地產博客 > 蔡志忠 返回
瀏覽人次:35341    回應:51
蔡志忠
2015年9月16日
「麥包」是樓市明燈?
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  發展局局長陳茂波日前表示,未來3至4年有8.3萬伙新盤供應市場,此外環球經濟不明朗,美國有機會加息等等,提醒有意買樓的市民要小心衡量風險。雖說此乃老生詳談,大家早已耳熟能詳,不過,不少市民前幾年就是信了高官的言論,以為樓價應該會下調,因此不但沒有買樓,甚至有小業主連自住物業也賣掉。

  今天,這群沒有上車或選擇沽樓而變成租客的市民,他們內心的感受是什麼?很明顯,他們已經承受了沒有買樓或在低位賣樓的風險。他們沒有責怪高官們長期泡沫風險的誤導,卻反過來埋怨不斷上升的樓價,把高樓價的責任推卸在投資者和炒家身上。他們不明白樓市上升的真正原因,因而由好友變成淡友,甚至盲目要求政府對樓市再加辣。

新樓平過二手 講法有所偏

  筆者認為做一個香港人,懂得投資理財比勤奮能幹更重要,一個錯誤的決定會影響一生的財富。陳茂波局長再提到新樓平過二手樓,似乎又是有所偏差,某些一手盤平過二手樓,是個別發展商的訂價策略,新界區或許偶有平盤新樓,然而市區絕無僅有,如北角柏傲山、何文田天鑄等,訂價都比同區高達5成。

  說到增加供應,政府以每年達成2萬個單位推出市場而沾沾自喜,以為新樓暢旺而二手淡靜,樓價就必跌無疑,於是又高呼泡沫風險論。本人就是不明白,雖然一手供應增加,但是二手供應減少,實際上貨源沒有增多,綜觀整體成交量不增反減,就知道政策沒有奏效。如果當局不釋放二手樓的盤源,市民成功置業的機會仍然很低。

是龍是蟲  下回分

  新盤異常暢銷,連著名藝員麥長青(人稱麥包)也無懼做樓奴,以400多萬買入一個紅磡新盤作投資之用。麥包坦言貪其樓盤可承做9成半按揭,即使儲蓄不多也能成功置業,他指現今年輕人上車辛苦,就當作父母為下一代未雨綢繆吧。

  有讀者指麥包以往投資運一般,怕他變成跌市明燈。筆者卻認為麥包這次入市很正確,就以他首置身份來看,既不用付雙倍印花稅,又可借9成半按揭,還可享受超低供樓利率,可謂一舉三得。本欄前文曾經詳列一些數據,在供平過租的細價樓市,假使未來兩三年樓市不升不跌,供樓者已比租樓者多了近一成樓價的儲蓄,如果像前幾年樓價升了3至4成,那更真正是名符其實的雙贏了。

  本人認識在螢幕下的麥包,他不光具有出色演技,還天生商業腦袋,對於一些項目的策劃和包裝,可說甚有雄才大略。只可惜過往出手時不是碰上全球經濟蕭條,便是項目投資者半途而廢,引致他每每出師無名,投資失利主要原因與他無關。看看這回麥包再做試金石,是龍是蟲且待下回分解吧!

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 小業主 2015-09-16 12:14:00

明燈再現?

[有讀者指麥包以往投資運一般,怕他變成跌市明燈。筆者卻認為麥包這次入市很正確,就以他首置身份來看,既不用付雙倍印花稅,又可借9成半按揭,還可享受超低供樓利率,可謂一舉三得。本欄前文曾經詳列一些數據,在供平過租的細價樓市,假使未來兩三年樓市不升不跌,供樓者已比租樓者多了近一成樓價的儲蓄,如果像前幾年樓價升了3至4成,那更真正是名符其實的雙贏了。]

2. 同意 2015-09-16 12:18:12
陳局長一知半解話一手貴過二手,係斷章取義,身為局長咁兒戲講嘢,有偏差矣!
3. 怨不得 2015-09-16 12:19:00

老實講埋怨炒家不如埋怨政府,搞到二手冇盤選擇,誰的責任.

 "今天,這群沒有上車或選擇沽樓而變成租客的市民,他們內心的感受是什麼?很明顯,他們已經承受了沒有買樓或在低位賣樓的風險。他們沒有責怪高官們長期泡沫風險的誤導,卻反過來埋怨不斷上升的樓價,把高樓價的責任推卸在投資者和炒家身上。他們不明白樓市上升的真正原因,因而由好友變成淡友,甚至盲目要求政府對樓市再加辣。"

4. C 拉 2015-09-16 12:30:02
又是説政府高官誤導!這只是好心提醒擺了,说話十分偏見呢!
麥包好似是買了红磡樓盤,不是東涌,不知我没弄错?
用9乘半按揭的,大多數是不夠銀両,實力不足,請不用盲目鼔勵,好易害死人呀!!!
5. 收買佬 2015-09-16 12:40:24
據報麥先生多年來抗拒置業,認為租好過買,也曾有炒燶iPhone的紀錄,不知是否真確呢?
6. 引刀一快 2015-09-16 13:28:16
收買佬兄

人係會變嘅,以前嘅嘢佢覺得未夠喉,人家準備迎來人生最大衝擊,祝福佢喇。
7. CD ROM 2015-09-16 15:05:34
真係慘, 咁都要比人當明燈................
8. Danny 2015-09-16 15:05:43

麥包做戲的確很好,香水人都鍾意,希望佢呢次投資成功!

"本人認識在螢幕下的麥包,他不光具有出色演技,還天生商業腦袋,對於一些項目的策劃和包裝,可說甚有雄才大略。只可惜過往出手時不是碰上全球經濟蕭條,便是項目投資者半途而廢,引致他每每出師無名,投資失利主要原因與他無關。看看這回麥包再做試金石,是龍是蟲且待下回分解吧!"

9. 小業主 2015-09-16 15:15:05

輕鬆做業主,供樓當儲蓄,麥生很明智,呢次我買佢贏,人有三衰六旺,冇理由次次唔得.我支持麥包.

唔會再做樓市明燈!

10. 亞細 2015-09-16 16:19:04
麥包有否幫蔡生攪過劏場?
11. Danny 2015-09-16 16:59:08

"筆者認為做一個香港人,懂得投資理財比勤奮能幹更重要,一個錯誤的決定會影響一生的財富。陳茂波局長再提到新樓平過二手樓,似乎又是有所偏差,某些一手盤平過二手樓,是個別發展商的訂價策略,新界區或許偶有平盤新樓,然而市區絕無僅有,如北角柏傲山、何文田天鑄等,訂價都比同區高達5成。"

陳局長離晒題,一手樓點會平過二手樓,咁樣講明益地產商,有官商勾結之嫌.

12. 上車難 2015-09-16 16:59:13
何文田天鑄簡直貴過山頂,新樓訂價明顯過高!
13. 你可能真的不明白 2015-09-16 19:03:30
真正供應一定是指一手新樓;二手樓已經不再是供應,因為二手樓一個買,一個賣,供應是沒有多到;尤其到了跌市時候(或者已經開始了),二手放盤劇增,市場上不但有足夠的供應,連不應有的供應都出來,就是真的供過於求了!
14. 命運是對手 2015-09-16 19:10:08
麥包可能真的對手就是命運,往往就是如此,就像所謂投資者,輸錢的人,往往就是如此的!
15. 大白鯊 2015-09-16 19:44:27
麥包好似唔係買東涌東環
應該買土瓜環環海東岸
16. 花旗銀行的年度百萬富翁調查 2015-09-16 20:10:34

百萬富翁港減3

去年經濟轉趨不景,香港的百萬富翁亦減少,花旗銀行的調查顯示,本港去年有52.7萬人,擁有至少100萬元流動資產,較2010年減少約5.5%,而他們的平均資產淨值亦輕微減至930萬元。百萬富翁們普遍看淡樓宇買賣,當中逾70%估計今年樓市會下跌,故投資物業的意欲下降,今年會繼續專注投資人民幣等外匯市場。

花旗銀行的年度百萬富翁調查,訪問4,066名年齡介乎2179 歲的香港人。報告推算去年本港有52.7萬名擁有流動資產至少100 萬港元人士,雖然保住50萬大關,但總人數較去年減少3.1萬人。

40%百萬富翁是退休人士及家庭主婦,當中每5個百萬富翁中,便有1人是家庭主婦。在職的百萬富翁的平均每月收入是4萬元,約30%從事管理及行政人員,以及專業人士。

港島區最多富翁

Citibank環球個人銀行服務副總經理及零售銀行業務主管林鈺華指出,去年恒生指數下跌25%,百萬富翁的人數及總資產均有所下跌,與去年投資市場的表現脗合。

全港18區來,港島區仍然是百萬富翁密度最高的地區,每6個人便有1位百萬富翁,當中灣仔區更是最多年輕單身貴族居住,而已婚的百萬富翁,每月平均花14,200元在子女的養育上。

報告指出,有41%人在股票市場、黃金及外匯等投資獲利而晉身百萬富翁。另有16%的人是靠物業買賣而成為百萬富翁,但比率較2010年的29%大幅下跌。

整體來說,百萬富翁在物業、股票及債券的投資都較前年減少,但增加投資外匯、互惠基金等,當中人民幣的投資升幅最高。

40%百萬富翁都對今年人民幣及其相關產品的投資表現樂觀,相反71%的人預期樓市下跌,林鈺華表示,相對2010年只有19%的人預測樓市下跌,今年是一個大逆轉,有意今年入市的意欲下跌
17. 引刀一快 2015-09-16 20:21:40
做幾廿年戲,依傢先至九成半按揭,喺天涯海角買間細價樓,無論點睇,佢做嘅决定都係相當個人化,極爲個別嘅案例,冇乜參攷價值。
18. 城市難民 2015-09-16 22:22:54
蔡生好似未申利喎!

按蘋果日報報導:

被稱「商場醫生」的藝人麥長青重出江湖,獲百萬資金推廣由資深投資者蔡志忠持有的北角英皇大道廣場KINGSQUARE。

麥包坦言,重操故業,拍戲只是興趣,「搞商場最緊要人流,有人流先有租值。有租值,物業先有價值。至於有咩橋,對唔住啦,暫時唔想講住,費事被人抄。」他舉例,十幾年前,已構思劏場,因為當時想創業,惟當年買工商物業,件件都好大件,曾已向一啲老闆sell拆場,可惜當時無人聽,估唔到今日會興起。

他透露,該商場可能以創業者為目標,主題或以教育,電訊為主題,但一講到詳情,他堅持保密。

美聯旺舖董事盧展豪表示,北角英皇大道商場KINGSQUARE位於英皇道390號地下A舖及1至2樓,建築面積約15,000方呎。現拆開部分樓面出售,共153個舖位,建築面積由29.8方呎至706.5方呎,售價由90多萬元至300多萬元。另外,部分舖位已獲預租,包括任天堂。

2006年麥長青與拍檔將旺角金魚街概念引入商場,在鰂魚涌打造成水族廣場,但開幕後不久,卻因與拍檔意見不合而離場。

同年,再搞旺角砵蘭街東京銀座商場,請一大班娛圈中人去開舖,打造「明星街」,惟最終變死場。

今次這個商場由資深投資者蔡志忠於今年3月以約1.4億元買入,呎價約9,367元。前租客為電器家具連鎖店DSC德爾斯,月租38萬
19. 小業主 2015-09-16 22:33:33

就係冇咗二手樓供應,搞到本人想換樓都換唔到,買新樓,只係新界價格合理啲.

冇咗換樓鏈,成交自然少好多,本來買家可以買一手或二手樓,宜家冇得選擇,只能夠買一手,咁嘅政策仲話合理,呢班官應該好好反省下.

20. 自由市場 2015-09-16 22:46:41

香港係全世界最自由嘅地方,無論你做甚麼都得,只要你唔犯法就得,鍾意罵邊個都冇問題,罵特首都OK.

唔知點解就係立法唔俾買二手樓,加上SSD辣招簡直係侵犯人權!

21. C 拉 2015-09-16 23:07:44
原來蔡生和麥生有交手嘅!唔怪得蔡生讃有商業腦袋啦,好心蔡生講到佢咁出色,就醒多少少比佢,唔駛做9成半按揭麻!又或者平少少賣個劏埸鋪比佢,做十成按揭,據蔡生所講的數據(我無看過), 一舉三得,双嬴,掂呀,唔做9成半按揭就笨呀!呵呵!

23. 哈哈 2015-09-17 00:00:45
聽你講就實做蟲啦
24. to 20/f 2015-09-17 00:08:04
因為土地呢d天然資源作為政府係應該平均分配既!
唔好同我講話咩房屋設計起樓建設唔係天然資源,
政府絕對有條件有能力自己做地產商俾錢起屋!設計實而不華都冇問題!
更加唔好同我講政府冇錢!絕對支持立極重富人稅!
全面推倒資本主義及貧富懸殊!
26. 原來想同自己賣廣告 2015-09-17 08:35:15
唔怪得你都驚麥包是(明燈)了!
27. 淡友網 2015-09-17 12:18:35
此網站何時變成淡友網?益咗我一眾淡友!
28. Yes to 4/f 2015-09-17 12:34:42
C La knows McBao better than Mr. Tsoi Ha Ha!
29. 上車難 2015-09-17 17:15:06
利息快啲加就好,樓價跌兩三成,大家至有機會上車,呢次仲唔大跌一鋪,好心啦,俾我們買啲二手樓好過,點解二手仲咁少盤選擇呀?
30. 自己嚇自己 2015-09-17 17:32:05

現在,當大多數人睇淡樓市的時候, 難得有人站穩自己的個人觀點, 不做哈巴狗, 在香港這個古怪的古怪陸離  的社交網絡, 說出自己的觀點, 有什麼出奇???

現時,香港樓市並沒有大跌的數據支持!!!何需要咁恐慌,自己嚇自己呢???

 

  1. 當原始時代的人們在洞窟中圍著火起舞,手舞足蹈而在洞壁上留下了古怪陸離 的影子,十指的變化出現各種形像,給人們帶來驚喜;流傳至今,人們以巧妙的十指借光弄影,可以變幻出各色人物或禽獸花草。 紙影戲和皮影戲是用紙或 ...

31. 引刀一快 2015-09-17 18:40:36
數據?等到數據岀嚟,已經走唔甩喇。
32. 貨幣的存量 2015-09-17 19:25:37

 

數據來自貨幣的存量...

當恐懼完之後, 你想追回失地, 可不是一件容易的事...

以不變應萬變是最明智的, 但是, 不可以過度沽空倉...

 

34. 每天都說跌 2015-09-17 21:53:36

 

現在, 每天都說跌, 是否真的跌???

 

 

36. 群眾的力量 2015-09-18 02:17:32

相信群眾嘅力量,一個人日日講樓價跌,樓價唔跌,兩個人講仲係唔跌,當三個人日日講時,樓價開始會動搖.

唯我獨尊,不準唱升,否則齊齊誅之!當10個人日日唱淡時,買家就唔敢買樓,愈來愈多人唔敢買樓,樓價就真係會跌!


37. 在決鬥中 2015-09-18 12:04:54

 

其實,公牛與淡鱷一直在決鬥中...

 

 

38. DEF 2015-09-18 16:10:00
CCL=146.92創新高!
39. 下士打虎拽住老虎尾巴才敢動手 2015-09-18 18:45:23
春秋時魯國的孔子有三千學生,而其中有名的為七十二賢。這七十二賢人中有個叫子路的,他並不是文質彬彬的弟子,原來是個桀驁不馴的莽漢子。

一天,尚不年邁的孔子帶著他的學生子路出遊到深山老林去避暑。春秋時夏天的天氣並不比現在涼爽。孔子上了山已是汗流浹背,跟在身後的子路也敞開衣衫任腥熱的山風把胸毛吹得東倒西歪。孔子在一塊大石上坐下之後說口渴死了,讓子路去尋些水來喝。

子路打開隨身的包袱取出石臼走到一條小溪的上游,小溪噴珠吐玉,泉水清凌如碧。子路在用石臼舀水當兒,一抬頭忽然看見他面前的草叢裏黃燦燦的鮮花開得正盛,定睛再看時那根本不是一簇艷麗的鮮花,而是斑斕炫目的猛虎㼿在那白額黃斑虎吼聲震山撲過來的瞬間,子路縱身躍到猛虎的身後一把揪住了老虎尾巴。子路力大過虎,就好像若干年後的武松那樣赤手空拳把猛虎打死了。他揪斷了死虎的尾巴揣在懷裏以作憑証,準備向孔子炫耀,然後蕩了蕩泉水舀了滿滿一大臼泉水返回原地。子路遞水給孔子時喜滋滋地問道:“先生,上士智能過人、武藝高強的人怎麼樣打死老虎㼿”

孔子抿了一口清涼的泉水回答:“上士打老虎先揍虎頭。”

子路斂住笑容又問:“那中士呢㼿”

孔子喝了好幾口水道:“中士打老虎,先揪虎耳朵。”

子路不高興地接著問:“那麼,下士打虎是個什麼樣子呢㼿”孔子清了清嗓子:“下士打虎拽住老虎尾巴才敢動手。”

聽完孔子的話,子路感到受了侮辱,扔掉老虎尾巴,怨恨地說:“先生大概明知泉水被一隻猛虎守著,竟然讓我去打水,是存心想害死我㼿”

子路在質問孔子的時候,趁孔子只顧喝水不留意的空隙,就手抓起一個石盤揣在衣襟底下。那石盤邊緣十分鋒利,子路懷揣著石盤準備在適當時機如擲鐵餅似地拋起石盤,然後石盤會在空中飛旋,劃一道閃亮的弧,頃刻之間即會把文弱不堪的孔先生擊個腦漿塗地。

子路預謀好這一切,站在孔子面前咄咄逼人地發問:“孔先生,你說,上士殺人是怎麼個殺法㼿”

孔子一愣,隨即鎮靜地回答:“上士殺人用筆尖。”他怕學生聽不懂,解釋道,“用筆墨寫在竹簡上或刻在甲骨銅鼎上,以文字昭示天下,把人置於死地。”

子路怒氣未減地又問:“那麼中士該如何殺人㼿”

孔子慢條斯理地回答:“中士殺人用舌尖。人的舌頭是軟的,能把方的說成圓的,圓的說成扁的,眾口鑠金,也會殺人不見血。”

子路居心叵測接著問:“那麼下士該如何殺人?”

孔子若無其事地回答說:“下士呀,下士殺人用懷裏揣著的一個石盤㼿”

子路一下子洩了氣,他扔掉懷裏的石盤,五體投地跪拜了孔子。從此對孔子心服口服,忠心耿耿。

後來,子路和孔子的其他門生,把孔子治國平天下很有歷史穿透力的言論整理成《論語》流傳下來

40. 專業報導 2015-09-18 22:44:28

 

我應該如何理解 公牛 的價值???

美國7年未加息的低息年代的重申價值觀,

持有土地/房地產/貨幣的價值觀再次考量我們的思念,

人們擁往一個高福利保障地區, 團聚/聚集而不願意離去, 而爭奪居住點,

高官僚體系們,不斷為自己制造加薪的借口,高高在上, 在美國總統薪酬之上...

地球土地無法子增長/增多, 而香港人口卻不斷增多, 這是奇怪福利主義後遺症...

當然, 持有土地/房產/貨幣,  是每一個人的喜好選擇...

香港的記者每天都說; 樓價跌價...他們的專業報導是否大腦思維亂七八糟...

 

 

41. 認同 2015-09-19 02:42:14

[筆者認為做一個香港人,懂得投資理財比勤奮能幹更重要,一個錯誤的決定會影響一生的財富。陳茂波局長再提到新樓平過二手樓,似乎又是有所偏差,某些一手盤平過二手樓,是個別發展商的訂價策略,新界區或許偶有平盤新樓,然而市區絕無僅有,如北角柏傲山、何文田天鑄等,訂價都比同區高達5成。]

蔡生講呢啲我認同!

42. 運輸工人 2015-09-19 13:16:57
CCL將於151.80見頂。
43. 運輸工人 2015-09-19 13:16:57
CCL將於151.80見頂。
44. 引刀一快 2015-09-19 13:38:58
依傢無論乜樓,加50%,都唔係細價樓。
45. 只有一個聰明人 2015-09-20 09:42:26

 

這個世界上只有一個聰明人...

(綜合報道)(星島日報報道)美國保持超低利率不變,新盤銷情亦保持旺場,其中,東涌東環II昨天展開第三輪銷售,連同一期小量單位推一百四十八伙,於短短四句鐘內迅速全獲認購,延續過往兩次售罄紀錄,買家以家庭客為主力,且有三成半屬投資客,部分更一口氣掃入兩伙,另該盤昨即晚加推部署吸客。

46. 注入了大約8萬億美元 2015-09-20 09:50:30
融危機以來各國央行已經向全球經濟注入了大約8萬億美元,但換來的是世界經濟仍在以低增速運行。

美國聯邦儲備委員會(簡稱:美聯儲)周四決定暫不加息,原因是市場動盪而且海外經濟前景疲軟,美聯儲採取的這輪寬鬆政策是幾十年來最積極的全球貨幣政策之一。無論美聯儲何時加息,有一點不要忘記:單憑廉價資金無法解決全球經濟問題。

自金融危機2007年爆發以來,發達國家央行的平均關鍵利率下降了大約4個百分點,新興市場國家為2個百分點。各國央行也買入了相當於全球經濟產出10%的債券及其他資產來刺激後危機時代的經濟增長。

然而全球經濟增速持續弱於預期。2010年4月,國際貨幣基金組織(International Monetary Fund, 簡稱IMF)預計2011年至2014年世界經濟每年增長4.5%。而實際上,世界經濟每年僅增長了3.6%。IMF現在預計今年世界經濟增長3.3%,較一年前預計的3.8%有所下調。
47. 行外人 2015-09-20 11:34:13
“發展局局長陳茂波日前表示,未來3至4年有8.3萬伙新盤供應市場…”

想問扣減左已賣的遠期和超長期摟花未?

真的有8.3萬新的供應。。。
48. 一事無成 2015-09-21 11:07:05

 

擔心,

導致你在過去的十二年美好歲月中,失去購置房產的美麗願望...

一事無成.

 

49. 買不起 8.3萬伙新盤 2015-09-21 11:48:42
香港百萬富翁人數2015人數太少...買不起  8.3萬伙新盤供應市場…”
 
本港去年有52.7萬人,
 
“發展局局長陳茂波日前表示,未來3至4年有8.3萬伙新盤供應市場…”
 
 
 
去年經濟轉趨不景,香港的百萬富翁亦減少,花旗銀行的調查顯示,本港去年有52.7萬人,擁有至少100萬元流動資產,較2010年減少約5.5%,而他們的平均資產淨值亦輕微減至930萬元。百萬富翁們普遍看淡樓宇買賣,當中逾70%估計今年樓市會下跌,故投資物業的意欲下降,今年會繼續專注投資人民幣等外匯市場。
花旗銀行的年度百萬富翁調查,訪問4,066名年齡介乎21至79 歲的香港人。報告推算去年本港有52.7萬名擁有流動資產至少100 萬港元人士,雖然保住50萬大關,但總人數較去年減少3.1萬人。
50. 撿佐個爛燈盞 2015-09-21 22:59:53

 

其實, 在香港有一部份人買不成樓的心態, 就是怕吃虧, 怕買貴樓, 遲疑不決, 總是想買最平的, 錯失一個個良機, 而當他們一落訂定金買樓, 又要大大方劈訂...

就正正如古時人所說: 千撿萬撿, 撿佐個爛燈盞。。。

 

51. 引刀一快 2015-09-22 00:42:28
To y运输工人兄

CCL越高,d人就越缩手,有能力追高嗰d人,醒目咗。

52. 哈哈 2015-09-22 00:51:40
呢個場多左甘多大陸濕尻經紀佬嘅?

餓死番d真係對世界有幫助
53. 齊唱跌佢 2015-09-22 04:28:50

[不過,不少市民前幾年就是信了高官的言論,以為樓價應該會下調,因此不但沒有買樓,甚至有小業主連自住物業也賣掉。]

宜家冇問題,樓價齊齊唱跌一定跌!

54. 智者 2015-09-22 10:53:51
55. 玩你啊 2015-09-22 12:09:26

 

香港二十大地產商玩你啊!!! 有排未跌!!!