本港樓市可說兩面受敵，一方面是經濟陰霾籠罩，國際大鱷伺機衝擊聯匯，息口隨時被挾高傷及經濟；另一方面是樓宇供應增加，市場上的購買力能否支撐，是未知之數。理論上，當樓價回落，購買力會慢慢湧現，對樓價起到支撐作用，問題是一旦準買家預期樓價仍會下挫，繼而選擇觀望，恐會形成惡性循環。
昨天有一項地產市場前景調查，顯示近九成受訪者認為現時樓價過高，較去年下半年的調查只少四個百分點，可理解為他們認為樓價未跌夠，難怪有近八成受訪者預期今年上半年樓價會持續回落。
另外，只有近一成受訪者表示，當樓價下調百分之六至十會考慮入市；有逾三成表示，樓價要下調百分之十一至二十才會入市。表面上，潛在購買意欲仍可觀，但當樓價跌至這水平，市場氣氛會更差，屆時或會變得猶豫，未必形成新購買力。
意欲與行動畢竟是兩回事。以新婚買樓為例，人人總是渴望擁有自己的小天地，早年樓價飆升時，不少新人要父母資助才能上車。可是，當失業率飆升及經濟不景，新人便會推遲婚期又或分開居住，反映置業需求具有彈性，未必即時付諸行動。
事實上，就算市場確實積存可觀購買力，但正所謂寧買當頭起、莫買當頭跌，向來是人之常情，就算樓價跌至可負擔水平，之前因為樓價高企而卻步的向隅客，亦未必會勇於入市。如果樓價勢頭向下，加上經濟轉差及失業威脅，相信很多準買家會傾向保留現金，即使物業到價亦會觀望。
當樓市供應不足，又遇上經濟向好，樓價自然易升難跌；反過來當供應大增，又撞正經濟轉壞，便會出現另一種失衡，樓價易跌難升。市場人士警告，今年的樓宇供應或會超過預期，除了估計新供應達二萬伙之外，還有早年被額外印花稅綑綁的物業陸續到期解禁；而且銀主盤數目亦不容忽視，悲觀估計或高達一萬伙。
自去年底開始，二手樓要動輒劈價一成才有承接。有見及此，地產商的取態變得慎之又慎。日前元朗凹頭一幅住宅用地，雖然接獲十份標書，可是全部出價均未及政府底價，結果以流標收場，是不足三個月內第二宗流標。姑勿論是政府底價「離地」，抑或發展商旨在試價或執死雞，都反映市場再響起警號。
政府已多次表態無意撤銷辣招，金管局收緊按揭的逆周期措施亦未見鬆動，讓樓市承接力大打折扣。其實樓價下挫對準買家來說，既是好消息，亦是壞消息，會否抓緊機會上車，還得看經濟而定。可以肯定，當業主的帳面身家縮水，消費會減少；市況不明朗，地產投資亦會受拖累，令經濟雪上加霜。當前的樓市，已變成經濟預期的心理反映。
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元變得理所當然，外滙市場上的大鱷炒家，隨時隨地可以狙擊港元。剛加息初期，港元明顯出現波動，拆息被扯高不少，香港加息似乎事在必行。然而於上星期，銀行公會卻宣布拆息已逐漸回落，港元經過短期的波動後已回穏，資金沒有大量流走跡象。