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蔡志忠
2016年9月28日
樓市因何暢旺?
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近期樓市交投暢旺,尤以新樓更為顯著,樓價有所回升。很多人有疑問,香港經濟未見明顯好轉,受薪階層加薪幅度不大,為何會有這麼多人買樓?港府多番強調要增加房屋供應,有信心於未來3至4年內,推出大約9.3萬單位供應市場,為何樓價仍可止跌回升?

  先說第一個問題,“為什麼這麼多人買樓?”其實,目前所謂的很多人買樓,是一個假象,以今個9月份為例,上半月已錄得2300伙新樓成交,估計整個9月份交投量可超越4000宗,新盤表現的確很出色。然而,以往具有指標性的二手樓市,成交量卻仍然稀疏,本月份極其量只有3千多到4千宗左右的成交。也就是說,今年最暢旺的9月份,整體交投量也不過8千伙左右而已。

  相比以往樓市正常時期,每月平均成交宗數達1萬宗以上,目前與之相比還有一段距離。因此我們只能夠說,樓市現在是正常一些,在這個一手暢銷二手萎縮的市場,嚴格而言,不可以形容是有很多人在買房。

  至於第二個問題,“為何樓價可止跌回升?”在目前經濟未見大幅增長,政府加推土地供應,地產辣招不撤等等情況下,很多人懷疑樓價為何再度回升,樓市或許已出現嚴重泡沫。

樓價水漲船高

  筆者同意樓市將有一天會爆破,樓價升跌是有週期性,升得太高自會出現下調,跌得太低也會谷底反彈。問題是甚麼時候是最高和甚麼時候是最低,沒有人會完全準確預測得到。目前的樓市突然升溫,可以說是剛性需求帶動,積壓了這麼久的購買力在爆發,在二手樓市場供應銳減的情況下,買家唯有蜂湧至新盤市場,形成新樓量價齊升的局面。

  另一方面,樓市也出現水漲船高、互相帶動的情形,區域間的比較,鄰近城市的比較,都會互相產生影響。比如銅鑼灣樓價升高,會帶動北角樓價向上;新界樓市升溫,也會帶動市區樓市升溫;而上海、深圳房價上漲,同樣也會帶動香港樓價上漲。近年來,內地經濟發展迅速,廣東省的GDP已大大超越台灣,廣東珠三角一帶樓市急升,深圳特區樓價每呎高達人民幣1萬以上,售價已追上新界屋苑價格。

  在很多外地人的心目中,香港是世界上最繁華的都市之一,樓價永遠高不可攀。然而,今天深圳、上海的房價已經追上香港新界區,內地客要在香港置業已不算難,香港跟廣東深圳一水之隔,兩地經貿關係密切,民間交流往來頻繁,內地買家已經成為香港樓市潛在的生力軍。