主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 18614    回應 : 20
蔡志忠
2016年1月27日
不跟美加息 無懼錢流走
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  影響樓市的因素很多,經濟前景、房屋政策、購買能力以及息口走勢等,這些都是樓價升跌的重要因素。其中利率的加減產生關鍵性作用,直接關乎買家的供樓負擔能力,可以說當利率上升,樓價就有下調壓力,反之利率愈低,樓價愈有上升動力。

  以往美國經濟低迷,自從2008年金融風暴起至今,減息週期維持了7年,香港因為聯繫匯率制度,也長期處於低利率狀態,加上香港土地供應不足,樓市變得易升難跌。然而去年底,美國宣布加息0.25厘,結束了漫長的凍息期,當人們以為香港會立即跟隨美國加息時,最後的結果卻是出人意表。

  香港沒有跟隨美國加息,意味著美元的利息高於港元,如此一來,港元存款的壓力肯定很大,沽港元換美元變得理所當然,外滙市場上的大鱷炒家,隨時隨地可以狙擊港元。剛加息初期,港元明顯出現波動,拆息被扯高不少,香港加息似乎事在必行。然而於上星期,銀行公會卻宣布拆息已逐漸回落,港元經過短期的波動後已回穏,資金沒有大量流走跡象。

  利率對樓市影響深遠,就算不是真正加息,而只是一種預期亦足以促使樓價向下。不過當一陣恐慌過後,發覺利率實質沒有增加,供樓負擔仍然輕鬆,此時人們又會回到現實。就象目前樓市一樣,悲觀情緒使樓價從去年高位下跌了10%至15%,到現在已開始回穏,在失業率偏低以及房屋供應來不及的情況下,樓價很可能會維持現狀一段時間。有人說低迷的成交量是因為買家不買樓造成,本人卻認為,當中也與實力派業主不肯減價賣樓有關。

樓市將現小陽春

  筆者大膽預測過了農曆年後,樓市將出現小陽春,原因是樓價於幾個月內有了顯著調整,購買力也累積了一段時間,一些本地剛性的需求,例如:樓換樓、年輕人結婚和家庭分支買樓的需求釋放出來後,樓市成交量會變得暢旺。當然,樓價不會立刻回升,事實上也不具備回升條件,在港府明言希望樓價下調,以及加息陰影籠罩之下,過了小陽春後的樓市,可能又會重回跌軌。

  那邊廂,美國加息不代表其經濟已經完全復甦,今年內能否再加乃未知之數;這邊廂,香港沒有跟隨美國加息步伐,正顯示不怕資金向外流走。這到底為什麼?筆者認為,歐洲、日本、甚至中國還在實施量化寬鬆政策,美國的強美元只是一種外表姿態而已。

  香港不跟隨加息,當然也有恃無恐,香港是最安全城市,東方的瑞士,資金進出不受限制,不像西方國家經常無故凍結私人資金。而且香港擁有地利優勢,把現金存於香港,對於內地人來說,起碼同聲同氣。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
1. LYC 2016-01-27 11:15:47
正是,其實踏入一月,雖然股市大跌,但是樓市已開始回穩和輕微向上,劈價盤已被掃清。CCL在未來數週應該會反映出來!
2. 叛 2016-01-27 11:42:37
美國正式同大陸玩遊戲,呢鑊大陸仆街了
3. 港人 2016-01-27 11:46:42
此時此刻,造就了大鱷如索羅斯盤踞搵食。不單是H股,香港本土的藍籌及中細價股,現時亦是絕佳的狙擊機會,很可能是下一個戰場。瑞銀香港策略分析師梁裕昌表示,國際炒家聞到有血自然會做嘢,香港經濟本身不濟,炒家就有機會。「我去年已警告香港經濟好差,啲人成日反問﹕『會唔會咁差呀?』」梁裕昌指,今年本港旅遊﹑樓市及出口均會下跌,預計今年GDP增長將放緩至1%,而最壞情況下,未來兩至三年或會出現2%至3%的經濟衰退。經濟以外,另一個時機就是緊接着的港股業績期。梁裕昌指,在企業盈利下跌5%的假設下,恒指會跌至17,988點,惟就目前情況而言,企業盈利跌幅應不止5%。

去年成功預測人民幣升值斷纜,並指中國經濟已硬着陸的大和資本亞洲首席經濟師賴志文,就警告指香港目前面臨的信貸泡沫危機,比九七年更嚴重,將步入通縮。「如果九七﹑九八年是八號風球,我哋面臨嘅係十二號風球,依家都已經要掛八號。」有「新末日博士」之稱的他表示,如今的泡沫是當年的一倍,而且已開始爆破。「九年嘅泡沫係香港人自己製造嘅,包括炒爆房地產,約為五千億美金。目前的泡沫,是熱錢流入形成的,規模近一萬億美金,而且呢啲錢大部分借咗返大陸。熱錢要走好易,但借咗去大陸啲錢,拿唔拿到返來呢?」賴志文指內地現在愈來愈依賴外匯及資本管制,暫時為內地止血,但卻將壓力卸來香港。「內地資金出唔返嚟,繼續係咁,香港聯繫匯率都會被衝擊,資金會流走得更快!」 
4. 計錯數 2016-01-27 11:56:16

不要自己恐嚇自己,計數都計錯晒…

[中原城市領先指數]

 最新2016/01/22公佈 

146.92 -- 134.95  == 11.97

 

11.97 ÷146.92 == --0.0814(--8.14%

 

自己恐嚇自己,計錯數…!!!

5. 向飯民說不 2016-01-27 12:50:55
3樓,soros有內應啦,敵人已經兵臨城下,香港人仲系玩點人數。飯民真是怕你不死,還要踩多一腳 
6. 向飯民說不 2016-01-27 13:00:02
3樓,香港和中國已經中了美國人的圈套,太陽底下無事,90年代,日本仔中了之後,就迷失20年,今次輪到大陸,可恨香港人還因為美國佬系善霸。今天,人民幣貶值是死不貶也死。美國佬還要种很多內應。
1年前,美國佬一直逼人民幣升值,今日點解突然停了。
7. pp 2016-01-27 13:02:23
現在那些所謂劈價盤是不得不賣,大型新盤推售才見真章;開始回穩和輕微向上,樂觀得太早了,這種人一定會被市場教訓。
8. SHUN 2016-01-27 17:41:40
上半年小陽春、下半年大仆直!
9. 小陽春? 2016-01-27 19:00:38
樓市愈跌愈觀望 恐形成惡性循環
(太陽) 2016年1月27日
本港樓市可說兩面受敵,一方面是經濟陰霾籠罩,國際大鱷伺機衝擊聯匯,息口隨時被挾高傷及經濟;另一方面是樓宇供應增加,市場上的購買力能否支撐,是未知之數。理論上,當樓價回落,購買力會慢慢湧現,對樓價起到支撐作用,問題是一旦準買家預期樓價仍會下挫,繼而選擇觀望,恐會形成惡性循環。

昨天有一項地產市場前景調查,顯示近九成受訪者認為現時樓價過高,較去年下半年的調查只少四個百分點,可理解為他們認為樓價未跌夠,難怪有近八成受訪者預期今年上半年樓價會持續回落。

另外,只有近一成受訪者表示,當樓價下調百分之六至十會考慮入市;有逾三成表示,樓價要下調百分之十一至二十才會入市。表面上,潛在購買意欲仍可觀,但當樓價跌至這水平,市場氣氛會更差,屆時或會變得猶豫,未必形成新購買力。

意欲與行動畢竟是兩回事。以新婚買樓為例,人人總是渴望擁有自己的小天地,早年樓價飆升時,不少新人要父母資助才能上車。可是,當失業率飆升及經濟不景,新人便會推遲婚期又或分開居住,反映置業需求具有彈性,未必即時付諸行動。

事實上,就算市場確實積存可觀購買力,但正所謂寧買當頭起、莫買當頭跌,向來是人之常情,就算樓價跌至可負擔水平,之前因為樓價高企而卻步的向隅客,亦未必會勇於入市。如果樓價勢頭向下,加上經濟轉差及失業威脅,相信很多準買家會傾向保留現金,即使物業到價亦會觀望。

當樓市供應不足,又遇上經濟向好,樓價自然易升難跌;反過來當供應大增,又撞正經濟轉壞,便會出現另一種失衡,樓價易跌難升。市場人士警告,今年的樓宇供應或會超過預期,除了估計新供應達二萬伙之外,還有早年被額外印花稅綑綁的物業陸續到期解禁;而且銀主盤數目亦不容忽視,悲觀估計或高達一萬伙。

自去年底開始,二手樓要動輒劈價一成才有承接。有見及此,地產商的取態變得慎之又慎。日前元朗凹頭一幅住宅用地,雖然接獲十份標書,可是全部出價均未及政府底價,結果以流標收場,是不足三個月內第二宗流標。姑勿論是政府底價「離地」,抑或發展商旨在試價或執死雞,都反映市場再響起警號。

政府已多次表態無意撤銷辣招,金管局收緊按揭的逆周期措施亦未見鬆動,讓樓市承接力大打折扣。其實樓價下挫對準買家來說,既是好消息,亦是壞消息,會否抓緊機會上車,還得看經濟而定。可以肯定,當業主的帳面身家縮水,消費會減少;市況不明朗,地產投資亦會受拖累,令經濟雪上加霜。當前的樓市,已變成經濟預期的心理反映。
10. 正牌淡鱷 2016-01-28 01:03:19

傳謀唯恐天下不亂, 正牌淡鱷...

 

 

11. 鐵掃把對石地堂 2016-01-28 08:33:04
湯博士講咗今年無小陽春,而蔡生就相反,話今年會有,今次真係要買定啤酒剝花生,睇下結果會係蔡生踩湯生塊嘅面皮,或係湯生掌蔡生嘅嘴囉。
12. 市民 2016-01-28 10:02:17
好簡單,一個炒賣,一個長線收租,再睇返之前各人文章,誰人中肯,一看就知。
13. 并 2016-01-28 10:44:12
https://www.youtube.com/watch?v=uS_svtpE7_I

入面大老闆都叫班老野,唔好下下叫人廢青,老野
14. 真相 2016-01-29 02:46:04

有時會唔明白甚麼是真理,甚麼叫對錯,當某些人蒙蔽著眼睛嘅時侯,謊言都變咗真理!

我撑蔡生,兩個月後自有分曉!

15. 真相 2016-01-29 02:48:37
絕對同意睇番以往文章作見證,真理愈辯愈明!
16. 財政困難者 2016-01-29 21:46:52

 

香港物業是屬於80%小業主的, 淡鱷如何唱淡, 佢哋都不會輕易沽售房產, 驚青小業主財政困難者例外...

 

 

17. on.cc 2016-01-30 01:33:35
沙田OK MALL拆售,截至9時沽七成。

【on.cc東網專訊】由投資者蔡志忠等持有的沙田石門安群街1號1樓全層商場OK Mall,截至晚上9時,已沽出七成舖位,逾130個舖位。

蔡志忠稱,項目首批112個舖位於一個半小時內沽清,隨即加推二號價單,涉及75個單位,截至晚上9時,已沽出七成舖位,逾130個舖位,更有單一買家購入8個舖位,涉資約3,500萬元。

據首張及二號價單資料,涉及共187個舖位,建築面積約113至629方呎,定價最低單位為一樓139B2號舖位,定價僅175.1萬元,亦是項目中兩個定價低於200萬元的舖位之一,而定價最高為136號舖位,定價1,018.67萬元
18. 市民 2016-01-30 20:10:39
真是替班無腦的豬可憐,人家就肚滿腸肥!
19. 市民 2016-01-31 10:32:33
一尾唱好,点解要賣呢,留返收租嘛,又或遲D先賣,赚得仲多呀,唔明!!!
20. 真真薯片 2016-01-31 11:55:24
拆商場賣......難怪要做盲好

過完年有冇小陽春? 兩個月後就知!