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蔡志忠
2016年1月27日
不跟美加息 無懼錢流走
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  影響樓市的因素很多,經濟前景、房屋政策、購買能力以及息口走勢等,這些都是樓價升跌的重要因素。其中利率的加減產生關鍵性作用,直接關乎買家的供樓負擔能力,可以說當利率上升,樓價就有下調壓力,反之利率愈低,樓價愈有上升動力。

  以往美國經濟低迷,自從2008年金融風暴起至今,減息週期維持了7年,香港因為聯繫匯率制度,也長期處於低利率狀態,加上香港土地供應不足,樓市變得易升難跌。然而去年底,美國宣布加息0.25厘,結束了漫長的凍息期,當人們以為香港會立即跟隨美國加息時,最後的結果卻是出人意表。

  香港沒有跟隨美國加息,意味著美元的利息高於港元,如此一來,港元存款的壓力肯定很大,沽港元換美元變得理所當然,外滙市場上的大鱷炒家,隨時隨地可以狙擊港元。剛加息初期,港元明顯出現波動,拆息被扯高不少,香港加息似乎事在必行。然而於上星期,銀行公會卻宣布拆息已逐漸回落,港元經過短期的波動後已回穏,資金沒有大量流走跡象。

  利率對樓市影響深遠,就算不是真正加息,而只是一種預期亦足以促使樓價向下。不過當一陣恐慌過後,發覺利率實質沒有增加,供樓負擔仍然輕鬆,此時人們又會回到現實。就象目前樓市一樣,悲觀情緒使樓價從去年高位下跌了10%至15%,到現在已開始回穏,在失業率偏低以及房屋供應來不及的情況下,樓價很可能會維持現狀一段時間。有人說低迷的成交量是因為買家不買樓造成,本人卻認為,當中也與實力派業主不肯減價賣樓有關。

樓市將現小陽春

  筆者大膽預測過了農曆年後,樓市將出現小陽春,原因是樓價於幾個月內有了顯著調整,購買力也累積了一段時間,一些本地剛性的需求,例如:樓換樓、年輕人結婚和家庭分支買樓的需求釋放出來後,樓市成交量會變得暢旺。當然,樓價不會立刻回升,事實上也不具備回升條件,在港府明言希望樓價下調,以及加息陰影籠罩之下,過了小陽春後的樓市,可能又會重回跌軌。

  那邊廂,美國加息不代表其經濟已經完全復甦,今年內能否再加乃未知之數;這邊廂,香港沒有跟隨美國加息步伐,正顯示不怕資金向外流走。這到底為什麼?筆者認為,歐洲、日本、甚至中國還在實施量化寬鬆政策,美國的強美元只是一種外表姿態而已。

  香港不跟隨加息,當然也有恃無恐,香港是最安全城市,東方的瑞士,資金進出不受限制,不像西方國家經常無故凍結私人資金。而且香港擁有地利優勢,把現金存於香港,對於內地人來說,起碼同聲同氣。

 
 
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1. LYC 2016-01-27 11:15:47
正是,其實踏入一月,雖然股市大跌,但是樓市已開始回穩和輕微向上,劈價盤已被掃清。CCL在未來數週應該會反映出來!
2. 叛 2016-01-27 11:42:37
美國正式同大陸玩遊戲,呢鑊大陸仆街了
3. 港人 2016-01-27 11:46:42
此時此刻,造就了大鱷如索羅斯盤踞搵食。不單是H股,香港本土的藍籌及中細價股,現時亦是絕佳的狙擊機會,很可能是下一個戰場。瑞銀香港策略分析師梁裕昌表示,國際炒家聞到有血自然會做嘢,香港經濟本身不濟,炒家就有機會。「我去年已警告香港經濟好差,啲人成日反問﹕『會唔會咁差呀?』」梁裕昌指,今年本港旅遊﹑樓市及出口均會下跌,預計今年GDP增長將放緩至1%,而最壞情況下,未來兩至三年或會出現2%至3%的經濟衰退。經濟以外,另一個時機就是緊接着的港股業績期。梁裕昌指,在企業盈利下跌5%的假設下,恒指會跌至17,988點,惟就目前情況而言,企業盈利跌幅應不止5%。

去年成功預測人民幣升值斷纜,並指中國經濟已硬着陸的大和資本亞洲首席經濟師賴志文,就警告指香港目前面臨的信貸泡沫危機,比九七年更嚴重,將步入通縮。「如果九七﹑九八年是八號風球,我哋面臨嘅係十二號風球,依家都已經要掛八號。」有「新末日博士」之稱的他表示,如今的泡沫是當年的一倍,而且已開始爆破。「九年嘅泡沫係香港人自己製造嘅,包括炒爆房地產,約為五千億美金。目前的泡沫,是熱錢流入形成的,規模近一萬億美金,而且呢啲錢大部分借咗返大陸。熱錢要走好易,但借咗去大陸啲錢,拿唔拿到返來呢?」賴志文指內地現在愈來愈依賴外匯及資本管制,暫時為內地止血,但卻將壓力卸來香港。「內地資金出唔返嚟,繼續係咁,香港聯繫匯率都會被衝擊,資金會流走得更快!」 
4. 計錯數 2016-01-27 11:56:16

不要自己恐嚇自己,計數都計錯晒…

[中原城市領先指數]

 最新2016/01/22公佈 

146.92 -- 134.95  == 11.97

 

11.97 ÷146.92 == --0.0814(--8.14%

 

自己恐嚇自己,計錯數…!!!

5. 向飯民說不 2016-01-27 12:50:55
3樓,soros有內應啦,敵人已經兵臨城下,香港人仲系玩點人數。飯民真是怕你不死,還要踩多一腳 
6. 向飯民說不 2016-01-27 13:00:02
3樓,香港和中國已經中了美國人的圈套,太陽底下無事,90年代,日本仔中了之後,就迷失20年,今次輪到大陸,可恨香港人還因為美國佬系善霸。今天,人民幣貶值是死不貶也死。美國佬還要种很多內應。
1年前,美國佬一直逼人民幣升值,今日點解突然停了。
7. pp 2016-01-27 13:02:23
現在那些所謂劈價盤是不得不賣,大型新盤推售才見真章;開始回穩和輕微向上,樂觀得太早了,這種人一定會被市場教訓。
8. SHUN 2016-01-27 17:41:40
上半年小陽春、下半年大仆直!
9. 小陽春? 2016-01-27 19:00:38