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蔡志忠
2016年1月13日
市況雖看淡 勿賣自住樓
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  美國結束長久的凍息期,正式於上月份加息0.25厘,意味著其經濟開始了復甦步伐。當美國經濟好轉,香港樓價卻受壓,因為加息是遲早的事,於是專家都對樓市前景表示悲觀,普通預測今年樓價下跌10%至15%。

樓價跑贏通脹及股價

  筆者作為樓市好友,以往常鼓勵身邊朋友買樓,能力所及一定要擁有自住物業,而且無論市況多差,也不要輕易賣掉,否則賣樓容易買樓難。原因其實很簡單,一買一賣光是印花稅、佣金、律師費和租樓費用及搬運費等等,已經最少花費樓價兩成以上,因此,如果貿然賣掉自住樓跑去租樓,萬一看錯市樓價繼續向上,一來一回損失會很慘重。

  長期以來,樓價跑贏通脹,也跑贏股價及債券等投資工具。香港地少人多,樓宇供應長期不足,樓價自然易升難跌,樓價從2008年底開始,7年來上升一倍以上,大多數業主身家膨脹,就算是自住不賣,眼見樓宇升值也喜上眉梢。初次買樓需要很大勇氣,多一點鼓勵十分重要,本人這種喜歡投資物業的行為,感染了不少朋友。

  不過到了今天,社會上反對高樓價的聲音愈來愈多,政府惟有不斷對樓市加辣,以管理需求措施來遏制樓價上升,如今碰上股市波動,經濟前景不明朗,以及美國加息,樓市正式步入下調周期。面對目前經濟環境,幾乎所有評論員均看淡後市,真是樓價要下跌,天意難違背。

中肯評論    讀者支

  所謂識時務者為俊傑,市好時唱好,市差時說差,中肯評論才有讀者支持。樓價升到今天如此髙位,讓價格回調一兩成,算是對各方有一個交代,多一些年輕人能夠上車買樓,香港社會或許更和諧一些。

  有評論認為,遲兩三個月財務公司會向小業主追債,細價樓將面臨大幅下調情況,到時銀主盤將到處可見。然而,目前市場上所看到的銀主盤並不多,如果說財務公司要迫小業主的倉,那麼銀行也會追還貸款(call loan),情況就好像97年之後的幾年那樣,當時香港經濟嚴重衰退。

  現今供樓對小業主來說,並不是太大負擔,業主沒有斷供,銀主一般不會call loan,銀主盤大量湧現的機會不大。以往香港出現金融風暴,引致大批人失業,同時供樓利率高達10幾厘,樓價跌幅過大使很多業主變成了負資產,他們被銀主沒收物業是逼於無奈,並非自願。

 
 
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1. 過路者 2016-01-13 11:30:56
同意:如果貿然賣掉自住樓跑去租樓,萬一看錯市樓價繼續向上,一來一回損失會很慘重。
2. 引刀一快 2016-01-13 11:33:10
李先生都話,樓價上落一成係好平常嘅,不過就冇講呢鋪平唔平常。
4. SHUN 2016-01-13 13:05:40
鎖定利潤有乜問題?賺左2-3佰萬就賣得過啦!個市過年後公司執笠+裁員潮、肯定落多2-3成!
5. SHUN 2016-01-13 13:07:50
鎖定利潤有乜問題?賺左2-3佰萬就賣得過啦!個市過年後公司執笠+裁員潮、肯定落多2-3成!
6. 中肯評論 讀者支持 2016-01-13 13:24:45
中肯評論    讀者支

蔡生好嘢!
7. Ca1on 2016-01-13 13:26:20
樓, 要多於一層先係投資, 得一層叫做平倉, 一層都冇叫做空倉, 我建議得一層樓就唔好專家上身學人短炒 (況且而家政策根本冇可能短炒), 又出又入咁喇. 早幾年買平咗有賺又供得少咪好囉, 等回調到咁上下, 錢又儲到咁上下, 壓測又過到咪諗下再買唔買.
8. 西門吹雪 2016-01-13 13:58:25

同意勿賣自住樓。

但係樓價跑唔贏股價,以浪頂計:

1997 CCL 約100                HSI 約17000

2015 CCL 約 147               HSI 約 28500

分別升幅47% 同67%。

9. 引刀一快 2016-01-13 14:21:16
同意:如果貿然賣掉自住樓跑去租樓,萬一看錯市樓價跌得比想像中多,一來一回獲利亦會很慘重。

其實最緊要係睇下鐘唔鐘意住緊嘅屋,鍾意就留住,唔鍾意就係換屋最佳時機。
10. LYC 2016-01-13 17:08:05
是但搵兩個points話樓價跑輸股價,真搞笑!
100個人我諗係得一兩個抄股贏到錢,當然包括樓上嘅高手!
冇樓嘅人係唔會明白買樓收租的樂趣!
如果你們試過,就會明白,唔單止係租金收入!
11. 西門吹雪 2016-01-13 18:09:54
吾係揾2點計係點計?比長遠走勢,頭尾2点已夠。因為中間恆指波幅大,兩點越長越好,而且浪頂最好
1980 呎價約880. Hsi 約1000
2015呎價約9000. Hsi 約28500
11倍同28倍既分別呀。

你自己輸錢就吾好以為個個都咁硬膠啦。就算只有2%,如果你努力學都可以係個2%?。2%一車地鐵都幾百個啦。仲有人地有冇收過租你又知。吾係個個好似你咁,得個一様就係咁唱個樣野升架。
13. HW 2016-01-13 18:26:03
我周围上了年纪的親朋戚友(包括上海的),好似没有一個是靠炒股發逹的。現時生活富足的,清一色都是靠投资物业(樓,舖,車位,写字樓)。炒股多數都無好下場。所以我封王弼為偶像,佢居然在訊息永遠都不對稱的股市赚到錢,真是百中無一!
14. 回11樓 2016-01-13 18:31:00
1980年只須10%首期。所以capital gain 是110倍,不是11倍。
15. 西門吹雪 2016-01-13 18:45:58
回14樓
通常我地比較2個投資事物既時候吾會計槓桿。因為每種投資都可以做槓桿,而且槓桿條件各有不同。我們一般吾會咁計,会把成件事複雜化。希望答到你問題
16. 西門吹雪 2016-01-13 18:54:15
回13樓
其實我並吾係想講抄股必然好過樓。因為,每個人都有適合自己既投資方向。LYC兄都話98%人輸錢啦。如果你無信心做個2%,保守d都係好既。不過吾好以為個2%吾存在囉。股市係比樓市更加接近零和既遊戲。既然有98%人輸錢,可見個2%多好賺。。
17. LYC 2016-01-13 19:29:41
抄股好大壓力,贏到錢都對健康唔好啦,贏左都唔夠俾錢睇醫生.
事實可能係0.1%-0.2%贏錢,為何要捨易取難呢!
18. 東方竹 2016-01-13 20:00:31

本人支持作者講法,本人雖然係有樓一族,都同意樓價跌啲,無所謂,反正升咗咁多,賺夠了.

19. Timing 2016-01-13 20:03:54
不要一本通書睇到老,以現時環球經濟前景,香港經濟步入衰退只是開始,到底要何時才能淸醒啊!蔡生!
20. HW 2016-01-13 20:09:19
為何香港人對磚頭情有獨鍾?道理很簡單,在現實生活有太多活生生的案例,告訴大家股市及輪市專收王弼這一類的叻仔(最怕你唔夠叻),而揸磚頭才是王道。久而久之,買樓長遠計冇得輸已經成為社會常識。冇樓不但冇安全感,連尊嚴都冇。樓價的確分裂了香港社會,有樓同冇樓一族的確系好貧富懸殊!CY有排煩!
21. 黑心鬼 2016-01-13 21:10:48

我有樓有舖都唔沽,

道理好簡單,當超過半數業主想沽樓時,根本沒有一位大戶可以吞下...

特別好似: 梁振英 ,張建宗 等等身居要職者,仟祈唔好賣樓, 林奮強有板被大家睇到...

到時唔好話我黑心鬼...

 

22. Danny 2016-01-13 21:30:31
好文,中肯演說,沒有嘩眾取龐言詞,讀者支持蔡生!
23. 志忠投降時 2016-01-13 22:11:34
樓價回穩之
24. 大都市 2016-01-14 00:06:02
蔡生呢啲死硬派,點都唔肯講樓價大跌,宜家冧市就來,仲唔轉軑,梁振英就係要樓價冧!
25. DANNY 2016-01-14 00:09:50
轉投工商舖市場,住宅冇得搞,梁振英要民望,冇得翻身.
26. 不要氣餒 2016-01-14 08:47:34
請你繼續堅持看好呀,不要信反對派,不要轉軚呀,否則就是淪為笑柄了!
27. Joe 2016-01-14 09:04:10

To Simon1兄

以浪頂比? 恒指07年頂的三萬二與15年頂的二萬八比較, 是負回報了。再拉遠D閣下以1980年比, 可是80年又不是樓股浪頂, 對閣下以不同起跑點比較, 小弟甚難理解, 難怪愚不能成為股市內两個巴仙的大贏家.....

小弟可理解的, 是應以股市和樓市同年見底的03年作為起點, 大家都以一同走出經濟谷底作為起跑點才能作比, 現比較如下:

恒指03年約8500點, 暫時最高點32000, 現時約20000點, 與03比, 分別升3.8倍和2.4倍。

中原指數03年約32點, 暫時最高點147, 現時約135點, 與03比, 分別升4.6倍和4.2倍。只以點數計, 樓市贏不過股市? 不言而諭吧。

樓市多年升幅既然大於股市, 現在回調, 實屬健康現象, 無須見現時樓市調整就求其找两點斷定樓市跑輸股市.....

28. LYC 2016-01-14 10:06:34
HSI創緊N年低位,CCL跌了幾個%,都唔知有乜好拗!正常人有錢都買樓啦,邊有人咁醒明知山有虎,偏向虎山行!
樓市已經開始有承接了,買家爭先恐後落票掃貨了,驚唔買俾其他買家買入!
29. 凝風 2016-01-14 11:29:56
自住樓一定唔賣!
賣左自己又要租,根本就係賭眼光。

我唔認同股同樓去做比較,完全兩樣唔同既野。
買樓收租,現金流有幾重要,不少收租佬會明白。
樓幾時先賣,我認為係換樓(提升質素),或者多家物業重組,資產配置原因,提升生產值。
就算得一間收租都可以換樓,而唔係賣樓去搏個升跌浪。

如果有D人賣左樓,之後買返蝕錢心安理得,賺左又話自己眼光好係樓神,不如拿差價30萬過大海買一次賭檯賭大細返黎就算啦。
30. 西門吹雪 2016-01-14 13:12:04

回JOE兄~~可能小弟說得不夠詳細吧。2點唔係是但架。03年港樓/股係浪底~~我們比較升跌唔應該一個浪底跟一個浪頂計的,咁會連一個完整週期都無GA。免強可以選浪底跟浪底,但近年沒有浪底,如用此法,只能用03跟之前更前一點浪底。但咁實在太耐以前了。所以我先選頂跟頂(包括一個完整週期)。

另外一方面,2點最好越長越好,所以97都唔夠長,於是我就用RONALD兄幅圖既第一點了。1980當時既浪底/頂差相對今天分別不明顯,所以計出來分別不會太大。至於2003-2015 只有12年,單單只包括了一個樓市既牛市,咁係唔正確GA。

另一個方法就係將最早既點,跟最近一點計~~咁就好睇家下係波浪既咩位,多少有些唔正確。但其實結果都差唔多。點解硬好,連咁簡單既計算+事實都接受唔到...

如果都係唔信既,你可以問下任何一位對經濟學稍有研究既人,都唔會講長期來講香港樓市跑得贏股市啦...唉...天哪,我唔想再回啦。其實,我只係講出一個事實者,如果唔同意就算LA...兩樣野都有自己既功用~小弟就2樣都有玩,大家唔好咁固執LA~~好似講樓市咩咩咩都係大亦不道咁...

31. 西門吹雪 2016-01-14 13:21:03

凝風

首先比較的人不是我呢,只是有人比錯了,是我多咀說多了,唉...

LYC兄

就係股市創緊N年低位,小弟先至興奮都不得了。樓市如果真的止跌回升,唔會回到N年前低位,連多看一眼既價值都沒有了。唉,看你都係唔明GA LA。

32. 凝風 2016-01-14 14:04:32
To Simon,

放心~唔係話邊個唔岩~
我只係想帶返主題出黎,唔好提錯用神,比較錯野。
拉返哂大家入正題討論姐~
33. Danny 2016-01-14 14:57:03

to:Simon1兄:

閣下真係識狡辯,明明理虧,仲強詞奪理,唉!

Joe哥至係有理有據,讀者眼睜係雪亮,邊個無知邊個有料,高下立見.

34. 西門吹雪 2016-01-14 15:38:47

Danny兄~~是我理虧了~~我都說了放過我吧~~

樓價只升不跌,樓市升得快過宇宙間所有投資,抄股的都輸身家,唔買樓D錢等變屎吧~滿意了嗎?

難怪王弼說你們塔利班了...

35. 一帶一路9UP 2016-01-14 15:51:03

【2016年01月14日 11:26 上午】帶路上火星,丫笨| 劉細良


一帶一路是否香港重要發展策略,抑或純屬討好領導人吹水之作?不妨問問689:

1)香港駐外經貿辦事處有沒有駐中亞國家、伊朗、土耳其?擺明老點,今日記者應突然問佢烏茲別克首府在哪裡?

2)國泰航空有直航到中亞國家及伊朗嗎?香港去烏茲別克旅行團係先東飛首爾,再向西飛,加上轉機成廿粒鐘,仲耐過去倫敦。

3)香港有否在中共扯頭纜成立的上海合作组織(中亞國家、俄羅斯、印度、巴基斯坦,伊朗即將加入,土耳其觀察員)中作為觀察員身份或參與上合組織呢?

4)至於海上𢇁路,香港人同斯里蘭卡有乜交徃?最多就是馬來西亞,TVB在當地很受歡迎,社運人士唱「今天我」。還有從印尼輸入傭工。

乜Q聯系都冇,就猛吹一帶一路,我輸賭你問高官智者吳克儉,連前蘇聯加盟共和國國名都數唔齊,竟然誇誇其談作為未來發展策略!內地根本唔駛香港,一百萬移民在非洲,四年前在伊朗伊斯法罕,巳見有不少中國施工隊、小商人、學生。

你不如話一帶一路去火星,丫笨!

36. 向饭民说不 2016-01-14 16:11:05
楼上条废青,你要死,就自己去死。一条完全没有远见的人渣。

香港根本无可能依赖大陆。大陆一丝一带虽然面对很多挑战,包括你地班人渣和你们的主子的阻挡,这些当然是风险。

但是中国要生存,香港要生存,就是丢那声,顶硬上。
37. 向饭民说不 2016-01-14 16:17:49
35楼,条on9仔,香港可以发挥的当然是融资方面啦,作为一个国际金融中心,这方面可以赚到钱吧,而且是外汇,不像你地班人渣,ate shit dog,只会消耗香港的外汇。

还有当一丝一带发展下去,断估香港会有其他得益挂,做人不要那么短视,废材。

不过一丝一带刺痛了你们的主子,所以成班ate shit dog即可出来叫。
38. Danny 2016-01-14 18:02:05

TO:Simon1兄:

某些人說賺咗幾多股票或認股證之類,閣下親眼見到嗎?

樓,大把人賺咗,你慬的!

39. 惜緣 2016-01-14 20:38:58

早幾日有網友問今年點解沒有樓市的十大忠告? 原來今天才出

2016年我對樓市的十大忠告(汪敦敬先生) 2016-01-14

  今年是我第9年撰寫十個樓市忠告給讀者參考,去年的忠告也一如過往,大部份也與後來市場變化吻合,今年繼續。

1、 上半年價格見底,後市以匯率為依歸

         2014年我提出的「先跌後升」、2015年提出的「先升後跌」及「個人認為樓價調整會在下半年出現,但跌完仍高於執筆的今天。」不出所料,今年我認為上車盤的樓價會在上半年找到谷底,而全港樓價亦在年中稍後見底,因為2015年尾的「劈價勢」令樓價跌幅遠高於應該微調的程度,因此樓價必會過度尋底後回升。

        當樓價在谷底回升後,後市將以匯率為依歸,樓價中期將與人民幣兌換美元的匯價同勢上落,去年我提出的人民幣「單邊升勢」過去、匯率市場「水無常形」的局面繼續出現,其實97後香港樓價的表現也最受匯率走勢影響,未來,人民幣價格下跌時,樓價下跌的動力便較大;相反,人民幣價格上升時,樓價上升的動力也較高。

2、 勿低估中國實力,勿迷信美國神話

        即使輿論長期看好美國經濟,美國的國力日益衰弱及影響力減少毋庸置疑;無論輿論長期看差中國經濟,中國的國力日益強大、主導世界,經濟體系泡沫日少有目共睹。以上的觀點是否正確不單是過去幾年投資勝敗的主因,未來一年更是關鍵,中國經濟包括貨幣將在10月進入國際貨幣基金組織的特別提款權後出現令人意外的景氣。

3、 租金也尋得谷底

        除了2015年外,我多年也認為租金應持續向上,今年的租金也會隨著樓價見底,之後也會重新慢升。

4、 新資訊常態顛覆時代

        繼政治新常態顛覆時代後,資訊新常態也正在顛覆時代,手提智能電話配合互聯網令世界人人也公平地運用資訊,任何弱小社群也能有充足的志同道合者,小眾代表甚至騎劫大眾的機會大增,在公眾未能適應及學懂如何面對前,市場上將不斷出現錯誤的報導,詮釋,趨勢甚至結果。

5、 通縮下的市場調節方式

        去年忠告所擔憂的通縮問題到了現在已困擾著環球各國,全球性的量化貨幣引來價格升值及泡沫,但泡沫可以透過市場調節去除,但一些低泡沫的市場譬如香港的房地產,有關價格在樓市辣招等措施多年抑制下上升,並不能真正地大幅調整,只能去除僅餘的少量泡沫作有限微調,現實一點,只能等待工資增長追上慢活的樓市,租樓自住的人士若等待樓價大跌的機會不應期望太高。

6、 掌握經濟轉型

        在低泡沫下的市場調節其實並不會大幅度,真正的危機可能是經營模式的轉型,資訊的衝擊、消費板塊及財富的轉移也會令個別行業顛覆、舊模式萎縮,更令人墜入困局。

7、 上車問題得到解決

        如果將上車置業得到解決的標準訂定為a)一手樓花單位供應多過於成交量;b)二手市場能提供到平均入息上限可以買到的300多萬的兩房細單位;c)有足夠的土地不斷推出市場。那麼,今年內已可以得到解決,一手單位成交萎縮加上政府在土地供應上的努力,供求得到了長期的平衡,之後樓價不會再因為土地供應斷層而暴升,但是「事先揚聲的增加土地供應」縱使如何再多,也不能令低泡沫的樓價大幅下跌,市場的力量及反應會抵銷一切過多的供應。

8、政府應堅持樓市辣招原則下優化上車及換樓自住人士的按揭

        樓市辣招其實包括了金融上的防衛任務,在國際金融大亂下需要繼續保持,只是在堅持原則下應優化過多的上車及換樓自住人士的按揭門檻,包括在實踐後證明過高的壓力測試及入息比率也應稍作微調,讓社會的財富可分配得更平衡。

9、 中產尤其中小企無援憤慨

         中產、中小企!正是一眾政客及政府遺棄及欺負的一群,社會已失去公義。

10、香港人應努力建設

        當「一帶一路」等黃金時機遇上,香港人多年來「最唔希罕」的情懷,的確是令人為下一代的處境擔憂不已了。

40. 打工仔 Andy 2016-01-14 20:46:49
惜缘兄

多謝分享!
41. 全民退休 2016-01-14 20:55:19

 

一帶一路, 袛是國家人口多,要發展生存空間, 關你哋小小島民什麼事???

1997年前, 香港島民仲會開廠做生意, 1997年後, 香港島民最叻想辦法攞綜援,

未學識做嘢. 就識淋全民退休保障...

 

 

42. to 36/f 2016-01-14 22:52:33
收皮啦大陸仔香港融立唔到你呀!自己番大陸一戴一露啦!
43. Joe 2016-01-15 00:26:08

To 30/f Simon1

啊, 睇漏左添, 經閣下詳細解釋, 你所講的2015是股市/樓市的浪頂, 那師兄何只是2%的大赢家, 直頭可封為波浪圖表派的大宗師呀! 失敬、失敬.....

誠然, 以指數比較, 樓市在歷來的經濟週期都是跑輸股市的, 但事實是, 地產投資較股票投資更易獲利, 亦令更多人獲利, 能分析背後原因, 總好過將表面上的指數横比掂比,  而得出些似是而非的結論吧.....

44. 西門吹雪 2016-01-15 08:19:20
Joe兄
這只是簡單的基本分析。任何人都懂的

前面我都說過了。横比掂比是不对的,兩者都有各自功用,不過首先要比的不是我。我只是看到"長期以來樓市跑盈股市",一時多咀說多了。其實,越長期樓市越跑吾盈股市。

至於,樓市比較易賺錢。請問我這麼多回應,哪個否定過呢?就是因為樓比較穩健所以易賺。如果佢好似股市爆升爆跌,是否仍可以咁易賺。這就是各自的功用了
45. 西門吹雪 2016-01-15 08:54:19
其實第一编回應已經説了,小弟基本上同意蔡生的意見的。只是对哪句有多少不認同。結果觸動了好友們的神經。原來0係一個不合適既場合,說一句不合適既事實仍是不對的。是小弟錯了。風師兄,JOE師兄所說的有理,我們把話題拉得太遠了。大家還是討論反蔡生的文章吧。
46. 玩完 2016-01-15 10:20:46
大陸政府正式玩完,2016年日日有花生看
47. 玩完 2016-01-15 10:24:29
36.37的人,一出口就說人廢青,仲要寫殘體字,你令三千幾年華夏文化變成垃圾
為左大陸垃圾政權出聲,一帶一路,只係垃圾大西北計畫反版!
2016年大陸有好戲睇
48. 玩完 2016-01-15 10:25:39
 中國死,香港WIN,就係甘簡單!
49. 玩完 2016-01-15 10:31:35
大陸當香港係提款機都未知,大陸高官D錢換哂USD,同HKD,你以為佢地換HKD投資?
係因為HKD係USD後面支持,如何HKD同人仔掛勾你估佢地仲會唔會換哂HKD?
你問下溫+寶,海外資產有幾多係西方國家先啦,唱好有咩用,有錢人又想走,冇錢人又想走,垃圾國家
50. 非洲人智力 2016-01-15 12:11:15

 

發展一帶一路,乃體現國家發展的需求, 一事無成, 乃非洲人智力模式...