大輸家!

再升3成香港就真變為國際大都市,全部基層人士搬晒去新界區住,不過都未嘗不是一`件好事,倫敦都是這樣!

33. 大細路 2016-10-17 13:57:09
哈哈,的樓價令我諗返起細個睇電視沈勝衣支主題曲。。。。讓我闖險峰再與天比高。
34. 引刀一快 2016-10-17 14:09:46
樓上

係天蠶變呀
35. 支持28樓 2016-10-17 15:00:29
好彩刀兄買咗廣州樓,樓價一樣升,否則同樣很憤怒.
36. 井 2016-10-17 17:54:18

九十年代初打工仔要買樓,遠比現時容易,樓價較低,首期成數亦低,唯一問題是利息高,所以當時很多人渴求一份銀行工,貪有利息優惠可以節省供樓的開支。

以前上車不算太難,但周邊朋友大部份都是過了30歲才置業,主要理由是不想被樓宇按揭綁死。要供樓,就要睇老細面色;要供樓,就未必夠膽去創業。當時香港社會機會多,趁年青搏殺,等到事業有成,或者成家立室、安定下來才買樓,是頗為普遍的想法。

相比之下,今時今日年輕人置業心態急進得多,20幾歲就想要上車,原因和前日徐緣所講考試被拋窒的現象十分相似。老實講,400萬元只可以買到百幾呎劏房,自己就不信還有幾多升值的空間。可是年輕人一方面未經歷過樓災,上次樓市「建華之亂」已經變成都市傳說,他們只知道近年樓價一味繼續升,調整期頂多一年;另一方面又對自己前途欠缺信心,覺得人工升幅有限,創業死亡率高,現時不買樓鎖定成本,將來更加無可能。

換句話講,現時大部份香港年輕人面對自己前途這一份考卷,好像經過補習社名師洗腦一樣,答案清一色是要買樓,因為對前途無力,被樓價的升勢拋窒,人哋咁答於是自己又咁答。而由於上車的基本條件已經相當高,遙不可及冇得跟,又反過來再進一步加深了無力感。

香港政府一味搵地,想增加住宅供應,只是治標不治本的方法。香港最大問題是欠缺商業領袖,帶領年輕人覺得自己有前途。上一代的模式,包括低技術製造、貿易中介人甚至旅遊零售,通通都已經成為過去式,唯一剩餘價值是幫國內人走資,卻只有極少數人有能力賺這一條水。由於欠缺視野,無計可施,上一輩累積資本上了岸的一群,就惟有一味囤積磚頭收租,有份推高樓價,亦間接令年輕一代沉迷要買樓。

在一片樓奴文化之中,更加需要向年輕人展示多元化的可能,所以收回傑志足球中心是大錯特錯,何必進一步強化這種「萬般皆下品,惟有上車高」的想法?畀個機會香港的足球員在黃金期全心全意去踢波,香港可以出到曹星如,說不定也可以出一個中田英壽。香港年輕人不要只得上車供樓一個夢想,就要多方面都亂咁試,才可以試出一條生路,令他們重新正正常常,在20幾歲時為事業而戰,而不是為物業而戰。
37. 獨自在山坡 2016-10-17 18:09:41
天蠶變 曲︰黎小田 詞︰盧國沾 主唱;關正傑
*獨自在山坡 高處未算高
命運在冷笑 暗示前無路
浮雲遊身邊 發出警告
我高視闊步  

   雖知此山頭 猛虎滿佈
膽小非英雄 決不願停步
冷眼對血路 寂寞是命途
明月映山崗 倍覺孤高  

   拋開愛慕 飽遭煎熬 早知代價高
絲方吐盡 繭中天蠶 必須破籠牢
 
38. 引刀一快 2016-10-17 18:56:48
To 35樓

升唔升我都唔會憤怒,我養緊貓仔狗仔,唔賣得。

升又如何?經濟唔好,好難唔跌嘅。
39. 向飯民說不 2016-10-17 19:08:13
井又邊度copy文章呢?90年代買樓,多數要面對97年代負資產哦。仲有當年主要的原因是大陸剛剛改革開放,需要香港提供人才,而香港同時是外資進入大陸的窗口,所以當時工作機會特別多,但是90年代到97年是最典型的泡沫經濟。高通脹,高利息,雖然人工加的多。但是泡沫就是泡沫,97年03年的經濟崩潰其實是correct 97年之前的泡沫。

還有97年前香港開始經濟轉型,但是當時你主子英國佬咩都唔左,由得香港空洞化,90年代初香港也是一個世界工廠。當時的GDP佔了30幾個%。到了97年,工業完全消失。

至於什麽商業領袖,帶領年輕人覺得自己有前途。講真政府幫年輕人,一樣會被飯民定性為官商勾結。飯民真係以爲講了就是真理。

剩餘價值是幫國內人走資,也是一種賺外匯的方式,90年代香港人幫外國人去大陸投資,其實意義一樣。你地飯民的頭腦是不是生在patpat上。

當然不能將所有鷄蛋放在一個籃子上,但是又可以點,你地飯民垃圾,咩都反對,咩都拉布,仲可以點發展。真係唔好白癡到以爲香港發展有前途的工作可以不依靠大陸。

查下日本的2016《通商白皮书》,一大篇幅,要求日本政府要重視大陸市場。

飯民班垃圾文人,以爲自己個個都係經濟高手。其實全部都是典型的共產黨。
40. 啊井,你主旨又殺人 2016-10-17 19:38:57
世界視線 
美軍艦轟炸也門 華府結仇什葉派
10月15日(六)   
美國軍艦日前轟炸也門胡塞武裝,這是也門爆發衝突之後,美國首次正式參戰,這標誌着美國將更深地捲入這場遜尼派與什葉派的衝突,必將遭到全球什葉派教徒的反擊。
也門衝突起源於內戰,但隨着什葉派的胡塞武裝崛起並主控局勢,沙特開始赤膊上陣,與胡塞武裝全面開戰,而伊朗則支持胡塞武裝,小小的也門淪為什葉派與遜尼派對抗的火藥桶。不過,沙特由於長期文恬武嬉,雖然擁有從美國進口的軍備,但屢屢不敵胡塞武裝的烏合之眾,甚至一度被其攻破國境。
在也門衝突中,美國採取有限介入的方針,一方面向沙特出售武器,並向其提供情報訊息支援;另一方面出動軍艦,攔截伊朗向胡塞武裝提供武器的商船,但不主動攻擊胡塞武裝。美國此舉出於兩大戰略考慮:奧巴馬政府一直期望改善與伊斯蘭世界的關係,不願過分深入地介入阿拉伯內部的教派衝突,防止引火燒身;另外,美國之前與伊朗達成伊核協議,兩國關係出現緩和契機,奧巴馬不願因直接與胡塞武裝開戰而得罪伊朗。
但今次美國直接轟炸胡塞武裝的雷達站,徹底改變了美國在也門的戰略原則,今後胡塞武裝以及全球什葉派都會視美國為敵。眾所周知,阿拉伯國家之間的教派衝突是極複雜的博弈,不僅涉及到歷史爭議,更與地緣政治衝突息息相關,也關係到中東霸權的沉浮,所以域外國家一般很少介入,以免順得哥情失嫂意,但美國卻熱衷其間,結果自然是搬起石頭砸自己的腳。之前襲擊美國的極端恐怖組織多是遜尼派武裝,如果什葉派也加入其中,美國今後的反恐形勢將日益吃緊,變得手忙腳亂。
今次事件也折射出奧巴馬的中東政策徹底失敗。奧巴馬一直期望退出中東,重返亞太,但在撤出的過程中拖泥帶水,企圖用較小的成本維持原有的戰略利益,瞻前顧後,最後卻顧此失彼,不僅沒有改善與伊斯蘭世界的關係,反而愈陷愈深,進入得不償失的戰略困境。下一任美國總統將不得不面對這個棘手難題。
44. 回去黑猩猩年代 2016-10-19 04:27:42
網友回應: 31樓,哈哈.......性格決定命運 ......資本主義國家註定完結.....熱切期待.???
熱切期待???  目前,資本主義是地球人類的主流生活方式, ;而資本主義生活方式,是人類由黑猩猩同類思維進化而來, 資本主義的完結,可能代表著人類的完結都說不定...袛有人類才會有資本主義生活方式, 期待回去黑猩猩年代好過......
 
有什麼好:  熱切期待??? 
46. to 44/F 白痴AA 2016-10-19 17:57:43
資本主義係使人類自相殘殺而滅亡既唯一成因,你係想滅亡定做過黑猩猩年代?
你想被滅既都冇辦法

雖然我都好熱切期待