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蔡志忠
2016年4月6日
銀行「揸頸就命」 冀鬆樓按措施
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  評級機構穆迪及標準普爾先後降低中國及香港的評級展望,然而並沒有立即對兩地股市和樓市帶來衝擊,相反內地大城市和廣東一帶的樓價還越升越有。內地市場對這些評級展望看來不很在乎,究竟是為什麼?原因是在中國政府眼中,外國評級機構並不清楚中國國情,也不了解內地經濟狀況,在這樣情況下作出的評級,自然就無需太介意。

  正如筆者之前的看法一樣,這些評級機構持有雙重標準,對西方國家寬鬆,對中國和香港嚴謹。今時今日,中國經濟每年仍然保持6.5%至7%的增長,難道中國經濟比西方國家差嗎?為何又不見得他們將歐洲國家評級降低。今天的中國已成為全球第二大經濟體,國力越來越強大,老外看在眼底,心裏不是滋味,因此故意降低評級展望,藉此機會挫一下中國及香港鋭氣,其表現出來的意圖,明顯更具政治意義。

  香港這邊也一樣,股市和樓市對評級下降的反應不大,樓價相信不會因為香港評級問題而出現更壞情況。我的意思是樓價可能會進一步下調,但並非因為評級問題,而是因為其他經濟狀況或當局的行政措施所致。誠如恆地主席李兆基所預料,樓價已跌了15%,最多只會再跌多15%。

  目前香港政府庫房收入,仍然依靠賣地和房地產方面的各項稅收支持,如果樓價下跌超過3成或以上,地價會下跌5到6成,否則土地拍賣和招標會經常出現流標情況。君不見本地五大發展商目前已甚少投地,他們經常公開指近年建築成本急升,建築工人人手短缺,薪金加幅大幅增加等,整體樓宇建築費高達港幣4千元至5千元,這使樓市前景存在不確定因素。

通過買地 資金運進香港

  去年港府雖然賣地尚算不俗,但是大家有沒有留意到,3分之2的土地均由國內地產財團或相關連公司投得,他們出價進取,經常力壓本地大財團而成功奪標。這除了代表內地財團看好香港樓市前景,銳意要改變幾個大孖沙的壟斷局面外,筆者認為更重要的是,他們可以通過買地方式,成功將內地資金運進香港。

  美國強美元的貨幣政策,使內地資金流入香港,適逢本地大地產商有些意興闌珊,一直希望在香港大展拳腳的內地財團,還不趁機搶攻土地市場?目前香港樓市,對本地大孖沙是食之無味,然而對國內大財團卻是相得益彰,相信內地財團進軍香港地產市場仍然方興未艾。

  以前國內豪客來港買樓,今天內地財團來港買地,他們同樣力挺香港樓市。目前樓價下跌幅度緩慢,跟香港資金充裕有關,香港不但沒有跟隨美國加息,相反最近有不少銀行還推出超低供樓利率(如H+1.5)搶客。此等極低貸款利率,銀行根本沒有錢賺,不過如今樓市交投冰封,銀行也惟有薄利多銷,暫時「揸頸就命」一下,相信他們最希望港府能放鬆樓宇按揭措施,讓交投量回復正常一些。

 
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1. 香港人 2016-04-06 12:07:53
筆者內容豐富,增加知識
2. 小貓 2016-04-06 12:10:00
香港近月吉鋪增加,要求政府立即撤銷SSD,BSD可以令經濟增長
3. LYC 2016-04-06 12:51:38
建築工人人工大升,賣樓緩慢,發展商明顯停止起樓,供應將出現斷層,8萬7的供應大概分10年8年才有機會落成.
跳價情況已經開始出現了(http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160406/19559402),
淡友錯失一次調整機會買貨,之前唔買,現在要追價買上,更加唔會買,可惜淡友始終克服唔到驚E樣驚個樣的心魔,
注定一世幫人供樓,到老無業主肯租俾佢地,希望佢地短炒到酒店房租啦,否則我都唔知佢地點算!
政府應該盡快放寬按揭,否則供應只會越來越小啊,新樓落入有錢人手中,2手樓冇人放盤!
4. 怒婦炒魚柳 2016-04-06 13:18:30
煥然一居,7成人甩底就知,需求大減,冇需求仍再賤價賣地,大大浪費納稅人嘅錢。可見人只在升巿時剛性需求大,跌巿時就咩都軟哂。積極打壓自己經濟,咎由自取!
5. SHUN 2016-04-06 14:35:15
看似全民就業(失業率低)但大多是做保安低入息一班人士而已、跟本供唔起樓、現政府已積極興建公屋、至於私樓、大陸發展商大把$、唔怕蝕、總好過再在國內投資而已、大陸政策市已經把他們玩弄得死去活來、資金來港係本港投資環境相對好吧!Cy一日在位、樓市想好都難、跌多3,4,5成大有可能!
6. CD ROM 2016-04-06 15:00:21
真心問, 現刻樓價, 2個工作10年的年青人要上車已沒太大難度. 如果還在 "等" 機會上車, 那你 "等" 的竟究是甚麼呢?
7. 香港人 2016-04-06 15:12:11
 現刻樓價, 2個工作10年的年青人要上車已沒太大難度?

唔洗供?未來10年經濟轉差你幫佢供?裝修冇20萬都唔得啦
唔好再為左一個單位放棄自己時間
8. 蕭峰 2016-04-06 15:36:01
買樓,供都唔想供,都唔知政府打壓樓價為左乜。政府將樓價打壓90%,佢想幫個班人一樣唔會上車。

9. CD ROM 2016-04-06 15:40:34
7樓師兄, 400萬層樓嫌貴? 20萬裝修又唔慳得???

40萬首期仲要加多20萬裝修... 咁跌到200萬到時20萬首期+20萬裝修會唔會合理好多???
10. 并 2016-04-06 15:58:16
港地產商紛沽內地資產 

面對中國地產市場泡沫,香港地產商早已「聞到燶味」,近數年逐步出售部份中國資產。長和、新世界及華置可謂當中代表者,雖然他們均極力否認撤資,但其動作很明顯是不看好中國地產市場,如長和系近年鮮有在中國奪得大型地皮,與「地王」更加是無緣。 

長和新世界出售物業
 

與此同時,長和系於2013年,分別出售廣州西城都薈廣場大樓及上海陸家嘴東方匯經中心,合共套現逾110億元。集團沽售資產計劃亦未有完結,2014年再出售南京國際金融中心及上海盛邦國際大廈。主席李嘉誠早前亦在業績會上稱,中國舖租升幅以倍數計,故全線關閉成都百佳店舖,間接反映他不看好目前市場環境。 

李嘉誠連環出售中國資產,去年惹來中國官媒炮轟,他亦曾以千字鴻文回應,直指輿論令人「不寒而慄」。不過,去年12初傳出旗下亞騰資產管理(ARA),在上海購入東亞銀行金融大廈部份樓層及鉑金大廈,惟市場相信集團出售內地資產的大方向暫不會改變。 

新世界於去年12月開始出售部份二、三線城市資產,包括貴陽、成都、武漢、惠陽及海口等項目,合共套現逾250億元。主席鄭家純曾否認撤資,只是集中資源發展一線城市。華置去年亦沽售成都、重慶、上海等項目,管理層直指此時出售是「難得良機」。 

link:http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160404/19555346
11. 香港人 2016-04-06 15:58:21
你走去問下而家D青年人啦,離地王
12. 并 2016-04-06 16:01:31
美國有大量專業人士研究中國經濟,比任何人更清清楚更長遠

你要明白今天銀行經濟發明者係西方國家,而他們經濟多次經濟下跌明白今天中國只有一條死路
13. 并 2016-04-06 16:02:03
有沒有樓已經不是香港人新一代最大願望

今天要上車上樓是大陸新移民,不是香港新一代

你們上一代仲用舊思想來管制他們,只會失敗
14. 硬 2016-04-06 19:38:16
敢問美國人而家好好?不是靠監聽別人,偷取別人的利益,叫美國人收留别國家的人都有可能發生他名字叫傻(風)峰,因為他可以做大戲,其他人得吾得可能問一下美國領事館D人推薦先得,人地由細有老母去播種,你問下自己先,你信心爆棚味試一下可能都得
15. 不知不覺 2016-04-06 20:20:09

內地資金流入香港,適逢本地大地產商有些意興闌珊,一直希望在香港大展拳腳的內地財團,還不趁機搶攻土地市場?目前香港樓市,......

在不知不覺中轉換了新主人...

16. 依然故我 2016-04-06 21:13:31
坐井觀天,只董將表面理由化成利好因素,從不作深入了解,就像往年一樣,每每將不利因素置之不理,更甚將之化作利好因素,每次都力挺樓市,直至今天挺無可挺下,就說政府政策出了問題,跟本就是本末倒置,回頭是岸啊!
17. CD ROM 2016-04-06 21:39:02
下,問年青人? 我自己仲好年青wor !  (應該係,除非唔係。。。)
18. 在香港 2016-04-07 10:09:02

在香港買樓,一直都有一種自然調節的功能,不需要恐慌自責, 評論樓市,袛要不要黑心搞風搞雨, 就可以心安理德, 香港入的懶惰是出名的, 水,米,油,鹽,柴草都要他人代勞輸入, 買樓更不在話下, 有好多懶人道聽途說跟隨你指示買咗樓, 接著,又話大跌市開始…其實,大跌市不是由一個人說了就算的.

19. 引刀一快 2016-04-07 15:58:39
“自然調節功能”一詞如何定義?

香港樓市近年一直受大陸情况左右,如果撤BSD,CCL上180又有咩奇怪?當然,上完可以挺幾耐又當別論。
20. 鬥平出貨 2016-04-07 20:46:51
香港自然調節的功能就是首批驚死走唔切的公屋/居屋/陳年舊樓鬥平出貨啦.
21. Danny 2016-04-08 01:31:23

香港真係奇怪,點解一定要打倒樓市,打倒零售同打倒旅遊業,宜家樓市有炒家咩?物價好貴咩?

睇下世界上第二個城市,根本就係歡迎外地買家入來投資,唯有香港畸形社會,驚樓價升,驚經濟好,驚外人買貴嘢,本土派人士大部分無納稅,但成日要話晒事,肆無忌憚,胡作非為做甚麼都得!矣!


22. 蕭峰 2016-04-08 09:07:25
港府費盡心力要打倒樓市的一個目的,就是幫青年上車,但其實佢地要幫既青年,好大一部份係樓價跌9成都唔會入市、亦沒有能力入市的廢青,呢班人正正係hk搞起本土主義,令hk由一個國際大都市退化。

23. 滅港施政 2016-04-08 10:31:08

 

香港過往就是一個自由貿易港, 香港沒有任何可供生存的資源, 趕客,辣招都是滅港施政...

 

24. Silly 2016-04-08 10:36:24
政府將樓價打壓90%,佢想幫個班人一樣唔會上車。

Really ?
25. 毛毛 2016-04-08 11:01:42

同意蕭大俠, 大部份年輕人在未成家立室時係唔會諗到買樓,唔係儲唔到首期或問家人拿又唔好意思,係因為未有置業既需要同物業投資既慨念。就算樓價趺幾成,一樣唔會買。政府做咁多野打壓樓價,幫到既年輕人其實唔多!

 

26. 蕭峰 2016-04-08 11:10:30
恭喜毛毛兄註冊成為會員!

27. 毛毛 2016-04-08 13:14:01
哈哈! 多謝蕭大俠! 反正都日日上黎,註冊左方便d
28. CD ROM 2016-04-08 16:39:50
某程度上, 年青人對買樓既渴求, 源自 1)有買樓 2)無買樓 兩group人今日身家既巨大差距所至.

舉個例, 我既一班由細玩大既老友, 今日去埋單計下大家有幾錢身家的話, 就會發現唯一correlate到既只係你入市上車既時間~~ 甚麼學歷, 月入, 完全沾不上邊... 

無他, 大家只身處呢10幾年既上升曲線......
29. 歷史長河 2016-04-08 16:43:07
CD 兄,你老友中沒有股神嗎?
30. CD ROM 2016-04-08 16:57:48
長河兄, 說來失禮, 老友們在股市都係輸少當贏之輩~~~~  邊有呢度咁高手雲集~~~
31. 中肯 2016-04-08 17:03:28
支持21樓Danny講法,本土人士多數冇納稅!
32. littlemun 2016-04-08 17:44:37
說來失禮,小弟的股票倉由14年四月至今天剛好損失3巴仙(包括買錯左隻大陸老千股復牌無期,預佢Total loss),竟然仲安慰自己算好彩架喇...

小弟都唔想提再年青既時候在股海累積交既學費...
33. LYC 2016-04-08 18:14:24
早幾日咪有個傻下傻下的K股神出來話股市將會大跌囉,騙子就通街都係,股神就未見過啦!
34. 回穩跡象 2016-04-09 19:21:24
中原城市領先指數CCL最新報127.84點,按周升0.29%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報128.42點,按周升0.68%。CCL(中小型單位)報127.02點,按周升0.49%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,元宵節起,樓市進入季節性旺市,二手成交明顯增加,樓價反覆靠穩。近四周CCL、CCL Mass及CCL(中小型單位)二跌二升,三大指數窄幅徘徊,未有進一步下跌,有止跌回穩跡象。
35. 短線上落 2016-04-09 20:19:57

 

在香港,不論你在樓場,股場,馬場, 用法得宜, 都有機會贏錢, 同樣都有人輸錢, 失敗離場...袛是樓市是長線收益,其他都是短線上落...有人似乎想用短線上落的方法玩樓市, 似乎行不通...

 

36. 過路人 2016-04-10 01:27:21

同意作者見解,有深度啲文章,好過一啲文筆唔通順者好多!

[以前國內豪客來港買樓,今天內地財團來港買地,他們同樣力挺香港樓市。目前樓價下跌幅度緩慢,跟香港資金充裕有關,香港不但沒有跟隨美國加息,相反最近有不少銀行還推出超低供樓利率(如H+1.5)搶客。此等極低貸款利率,銀行根本沒有錢賺,不過如今樓市交投冰封,銀行也惟有薄利多銷,暫時「揸頸就命」一下,相信他們最希望港府能放鬆樓宇按揭措施,讓交投量回復正常一些。]

37. 怪現象 2016-04-10 11:07:01

香港基本因素良好的怪現象, 好難唱得跌.