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蔡志忠
2016年3月30日
適時檢討逆周期按揭措施
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  香港樓價高、租金高,長期遭人話柄。港府為免民怨過大,過去5年多不斷推出遏抑樓市措施,著名的「3D辣招」因此誕生。時至今日,樓市在港府行政干預下,變得一潭死水,成交量創下歷史新低,物業市場被嚴重扭曲,樓價終於從高位下調了10%至15%。

  如果要評論港府施政,幾乎可以肯定打壓樓市措施較少反對聲音。反對派也是凡是派,凡是政府推出的政策,就一定投反對票,就算是直接關乎香港經濟和就業市場的大型基建工程,一概也以拉布方式作出反對。唯獨是遏抑樓市措施,議會裏似乎聽不到各黨派的反對聲音,難怪梁振英政府一直不遺餘力地打擊樓市,「3D辣招」推出5年多了,仍然堅持不減辣,連作檢討也欠奉。

政治第一位   民生放兩

  香港議會的尊貴議員們,他們都把政治擺在第一位,經濟民生早已放於兩旁。不管物業市場成交有多萎縮和反常,從事相關行業者面臨的失業或裁員有多嚴重,總之就是不撤招,似乎樓價不下跌3成或以上,就對不起未買樓者。這樣的思維充斥整個社會,港府高官和社會各界人士,均認同此觀點。也可以說,今天香港的房屋問題,已經演變為買樓問題。

  這是一種錯誤的觀念,如果要讓人人有自置居所,那麼香港樓價一定要很低,低到所有打工仔都買得起的地步才行。這樣的話,將會出現不同階層的交替情況,無樓者成為有樓者,而相當一部份的有樓者卻會變為無樓者,因為他們的房子將成為負資產而被銀行沒收,結果人人擁有自置居所的目標,最終還是淪為空談。

內地房策 審時度勢較果斷

  國內大城市同樣面對樓價高企的問題,如果比較十年來兩地房價升幅,內地大城市(如深圳、上海和北京等)升幅按比例均比香港高很多。然而國內民眾反高樓價的情緒並沒有那麼嚴重,就像八、九十年代的香港那樣,樓價同樣高於市民負擔能力,可是他們選擇努力工作和積極儲蓄,最終很多人達成置業願望。而這些勤勞的中年人,今天就是年輕人的置業靠山,也就是我們口中的成功「靠父幹」。

  筆者比較欣賞內地政府的房屋政策,碰上樓市不振,毅然作出救市措施,救樓市也是救經濟;當市況過熱,如現今一線大城市房價急升幾成,立即採取相應措施遏制樓市。從經濟角度看,這種果斷的施政方針最為有利,審時度勢因地制宜,同樣也符合香港的經濟發展。

  不是要幫地產界講好話,客觀地分析,目前香港經濟走勢疲弱,救一救經濟,幫一幫各行業乃無可厚非。改變一成不變的頑固思想,並非要當局撤銷樓市辣招,但檢討一下逆周期按揭措施,應該是適當時候了。

 
 
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1. Danny 2016-03-30 11:27:52

買樓上車係政府責任,呢個係社會共識,事關CY上場後成日講要幫年輕人買樓上車,咁就應該要實現諾言.

點解咁多人不滿CY政府,就係因為佢亂咁吹!

2. Danny 2016-03-30 11:34:42

同意蔡生言論,救經濟最緊要!

[筆者比較欣賞內地政府的房屋政策,碰上樓市不振,毅然作出救市措施,救樓市也是救經濟;當市況過熱,如現今一線大城市房價急升幾成,立即採取相應措施遏制樓市。從經濟角度看,這種果斷的施政方針最為有利,審時度勢因地制宜,同樣也符合香港的經濟發展。

  不是要幫地產界講好話,客觀地分析,目前香港經濟走勢疲弱,救一救經濟,幫一幫各行業乃無可厚非。改變一成不變的頑固思想,並非要當局撤銷樓市辣招,但檢討一下逆周期按揭措施,應該是適當時候了。]

3. 打壓有理 2016-03-30 11:47:02

問題係如果放鬆措施,樓價回升點向公眾交代?樓價唔跌幾成,政府沒有民望.

所以經濟差失業率升都冇所謂,大家忍耐多幾年.

4. 123 2016-03-30 12:09:08
现在失業率只有3.3%,何來經濟差。樓價高过九七年五成。
只是地代和地商過不習慣现在成交量的。
5. 反地產霸權 2016-03-30 12:10:42
你哋啲地產佬少啲傭金呱呱叫,根本香港樓市係歪曲咗只係比地產商同埋代理剝削晒產晒香港人嘅血汗錢!香港嘅樓市變成左幾年就算會落都好合理
6. 向饭民说不 2016-03-30 12:12:56
1楼,真系不怕神一般的对手,最怕猪的队友。689的思维真系有问题。以为楼价跌,就可以讨好年轻人,完全不知道根本的问题。现在楼价跌了,难道年轻人又满意他。

最可怕的是条友真系顽固。
7. to筆者 2016-03-30 12:16:05
而家香港有樓既人多d定冇樓既人多d?
有幾層樓嗰d享受左甘多年而家要佢地負資產亦不以為過!

正所謂有甘耐風流有甘耐折墜.好公平
8. 邱先生 2016-03-30 12:31:05
    分析很透徹的一好文章,蔡先生一言道出梁振英为何一直不檢討(3D辣招)的原由。事實上,若梁特首一日在位,小业主或投資者应一早放棄其檢討3D的念頭,唯有這樣心情才会好過一点。为了民意或下届連任,他唯有站在有楼人士的对立面,不管风吹雨打,一路高歌总之不变(這就是其特性), 至於本港经济如何,他不会太在意。
9. 中產 2016-03-30 13:32:31

反對派也是凡是派,凡是政府推出的政策,就一定投反對票,就算是直接關乎香港經濟和就業市場的大型基建工程,一概也以拉布方式作出反對。唯獨是遏抑樓市措施,議會裏似乎聽不到各黨派的反對聲音,???

2016年9月份立法會選舉將有機會產生新一届: 中產代言人議席, 問題是你是否願意去競逐...

香港有五大選區,當選者得票1/5.1/6,1/8,1/9.都有機會當選...有好多當選者得票約三萬張就可以當選...

有心參選 中產代言人 人士可以一博...香港有200萬聯名業主,如果有50萬至80萬選票投給: 中產代言人 ,...就可以產生: 5名--8名議席.....

大家可以放心去搏...

10. 反aa 2016-03-30 13:55:51
Aa為左錢咩都講得出。仲話唔係幫地產界講好話。

撈唔掂就唔該轉行。做下啲實事求事我工作。
11. 邱先生 2016-03-30 14:06:02
     事實上,689已是超級富豪,对于经千辛萬苦才称得上中產的心聲,一直不瞅不睬,有的只是假情假意,最多的是可考慮一下,但就沒下文。中產、小业主唯有自救一招,对689绝不要抱任何期望,如何阻止其連任,才是最重要。话说回来,观深圳等大陸一線城市的楼價及低迷息口,香港楼價跌幅也已差不多了,除非你认为香港所有的居住优势都不如深圳、北京、上海。
12. 每天埋怨 2016-03-30 15:34:52

這是一個瘋狂的年代!!!

 

在美國共和黨初選提名戰中暫時領先的熱門參選人 特朗普 以獨特的議題論點出位

反觀香港人並未有此類智慧,

不要每天埋怨沒有議員幫你/你哋講訴求, 以現時一群在蔡先生, 湯先生, 施先生周圍轉的社會精英, 要組織一個: 中產議政新議題…話都冇咁易就可以在: 2016年度立法會五大選區中取下: 5席至10席的選票啦, 點會冇人代 中產小業主講嘢…

13. 我行我素 2016-03-30 15:42:19

 

議政論政, 不需要攻擊任何人, 說出你的新論點,新訴求,有選票就得了, 在此攻擊他人者,都是不需要理會他的...小人...我行我素就得了.

 

 

14. 并 2016-03-30 15:56:15
15. 陰陽怪氣 2016-03-30 18:32:26

閒聊香港目前樓市,陰陽怪氣,

如果只有一個物業,如非財困,樓宇破破爛爛,急錢使,實在不適宜在目前下跌恐懼的心情中人嚇人沽空物業,

傳統的經驗, 當你沽空物業後,很難如意回購優質物業...

 

 

16. 今年買樓 2016-03-30 20:22:07

 

今年買樓者,都是勇士...

 

17. 3D支持者 2016-03-30 20:40:38
蔡老闆既歪理,3D辣招目的是希望用家買樓自住,政府冇做錯,應該長期保留3D,你怎麼可以叫政府為了地產代理這個小行業的利益而犧牲全港市民的福祉呢?你當然希望撤辣招,通過官商勾結控制供應,增加超賣,交易是多左,aa是得利,但好缺點. 如果想救香港经济,麻烦请全社会支持其他各行各业发展,救楼市不是救经济,救经济业务不是救楼市.
18. 同意17樓 2016-03-30 21:54:12
蔡生太保守了,現在空置率極低,租金及樓價亦已穩步上升,不需年中才看升了,發展秀麗,若政府在未來取消辣招樓市更是一發不可收拾,年底的中原城市領先指數應該會再創新高,可喜可賀!
19. 經濟 2016-03-30 22:38:18

香港的經濟一直是以樓價上升去帶動.

20. 樓市點評 汪敦敬 2016-03-30 22:49:30

谷底多珍重 2016-03-30

  我們的生活,日益充斥著虚假、也日益被偏見所蠶食。

  一直以來,我也不認為去年10月開始的「劈價潮」是樓市的結構性改變,樓價不會拾級而下,只是作深度的微調。到了今天,我的看法絲毫沒有改變,準買家更加要好好掌握今次深度微調的谷底區,以免在調整過後,市場得到進一步的鞏固,買到此刻低價的機會將更微了!

 

  我去年曾用「爆煲症候群」去形容公眾因過度期望而引起的異常反應,觀點絕非針對提出「爆煲論」的學者及其卓見,而是形容群眾對相關學說的不尋常期望衍生成交淡靜,但這卻改變不了市場的結構,因為群眾認為消費情緒帶來的静市是真跌市,故不會在市場微調後把握機會入市!因此,「爆煲症候群」(或者樓市哈囉喂)並不能讓更多人上車置業,既改變不了社會的財富結構,更加不會產生財富轉移!

 

  梁振英上場雖然改變了香港「地產霸權」的格局,但是無論良性或惡性,政府與發展商之間的角力根本未完,仍持續著!筆者認為樓市上落起跌本是平常事,甚至是好事,但現在是太多人脫離了現實去評估樓市,發展商會將樓花恐慌性拋售!?你認為香港兩位首富會「好唔掂」要蝕讓樓花?劈價?互相踐踏?將經營多年的地皮以賤價去成全新一代的「上車傳奇」?

 

  在發展商來說,香港政府已做得太多了,大量增加競爭對手、取消了勾地、發水,也實施了《一手樓花銷售條例》,再加上了樓市辣招令購買力大減,但收樓「落釘」的成本卻大增,梁振英上場的確令地產霸權的利潤由「厚切」變成了「薄切」。

 

  最近有投資老友破口大罵:「梁振英呢條傻佬!」

 

  「梁振英用樓市辣招鎖死了我們有樓人仕的購買力,也大量增加土地,我們損失了不少機會,得益是誰人!?得益的是下一代的年輕人,但現在的年輕人卻偏偏最反對佢,做如此笨的事,正傻佬。」

 

  年輕人不單不喜歡梁先生,更沒有掌握樓市辣招製造的入市機會,樓市辣招並沒有為首次上車置業的人士提高門檻,當人均入息中位數字($16,200)已可令一對年輕夫婦相加的收入可以買到340萬或以下的物業的時候,即可以通過到壓力測試及入息比率,而現在340萬以下私樓也愈來愈多,在屯門區二手市場340萬以下的樓盤現在有500個,其中私樓有296個,包括補地價的居屋及公屋有204個,年輕人難置業已非能力問題,而是是否願意付出艱苦代價的問題。

 

  「爆煲症候群」最後成為人們互相情緒影響的局面,傳媒也曾經過分入局,最初時是偏向報導劈價成交而忽略報導市場新高的成交,但當有一天,我見到空置率創新低居然成為群眾認為樓市凶兆的時候,傳媒已令市場氣氛「向上阻力大,向下壓力重」了。

 

  現在市場的實況是,按揭減息戰!美國的加息謊言,竟然仍然被世人當是金科玉律,評論家仍然是圍繞著加息去團團轉。

 

  在全民唱淡的壓力下,樓市是否可長期下調?不對!樓市真相會由最基礎處甦醒,最後市場由租務成交量增加,跟著帶動最基礎購買力,由二三線屋苑回暖,最後才在一線屋苑反映出來,是為「炒底市」!過去農曆新年反映的小陽春正是由此而來,但是因為小陽春的初期是「旺量不旺價」,所以有人誤認為是「假陽春」,其實有關指數反映的非真下跌,只是購買力下游先選擇較平的檔次而已,水無常形,樓市無絕對固定的法則,炒底市是先旺量後旺價,其實量的增加怎會對市場沒有影響?起碼,最平的單位無法聚積,樓價就不可能繼續拾級而下,而購買力成交了較平單位後,次一級的檔次在缺貨下,價格最後也是會向上的。

 

  還有一些現實,大家都要面對的,就是環球量化貨幣之下,如果樓價不正例上升的話,其實可能等於市民的財富被蒸發,甚至乎會進入通縮,樓價作合理調整很應該,但過分調整其實已令經濟本體傷害。


  還有一個現實,大家必須要明白,就是宏觀調控,包括香港政府的樓市辣招,目的不是要樓價跌,而是去槓桿,即是說要市場借得少,減少去到一個程度,如果樓市是鞏固及低借貸的,政府甚至乎會歡迎樓價合理上升啊!

21. 好奇怪 2016-03-30 23:48:27

好奇怪,

香港人有錢時就會追樓, 香港人是貴格相,香港人不是賤格相,

22. 客觀 2016-03-31 03:09:29

我認為從經濟層面睇,撤招可能係好事,唔係地產經紀生意多幾多嘅問題,而係好多行業都有好處,間接使全香港人都得益.

樓市辣招撤招後,樓價唔會上升,宜家香港經濟唔好,救市只會令各行各業向好,樓價基本因素不變,唔好就係唔好,點救都救唔掂!

支持蔡生所講:"不是要幫地產界講好話,客觀地分析,目前香港經濟走勢疲弱,救一救經濟,幫一幫各行業乃無可厚非。改變一成不變的頑固思想,並非要當局撤銷樓市辣招,但檢討一下逆周期按揭措施,應該是適當時候了。"

23. 苦前業主 2016-03-31 10:18:21
弱勢正苦,只偏基層,事實吃力不討好,CY快啲落台,讓強勢上位,李國章唔錯~ 曹仁超Also
24. 怒婦炒魚柳 2016-03-31 10:57:07
90年代後...
共產共產主義~輸 。
資本資本主義~穩。
共產資本主義~贏。
資本共產主義~敗。

LeungCY而家黯然跟泛民及本土派走「資本共產主義」,總之民意會隨,中產會揑,上流會打。只要仍在任期間都不會撤,中產、發水商、地代你哋唔好痴心妄想!!!
25. 過路者 2016-04-01 01:00:38

個個買到樓,係一笑話,CY係搞笑者!

 [這是一種錯誤的觀念,如果要讓人人有自置居所,那麼香港樓價一定要很低,低到所有打工仔都買得起的地步才行。這樣的話,將會出現不同階層的交替情況,無樓者成為有樓者,而相當一部份的有樓者卻會變為無樓者,因為他們的房子將成為負資產而被銀行沒收,結果人人擁有自置居所的目標,最終還是淪為空談。]

26. 多嘴 2016-04-01 02:34:11
如果人人有樓,乜都唔做只識收租的業主及其二世祖咪吃西北風
27. 腦殘 2016-04-01 11:44:03

人人是不可能有樓的,

手殘可以有樓,

腳殘可以有樓,

腦殘就好難有樓...

 

28. to 27/f 2016-04-02 13:07:54
認為人人唔應該有樓其實唔單止腦殘,係應該打把
呢類蓄生係連成為人既資格都冇
29. 冇樓囉. 2016-04-02 19:07:04

網絡凶徒成日想發出打把言論, 網主有權報警拉你,

你知唔知道,好多公屋/居屋業主把房屋賣出,跟住又噪冇樓囉.

 

30. 中肯 2016-04-02 19:52:25

蔡生唔係主業做代理,但都係投資者,好難俾人覺得唔為自己講說話.所以以下文字難成立.

[不是要幫地產界講好話,客觀地分析,目前香港經濟走勢疲弱,救一救經濟,幫一幫各行業乃無可厚非。改變一成不變的頑固思想,並非要當局撤銷樓市辣招,但檢討一下逆周期按揭措施,應該是適當時候了。]

31. 如何是好 2016-04-03 12:08:35

在香港,長期持有物業的小業主是最大的贏家,反而,滾水祿腳的人一出一入,手忙腳亂,搞到自己精神搖擺不定.不知如何處理未來的價值.不知如何是好!!!

 

32. to 29/f 2016-04-04 13:19:07
呀29/f,我想問講打把犯左咩法呢?
支持社會主義?支持政府嚴厲執法反資本主義?
我唔係執法部門我冇資格打資本家把但我支持政府反資本主義

33. 現在 2016-04-04 18:00:06

現在,深圳樓價似乎貴過新界樓,

睇來,香港樓價難以大跌,沽空樓的小朋友,似乎又頭痛啦...

34. 吸引更多 2016-04-04 21:40:16

【東方日報專訊】歐洲政經局勢不穩,觸發身家億萬的富豪大遷徙!分析指歐洲財務壓力大,政府加重對富裕階層稅收,促使富豪攜同資產進一步外流,形成當地經濟惡性循環,而香港稅收相對低廉,未來或吸引更多富豪移居來港。

35. 沒有死刑 2016-04-04 23:02:52

《基本法》提及的「50年不變」,是指香港資本主義制度和生活方式,在2047年前保持不變

香港資本主義制度和生活方式,在2047年前保持不變。香港沒有死刑, 打靶/槍斃...都是犯法行為,可以檢控入罪.

36. To 吸引更多 2016-04-05 06:56:58
歐洲稅制變相行共產,罰做野嘢,賞唔做野唧人,不過又多人支持,因為好公義喎,唔還錢都可以用公投
37. to 35/f 2016-04-05 21:51:38
白痴仔,你不如話唔支持資本主義係犯法啦好唔好?
支持政府打把d資本家係犯法行為?定係你以為我想親手打你把呀?

你阿媽生到你甘既智商已經慘過打把啦
38. 希望關注 2016-04-06 09:32:15
希望網主關注: 網絡凶徒 在網絡上發出恐嚇其他網友: 打靶此類恐嚇罪證...