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蔡志忠
2015年10月14日
樓市生力軍 逆市成奇葩
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  「有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場」,用這句古語來形容現今香港樓市,可說甚為貼切。香港樓市高處不勝寒,地產商買地出價自是較為保守,然而近來卻有不少內地財團加入戰團,先後有中國海外、萬科、世茂和特別進取的保利集團等等。這些大陸地產商無懼淡市,高價搶地,成為逆市奇葩。

  在如今一片唱跌聲中,內地資金大舉進軍地產市場,間接支撐香港樓價。究竟這是什麼原因?前輩說這是國策,聽聞某些大財團要撤資離港,為免產生骨牌效應,索性號召中資揮軍南下。眼下內地發展商規模龐大,實力不遜於本地地產商,此舉既有穩定香港樓市作用,也有警示本地財團之意。中國已今非昔比,港商應該堅守陣地,否則要讓撤資者後悔。

  筆者認為還有另一個原因,內地資金積極尋找出路,本港是最好融資平台,投地便是輸出資金的最好途徑,除了匯出巨資買地外,還可匯出建築成本和利息等等開支所需要的金額。比如說買地用了70億,發展工程要花80億,那麼內地地產商就可以名正言順地輸出150億。

  香港已成為內地資金的避難所,這些內地地產商巧妙地利用投地方式,避過了各種巨額印花稅,他們出高一點價格買地又何妨!以目前形勢來看,這種輸出資金的方式仍然會陸續有來。這些聰明的內地資金,以變相手法將巨資流進香港,同時也減少了因人民幣貶值而產生的風險,可謂一舉多得。各位看官,可要當心人民幣繼續往下貶!

樓市膠著 不買不賣

  另一方面,據聞人行擴大信貸資產質押再貸款試點,意味著中央再次推行量寬政策,此舉直接刺激中港股市,對兩地樓市也起正面作用。近日某些中港商人春江水暖,樓房的叫價立場開始轉為強硬,除了少部分業主急於割價沽貨之外,大多數業主還是採取觀望態度,在沒有財政壓力和供樓平過租樓的情況下,沒有太大的理由迫使這些小業主大幅降價求售。

  不少朋友問,現在應該買樓還是賣樓?我給大家一個建議,不要買也不要賣,反正樓價將橫行一段時間,短期內升或跌不過是幾個百分點而已,可是一買一賣的各項加辣印花稅及其他手續費等等,肯定比升和跌的幅度高出一兩倍,這樣的買樓賣樓有什麼意義?除非手上抓住重貨的業主另當別論,基本上手持一兩個單位的小業主,還是一動不如一靜。

  此外,如屬急於上車的年輕準買家,倘有真正實際需要,例如結婚、生孩子等,能力所及的話,不妨去市場找找筍盤,大膽鋤價一至兩成,買得到心頭好固然開心,買不到也毋須氣餒。

 
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1. 小業主 2015-10-14 11:27:39

非常有道理,一動不如一靜!

 "不少朋友問,現在應該買樓還是賣樓?我給大家一個建議,不要買也不要賣,反正樓價將橫行一段時間,短期內升或跌不過是幾個百分點而已,可是一買一賣的各項加辣印花稅及其他手續費等等,肯定比升和跌的幅度高出一兩倍,這樣的買樓賣樓有什麼意義?除非手上抓住重貨的業主另當別論,基本上手持一兩個單位的小業主,還是一動不如一靜。"

2. 大排擋 2015-10-14 11:33:05

宜家買樓有風險,賣樓亦有風險,真係睇唔清楚!

學蔡生咁講,唔好郁最好!

3. 文斯 2015-10-14 12:05:11
    本人拜读蔡老板多时,从中也啟發不少。一直都這樣认为其文章每每能切中要点,从不同角度分析楼市走向,供投資者及置业人士參考,论据平实,極有說服力。

     今天,蔡老板从大陸資金最有可能的流向,来分析其对現今、未來香港楼市的影響作客觀性詮釋,可读性极高,大家慢慢欣賞吗,肯定有益将来的投資取向。
4. 東方竹 2015-10-14 12:07:14
蔡生建議我同意,但如果不買不賣,代理生意會好慘淡!
5. 樓蟹 2015-10-14 14:48:10

非常同意。棲宇買賣交易費用高, 除非自住, 才可考慮現在買入。賣出更不必, 除非會跌兩成以上, 才有機會抵銷印花稅, 律師費, 經紀費, 裝修費等。

"除非手上抓住重貨的業主另當別論,基本上手持一兩個單位的小業主,還是一動不如一靜。"

不要誤信什麼細價樓爆煲但其他樓無事的評論, 完全唔合邏輯。

6. Tony 2015-10-14 17:03:01

好文章,內地資金流出香港,人民幣會貶值落去,樓宇不買也不賣!

7. 樓蟹 2015-10-14 17:49:47
想問問Adm, 為什麼又刪除回應?
8. 再注資62億 2015-10-14 18:45:17

金管局再注資62億入銀行體系,令周五結算的銀行體系戶口結餘增至3751億。

 

9. 不買不賣 2015-10-14 20:05:33
這樣只顧自己,不理別人的話,真的服了你;又話大陸的聰明資金入托市,又叫不買不賣,到時候聰明的大陸資金不知如何買樓,服.........
10. 倒米? 2015-10-14 20:25:21
地產代理叫人一動不如一靜? 傻的嗎?
11. 真的 2015-10-14 20:44:30
好文章......
12. 不賣不買 2015-10-14 20:45:30
服了你.....
13. 不賣不買 2015-10-14 20:56:22
地産代理服了你.......
14. 打工仔 Andy 2015-10-14 21:02:25
接錢接到手軟! 唔知幾時會走呢? 炒返兩轉先! 
15. 苦前業主 2015-10-14 22:11:46
撐!👏
16. 東方竹 2015-10-15 01:03:52

蔡生作為資深投資者,對地產代理業務早已唔看在眼裹,叫人唔買唔賣,講出真心話至能服眾!

佢嘅文章好嘅原因,就係冇私利,實事求是!

17. 資金泛瀾 2015-10-15 03:37:14

 

樓市生力軍
資金"泛瀾"流竄。 持有樓房資產為上佳之策。

 

 

18. 令人精神緊張 2015-10-15 09:33:35

 

誰會患上精神病? 任何人都有機會患上精神病;根據各大城市的研究,平均十個人中有一人在一生中會患上精神病;根據香港政府 1998 年公佈的數字,本港患上各種不同程度精神病的人數,超過一百二十萬。而需要各項康復服務的精神病患者也接近九萬人。

現在香港的樓市發展模式, 是一個大牛市派發區, 大戶派貨越派越高, 老江湖都被銻眼髦眉毛. 77. ... 樓價起跌 … 精神 緊張及各種焦慮症 壓力令人精神緊張是人所共知的事。各種輕性精神病亦同樣會令人精神緊張。究竟,壓力和輕性精神病是否有關連呢 ...

 

 

19. to 4/f 2015-10-15 12:30:53
餓q死哂班廢柴地代就爽啦!
6個月0成交祇日可待!

食住花生等睇地代福佳!
20. 聰明避稅 2015-10-15 19:25:03

內地資金以買地皮來避重稅,十分高招,被蔡生看穿了.

[香港已成為內地資金的避難所,這些內地地產商巧妙地利用投地方式,避過了各種巨額印花稅,他們出高一點價格買地又何妨!以目前形勢來看,這種輸出資金的方式仍然會陸續有來。這些聰明的內地資金,以變相手法將巨資流進香港,同時也減少了因人民幣貶值而產生的風險,可謂一舉多得。各位看官,可要當心人民幣繼續往下貶!]

21. 引刀一快 2015-10-16 02:15:01
依傢國家缺錢缺到慌。
22. 再向市場注入89.9億 2015-10-17 19:36:51

港元持續偏強,觸及7.75的強方兌換保證水平,金管局連日注資,在紐約交易時段再向市場注入89.9億港元。金管局昨日下午亦已注入46.5億元。

至下星期二,本港銀行體系戶口結餘將增加至3951.43億元。

 

23. 借題發揮 2015-10-17 19:56:54

【now新聞台】發展局局長陳茂波表示,樓市供不應求情況已扭轉,提醒有意置業的巿民要留意經濟及息口變化。他又指,本港人口未來將增加50萬,要3.5個沙田才足夠容納,不能無止境開發市區空置地,有必要發展鄉郊和填海。

借題發揮:

有樓小業主,有樓不要隨便賣出, 香港現時樓價沒有大跌的危機, 如果不是財困, 不是換樓急事, 經商調動資金, 不要隨便把樓房賣出,

 

24. 市民 2015-10-17 21:23:16
23樓好驚驚啊!陰公豬仔!一手平過二手,已成事實,二手業主們继續迷思啦,大把一手慢慢揀,還有邊個會買二手呢!
25. 回應冇腦市民 2015-10-18 06:45:40

 

回應冇腦市民: 未來人口增加50萬, 需要  3.5個沙田區住宅區才能安置此一批人口需求, 人口對房屋的追求是剛性的需求的剛性需求......過去12年所有賣出樓房住宅去的小業主, 都無法原價/低於原價回購物業,未來12年都有機會是同樣的情況......只有弱勢小業主/財政有困難小業主才會心慌慌賣出住宅物業......

 

 

26. 如何大跌? 2015-10-18 06:56:45

 

 

中原城市領先指數 CCL 

[中原城市領先指數]

144.61

  1.26 %   1.57 %

 

[中原城市領先指數] 仍然處於上升軌道上的高檯位置, 樓台根本未有出現過大跌的現象, 亦未有跌死過人,

如何大跌??????????????

根本是精神恍惚現象???

 

27. 增加至逾八百萬人 2015-10-18 09:12:32

(綜合報道)(星島日報報道)土地不足問題持續影響房屋供應及生活質素,發展局局長陳茂波昨在土地供應論壇上指,香港現時的人口密度達印度及孟加拉水平,未來三十年人口更將增加至逾八百萬人,需要三點五個沙田新市鎮容納五十萬戶新增家庭。他說本港發展已達「無地不行」,在已開發土地上建新屋難以一勞永逸解決問題,未來須持續及有秩序開發新土地,如拓新發展區、填海,甚至綠化地帶改劃等,改善土地供求失衡

 

28. to 27/f 2015-10-18 11:31:44
香港一打仗我驚ccl變負點!

資本主義被推翻,階層主義重新洗牌既日子正在來臨!你準備好未?
29. 回樓上on 7 人兄 2015-10-18 13:11:18
二手業主們記得唔好賣貨呀,如果唔係樓上條on 7 点會賣到佢自己嗰D貨呀,揸到成手貨,唉!現在揾人買都難。
30. 有機會 2015-10-18 19:32:51

 

現在香港有樓的小業主, 是一群最頑強的抗跌持有物業者, 不會輕易沽空房產, 世界大戰又如何? 到時死人是大家都有機會率的!!!

 

 

 

31. 睇得通 2015-10-18 22:13:28
中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2015/10/16公佈,反映2015/10/052015/10/11(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈 與上週比較 與上月比較
[中原城市領先指數]

144.61

  1.26 %   1.57 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

146.4

  0.72 %   1.15 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

144.28

  1.36 %   1.65 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

146.1

  1.43 %   1.69 %


[中原城市分區領先指數]
*只包括大型屋苑
  本週公佈 上週比較 上月比較
港島 155.3 2.79 % 2.86 %
九龍 143.22 0.21 % 0.93 %
新界(東) 150.19 0.78 % 2.67 %
新界(西) 128.53 2 % 0.71 %

 

 

 

[中原城市領先指數] 

在跌市中測去向,

在恐懼的人心震動下,  CCI  一年內有機會拉到 137點左右,

同樣,不知名的上升動力, CCI  一年內有機會上衝到 154點左右,

此是大膽一族的預測, 見怪莫怪.

 

 

 

32. 頓時醒悟 2015-10-19 11:54:43

房産投資者總是會在房産升值後就尋思出手套利,並不會留很久。不過在海外房産投資中,特別是在投資澳大利亞房産時,則需要學會守護投資,遵循猶太富翁房地産經營的金科玉律“Buy one,keep one(買下一棟,守住一棟)”。

先講個故事:兩個窮苦青年經過艱難跋涉,在一個遙遠的地方找到了財富使者。使者給他們每人一顆果樹種子。

其中一位青年將種子撒在土地裏,爲它施肥、澆水、除草。不久土地裏長出了一顆茁壯的樹苗。第二年那棵樹就變得枝繁葉茂,果實挂滿枝頭。他賣掉了水果留下一部分錢,又購進了許多樹苗將果園擴大了許多。很快,青年就成了遠近聞名的富足之人。而另一個青年卻把種子煮熟了飽食一頓,熬白了頭髮,卻仍一貧如洗。他認爲自己被騙了,於是他又跑去質問財富使者。財富使者讓他到另一位青年那裏看看。當他看到大片果園時,頓時醒悟。

 
 
33. 愚昧 2015-10-20 13:27:09

李嘉誠說.............“................愚昧,是人類最大的敵人。”

 

 

34. 引刀一快 2015-10-21 03:12:08
To 32樓  頓時醒悟

呢個故事,睇得到第一位青年係大地主,使用農地唔駛畀錢嘅,要幾多有幾多。

而第二個青年係神仙,食一餐就可以捱幾十年。

請教一下,“猶太富翁房地産經營的金科玉律”係基于邊個原理?

令人費解嘅係,澳洲地大人稀,到底點解澳洲嘅房産要祗買不賣呢?
35. 似贏實輸 2015-10-26 19:13:25
樓價指數不斷創新高,但成交量不斷下跌,令到物業代理的收入大減,結果是雖勝實輸,如果負責制定樓價指數的負責人評論稍為中肯些少,就一定不會陷入冰封悶局,所以,誰令樓市陷入冰封局面,大家應該有一個判斷。