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蔡志忠
2016年1月27日
不跟美加息 無懼錢流走
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  影響樓市的因素很多,經濟前景、房屋政策、購買能力以及息口走勢等,這些都是樓價升跌的重要因素。其中利率的加減產生關鍵性作用,直接關乎買家的供樓負擔能力,可以說當利率上升,樓價就有下調壓力,反之利率愈低,樓價愈有上升動力。

  以往美國經濟低迷,自從2008年金融風暴起至今,減息週期維持了7年,香港因為聯繫匯率制度,也長期處於低利率狀態,加上香港土地供應不足,樓市變得易升難跌。然而去年底,美國宣布加息0.25厘,結束了漫長的凍息期,當人們以為香港會立即跟隨美國加息時,最後的結果卻是出人意表。

  香港沒有跟隨美國加息,意味著美元的利息高於港元,如此一來,港元存款的壓力肯定很大,沽港元換美元變得理所當然,外滙市場上的大鱷炒家,隨時隨地可以狙擊港元。剛加息初期,港元明顯出現波動,拆息被扯高不少,香港加息似乎事在必行。然而於上星期,銀行公會卻宣布拆息已逐漸回落,港元經過短期的波動後已回穏,資金沒有大量流走跡象。

  利率對樓市影響深遠,就算不是真正加息,而只是一種預期亦足以促使樓價向下。不過當一陣恐慌過後,發覺利率實質沒有增加,供樓負擔仍然輕鬆,此時人們又會回到現實。就象目前樓市一樣,悲觀情緒使樓價從去年高位下跌了10%至15%,到現在已開始回穏,在失業率偏低以及房屋供應來不及的情況下,樓價很可能會維持現狀一段時間。有人說低迷的成交量是因為買家不買樓造成,本人卻認為,當中也與實力派業主不肯減價賣樓有關。

樓市將現小陽春

  筆者大膽預測過了農曆年後,樓市將出現小陽春,原因是樓價於幾個月內有了顯著調整,購買力也累積了一段時間,一些本地剛性的需求,例如:樓換樓、年輕人結婚和家庭分支買樓的需求釋放出來後,樓市成交量會變得暢旺。當然,樓價不會立刻回升,事實上也不具備回升條件,在港府明言希望樓價下調,以及加息陰影籠罩之下,過了小陽春後的樓市,可能又會重回跌軌。

  那邊廂,美國加息不代表其經濟已經完全復甦,今年內能否再加乃未知之數;這邊廂,香港沒有跟隨美國加息步伐,正顯示不怕資金向外流走。這到底為什麼?筆者認為,歐洲、日本、甚至中國還在實施量化寬鬆政策,美國的強美元只是一種外表姿態而已。

  香港不跟隨加息,當然也有恃無恐,香港是最安全城市,東方的瑞士,資金進出不受限制,不像西方國家經常無故凍結私人資金。而且香港擁有地利優勢,把現金存於香港,對於內地人來說,起碼同聲同氣。