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蔡志忠
2016年8月10日
自由港獲外資青睞
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近期新盤暢銷,本地大型地產商加入高價搶地行列。日前新鴻基地產(00016)和香港小輪(00050)夥拍帝國集團,分別以高價奪得沙田多石地和屯門青山灣段地皮,造價均高於市場估值上限近4成,反映發展商對樓市前景樂觀。

  過去幾年本地財團投地出價保守,如今一反常態變為積極,樓市是否已經全面轉好?由於內地開發商加入戰團,香港土地拍賣市場競爭越趨激烈。內地大城市地價近年急升,屢次產生高價地王,發展商開發成本愈來愈高昂,如某大地產商年度銷售金額過千億,稅後利潤卻只有幾十億而已,不能算是暴利。反觀香港這邊地價升幅稍微落後,香港土地市場公開,透明度高,加上稅率極低和稅制簡單,經過一輪摸索之後,相信內地財團投地將會更加積極。

內地資金進攻香港房地產

  從內地地產商恆大地產(03333)以125億高價奪得灣仔美國萬通大廈,到非高知名度商人陳紅天以約66億購買香港物業,顯示內地資金正大舉進攻香港房地產市場,內地經濟發展迅速,無論國企、央企,還是民營企業,均出現不少商業巨賈,他們十分嚮往香港的自由與安全,投資香港房地產方興未艾。數據顯示,過往5個財政年度,內地發展商在香港投地所佔比例,由3%至5%逐步上升至上年度的25%,成功佔據了地產界重要一席。

  誠如筆者之前預測一樣,資金的流向影響香港房地產市場。內地企業喜歡投資香港理由非常多,從其他角度看,人民幣貶值,使資金流向強貨幣美元,投資香港房地產,即是將人民幣換成港幣資產,也變相成了美元資產。此外,香港是全球最安全城市,除了治安良好外,資金也十分安全,香港司法獨立健全,奉行一國兩制,無論國內外政府也不敢干預。還有英國脫歐,歐洲經濟出現不穩定因素,英鎊匯價急跌,令資產進一步縮水,這些都使資金流向或留在亞洲,香港屬於自由經濟市場,自然最獲外資青睞。

一手成交暢旺 符合港府措施

  不過,大資金投入香港較為容易,比喻合組財團投地或直接購買大型物業,但小資金流入卻比較困難,在地產辣招的捆綁下,外資購買住宅物業幾乎是不可能的,尤其是小業主的二手市場,外資已被杜絕。只有聰明的地產商才有辦法,他們巧妙地利用回贈印花稅,成功搶走市場上所有的外地買家,因此一手市場成交量才得以回復暢旺,這樣的局面將會維持一段頗長時間,也符合港府積極推地去增加供應的中長期措施。

 
 
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1. 樓市內情 2016-08-10 13:10:29
大價物業梗係多人搶,最好全幢同買地,我係大陸企業我都走來香港啦,宜家內地周圍捉人,反貪為名打擊異己,有錢佬走部份資金來香港唔出奇.
2. 地產人 2016-08-10 13:12:01

同意蔡老闆,正確!

[不過,大資金投入香港較為容易,比喻合組財團投地或直接購買大型物業,但小資金流入卻比較困難,在地產辣招的捆綁下,外資購買住宅物業幾乎是不可能的,尤其是小業主的二手市場,外資已被杜絕。只有聰明的地產商才有辦法,他們巧妙地利用回贈印花稅,成功搶走市場上所有的外地買家,因此一手市場成交量才得以回覆暢旺,這樣的局面將會維持一段頗長時間,也符合港府積極推地去增加供應的中長期措施。]

3. Danny 2016-08-10 13:26:53

一手樓多成交,多咗咁多中資進駐,政府賣地冇問題,增加供應都冇問題,不過二手成交量最終都係萎縮,政府最後都解決唔到房屋問題,買樓嘅人始終少過以前好多.


4. 不倒翁 2016-08-10 13:41:10
樓市有太多外來因素支撐,跌少少價只是調整,唔容易大跌,各位冇樓業主能力所及,盡快喺新界上車.
5. 新趨勢 2016-08-10 13:42:10

 

有實力的資金積極進入市場,有資金的中產積極入市,形成了未來新趨勢...

 

 

6. 首度低位出擊 2016-08-10 13:50:01
奧運會進行的如火如荼,前國家跳水隊「跳水皇后」伏明霞雖然早已退役,但最近在樓市也「拿下一金」。今年3月樓市低潮期,市場觀望氣氛濃厚,伏明霞「人棄我取」斥資870萬買入藍籌屋苑太古城南天閣高層G室,實用面積561方呎,建築面積667方呎,實用呎價1.55萬元。據匯豐網上估價顯示,上述單位最新估價達1000萬元,意味「跳水皇后」持貨僅5個月便升值約15%。代理表示,現時同類單位市值月租約2.5-2.6萬元,如單位附設裝修,月租可達2.8萬,據知,單位暫未有在市場放租,若以月租2.5萬元租出,估計租務回報率3.4厘。事實上,這並非伏明霞首度低位出擊,2009年同屬樓市低位,她曾以399萬元買入中半山雨時大廈高層A室,面積314方呎,滙豐銀行網上對該單位估價737萬,7年升值85%。
7. 趨勢向好 2016-08-10 13:52:48

趨勢向好,入市人多...

 

 

8. Danny 2016-08-10 15:46:52

樓價跌不下,也升不了那裡去,政府有辣招綁住樓市,沒可能大升,但是以目前形勢看,資金走入香港大勢所趨,香港仍然一段時期被看好.

9. Danny 2016-08-10 16:08:31

"誠如筆者之前預測一樣,資金的流向影響香港房地產市場。內地企業喜歡投資香港理由非常多,從其他角度看,人民幣貶值,使資金流向強貨幣美元,投資香港房地產,即是將人民幣換成港幣資產,也變相成了美元資產。此外,香港是全球最安全城市,除了治安良好外,資金也十分安全,香港司法獨立健全,奉行一國兩制,無論國內外政府也不敢干預。還有英國脫歐,歐洲經濟出現不穩定因素,英鎊匯價急跌,令資產進一步縮水,這些都使資金流向或留在亞洲,香港屬於自由經濟市場,自然最獲外資青睞。"

我認為蔡生呢篇文寫得相當好!

10. 引刀一快 2016-08-10 17:27:14
香港司法獨立健全,奉行一國兩制,無論國內外政府也不敢干預。 ”

按住呢個標準嚟定價的話,價位保證逐年跌。

十零廿年之後,香港都可能改稱香港市,奢望一直一國兩制,同港獨諗法差不多。
11. Danny 2016-08-10 18:24:43

引刀兄:

就是因為香港司法獨立,資金安全,樓價才會有支持.

12. 回10樓引刀 2016-08-10 18:47:45
為何內地政府要推翻一國兩制?將香港變成香港市對中央有何益處?
13. 又一市民 2016-08-10 19:28:28

支持蔡生論點:

[從內地地產商恆大地產(03333)以125億高價奪得灣仔美國萬通大廈,到非高知名度商人陳紅天以約66億購買香港物業,顯示內地資金正大舉進攻香港房地產市場,內地經濟發展迅速,無論國企、央企,還是民營企業,均出現不少商業巨賈,他們十分嚮往香港的自由與安全,投資香港房地產方興未艾。數據顯示,過往5個財政年度,內地發展商在香港投地所佔比例,由3%至5%逐步上升至上年度的25%,成功佔據了地產界重要一席。]

14. 過來人 2016-08-10 21:56:17

賣走所有港產者,如今都後悔莫及,能做甚麼呢?689已盡幫未上車者上車,可惜樓價只跌了12%.

賣走想買番的確很困難!