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蔡志忠
2015年12月2日
樓價高企令港人想移民?
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近日有報章頭條報導香港即將出現移民潮,指近年來本港政治爭拗不斷,樓價超出用家購買能力範圍,加上教育制度僵化,醫療事故頻生等等,令社會各階層對前景失去信心,因此不少港人有意移民他國。

  驟眼看來,難免令人為之吃驚,香港真會出現移民潮嗎?筆者認為事態未必那麼嚴重。猶記得香港出現大量移民是在97年,當時香港是從英國殖民地回歸中國管治,人們害怕社會制度出現不可預期的大轉變,一些人對前途產生擔憂,作出移民決定是事出有因。

  今天國際形勢已改變,香港回歸祖國18年,一國兩制方案成功推行,港人享有的權利不比以前少,經濟和言論自由度甚至更勝從前。也由於大陸經濟發展迅速,帶挈香港更上一層樓,成為國際金融中心,反觀西方國家近年經濟不振,而且恐襲頻頻發生,迫使回流的港人反而愈來愈多。

  從香港人口的不斷增加,大家便可以看出一些端倪,2015年香港人口大約為730萬人,比去年同期增加5.69萬人,以出生人數扣除死亡人數計算,今年人口自然增長為1.81萬人,而淨移入人數為3.88萬人。由此可見,移民來港的人比移民出國的人多出許多,市民對香港心淡而選擇外流的情況,並沒有報導的那麼嚴重。

移民來港的人  比出國的

  此外,報章又提及港人移民熱點是美加、澳洲、新加坡和內地等等,據筆者所知,西方國家及新加坡移民條件苛刻,如新加坡投資移民需坡幣250萬,澳洲的門檻更高,即使成功移民當地,工作或營商也不容易適應。選擇移民新加坡或內地人士亦要明白,此兩個地方連上網看三級片都不可以,唱衰國家領導人更會被刑事檢控。

  香港擁有最自由的言論,獨立的司法制度,公平的營商環境和反對官商勾結,這些都來之不易。至於佔中事件和政改爭拗的確使社會愈來愈分化,但也顯示港人有自由表達言論的權利。香港還有9年免費教育和幾乎免費的醫療服務,對基層市民的福利,可說只有加沒有減。

  說到樓價高昂是港人移民的主因,那就更不對了,香港樓價從來沒有便宜過,即使是沙士時期,仍然比周邊國家高。香港人埋怨高樓價向來已久,要改變高地價就要改變低稅率,有得便會有失,看事物應一分為二。

  還好,報導所提及的只是移民意欲大增,並非真正出現移民潮。筆者突然有一個感想,傳媒喜歡報憂不報喜,如果能改變此等現象,發揮更多正能量,相信港人的快樂指數會高一些。

 
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1. 東方竹 2015-12-02 13:13:35

同意作者講法, 香港傳媒習慣不報喜,負面新聞無限放大,社會被故意唱衰,過於自由會有反效果.

"筆者突然有一個感想,傳媒喜歡報憂不報喜,如果能改變此等現象,發揮更多正能量,相信港人的快樂指數會高一些。"

2. DANNY 2015-12-02 13:17:51

呢啲係真嘅,香港好過新加坡,新加坡政府好強勢,講句反對嘅嘢都唔得!

[香港擁有最自由的言論,獨立的司法制度,公平的營商環境和反對官商勾結,這些都來之不易。至於佔中事件和政改爭拗的確使社會愈來愈分化,但也顯示港人有自由表達言論的權利。香港還有9年免費教育和幾乎免費的醫療服務,對基層市民的福利,可說只有加沒有減。]

3. 歷史長河 2015-12-02 13:18:45
關於綱上能否睇三級片,已移民廣洲多年的引力先生最有發言權。請力兄現身說法。
4. 移民內地 2015-12-02 13:21:43

想移民內地者更搞笑,有冇了解過大陸的稅制及法制,謍商要勾結或巴結官員,否則做咩生意呀!

5. 周遊列國 2015-12-02 13:25:06
係內地看三級片會被公安抓,新加坡也是犯法.
6. 二少 2015-12-02 13:58:06
我想問下大家如果你係ccl118時入咗貨,現在會唔會後悔呢?
7. 2011年開始 2015-12-02 14:22:33
講開先發現,我買物業從來冇睇CCL😮
8. 望東樓 2015-12-02 14:27:05
二少,閣下後悔與否同乜位入貨出貨未必有必然関係,有人摸底都揼爆因為無借爆孖展。有人買新高仲笑呵呵因為佢深信十八年後一定贏錢。
9. 自我陶醉 2015-12-02 14:39:36
吓! 蔡生要做多些少資料搜集,香港移民潮係發生在80年代中英談判時,和89年六四之後,而96、97卻是大批港人從各國回流香港先真。
10. 引刀一快 2015-12-02 14:42:05
PN兄

非常中肯,同理,唔知二少有冇因爲118冇入多D而後悔呢?
11. 引刀一快 2015-12-02 14:53:20
再者,如果依傢CCL係99,唔知8樓二少仲會唔會提出同樣嘅問題呢?


6. 二少
2015-12-02 13:58
我想問下大家如果你係ccl118時入咗貨,現在會唔會後悔呢?
12. Danny 2015-12-02 15:07:30

當年好多人因97而移民外國,的確係怕97制度有改變,怕咗共產黨,今日事實已證明冇事啦!

13. 引刀一快 2015-12-02 16:47:26
因97移民,都係早就走咗,所謂有事冇事,係見仁見智。
14. 犯民 2015-12-02 17:03:38
今天就怕犯民搞福利主義,乜野都唔比發展,淨係派錢,點維持
15. middle middle class 2015-12-02 17:15:25
第一,要睇邊份報紙?  如果係生果及方向就唔駛理啦。
第二,一向部分香港人都習慣往外闖,但近期看不到成為趨勢。
第三,我自己無數次到過英丶美…...............台丶馬等國家,雖然各有優性面,但都沒有香港的公平丶安全丶方便丶簡單丶高效丶習慣及過癮!
第四,新來港移民未必帶來正増值。

16. 買平貨 2015-12-02 17:32:23

 

香港大小業主,

有數仟億資金等待入市買平貨!!!!

 

17. Li 2015-12-02 17:51:42
哩D都係政府的騙人統計數字!
宜小心解讀!
18. Li 2015-12-02 17:52:00
蔡生,近年新增的人囗,是否真的外地回流,或外國移民來港,或是大陸新移民?
有數字嗎?
19. Danny 2015-12-02 18:35:19

睇數字,扣除大陸新移民人士,真正移民來港定居嘅外地人多咗1100人,都係有增長.

20. 江河 2015-12-02 19:17:11
除了大陸新移民外,香港去年新增加外地人1100人,即是有增無減,香港沒有移民潮.
21. CD ROM 2015-12-02 19:26:46
新增人口,應該大部分係以團聚為由既新移民,唔見得對香港有太正面既影響wor...
22. 歷史長河 2015-12-02 19:27:23
11樓刀兄,在下以為二少的問題有討論之價值,因為有可能性。PN兄已有參與討論。而你的問題討論價值則唔大,因為你的[如果]根本不存在。
23. 旁觀者 2015-12-02 19:55:22

香港是福地,現在唔俾投資移民申請,否則大把人進入!

"此外,報章又提及港人移民熱點是美加、澳洲、新加坡和內地等等,據筆者所知,西方國家及新加坡移民條件苛刻,如新加坡投資移民需坡幣250萬,澳洲的門檻更高,即使成功移民當地,工作或營商也不容易適應。選擇移民新加坡或內地人士亦要明白,此兩個地方連上網看三級片都不可以,唱衰國家領導人更會被刑事檢控。"

24. 引刀一快 2015-12-02 20:47:16
又係廢嗡。
25. 假設未來 2015-12-02 22:02:50

假設未來下跌運行支持點???

2014年初ccl: 118.點.--146.92點. == --28.92點.

28.92點. ÷  3  = 9.64點.(假設第一個下跌運行支持點.)

146.92點.-- 9.64點. ==  137.28點. (假設第一個下跌支持點.)

146.92點.—( 9.64點.× 2 ) =  127.64點. (假設第二個下跌支持點.)…跌到118.點.是極差的運數.

圖像顯示: 127.64點. (假設第二個下跌支持點.)擁有極強的支持力度…震出的都是實力不足者的貨源.

 

 

 

26. 菲 2015-12-02 23:17:48
27. Really 2015-12-02 23:32:17
28. 東方竹 2015-12-02 23:40:19

我真係唔明點解傳媒一定要唱衰香港,哪裡有移民潮出現,點解方向日報頭版報導?

唱衰香港報紙就暢銷嗎?不知所謂!

29. 同意 2015-12-03 12:21:54
[香港擁有最自由的言論,獨立的司法制度,公平的營商環境和反對官商勾結,這些都來之不易。至於佔中事件和政改爭拗的確使社會愈來愈分化,但也顯示港人有自由表達言論的權利。香港還有9年免費教育和幾乎免費的醫療服務,對基層市民的福利,可說只有加沒有減。]
30. 笑大個口 2015-12-03 18:38:15
要睇三仔真係咁難?4仔都易過借火啦!我真係覺得奇怪你有咁多中毒信徒,劑劑都話同意你既講法,係咪儍架?
31. 亞Q 2015-12-05 20:56:48
好地方自然地價貴,又唔見埃塞俄比亞地價貴到飛起!
32. 低成交量 2015-12-06 00:32:55

[中原城市領先指數]

 

146.92 -- 139.82 == 7.1 

 

7.1 ÷146.92 == --0.0483(-4.83%) 

 

低成交量恐跌!!!

震出弱者貨源,盡入強者手中.
33. 大家知 2015-12-06 00:42:15
新加坡同大陸唔係睇唔到三級片,要睇好易啫,不過睇咗會俾人拉!
34. 引刀一快 2015-12-06 02:16:11
新加坡我唔敢講,大陸冇得睇三級,因爲大陸人早就以有碼無碼作爲分野,邊有三級四級乜級物級吖!

大陸唔俾色情表面泛濫,不過亦唔會禁絕廣大民衆嘅發泄出路,因爲光棍極多,中國唔想學印度。
35. 哈哈 2015-12-06 03:38:28
又講廢話,移民黎香港全部就係大陸仔!完全係劣幣逐良幣既一大例子!

有得必有失!唔該筆者同自己講想社會和諧香港就應該禁止物業投資!


36. 大寶二寶 2015-12-06 07:20:48
回34 刀兄

点解叫有碼, 無碼?係咪打錯字應該係有嗎, 無嗎, 先啱?哈哈…………

共駡之,哈哈!


37. 有樓者 2015-12-06 13:01:52

35樓哈哈:你知唔知宜家樓市係冇炒家,我有一層樓收租作投資有何問題?

發覺有班廢青對投資完全冇概念,悲哀!

38. 正傻蝦 2015-12-06 15:23:23

 

 

哈哈乃心智大腦發育未完全的人.

大家睇開啲啦.

香港有好多大業主手持數佰億資產都未走貨, 有人手持數佰億資金都不知道買乜好.

唯有搞跌個市,先會有平嘢,平嘢執。。。

。正傻蝦...

 

 

 

39. 雲在青天水在瓶 2015-12-06 16:44:25
剛剛在湯博士處貼此文,轉貼此處供蔡生參考,不知蔡生以為然否?

短短兩個月時間,中指就回落近5%,近一步確認中期調整已經開始。既然是中期調整,其幅度最少為牛二浪的0.382倍,也即是24%左右,調整期最少1年以上。

美國進入加息周期是香港樓市調整的最根本原因。但會是什麼事件令其調整2成以上?

行貨一些的答案,可以是金融市場發生黑天鵝事件;也可以是中國經濟出現令人意外的表現;還可以是香港或周邊地區發生恐怖襲擊事件。但我認為比較可能的答案,是香港政府減辣或撤辣。

可能有人不理解,取消辣招何以令樓價下跌?

幾年前,在政府公布樓市的調控措施第二日,我就分析了其對樓市的影響,其中一條指出對需求的抑制有限,但會鎖死二手樓市供應,加劇市場上供不應求,令樓市上升。多年來情況的確如此。

放鬆樓控措施會令過去幾年被鎖死的二手樓解禁,二手市場供應大量湧現。在樓市出現深度調整時期,預期樓市下跌會使市場對物業的各種需求在短期內消失大半,加上過去幾年政府增加推地和起樓,新建樓宇陸續推出市場,會在短期內出現供過於求的情形,推跌樓市就是很合理的推論了。

如果政府判斷這次的中期調整是如同97年式跌浪的開始,在社會(特別是小業主)的壓力下,撤招是遲早的事。為了表現其英明神武,在逆周期操作的思維下,很可能早操早作,從而加速樓市的調整。
40. 葡萄 2015-12-06 22:14:58

冇樓者當然想樓價跌,等自己可輕鬆上車,不過廢青反正唔買樓,就算咩樓價都對佢地冇意義.

可惜有投資者日日唱跌樓價,等銀行裝修律師行等冇生意做,破壞經濟行為唔係咁有建設性!

43. 嘻嘻 2015-12-06 22:50:35

哈哈又講廢話,現在唔係劣幣逐良幣,而係港燦輸比大陸燦,想社會和諧香港就應該禁止廢青繁殖,即閹之。

44. 資金流入 2015-12-06 23:11:44

判斷這次的中期調整是如同97年式跌浪的開始,???

不會是如同97年式跌浪的開始,???

此一時,彼一時,風水流向都不一樣啦...

當年香港資金流出, 現在資金流入香港...

 

45. to 37/f 2015-12-06 23:41:22
同你呢d支持資本主義走極端既畜生傾計都整臭我個口

等被清算啦!熱切期待
46. 忠告雲兄 2015-12-07 03:05:42

喜見雲兄貼文,我等讀者有幸了,比起天天唱跌樓價之文章,閣下回應更中肯和有遠見.

目前很多人因樓宇交投萎縮而掉了飯碗,論點也該留一條路給別人走才是,不用每天都叫人別買樓吧.善哉善哉!

本人比較同意施永青的說法,目前樓市出現的調整跟以往有所不同,以前是發生金融危機經濟明顯轉差,人們的收入下降,供樓出現困難,引致業主大量拋售物業,從而使樓價大跌幾成甚至以上.

如今的跌市是人們的一種預期,比如加息來臨,大陸經濟下滑和輿論報章天天唱淡等等.由於受辣招捆綁,二手市場陷於停頓邊沿,樓市下跌已成定局,不過供樓利息是有史以來最低,小業主少有財政壓力,因此相信樓價跌幅只會在一成左右.

對於特首來說,地產辣招是一種政治工具,在其競選連任之前是不會撤銷的,即是2017年之前都不會撒招,除非奇蹟出現,否則相關行業的從業人員仍然要捱一段苦日子.

47. 人為十尃十一 2015-12-07 08:42:26
年初買入的收租物業現在還是有輕微升幅,而且收了九個月租金,點解係都要講到死人冧樓咁,到今日為止,年初買樓仍然是贏家。一鳴驚人!
48. To 46/F 2015-12-07 09:28:49
好在你唔係殯儀業從業員,否則必定會見死不救。
49. 好開心 2015-12-07 11:55:28

 

未來人口800萬,

有樓市民好開心!!!

 

50. 唱跌樓價 2015-12-07 20:02:28

其實淡友冇需日日唱跌樓價,天天叫人唔好買樓.就算羅+聰,陶冬都唔會日日唱,大家心中明白就得了.

宜家同代理有仇唔緊要,連銀行裝修傢俬律師行嘅飯碗都打爛,嚴重影響經濟流轉,咁又於心何忍呢?

51. 出路囉 2015-12-07 22:50:06

 

 

炒蛋心態: 有風駛盡裡, 趁火打劫咀.

一路唱癲佢, 翻反船推落底.

為資金找尋出路囉.

 

 

 

52. 引刀一快 2015-12-08 16:19:16
To 47樓

就算可以即賣的話,你都計唔掂條數,點贏法先?