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蔡志忠
2016年9月28日
樓市因何暢旺?
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近期樓市交投暢旺,尤以新樓更為顯著,樓價有所回升。很多人有疑問,香港經濟未見明顯好轉,受薪階層加薪幅度不大,為何會有這麼多人買樓?港府多番強調要增加房屋供應,有信心於未來3至4年內,推出大約9.3萬單位供應市場,為何樓價仍可止跌回升?

  先說第一個問題,“為什麼這麼多人買樓?”其實,目前所謂的很多人買樓,是一個假象,以今個9月份為例,上半月已錄得2300伙新樓成交,估計整個9月份交投量可超越4000宗,新盤表現的確很出色。然而,以往具有指標性的二手樓市,成交量卻仍然稀疏,本月份極其量只有3千多到4千宗左右的成交。也就是說,今年最暢旺的9月份,整體交投量也不過8千伙左右而已。

  相比以往樓市正常時期,每月平均成交宗數達1萬宗以上,目前與之相比還有一段距離。因此我們只能夠說,樓市現在是正常一些,在這個一手暢銷二手萎縮的市場,嚴格而言,不可以形容是有很多人在買房。

  至於第二個問題,“為何樓價可止跌回升?”在目前經濟未見大幅增長,政府加推土地供應,地產辣招不撤等等情況下,很多人懷疑樓價為何再度回升,樓市或許已出現嚴重泡沫。

樓價水漲船高

  筆者同意樓市將有一天會爆破,樓價升跌是有週期性,升得太高自會出現下調,跌得太低也會谷底反彈。問題是甚麼時候是最高和甚麼時候是最低,沒有人會完全準確預測得到。目前的樓市突然升溫,可以說是剛性需求帶動,積壓了這麼久的購買力在爆發,在二手樓市場供應銳減的情況下,買家唯有蜂湧至新盤市場,形成新樓量價齊升的局面。

  另一方面,樓市也出現水漲船高、互相帶動的情形,區域間的比較,鄰近城市的比較,都會互相產生影響。比如銅鑼灣樓價升高,會帶動北角樓價向上;新界樓市升溫,也會帶動市區樓市升溫;而上海、深圳房價上漲,同樣也會帶動香港樓價上漲。近年來,內地經濟發展迅速,廣東省的GDP已大大超越台灣,廣東珠三角一帶樓市急升,深圳特區樓價每呎高達人民幣1萬以上,售價已追上新界屋苑價格。

  在很多外地人的心目中,香港是世界上最繁華的都市之一,樓價永遠高不可攀。然而,今天深圳、上海的房價已經追上香港新界區,內地客要在香港置業已不算難,香港跟廣東深圳一水之隔,兩地經貿關係密切,民間交流往來頻繁,內地買家已經成為香港樓市潛在的生力軍。

 
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2. 向引刀‧土著說不 2016-09-28 11:29:59

廣燦宅公‧土著‧自醉‧井 哩類包拗頸嘅淡淡,對樓宇真係識條鐵咩,有 $ 買先講啦...!

今后的交友标准


新朋友聊天,如果他说,房价会跌,那么你赶紧绝交,这种人,纯屌丝,只会害人。如果这个新朋友说,房价还会涨,保持友谊,有钱人一般不会轻易毁了自己的信誉。


深圳劏房癲過香港  2016-09-26

港近年湧現「劏房新盤」,推售大量面積只得百幾方呎的住宅單位,令人慨嘆「土地問題」有多嚴重。毗鄰的深圳也面對同樣問題,亦開始出現「劏房化」趨勢,甚至劏得比香港更癲。


深圳樓盤「僑城尚寓」上周六開售,平均面積僅6平方米,相當於64.5方呎,卻有齊全的家具、廚房和廁所;每平方米索價15萬元人民幣,折合呎價約1.6萬港元,貴過香港不少市區新盤,竟然在一個上午便售罄。

64呎「鴿子籠」 呎價1.6萬

「僑城尚寓」位於深圳南山區沙河東路,距離福田CBD約22分鐘車程,不算核心黃金地段,大致類似本港的葵芳或將軍澳,開發商為央企華僑城。


該樓盤前身是2004年落成的雅商會館酒店,華僑城因應深圳近日樓市熾熱,把酒店房改裝為住宅出售。當中最細的一批單位,面積介乎5.73至7.48平方米(61.7至80.5方呎),被戲謔為「鴿子籠」般細小。

這批「鴿子籠」雖比香港的「新盤劏房」還迷你超過一半,而且每平方米索價高達15萬元人民幣,但勝在「冧心」(lump sum)的骰,入場門檻低,平均售價約90萬元人民幣,可做七成按揭,意味只需27萬元人民幣便可「上車」。

現時在深圳買一個50平方米(約538方呎)的普通住宅單位,起碼需要400萬元人民幣,令很多人望門興嘆。這批「鴿子籠」雖然又細又貴,卻被視為「上車」捷徑,首批9個單位於開售日上午便沽清,大批遲來的買樓客向隅。


據了解,該樓盤尚餘近200伙,不過其餘單位的面積較為「正常」,介乎35至58平方米。難怪開發商宣傳這批「鴿子籠」時,形容為「中國空前,深圳絕版」。

的骰設計 針對單身客

根據實地照片,這批「鴿子籠」堪稱麻雀雖小五臟俱全,開發商改裝時顯然明確定位為單身宿舍,精心設計內裏裝潢和家具,例如睡床採取垂直入牆式,平時藏於櫃內節省空間,夜晚睡覺才拉下來躺平。睡床收藏入牆後,「床頭」和「床邊」位置亦不浪費,全闢作入牆櫃以供儲物。


令人驚訝的是,這批蚊型戶還配備迷你廚房和廁所,而且比香港「新盤劏房」寬敞,起碼成年人可以舒服地坐在馬桶上。

憑目測看,這批單位實用面積不似只得6平方米,不過有別於香港,內地樓盤的特色是實用面積往往大過建築面積,事關當地開發商會盡用建築條例,向買家「送贈」額外面積作招徠。據深圳市地產經紀透露,這批「鴿子籠」的平均實用面積約有8平方米,約合86方呎。


人口密度高遠超京滬

平情而論,小於10平方米的「鴿子籠」,客路擺明針對單身人士,加上精心設計的家具,一個人入住雖略嫌「屈質」,亦勉強可接受,有點大學宿舍feel。

話說回來,很多人覺得內地「地大物博」,何解「土地問題」卻好像比香港更嚴重?事實上,內地樓市近日狂飆,很大程度確實由炒風帶動,明顯存在泡沫,然而深圳是個例外。


筆者曾經計算,深圳常住人口達2100萬,是香港的3倍,但面積(1948平方公里)比香港(1103平方公里)多出不足一倍;若論人口密度,深圳每平方公里住了1.08萬人,遠遠擠擁過香港(6500人)、上海(3800人)、廣州(1740人)及北京(1310人)。

更甚者,深圳作為特區,城市面積受「二線關」限制,不如其他城市般可不斷對外擴張;而深圳市區土地已用得八八九九,嚴重缺乏新供應。與此同時,以騰訊、華為、中興、比亞迪和大疆等為首,深圳科網產業近年如日方中,全國大批年輕人湧入打工、創業、追夢,令居住面積更加供不應求。

就像今次開售的「鴿子籠」,固然不適宜讓家庭蝸居,但若是外省赴深圳工作、又沒工廠宿舍可住的IT年輕人,只能自己租屋或買樓,而普通單位「冧心」太大難以負擔,幾十萬買個「鴿子籠」不失為一個選擇,形成這種單位如此吃香。

筆者向來認為,不論香港或內地,「新盤劏房化」本身並非壞事,皆因愈來愈多年輕人追求獨立生活或二人世界,「新盤劏房」正好切合需求,讓他們可用最低成本覓得自己物業。


問題在於,香港很多「新盤劏房」明明只得百幾方呎,卻又扮做豪宅,甚至劃出一房一廳,再加上大大個露台,以及並非度身訂造的家具和電器,難免不倫不類。與之相比,深圳開宗明義的「鴿子籠」單身宿舍其實更加實際,或值得本港地產商參考。



那些苦等房价下跌的人,你们可以醒醒了

2016-09-26 新浪财经
mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA4NTc3MDYyOQ==&mid=2651420798&idx=2&sn=d57a691f903d25e513d5bc6d35f98612&scene=0#wechat_redirect

3. 井 2016-09-28 15:50:45
4. 井 2016-09-28 17:02:15
跌得太低也會谷底反彈?

那時有幾多人跳?
5. 井 2016-09-28 17:03:09

【廣州直擊】全國樓市陷恐慌性搶購 怪現象逐個數



去年深圳樓市一枝獨秀,按年升幅接近5成,其他城市相對溫和,廣州去年升幅只有9%。但今年起,其他城市樓市開始發力。據國家統計局數據,至今年8月,廣州樓價按年升幅為21%,低過深圳37%;但按月升幅已為2.4%,高於深圳的2.1%,已經開始逐步追上。在8月,北京樓價按月升幅3.8%,上海按月升5.2%,深圳反而成為四個一線城市中,樓價升幅最慢的城市。

今年樓價升幅最勁為其他二三線城市,至今年8月,廈門樓價按年升44%,合肥升40%,南京升39%,包辦全國三甲。隨樓價升勢向全國蔓延,各地陷入恐慌性搶購潮,亦誕生種種樓市怪象。在上海,民政處離婚登記大排長龍,市民紛紛離婚以避免限購,民政處出現限號離婚的奇觀。最近杭州一閣樓盤開售時,準買家們迫不及待地湧入,連門也被撞至飛脫,場面仿如韓國片《屍殺列車》。

南京樓價升勢淩厲,在今年8月,有地產代理公然在南京報紙登廣告出售房號,買入房號者可優先選樓,叫價最高30萬(人民幣,下同)。由於買賣房號在內地屬於違法,南京住房管理局隨即表示將嚴打。但內地媒體報導,目前南京個別豪宅盤的房號現已炒至60萬元。

內地地產界造勢無所不用其極。9月21日,有內地媒體報導有一位浙江商人在成都某樓盤買了60套房,一次性付款,總價1.3億,消息刺激當地買家恐慌入市。隨後相關地產代理公司稱,因買家退定,交易無法落實。但成都公安隨即介入,指兩名房產經紀造謠,予以拘留。

而深圳南山區僑的僑城尚寓在近日推出面積僅約6平方米(約65呎)的「蟻房」單位,更令全國譁然。當時銷售人員指,總共9套的「蟻房」一個上午就被搶完,總價88萬左右。以6平方米計算,這些「蟻房」的售價接近每平方米15萬元。但深圳市規劃國土委隨即在9月25日指,地產代理誇大銷情,實際上只售出4個「蟻房」單位,這些「蟻房」更涉嫌違法改建銷售,要求解除買賣協議。但這些「蟻房」竟然在市場出現,已經對住慣較大面積的內地買家造成心理衝擊。

7. 回井 2016-09-28 18:57:16
乜你三萬幾都揾唔到?咁就好學人買樓喇!
8. 向饭民说不 2016-09-28 19:42:55
楼上,所以阿井哥现在玩共产主义。
9. 低B 2016-09-28 20:02:52
誰說建築成本貴樓價冇得跌
那你曾樓跌價係咪有人比返你
係D低能人先會追價

10. 訓教 2016-09-28 20:14:43
「面對不斷上漲的房價,有人冷眼旁觀,有人莫名恐慌,有人猶豫觀望,有人則不惜借高利貸凑首付……」

《人民日報》昨日發表評論,抨擊內地炒樓,字裡行間,異常熟悉的社會現象,在中港同樣出現!

《人民日報》評論稱,「早在深圳樓價上漲時,網上就流傳這樣一個段子:一個商人10年前賣房創業,經過10年的艱辛奮鬥,又用賺來的錢把當年賣掉的房子買了回來。一個虛構的故事,用一種近乎寓言的方式戳到了現實的痛點:在快速上漲的房價面前,奮鬥者最終又回到了起點。」

《人民日報》指高樓價對社會心態的影響已經顯現,有廠家關廠炒樓,直言「開工廠不如買幾套房」;而有樓一族則從價漲幅與工資收入的對比中發現,「樓房升值秒殺努力工作」。

「沒房的人爲房子日夜奔波,成爲物質上的房奴;炒房的人則夢想著躺著把錢掙了,成爲精神上的房奴。其結果,則可能是房價在高歌猛進中,消解了社會的活力與創造力……縱覽世界各國的現代化歷史,房地産可以是國民經濟的重要組成部分,但絕不是一個國家的核心競爭力。最爲重要的是,我們不能因爲房價高企而失去對奮鬥的信仰,相比於房子,我們更應該相信自己的雙手;相比於炒房,我們更應該激發努力奮鬥的士氣。否則,失去奮鬥,擁有再多的房産,我們也將無家可歸。」  
11. 假 2016-09-28 22:38:00
剛。性需求?
居屋典解冇人要呢
12. To 8/f 2016-09-28 23:36:35
貧富懸殊係戰爭既主要原因呀
甘共產慘d定戰爭慘d呀
14. 引刀一快 2016-09-28 23:52:09
To 5樓 井兄

廣州向來係五個一綫城市之中,最務實嘅嘅一個,深圳人口流動性好大,唔係一個真正好住嘅地方。

6平方米嘅屋,比高校嘅單人宿舍仲要細好多,90萬?真係搵笨夾黐線。
15. 照亮 2016-09-28 23:57:02
完全同意蔡生文章,樓市成交旺是假象,不過樓價回升是真的!
16. 兄弟 2016-09-29 00:25:51

"真心話就係樓價升,要買快手,要住嘅人更加要買,做兄弟唔會騙你."

資深朋友嘅忠告.

17. 井 2016-09-29 01:46:06
乜野係共產主義?
我而家係提出經濟下行壓力,1997年到今天人工有升幾多,但樓升左幾多
人均收入又多左幾多,每個家庭又升左幾多,貧窮人口又多左幾多,
如果你d數據唔理,只識話升升升,甘既資本主義,係唔健康,我而家同你講害死好多人先安樂?你要用人地既血,提升自己資產?呢個係乜主義?

18. 盅 2016-09-29 03:01:54

“為什麼這麼多人買樓?”其實,目前所謂的很多人買樓,是一個假象,以今個9月份為例,上半月已錄得2300伙新樓成交,估計整個9月份交投量可超越4000宗,新盤表現的確很出色。然而,以往具有指標性的二手樓市,成交量卻仍然稀疏,本月份極其量只有3千多到4千宗左右的成交。也就是說,今年最暢旺的9月份,整體交投量也不過8千伙左右而已。

只有一個字:讚!

19. 現在 2016-09-29 08:12:54

 

 

現在, 有膽識的人才會入市...

 

 

20. 井 2016-09-29 11:14:32
內地億萬富豪、萬達集團董事長王健林接受外媒訪問時表示,內地房地產市場已是「歷史上最大的泡沫」,難看出解決問題的方法,甚至連政府也出盡所有辦法,包括限購及收緊信貸等,但仍未見成效。

他指,目前內地樓市令人困擾的難題是,主要城市住宅樓價一直猛升,如上海及北京等;然而,其他城市的樓價卻在下跌,當中部分細小的城市更是「鬼城」處處。

王健林認為,內地經濟仍未見底,若急劇調低融資槓桿水平,經濟恐進一步下滑,故此,需等待經濟復甦迹象更明確,才能逐漸降低借貸比率。
21. Danny 2016-09-29 13:05:17

絕對同意蔡生這樣形容:

[樓市也出現水漲船高、互相帶動的情形,區域間的比較,鄰近城市的比較,都會互相產生影響。比如銅鑼灣樓價升高,會帶動北角樓價向上;新界樓市升溫,也會帶動市區樓市升溫;而上海、深圳房價上漲,同樣也會帶動香港樓價上漲。近年來,內地經濟發展迅速,廣東省的GDP已大大超越台灣,廣東珠三角一帶樓市急升,深圳特區樓價每呎高達人民幣1萬以上,售價已追上新界屋苑價格。]

23. 上車易 2016-09-29 21:07:46
好文章,講中目前市況,我支持蔡生!
25. 借艇割禾 2016-09-30 08:36:38

 

樓價水漲船高,借艇割禾者不宜.小艇無法承受巨大的狂風巨浪.

 

 

27. 另一市民 2016-09-30 18:43:18

一針見血!

"在很多外地人的心目中,香港是世界上最繁華的都市之一,樓價永遠高不可攀。然而,今天深圳、上海的房價已經追上香港新界區,內地客要在香港置業已不算難,香港跟廣東深圳一水之隔,兩地經貿關係密切,民間交流往來頻繁,內地買家已經成為香港樓市潛在的生力軍。"

28. 睇得通 2016-10-01 11:00:37

   

       香港現象, 強者決鬥!!!

 

       大戶派貸, 越派越高!!!

 

 

 

32. 井 2016-10-03 22:53:58

話說今天看到一則蘋果的新聞,探討職場新鮮人在入收下降但物價上漲的時代中求存,當中自然離不開最重要的一個目標:買樓。

新聞中簡單以一個月入萬三的新鮮人來計算,假設扣除家用/學債/強姦金/電話雜費和每月儲蓄目標三千大元之外,每月只剩下三千元可用,即每星期七百五十大元。

然後蘋果找來康宏主席王利民試用七百五十元渡過一星期,當然,一星期輕鬆過,王示範食麵包食撈麵食大排檔齋撈粗帶飯,甚至不時和朋友聚會,結果埋單一星期的膳食不過三百有找,看似是我們不夠努力才會出現錢不夠用的情況。

但事實呢?

事實是今時今日一個月儲三千的人,要十四年時間才可以儲到五十萬,來支付一個二百五十萬的單位的兩成首期,然後接下來的二三十還要每個月每個月的供樓,一星期只食麵包,只食齋撈麵不是問題,但現在說的是連續三四十年,日復日都要過這樣的日子,難道,還不是一個問題嗎?

這些社會實驗可惡的地方,正正就是找來一群衣食無憂、早已上岸的人,讓他們跳到苦海裡泡泡鹹水,然後在鎂光燈下示範如何游到岸上,卻忘記了真正困在苦海中的人根本連岸邊的邊的邊都看不到,只能任由無情的浪拍打自己,一個不小心便會被捲到海底,屍骨無全。

33. 向饭民说不 2016-10-04 00:00:05
阿井幾時變成毒果轉貼員,好勤力啊,轉一貼幾錢?
34. 雲在青天水在瓶 2016-10-04 22:16:51
近幾月來樓市反彈帶來的成交量回升,令代理日子好過了不少,但這明顯影響了地產代理老板對樓市方向的判斷,樂觀情緒高漲。

任何價格的調整,除非有黑天鵝事件發生,通常都不會一桿子插到底。現在樓市正在作牛四浪調整,在整個跌浪ABC中,正在運行B浪反彈。

未來一段時間內,樓市的走向有兩種可能:
一是完成上述的B浪反彈目標137/140,然後作C浪下跌,目標仍是112/102;
二是再看高一線,反彈至前浪頂146.92左右,然後以雙頂型態下跌,雙頂最小跌幅108,進一步目標102。

35. 井 2016-10-05 00:32:19
https://youtu.be/HfSDP-XUPK8

老蕭講大陸樓
36. 班門弄斧 2016-10-05 01:00:53
中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2016/09/30公佈,反映2016/09/192016/09/25(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈 與上週比較 與上月比較
[中原城市領先指數]

137.62

  0.78 %   1.04 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

138.8

  1.22 %   2.45 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

137.38

  0.69 %   0.76 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

139.05

  0.76 %   0.64 %

 

 

 

[中原城市領先指數]    在一個完整的上升軌跡上形成了一個牛四走勢的新形態,如果兩年內升破146.92就是形成了人生難得一見的牛五新形態,大家都不需要心慌慌驚青走貨住...不需要跟隨雲姓氏家族跑去泰國...

 

班門弄斧的胡言亂語.

39. 觀眾 2016-10-08 16:56:54
逢係講到升幾多 跌幾多 咩波浪理論都不需理會!像汪生睇數據形勢評樓最實際,準到無朋友!