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蔡志忠
2016年1月6日
長遠房策可能是畫餅充饑
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近來打開報章媒體,幾乎所有樓市新聞都是劈價賣樓或急售套現的新聞,原因是專家都對樓市前景悲觀,普遍預測今年樓價下跌10%至15%。筆者也認同從去年8月份的高位算起,應該會下調兩成左右,也就是說去年下半年樓價跌9%,今年或會再跌10%左右。

  網絡著名樓市評論員「雲在青天水在瓶」(人稱雲師兄)認為,樓價在中原城市領先指數(CCL)跌至120點時,會有很大支持力;也就是說,樓價會從去年歷史高位147點回調9%後,於今年再下跌大約11%,合共下跌約兩成。這和本人的看法不謀而合,也和政府的預期相當接近,相信也符合未買樓者的期望。

天意要樓價下調 誰抵擋得了?

  有讀者問筆者:「蔡生,你係好友嘅希望,要堅持住啊,連你都轉軑,無人唱好樓市了。」沒錯,筆者的確是一名樓市大好友,以往常鼓勵身邊朋友上車置業,亦曾搏得一時掌聲。「雲師兄」何嘗不是?然而好友也有看淡的時候,所謂「天要下雨,娘要嫁人」,天意要樓價下調,誰抵擋得了?

  買樓是長遠的投資,從落訂那一刻起,就要想到需負半生的債。樓市是一個大漲小回的格局,十年、二十年後樓價都比現在高,短期的波動難免會有,但是憑著量力而為的原則,最終總能守得雲開見月明。根據市場轉變,偶爾做一下淡友又何妨?

  樓價之所以下跌,除了人們預期經濟前景不樂觀外,加息也是一大心魔,加上輿論壓力,無論政府高官或報章媒體,均大力唱跌樓價,在耳濡目染下,買家變得猶豫不決,換樓者變成先賣後買。如此這般,買家愈來愈少,成交量不斷萎縮,業主想趕緊出貨,唯有割價求售,形成樓市下調的主要原因。

銀主盤未成氣候

  有評論說銀主盤將充斥市場,筆者認為暫時應該沒那麼嚴重。何謂銀主盤?即是斷供被銀主沒收的樓盤,目前市場上此類盤源並不多。今天香港就業市場穩定,供樓利率偏低,市民收入也有所增加,沒理由故意不供樓讓銀主收樓。

  港府要在10年興建46萬個住宅單位,然而香港速度已淪為國際笑柄,當亞洲最大的地下火車站-高鐵深圳福田站正式通車時,香港的高鐵工程還在「望天打卦」。興建房屋目標能否達到,真的是未知之數。面對社會上強大的反對聲音,覓地建屋的進度未如理想,長遠房策可能只是畫餅充饑。
  
  梁振英領導班子執政只剩下一年半時間,而房屋政策卻是長遠目標,如果梁不能連任,那麼是否意味著未來房策會有變化?香港政客喜歡在議會拉布,為反對而反對,會不會阻礙批地或覓地的進展,未來樓價又何去何從?

 
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1. 港務局 2016-01-06 11:25:27
梁振英領導班子執政只剰下一年半時間,2017人地再做多5年
2. 同意咁 2016-01-06 11:58:39

蔡生要堅持!

 [有讀者問筆者:「蔡生,你係好友嘅希望,要堅持住啊,連你都轉軑,無人唱好樓市了。」沒錯,筆者的確是一名樓市大好友,以往常鼓勵身邊朋友上車置業,亦曾搏得一時掌聲。「雲師兄」何嘗不是?然而好友也有看淡的時候,所謂「天要下雨,娘要嫁人」,天意要樓價下調,誰抵擋得了?]

3. DANNY 2016-01-06 12:04:30
樓價點解跌這麼少?唔好講笑啦!
4. 同步人 2016-01-06 12:14:03
非常認同蔡生所說銀主盤未成氣候
5. 智者 2016-01-06 12:14:35

雲師兄利害!蔡生也欣賞!

 "網絡著名樓市評論員「雲在青天水在瓶」(人稱雲師兄)認為,樓價在中原城市領先指數(CCL)跌至120點時,會有很大支持力;也就是說,樓價會從去年歷史高位147點回調9%後,於今年再下跌大約11%,合共下跌約兩成。這和本人的看法不謀而合,也和政府的預期相當接近,相信也符合未買樓者的期望。"

6. 最高點回吐點數-7.5% 2016-01-06 13:05:28

每周五公佈 最新2015/12/31公佈,反映 2015/12/21 - 2015/12/27

(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。

[中原城市領先指數]

135.89

146.92 –135.89 == 11.03

 

11.03 ÷ 146.92 == --0.075 ( -7.5 %

最高點回吐點數,

日期 Date

中原城市領先指數 CCL
(
所有成份屋苑)

2014/12/22 - 2014/12/28

132.45

2014/12/15 - 2014/12/21

132.69

2014/12/08 - 2014/12/14

132.81

2014/12/01 - 2014/12/07

131.61

2014/12/28.  中原城市領先指數 CCL   132.45  

132.45 -- 135.89 == 3.44.

3.44. ÷ 132.45== + 0.0259( + 2.59% )2014年尾點至2015年尾點數上升點數,

 

                     2015年尾點數全年上升點數, ( + 2.59% ).

7. 不要氣餒 2016-01-06 13:36:03
請你繼續堅持看好呀,不要轉軚呀,否則就是淪為笑柄了!
8. 資金充裕時, 2016-01-06 14:14:56

大漲小回持續,

高位震盪人心虛晃一下,

當市場資金充裕時,人們就會擇優而食..

 

9. 將來改變 2016-01-06 15:17:13

[梁振英領導班子執政只剰下一年半時間,而房屋政策卻是長遠目標,如果梁不能連任,那麼是否意味著未來房策會有變化?香港政客喜歡在議會拉布,為反對而反對,會不會阻礙批地或覓地的進展,未來樓價又何去何從?]

10年計劃比較長,或者會有變數.

10. 地產人 2016-01-06 16:31:47
蔡生有料到,銀主盤市場根本極罕見.
11. 引刀一快 2016-01-06 16:52:20
To 7樓 

你都好毒喎。
12. 地產人 2016-01-06 17:02:09

本人認為蔡生大好友嘅分析相當準確,幾年前好多朋友聽佢講,買咗樓,到宜家即使樓價回咗一兩成,佢地呢班業主仍然賺咗5成至1倍不等.

其他嘅無謂做擦鞋仔了!

13. 看淡者 2016-01-06 17:40:18

11樓刀兄:

朋友幾年前聽某銀行未日博士講樓價會大跌,走去沽樓並租樓住,現在仲係好傷!醫唔返入唔返市了.

14. 引刀一快 2016-01-06 17:59:43
To 13樓 看淡者兄

前幾年我都係有個做金融嘅朋友同我講好多人資金鏈斷,所以我冇買港樓,到依傢我都係冇港樓,不過我又冇怪人,料係人地俾,决定自己做。
15. 并 2016-01-06 18:34:34

人民幣在新一年人仔跌勢持續,離岸人民幣(CNH)今日一口氣跌破6.70、6.71及6.72關口,日內急跌接近800點子,最差見6.7310,不過,忽然「神之手」出現升一升,收復200點子跌幅,截至下午6時07分,離岸人仔報6.7128,創2010年9月新低,大幅下挫677點子。

在岸人民幣(CNY)現報6.5549,較昨日夜盤價再弱287點子,單日曾跌450點子。今日在岸、離岸人仔差價不斷拉闊,現再進一度擴闊至超過1600點子。

每百港元兌人民幣進入「85時代」不久,已經變成歷史!每百港元已經兌86.64元人民幣,人民幣大幅貶值至「86時代」,為自2010年9月以來最低位,不過看來!與半年前兌約80人民幣比較,現時貶值7%。

去年人民幣全年貶值約6%,下半年跌勢尤其急促,在新一年人仔跌勢持續,今年迄今短短三日,離岸人民幣(CNH)已經貶值約1.9%,10萬人仔存款兌港元已經蒸發超過5000蚊港紙!

樓市未來2年有排跌
16. 短屋簷 2016-01-06 20:05:40

好像記得中國的古人是有智慧的,有一句古話: 寄人短屋簷下,不得不低頭. 人生的哲理就是這樣..

 

17. 永恆擁有 2016-01-06 20:51:21

好友在跌市中的心態, 其實, 早有預算, 何需要恐慌?

借鏡學習<九龍倉>處世之道, 處變不驚..永恆擁有.

 
 
18. 雲在青天水在瓶 2016-01-06 21:52:23
有幸被蔡生點將

但需要澄清一下: 
我的計算是最少調整至112.46,並非120,120應該是施永青先生的看法,而調整期最少一年。以上年收135.89計,還有17%的下跌幅度。

如果幅度再深一些,將考驗97年的浪頂102.93。 
19. 看淡者 2016-01-06 22:37:15

14樓刀兄:

朋友之後冇再買樓,選擇咗租樓,但係宜家租金無大跌,佢都唔忿氣.

佢買唔番樓心有不甘,話等樓價跌4成買返至可以打平手,佢計算賣出買入嘅成本和租樓成本,你話咁樣計啱唔啱?

21. 東方紅 2016-01-07 02:58:22

文章字眼很通順,內容非常清晰,蔡生文章可塑性很高,值得讀者觀看.

絕對不是擦蔡生鞋,除了雲師兄,作者一樣給我們帶來驚喜.

22. 引刀一快 2016-01-07 08:44:20
To 19樓 看淡者兄

你朋友呢個做法,同我處事理念有出入,所以我唔係咁睇。

賣自住樓係一個判斷,接唔接受自己判斷錯誤係關鍵。

如果唔接受,就要評估堅持嘅代價、負擔、得着。

當然,評估亦衹係一個判斷,亦有錯嘅可能。

如果接受自己判斷錯誤,咁就好搞,往前看睇餸食飯,放開過去嘅心理包袱,唔好俾之前嘅問題影響往後嘅規劃。
23. 且 2016-01-07 13:19:25
樓上刀兄幾豁達,無樓都睇得開!好嘢!
24. janniewong 2016-01-07 16:29:14
在银纸贬值之下楼价又下跌等于经济倒退,有什么好?说明什么?领导者如果有能力,不是控制楼价而係令经济增长先正确。
25. 看淡者 2016-01-07 16:51:21

22樓刀兄:

宜家梁振英連任機會好大,即是樓價要跌回2012年佢上任時,朋友認為樓價跌3成最少,環球經濟唔好,分分鍾跌多一成,所以佢繼續等.等跌夠4成至入市,你認為啱唔啱?

26. 引刀一快 2016-01-07 20:30:19
To  23樓 

樓唔一定要喺香港嘅。
27. 引刀一快 2016-01-07 20:31:54
To 25樓 睇淡者兄

冇話啱唔啱嘅,見機行事囉。
29. to 24/f 2016-01-07 22:56:40
經濟增長永遠反映唔到民生現況,經濟增長資金都祗係落喺班資本家手,反而樓市價值絕對會影響到民生!
所以拉低樓市絕對比使經濟增長啱得多!

30. 沽空者 2016-01-09 11:25:34

沽空自住樓者,

大多數都發覺回購是一件好難做到的事..

 

31. 東方竹 2016-01-09 18:27:31

同意港府做唔到嘢!

"港府要在10年興建46萬個住宅單位,然而香港速度已淪為國際笑柄,當亞洲最大的地下火車站-高鐵深圳福田站正式通車時,香港的高鐵工程還在「望天打卦」。興建房屋目標能否達到,真的是未知之數。面對社會上強大的反對聲音,覓地建屋的進度未如理想,長遠房策可能只是畫餅充饑。"

32. 真真薯片 2016-01-11 22:55:25
蔡生, 救我啊, 果個成日話細價樓會爆煲既運動員話會有一萬個銀主盤, 我好驚啊, 蔡生, 點算啊?

蔡生 : 唔洗驚, 放心, 銀主盤不成氣候, 長策只係畫餅充飢
33. 引刀一快 2016-01-12 06:59:12

徇眾大大要求,是次活動訂立截止日期,具體程序如下

本年度1月、4月、7月、10月,四個整月爲投票日,其餘日子爲討論時段。

各論者在每個投票月份均可改變立場,順應市況變化,表達睇法。

本活動無比賽成分,亦不設輸贏,旨在加強本年度樓市走向討論縱深度,希望大家踴躍參與。

34. 聲嘶力竭 2016-01-12 10:07:29

中原城市領先指數 CCL

2016年最後一周,有可能在131點間,目前走勢睇, 難以跌穿120點, 香港淡鱷聲嘶力竭,赤膀上陣,唱跌十月長,亦袛跌7.5%...

 

36. 跑贏二手 2016-01-12 20:19:43
中原豪宅山頂南區董事何兆棠表示,受人民幣貶值影響,內地買家傾向增持港元資產,刺激山頂南區3億元以上的豪宅交投,預計首季交投增加50%,未來一手持續跑贏二手。

他指,由於3億元以上的超級豪宅受到美國加息及經濟影響較輕微,因此預計超級豪宅於未來一年可主導市場,