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蔡志忠
2015年9月2日
專家齊聲唱淡 大跌言之尚早
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近期股市大幅波動,人民幣又突然貶值,這是國內經濟不景氣現象。香港與內地息息相關,樓市購買力自然也受到影響。於是一眾樓評者開始轉軑看淡後市,紛紛預測未來一兩年內,樓價將下跌一至兩成不等。

  去年樓價升了約19%,當人們以為樓市仍然會繼續火熱下去時,金融市場的震動改變了大家的看法。然而有趣的是,樓價並没有因大家的看淡而下跌。今天中原城市指數仍然高企在145點以上,這說明樓市依舊是易升難跌,現時就判斷樓市處於下跌軌道是言之尚早。

  樓市辣招捆綁了二手樓盤源,購買力因而有所轉移,靈活調度的銷售方式讓新盤立於不敗之地,新樓的暢銷讓大家看到強勁的購買力。如果要令樓價下跌,非只靠樓評者唱淡後市便可,而是要令買家停止買樓才行。以往幾次的大跌市,都是因為買家情緒悲觀,樓盤乏人問津,樓價才隨之下跌。

  看跌樓市的理由十分多,可是不跌的道理也存在。人民幣貶值,使美國加息機會大減,甚至有美國財金官員提出推行QE4,低息年代還會維持一段長時間。港人買樓借貸成數不多,供樓負擔輕鬆,誰願意割價求售?雖然一手樓供應將會有所增加,然而二手樓盤的嚴重短缺,正好彌補兩邊的供求情況。

供樓勝於租

  不妨舉例探討一下,A君兩年前買了一個400萬的房子,向銀行貸款7成即280萬,每月供款是1.4萬,月還本金約9千元,利息約5千元。而B君同一時間卻選擇了租樓,同類物業的租金每月約為1.4萬,也就是說兩人每月於住房的支出是一樣的,兩年後的今天,A君還了銀行供款約24萬。而B君租約剛期滿,仍在為被業主加租而煩惱。

  過去幾年,買樓的人以實際投入資金計算,投資回報超過100%。再看看過往歷史經驗,樓價大致都跟隨通賬等因素向上,每年升5%至10%不等,買樓既可作自住用途,也可作為不錯的投資工具,即使不升不跌,小業主仍然是早買好過遲買。

政府印花稅     賺錢變輸

  有時候,媒體報導常令人產生誤解。再作個比喻,報章「業主賣樓虧了100萬」的大標題,以為樓市大跌。其實真正的內容是,業主兩年前以1000萬買入一層樓,目前以1100萬賣出,扣除額外印花稅和雙倍印花稅,以及裝修、佣金和律師費等等支出,虧損超過100萬。然而樓價真正是升了100萬,但是小業主仍然要輸,是因為政府辣招所致,他們都成了有貢獻的納稅人。

  埋怨高樓價的人必須明白,政府從樓市方面的收入是屬於天文數字,以去年為例,庫房賣地收入高達700多億,加上有關地產方面的印花稅和利得稅收入,加起來肯定超過1000億。因此港府才能夠大力興建基建工程,增加社會福利開支(如派發綜援金、關愛基金和興建公屋、居屋等),以及維持聞名於世的低稅制政策。

 
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1. Danny 2015-09-02 12:28:43

印花稅有咁多嗎?

[有時候,媒體報導常令人產生誤解。再作個比喻,報章「業主賣樓虧了100萬」的大標題,以為樓市大跌。其實真正的內容是,業主兩年前以1000萬買入一層樓,目前以1100萬賣出,扣除額外印花稅和雙倍印花稅,以及裝修、佣金和律師費等等支出,虧損超過100萬。然而樓價真正是升了100萬,但是小業主仍然要輸,是因為政府辣招所致,他們都成了有貢獻的納稅人。]

2. 亮劍 2015-09-02 12:30:04
每次去油塘地鐵站,我總會見到對開觀塘仔湾有一大幅地皮在曬太陽,幾個月前同一班朋友去鯉魚門食海鮮。


有人就話:「你們香港政府不是話唔夠地起楼嗎?作死佢有咁大塊地,為何唔用來起楼?」


我就話:「其實呢塊地,地主已經同政府拉鋸咗成弍拾多年,剛剛才過五關斬到第六將,呢家申請緊補地價。」


朋友就話:「那麼政府就爭分奪秒去同地主傾個数出來啦,仲等乜?」


我就講:「少喇叭,你剛剛大陸出來,你知不知道呢塊地值幾錢?」


我朋友可能買棺材唔知訂,隨便講:「使唔成百億?」(佢以為一百億好大)


我笑笑口話:「呢個項目總楼面有成4~5百萬呎,以政府唔會死錯人的估價睇,總計補地價应要2百億尾、隨時3百億头,畀着你係地主,你跟唔跟?」


我老友立刻 mark大口得個窿, 口窒窒声震震咁話:「緊係上訴啦!」


一葉知秋,香港冇地?偽命題而矣………… 


後記:大家想想新地投元朗站幾$,油塘項目毗鄰地鐵站,向海單位可佔一半,呢家無三百億無法打动政府個心。

對希望增加土地供應的政府來說:「新地你真的大整蠱😰!!!」

3. 小業主 2015-09-02 12:32:17

同意蔡生分析,租樓唔化算! 

"不妨舉例探討一下,A君兩年前買了一個400萬的房子,向銀行貸款7成即280萬,每月供款是1.4萬,月還本金約9千元,利息約5千元。而B君同一時間卻選擇了租樓,同類物業的租金每月約為1.4萬,也就是說兩人每月於住房的支出是一樣的,兩年後的今天,A君還了銀行供款約24萬。而B君租約剛期滿,仍在為被業主加租而煩惱。"

4. Schumpeter 2015-09-02 12:50:36
好友老作唱好真係無所不用其極,2年前4百萬樓點會租到14k? 8-9k就差唔多,仲係包差管,買樓的實際要用16k咁上下,其中只有9k係本金, 但120萬唔做首期做投資都有利息,唔係樓價升左,其實租樓個個月都用小7-8千,就重冇首期去投資都至少慳5-6千。
5. 引刀一快 2015-09-02 12:57:07
三百億又好,三千億又好,咪放下先囉,又唔駛落防腐劑嘅。
6. 引刀一快 2015-09-02 13:07:47
To 1樓 Danny兄

有個問題,點解計埋條數蝕都要賣嘅呢?
7. 江湖隱士 2015-09-02 13:41:41

其實,在香港,在其個人財政狀況出現困擾時,作出出其不意出售資產的決定,並不出奇...

問題是,在互聯網世界裡,有很多語不驚人勢不休的人永遠存在, 人類自身自大狂的天然本性是永遠存在的...

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