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蔡志忠
2015年9月2日
專家齊聲唱淡 大跌言之尚早
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近期股市大幅波動,人民幣又突然貶值,這是國內經濟不景氣現象。香港與內地息息相關,樓市購買力自然也受到影響。於是一眾樓評者開始轉軑看淡後市,紛紛預測未來一兩年內,樓價將下跌一至兩成不等。

  去年樓價升了約19%,當人們以為樓市仍然會繼續火熱下去時,金融市場的震動改變了大家的看法。然而有趣的是,樓價並没有因大家的看淡而下跌。今天中原城市指數仍然高企在145點以上,這說明樓市依舊是易升難跌,現時就判斷樓市處於下跌軌道是言之尚早。

  樓市辣招捆綁了二手樓盤源,購買力因而有所轉移,靈活調度的銷售方式讓新盤立於不敗之地,新樓的暢銷讓大家看到強勁的購買力。如果要令樓價下跌,非只靠樓評者唱淡後市便可,而是要令買家停止買樓才行。以往幾次的大跌市,都是因為買家情緒悲觀,樓盤乏人問津,樓價才隨之下跌。

  看跌樓市的理由十分多,可是不跌的道理也存在。人民幣貶值,使美國加息機會大減,甚至有美國財金官員提出推行QE4,低息年代還會維持一段長時間。港人買樓借貸成數不多,供樓負擔輕鬆,誰願意割價求售?雖然一手樓供應將會有所增加,然而二手樓盤的嚴重短缺,正好彌補兩邊的供求情況。

供樓勝於租

  不妨舉例探討一下,A君兩年前買了一個400萬的房子,向銀行貸款7成即280萬,每月供款是1.4萬,月還本金約9千元,利息約5千元。而B君同一時間卻選擇了租樓,同類物業的租金每月約為1.4萬,也就是說兩人每月於住房的支出是一樣的,兩年後的今天,A君還了銀行供款約24萬。而B君租約剛期滿,仍在為被業主加租而煩惱。

  過去幾年,買樓的人以實際投入資金計算,投資回報超過100%。再看看過往歷史經驗,樓價大致都跟隨通賬等因素向上,每年升5%至10%不等,買樓既可作自住用途,也可作為不錯的投資工具,即使不升不跌,小業主仍然是早買好過遲買。

政府印花稅     賺錢變輸

  有時候,媒體報導常令人產生誤解。再作個比喻,報章「業主賣樓虧了100萬」的大標題,以為樓市大跌。其實真正的內容是,業主兩年前以1000萬買入一層樓,目前以1100萬賣出,扣除額外印花稅和雙倍印花稅,以及裝修、佣金和律師費等等支出,虧損超過100萬。然而樓價真正是升了100萬,但是小業主仍然要輸,是因為政府辣招所致,他們都成了有貢獻的納稅人。

  埋怨高樓價的人必須明白,政府從樓市方面的收入是屬於天文數字,以去年為例,庫房賣地收入高達700多億,加上有關地產方面的印花稅和利得稅收入,加起來肯定超過1000億。因此港府才能夠大力興建基建工程,增加社會福利開支(如派發綜援金、關愛基金和興建公屋、居屋等),以及維持聞名於世的低稅制政策。

 
 
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1. Danny 2015-09-02 12:28:43

印花稅有咁多嗎?

[有時候,媒體報導常令人產生誤解。再作個比喻,報章「業主賣樓虧了100萬」的大標題,以為樓市大跌。其實真正的內容是,業主兩年前以1000萬買入一層樓,目前以1100萬賣出,扣除額外印花稅和雙倍印花稅,以及裝修、佣金和律師費等等支出,虧損超過100萬。然而樓價真正是升了100萬,但是小業主仍然要輸,是因為政府辣招所致,他們都成了有貢獻的納稅人。]

2. 亮劍 2015-09-02 12:30:04
每次去油塘地鐵站,我總會見到對開觀塘仔湾有一大幅地皮在曬太陽,幾個月前同一班朋友去鯉魚門食海鮮。


有人就話:「你們香港政府不是話唔夠地起楼嗎?作死佢有咁大塊地,為何唔用來起楼?」


我就話:「其實呢塊地,地主已經同政府拉鋸咗成弍拾多年,剛剛才過五關斬到第六將,呢家申請緊補地價。」


朋友就話:「那麼政府就爭分奪秒去同地主傾個数出來啦,仲等乜?」


我就講:「少喇叭,你剛剛大陸出來,你知不知道呢塊地值幾錢?」


我朋友可能買棺材唔知訂,隨便講:「使唔成百億?」(佢以為一百億好大)


我笑笑口話:「呢個項目總楼面有成4~5百萬呎,以政府唔會死錯人的估價睇,總計補地價应要2百億尾、隨時3百億头,畀着你係地主,你跟唔跟?」


我老友立刻 mark大口得個窿, 口窒窒声震震咁話:「緊係上訴啦!」


一葉知秋,香港冇地?偽命題而矣………… 


後記:大家想想新地投元朗站幾$,油塘項目毗鄰地鐵站,向海單位可佔一半,呢家無三百億無法打动政府個心。

對希望增加土地供應的政府來說:「新地你真的大整蠱😰!!!」

3. 小業主 2015-09-02 12:32:17

同意蔡生分析,租樓唔化算! 

"不妨舉例探討一下,A君兩年前買了一個400萬的房子,向銀行貸款7成即280萬,每月供款是1.4萬,月還本金約9千元,利息約5千元。而B君同一時間卻選擇了租樓,同類物業的租金每月約為1.4萬,也就是說兩人每月於住房的支出是一樣的,兩年後的今天,A君還了銀行供款約24萬。而B君租約剛期滿,仍在為被業主加租而煩惱。"

4. Schumpeter 2015-09-02 12:50:36
好友老作唱好真係無所不用其極,2年前4百萬樓點會租到14k? 8-9k就差唔多,仲係包差管,買樓的實際要用16k咁上下,其中只有9k係本金, 但120萬唔做首期做投資都有利息,唔係樓價升左,其實租樓個個月都用小7-8千,就重冇首期去投資都至少慳5-6千。
5. 引刀一快 2015-09-02 12:57:07
三百億又好,三千億又好,咪放下先囉,又唔駛落防腐劑嘅。
6. 引刀一快 2015-09-02 13:07:47
To 1樓 Danny兄

有個問題,點解計埋條數蝕都要賣嘅呢?
7. 江湖隱士 2015-09-02 13:41:41

其實,在香港,在其個人財政狀況出現困擾時,作出出其不意出售資產的決定,並不出奇...

問題是,在互聯網世界裡,有很多語不驚人勢不休的人永遠存在, 人類自身自大狂的天然本性是永遠存在的...

最重要的是精明的人種族類不要被變成惶恐的奴隸就可以了...

8. to 4樓schumpeter 2015-09-02 14:13:35
師兄你要挑戰蔡生個言論都唔該你做齊資料搜集先。係度亂up24就以為有人會信你,你9up前都學下當奴啦
兩年前400萬樓點會租唔到14k?我兩年前租緊上水的單位都12k,業主買360萬,市區仲高兩k,你識中文吾代表你識樓市,你連樓價基本概念都唔清楚就唔好係度9up

9. 狗up唱淡冇理據 2015-09-02 16:04:45
過去幾多少小業主被唱淡所謂專家嚇死沽左樓一直買唔番,後悔莫及。
10. CD ROM 2015-09-02 17:08:06
以下落來應該係防守力的對決,其實自住樓業主我覺得無需擔心,反而係小投資者可能係所謂既缺口所在~
11. Danny 2015-09-02 17:22:03

就係印花稅措施,因此市場蝕讓嘅個案唔多,冇咩人肯賣樓,真正損手嘅唔多見,樓價冇跌到.

查過了,持貨2年賣樓ssd係10%,雙倍印花稅支出8.5%,加上咁多雜費,成本超過兩成.

12. 東方竹 2015-09-02 18:50:38

蔡生文章比較中肯,業主又冇財政壓力,點解要大蝕賣,蝕1成就等於蝕3成,印花稅咁重點賣呀?

買細價樓嘅人有父母做後盾,借錢金額唔多,供樓利息咁低又可以當儲錢,又可以做業主,賺咗自己住又搏升值,香港宜家就業市場咁容易,公一份婆一份供細價樓都好輕鬆,睇唔到有急錢大減價拋售情況.

 

13. To 8 F 2015-09-02 20:58:57
Agree your point.
14. 好好少 2015-09-02 21:22:16
分析得很好!!……不似得有人輸了后,跌落地,日日拿渣沙!
15. 好好少 2015-09-02 21:28:16
蔡生分析得很好!!……不似得有人輸了后,跌落地,日日拿渣沙!
17. 哈哈 2015-09-03 02:10:55
其實納天價税(有錢佬更加)之後全民皆樓社會必定和諧過而家好多

18. 真本色 2015-09-03 02:20:47

樓價冇得跌,邊個會急賣,唱跌就會跌未必得,後市都係上落唔大,大跌未到時候.升快跌慢嘅樓市.

[去年樓價升了約19%,當人們以為樓市仍然會繼續火熱下去時,金融市場的震動改變了大家的看法。然而有趣的是,樓價並没有因大家的看淡而下跌。今天中原城市指數仍然高企在145點以上,這說明樓市依舊是易升難跌,現時就判斷樓市處於下跌軌道是言之尚早。]

19. 引刀一快 2015-09-03 07:37:15
To 4樓  Schumpeter兄

信我,你計呢條數我以前不知計過多少次岀嚟,不過冇你寫得咁工整直白,呢個好友論壇係冇人會實事求是同你討論呢個問題嘅,因爲佢地回避。
20. 和平後展開升勢 2015-09-03 08:30:44

和平後展開升勢...

21. 和平的起步 2015-09-03 09:59:34

香港樓價的升勢動力,來自無產者想擁有樓房的饑渴症,

和平的起步,引起股價的上漲…

 

22. 新界細價樓 劈得震撼 2015-09-03 14:14:07

【太陽報專訊】加息陰霾及股市低迷,二手樓市轉壞,新界細價樓爆煲魔咒浮現!上車屋苑天水圍嘉湖山莊率先劈價,一個極低層兩房戶減價40萬元,以320萬元或逾11%沽出,為屋苑近一年成交價低位,較銀行估價更低約10%。另沙田第一城湧現叫價400萬元或以下的交吉鎖匙盤。紀惠集團行政總裁湯文亮直言,樓價已經出現下跌現象。

消息稱,嘉湖山莊賞湖居4座極低層F室,兩房間隔,購入後作收租,今年七月曾叫價近360萬元放盤,但屋苑近月交投轉淡,加上單位室內保養欠佳及景觀較差,交吉後叫價減至338萬元,最終日前再減至320萬元沽出,創屋苑近一年最低價,單位合共劈價約40萬元沽貨,實用呎價約7,127元。上址網上銀行估價達356萬元,成交價低估價10%。

祥益蕭嘉偉稱,同屋苑景湖居14座低層套三房戶,上月放盤即減價逾10%,終以403萬元售,實用呎價約6,367元。上址單位做價較個別銀行估價低近兩成。

屯門市廣場平8%沽貨
沙田第一城本月仍未錄得買賣成交,屋苑更出現叫價四百萬元以下鎖匙盤。世紀21奇豐梁榮貴稱,屋苑現時至少有3個叫價400萬元或以下放盤,全為原先曾出租的兩房戶,八月中租客遷出後,即放下鎖匙交吉放售,其中44座極低層戶,實用面積284方呎,叫價398萬元,更接受買家議價。

屯門細價指標屋苑大興花園樓價早前已現裂口。另中原冼詠恩稱,屯門業主放棄高開價,屯門市廣場8座中層K室,六月開價410萬元放售,八月減價至365萬元,淡市下有客還價,即再減至350萬元沽,低市價約8%,前後共減60萬元,實用呎價10,870元。

一房細單位樓價亦難逃魔咒。中原馬創強稱,東涌新盤推出,加上股市波動,同區影岸.紅A座高層G室,一房間隔,議價一周累減50萬元後,以480萬元售出,實用呎價約1.09萬元,減幅逾9%。

湯文亮:樓價跌勢開始
浸會大學財務及決策系副教授麥萃才稱,樓價會否持續向下,要考慮加息因素而定;而每當經濟逆轉,細價樓市場都會最先受影響。

對於細價屋苑出現裂口價成交,紀惠集團行政總裁湯文亮認為,樓價下跌現象應該已經開始,七、八月份新樓銷情放緩,令九月份住宅市場競爭將會很激烈,估計將會有很多二手細價樓以大幅低於市價成交。

23. 本陣 2015-09-03 20:58:30
同意樓價大跌唔容易,微調有機會,故意唱大跌是搏出位行徑!
24. 指數大升113.87點 2015-09-03 21:13:55

紐約股市三大指數反彈。道瓊斯工業平均指數上升293.03點,收於16351.38點,升幅為1.82%。標準普爾500指數上揚35.01點,收於1948.86點,升幅為1.83%。納斯達克指數大升113.87點,收於4749.98點,升幅為2.46%。

美國自動數據處理就業服務公司的報告顯示,今年8月美國私營部門新增就業崗位為19萬個,低於分析人士預期的20萬或21萬。

就業數據略顯疲弱令市場認為聯儲局或將推遲加息,3大指數高開高走,並最終收升。

25. 上車難 2015-09-03 22:30:07
樓市宜家開始跌幅擴大,上車一族忍耐吓先,年底跌一成,明年初再跌一成,咁已經2成,唔好唔信,分分鍾爆煲都唔奇.
26. 樓市起跌好難定 2015-09-04 00:32:48

樓市起跌好難定...

有樓在手方為贏...

冇錢供樓慘上慘...

坐享其成福利群...

 

27. 股神一出手 2015-09-04 00:45:34

股神一出手,便知有沒有

巴菲特出手了,  佢執掌嘅投資旗艦公司伯克希爾哈撒韋 (Berkshire Hathaway),原來近幾個月趁油價走跌時,開始加碼掃煉油廠PHILLIPS 66嘅持股。

據上星期資料, Berkshire 對PHILLIPS 66持股接近五千八百萬股,佔流通股總量逾一成,價值約為四十五億美元,如果留意,截至三月底嘅持股量,就會知道,巴菲特短短幾個月,就入咗五千萬股。

雖然,原油價格因為供應過剩,而持續跌緊,但巴菲特一出手,係咪即係已經可以撈底呢?而事實上,「商品大王」羅傑斯,早前喺一個印度嘅專訪度都講過,今年九至十月,油價或者相關股份應會「築底」,大家不妨留意一下。 

資料來源:CNBC 財經新報....

28. 撞鬼 2015-09-04 00:58:24

目前,香港樓價的沽測,都是個人的心理狀況, 與事實的進展運行完全不一樣, 香港人的恐懼心態多啲,...

只聽到樓梯聲響,不見人落來, 撞鬼...

29. 知足 2015-09-04 16:54:42
日日唱淡,唱極都唔淡,都唔知點交待。
30. 又撞鬼 2015-09-04 18:14:24
[中原城市領先指數]

146.78

  0.91 %   0.49 %
[中原城市領先指數]

146.78

  0.91 %   0.49 %
又撞鬼...
31. 引刀一快 2015-09-04 19:36:12
支持CCL,自强不息,天天向上,你有你跌,佢有佢升。
32. 運輸工人 2015-09-04 20:02:31
從現在下調20%剛好接近118,又係入市好時機。
33. 上車難 2015-09-04 23:52:18