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蔡志忠
2015年9月2日
專家齊聲唱淡 大跌言之尚早
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近期股市大幅波動,人民幣又突然貶值,這是國內經濟不景氣現象。香港與內地息息相關,樓市購買力自然也受到影響。於是一眾樓評者開始轉軑看淡後市,紛紛預測未來一兩年內,樓價將下跌一至兩成不等。

  去年樓價升了約19%,當人們以為樓市仍然會繼續火熱下去時,金融市場的震動改變了大家的看法。然而有趣的是,樓價並没有因大家的看淡而下跌。今天中原城市指數仍然高企在145點以上,這說明樓市依舊是易升難跌,現時就判斷樓市處於下跌軌道是言之尚早。

  樓市辣招捆綁了二手樓盤源,購買力因而有所轉移,靈活調度的銷售方式讓新盤立於不敗之地,新樓的暢銷讓大家看到強勁的購買力。如果要令樓價下跌,非只靠樓評者唱淡後市便可,而是要令買家停止買樓才行。以往幾次的大跌市,都是因為買家情緒悲觀,樓盤乏人問津,樓價才隨之下跌。

  看跌樓市的理由十分多,可是不跌的道理也存在。人民幣貶值,使美國加息機會大減,甚至有美國財金官員提出推行QE4,低息年代還會維持一段長時間。港人買樓借貸成數不多,供樓負擔輕鬆,誰願意割價求售?雖然一手樓供應將會有所增加,然而二手樓盤的嚴重短缺,正好彌補兩邊的供求情況。

供樓勝於租

  不妨舉例探討一下,A君兩年前買了一個400萬的房子,向銀行貸款7成即280萬,每月供款是1.4萬,月還本金約9千元,利息約5千元。而B君同一時間卻選擇了租樓,同類物業的租金每月約為1.4萬,也就是說兩人每月於住房的支出是一樣的,兩年後的今天,A君還了銀行供款約24萬。而B君租約剛期滿,仍在為被業主加租而煩惱。

  過去幾年,買樓的人以實際投入資金計算,投資回報超過100%。再看看過往歷史經驗,樓價大致都跟隨通賬等因素向上,每年升5%至10%不等,買樓既可作自住用途,也可作為不錯的投資工具,即使不升不跌,小業主仍然是早買好過遲買。

政府印花稅     賺錢變輸

  有時候,媒體報導常令人產生誤解。再作個比喻,報章「業主賣樓虧了100萬」的大標題,以為樓市大跌。其實真正的內容是,業主兩年前以1000萬買入一層樓,目前以1100萬賣出,扣除額外