地產博客 > 蔡志忠 返回
瀏覽人次:42860    回應:70
蔡志忠
2015年7月22日

香港屬於富裕地區

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  美國民調機構蓋洛普早前公佈,香港是全球最沒有幸福感的地方,在145個國家及地區中排名倒數第26,低於戰亂國家伊拉克。然而美國另一份財經雜誌《全球金融雜誌》最近卻剛剛評選出,香港在全球184個國家和地區中,富裕程度排名第6,高過先進國家美國。

  有人質疑,既然香港富裕,為什麼會有這麼多劏房?又為何會有人靠綜援金過活?這些疑問其實很正常,無論哪個國家或地區,都會有富裕和貧窮的一面,如果你訪問灣仔區居民,會發覺他們的收入非常高,消費能力特別強,反之假如你去了解深水埗區居民,結果肯定就不一樣。

龐大儲備屬於港

  衡量一個地區是否富有,應該從整體人均收入和消費力來計算,不應只看最基層人士生活的一面。本地傳媒喜歡報憂不報喜,某些貧困潦倒的個案常被無限放大,甚至形容香港是人間煉獄,對此筆者認為甚不持平。雖然近年來香港不再被稱為東方之珠,但無可否認的是,「紐倫港」的名字已經形成,香港與紐約、倫敦正式鼎足三立。

  香港擁有龐大的財政和外匯儲備,沒有任何內外債務,財政司審慎理財作風甚為明智。幾萬億的儲備都是屬於香港人,蓋公營房屋、建道路交通和派福利支援等等,哪一樣不需要錢?這些儲備最終都會還富於民。誰說政府有錢不代表國民有錢,政府沒錢可就要國民承擔,好像負債纍纍的希臘,今天受苦的還不是其國民嗎?

劏房源於新移

  筆者親眼看見電視新聞報導,有努力儲錢買樓的希臘國民,原本計劃收租可以退休,現今物業空置沒人租之餘,還要等待食物配給來充飢維生。而在八、九十年代的日本東京,房價貴得要用三代人來供才買得起,今天僅港幣40萬就可以做業主,房子便宜了,居住面積也大了,然而日本經濟好了嗎?國民生活水平提高了嗎?

  香港劏房的存在,主要是源於移民政策衍生的現象,許多基層人士在內地的妻兒移居來港團聚,未滿7年不夠資格申請公屋,惟有被迫蝸居劏房,本人夠膽保證,十戶居住者當中有八、九戶是新移民。他們倒是自願租住劏房,反而是傳媒經常為他們抱不平。

  話說回來,香港有免費教育、免費醫療、失業救濟及綜援金等,還有言論自由、新聞自由等等,總體來說,香港在世界華人社會當中,地位是比較高的,機會也較為公平。香港有許多憑個人努力奮鬥,最後達至成功的故事,常常讓人津津樂道。而香港的慈善捐款金額,在亞太地區中排名首位,在這彈丸之地,能做出這樣的善舉,說香港不是富裕地區是說不通的!

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. Danny 2015-07-22 13:00:44

完全覺得以身為香港人而驕傲!

"話說回來,香港有免費教育、免費醫療、失業救濟及綜援金等,還有言論自由、新聞自由等等,總體來說,香港在世界華人社會當中,地位是比較高的,機會也較為公平。香港有許多憑個人努力奮鬥,最後達至成功的故事,常常讓人津津樂道。而香港的慈善捐款金額,在亞太地區中排名首位,在這彈丸之地,能做出這樣的善舉,說香港不是富裕地區是說不通的!"

2. 小業主 2015-07-22 13:03:02

傳媒唔應該成日唱衰香港!

非常同意蔡生講法,好文!

3. middle middle class 2015-07-22 13:11:51
 蔡生,呢篇文章完全代表了我的心聲。  謝謝!
4. 亮劍 2015-07-22 13:39:23
香港既貧富懸殊主因,係高地價政策。
政府行呢個政策的初期,乃英國政府要香港人自己顧自己,所以就用高地價來变相抽税,之後將呢D錢以各種各樣福利還富於民。
但隨着香港呢幾拾年經濟有蓬勃發展,擁有土地首者可得享資產增值的全部成果。
本來係施捨的一方,反而享盡好處。
5. Hongkong People 2015-07-22 15:06:25
Well written.  Can't agree more!
6. 引刀一快 2015-07-22 16:20:24
香港劏房的存在,主要是源於移民政策衍生的現象,許多基層人士在内地的妻兒移居來港團聚,未滿7年不夠資格申請公屋,惟有被迫蝸居劏房,本人夠膽保證,十戶居住者當中有八丶九戶是新移民。他們倒是自願租住劏房,反而是傳媒經常為他們抱不平。”

前年劏房大火死者,新移民嘅比例如何?
如果喺香港要住劏房,我夠膽講近十年一定好難喺大陸結婚揾配偶。除非跑去甘肅寧夏呃D未見過雙層巴士嘅人,算你住間公屋細D都唔易揾人嫁!反而攞綜援嘅有機會包二奶,因爲買買賣賣唔係同你做人世。
近年新移民,都係港方配偶有屋住、有收入,如果連屋都冇,大陸大把男人存貨,依傢大陸人收入高咗咁多,邊個得閑陪你落香港捱?真愛唔一定冇自住樓,肯陪你喺香港住劏房一定係真愛,一係就俾人滾。聽見港人就嫁唔切嘅年代,已經好遙遠,依傢連鬼佬都開始冇咁吃香。

至于香港是否富裕之地,大中華圈內一定係,東南亞嚟講都係,何須置疑?我反而覺得,蔡生呢篇文章,係以退爲進。
7. 地產人 2015-07-22 17:33:58
的確係新移民住劏房比例佔大多數,聽講曾經有記者訪問劏房住戶,搵咗成個星期都搵唔到一個標準廣東話者做訪問.
8. 講道理 2015-07-22 17:44:23

劏房源於新移民! 絕對同意蔡生講法!

[筆者親眼看見電視新聞報導,有努力儲錢買樓的希臘國民,原本計劃收租可以退休,現今物業空置沒人租之餘,還要等待食物配給來充飢維生。而在八、九十年代的日本東京,房價貴得要用三代人來供才買得起,今天僅港幣40萬就可以做業主,房子便宜了,居住面積也大了,然而日本經濟好了嗎?國民生活水平提高了嗎?]

9. AH-HO 2015-07-22 18:20:12
有好多假結婚來香港的。老公係邊到都唔知。。
10. 正量 2015-07-22 19:39:18
同意蔡生的觀點。謝謝代表香港人發
11. 正量 2015-07-22 19:39:18
同意蔡生的觀點。謝謝代表香港人發
14. Chan 2015-07-22 20:16:56
這篇文章給大多數港人正能量。
15. 睇得通 2015-07-22 20:39:15

龐大儲備屬於港人???

龐大儲備屬於: 高官僚體系高薪酬/高福利/高退休金而設定......我過去/現在/未來都未有享用分文......公務員體系是最大的得益者......

16. 睇得通 2015-07-22 20:48:40

特首人工高奧巴馬四成

港高官薪酬 幾冠絕全球
2013-04-30 05:14:00 来源: 香港成报

核心提示:香港問責官員薪酬與外國官員相比,幾乎冠絕全球,要求削減行政長官和問責官員薪酬的聲音時有出現。近期網絡廣泛流傳一張名為《白宮群英VS港府高官》的圖表,把梁振英問責團隊與美國總統奧巴馬內閣的年薪相比,結果發現梁振英年薪較奧巴馬高逾四成,公眾嘩然。《成報》專訪了研究該範疇的學者和社會人士等,他們綜合分析,若從國際社會來看,香港特首及其問責官員的薪酬無疑偏高,但只把港、美官員比較後,就單純說成港官是否值得此薪酬數目並不可行,因美國總統須向選民負責,而香港方面則欠缺衡量基準,例如香港方面沒引入工作表現評核標準,港府可以自訂薪酬等。

 

 

http://www.singpao.com/xw/yw/201304/t20130430_432394.html 

 

19. 小業主 2015-07-23 00:06:44

政府嘅儲備除咗支付公務員薪酬之外,當然亦都支付好基建及起公屋等等,都係用在香港人身上,冇問題噃!

點都好過西方國家冇儲備啦!

20. 小業主 2015-07-23 00:08:01

"香港擁有龐大的財政和外匯儲備,沒有任何內外債務,財政司審慎理財作風甚為明智。幾萬億的儲備都是屬於香港人,蓋公營房屋、建道路交通和派福利支援等等,哪一樣不需要錢?這些儲備最終都會還富於民。誰說政府有錢不代表國民有錢,政府沒錢可就要國民承擔,好像負債纍纍的希臘,今天受苦的還不是其國民嗎?"

非法同意!

21. 引刀一快 2015-07-23 01:32:19
To 9樓 AH-HO

假結婚嚟香港嘅反而有景呀,唔係有計劃搵真銀,點會假結婚。
22. 引刀一快 2015-07-23 01:45:03
To 7樓 地産人兄

呢D係故仔啫,新移民都係以兩廣為大宗,成個禮拜都搵唔到人做訪問?唔好話我知係要香港人口音先識得聼呀。
點解新移民就應該住劏房?何謂自願住劏房?真係好迷惘。

23. 引刀一快 2015-07-23 01:55:41
再者,講富裕講底氣,香港唔係日本果皮,曾經嘅世界第二經濟體系,今日仍然係科技實力爆棚,人民質素超班,流行文化亞洲之首。

一旦經濟泡沫爆破,咪就係應咗呢段:“ 在八、九十年代的日本東京,房價貴得要用三代人來供才買得起,今天僅港幣40萬就可以做業主”
相比之下,香港咁缺底氣,唔通就唔會爆?97果次爆過喇。
24. 睇得通 2015-07-23 04:31:28
中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2015/07/17公佈,反映2015/07/062015/07/12(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈 與上週比較 與上月比較
[中原城市領先指數]

142.62

  0.37 %   0.25 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

141.23

  0.64 %   0.37 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

142.87

  0.32 %   0.76 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

144.57

  0.26 %   0.35 %

 

中原城市領先指數 CCL

與好多位地產博客捉迷藏???

居高不下,大跌眼鏡,

什麼原因, 只緣大家在夢中...

在局中...

 

 

 

 

25. 哈哈 2015-07-23 11:19:40
又講埋d離地歪理

晤好講甘多住番一年半載劏房先再廢up啦!
26. 小業主 2015-07-23 12:05:00

我認為香港係富裕嘅地方,如果唔係點會有咁多人移民來居住?

"有人質疑,既然香港富裕,為什麼會有這麼多劏房?又為何會有人靠綜援金過活?這些疑問其實很正常,無論哪個國家或地區,都會有富裕和貧窮的一面,如果你訪問灣仔區居民,會發覺他們的收入非常高,消費能力特別強,反之假如你去了解深水埗區居民,結果肯定就不一樣。"

27. 入「劏場」... 2015-07-23 12:14:16

哈哈入「劏場」...

 

【經濟日報專訊】投資者看準細價物業市場,把工廠大廈單位變成「劏場」,火炭一個1.5萬平方呎地廠「劏場」,分間成84個「迷你」單位,以呎價約6,000元拆售,1年間價值推高近1.5倍。

150至180呎 90萬入場

股票市場動盪,加速資金流入細價物業避險。市場消息透露,火炭坳背灣街富騰工業中心地下2號室,建築面積約15,398平方呎,投資者去年初以3,750萬元購入,呎價約2,435元。

大業主有見近期細價物業投資氣氛熾熱,於是把單位分間成84個「迷你」單位出售,每個單位面積約150至180平方呎,最平單位售價約90萬元起,即呎價約6,000元,較去年購入價急升146%。

28. LIKE! 2015-07-23 12:49:36
好文! 
29. 引刀一快 2015-07-23 14:12:41
香港富裕咗好耐喇,冇聽過有咩異議喎,我諗,應該質疑嘅,係點解要攞富裕唔富裕嚟討論呢,香港嘅問題係嚴重貧富不均之嘛。
30. 亮劍 2015-07-23 15:26:06
某方面來說,文明無法掩蓋叢林世界的本質,社會階級永遠都在,要打破階級人人平等只是一種烏托邦的理想。然而,過去這個議題能夠隱性存在,是因為在成長的時代,看似人人都有往上爬的機會,但是當在停滯的時代,資源分配沒有重新調整,加上貨幣政策引發貧富差距擴大,階級問題就浮上檯面。


英國公共電視 BBC 日前播出一部話題性頗高的記錄片《56 Up》,導演邁克爾·艾普特從 1964 年開始記錄一群七歲的小孩,每隔七年訪問一次,一直到 2013 年他們 56 歲時結束拍攝。導演要呈現的是不同出身背景的小孩,在夢想、婚姻、人生上有甚麼不一樣的發展。

一個人的心智與個性,出身背景看似決定一切。像片中出身孤兒院的 paul,從七歲時的談話,就看得出是個缺乏自信,濃濃憂鬱情感的小孩,與優渥家庭出身的 John 與 Andrew,七歲時面對問題就充滿自信,講得出金融時報,按照父母規畫好的升學計畫一路當個資優生,最後做律師,過著無憂無慮的生活實在是天差地遠。

很多人看了影片,可能會認為這部片要凸顯的是社會階級化、貧富差距擴大、政治討好右派、社會流動凝結。確實在經濟成長停滯的時代,機會愈來愈被既得利益者掌握,若沒有講求齊頭式平等的社會制度,來平衡精英優勢的話,很有可能就會導向階級流動停滯的局面。

但是其實片中也要突顯的是,一開始你的夢想有多大,與你付出多少努力仍然是成功與否的關鍵。像是片中第一個出現的女孩 Sue,沒念過大學,最後靠自己和原生家庭的幫忙,不但撫養了兩個小孩,還在大學中擔任行政主管,她對自己的人生沒有後悔,且感到自豪。

而曾經能夠進入亞伯丁大學,但一年級就輟學的 Neil,還曾經當過流浪漢,他七歲時對自己的人生充滿抱負,想要成為有地位的人,但到了 21 歲,對鏡頭承認他沒有責任感,28 歲成為流浪漢,雖然最後做了小地區的議員,微薄薪水仍然脫離不了貧困生活,他其實想當作家,但心裡也知道他的作品沒人看。

另外一個是農人的兒子 Nick,因為老師的啟發,讓他開始對飛機感興趣,甚至去研究月亮,在理化方面的天份,讓他一路念到牛津大學物理系,28 歲時因為英國緊縮學校經費,因此到美國做核電研究,也是一個因為啟蒙加上天分與努力而成為上流階級的例子。

雖然父母出身上流社會的小孩,七歲就知道自己以後會成為甚麼樣的人,他們的夢想很高很大,而出身平民的孩子,夢想小到去超市上班,孤兒院的孩子甚至連明天會怎樣都不確定。

http://buzzorange.com/2015/07/16/56-up/
31. 亮劍 2015-07-23 15:31:04
http://buzzorange.com/2015/06/09/on-a-plate/

呢度一分鐘解釋貧富懸殊的前因後果。

 


32. 引刀一快 2015-07-23 15:48:18
貧富懸殊形成因果係多樣嘅,要同環境、歷史、地理、人文一同分析,例如印度有嚴重階級種族歧視,賤民就係付出十倍努力都好難出頭,所以單一嘅講法必然偏頗。

成功者、勝利者係難以體會或體諒別人在條件上嘅局限性,並且喜歡將所有勝利成果歸功於自身優越和努力。
33. 引刀一快 2015-07-23 16:23:26
無論貧富懸殊理由為何,出現咗就一定係社會問題,要針對性處理,唔應該坐視,因為終必成大患。
34. 美德 2015-07-23 17:37:45

冇錢點做善事?

[話說回來,香港有免費教育、免費醫療、失業救濟及綜援金等,還有言論自由、新聞自由等等,總體來說,香港在世界華人社會當中,地位是比較高的,機會也較為公平。香港有許多憑個人努力奮鬥,最後達至成功的故事,常常讓人津津樂道。而香港的慈善捐款金額,在亞太地區中排名首位,在這彈丸之地,能做出這樣的善舉,說香港不是富裕地區是說不通的!]

35. 同意引刀兄 2015-07-23 21:27:40
不論貧富懸殊出現係咩,而家的確見到問題係已經浮上面,諗辦法解決先係上策

用咩"所有富裕城市都有"或"貧人唔努力窮係應該"呢d藉口唔理最後我相信最快俾收皮就係呢班!

難聽d講...窮人真係發窮悪,個社會d富人係真係會好大劑!!
36. 貓咪 2015-07-23 22:59:39
同意刀兄29F所講,
其實冇咩人質疑過香港唔係富裕地區,突然以此作標題來討論,有點不明所以。
再講,這世界的富裕國家不少,他們居住環境更佳,人類發展指數(HDI) 比香港更好,但房地產價格卻不會像香港般脱離大部分國民付擔能力
再再講,香港的所謂富裕,其實只高度集中於小撮人及極少數產業,並不是一個成熟健全的社會,經濟及人心都係永遠大起大落,不能平穩發展
以上呢啲其實先至係critical, 係咁講我地係好富裕架咁,,,令人覺得有啲想盲目唱好咁, 為乜

37. 胡裡胡塗 2015-07-24 01:57:22

真胡裡胡塗???

香港只有: 香港居民身份證, 香港只是地區,

香港只有: 香港居民, 沒有國民, ...

38. 熱水瓶 2015-07-24 02:04:55

香港傳媒故意唱衰香港係事實,好多報導係報憂不報喜.連美國都係咁,美國傳媒機構一時話香港人唔幸福,一時又話香港人富裕,自相矛盾,咩都佢地講晒啦.

我仍然堅持香港係好地方,移民外國真係咪搞了.

39. 元朗人 2015-07-24 07:06:59
謝謝亮劍兄文章分享。小弟認為

知識改变命運

性格決定成就和快樂

萬般帯不走,心中富裕最重要。

40. 亮劍 2015-07-24 09:17:13
呢幾年不少「楼評人」不斷用供楼佔市民入息已經幾多成黎反証楼價過高,但為何楼價仲喺高位企硬,拒絕回落?

呢個世界有時真的幾無可奈何,因為競爭無時無刻都存在於日常生活中,而且比大家想像慘烈得多。

後生仔畢業後面對嘅第一樣嘢,就是就業,與學校有所不同的是,私人企業沒有責任保證或營造公平的環境畀各位同學仔。
假設有兩個成績相若的畢業生,那家庭環境較好,人脈關係較佳的一位,定必佔盡優勢。

我明白,競爭從來都不曾絕對公平過,香港於 70~80 年代有長足發展, 與此同時孕育左一班 50~60 後中產或專業人士,呢班人要是做左父母的話,咁他們的子女照計都已經或就來畢業、出身甚至談婚論嫁。
從對上拾多年呢班「有閒資」父母在教育下一代所投放的資源嗰種狠勁黎睇,你話叫佢哋攞多壹佰幾拾個出來幫D細路上車,肯定有心有力。
以一個三人中產60後家庭為例,要是父母喺90年代初就上左車,呢家有件太古城的話,咁呢個家庭可動用的潛在彈藥,就最少上仟萬計,60 後父母要是仲有能力,可加按、可一開二,咁加上幾拾年歷年積蓄,入多件日出根本不費吹灰之力。
有人可能說,咁會唔會變相壓縮了草根階層的子女的機會?
但無可奈何的是,我們大部分中產父母,只是希望自己的孩子不會讓人家比下去,並不是有心要比低其他人,然而客觀效果就是大家一起把競爭的要求愈推愈高。

「輸在起跑線」情況。就此政府和民間社會可以有什應對?在中國開始有科舉制度之後,無父幹的窮小子脱贫其中一個途徑,就是讀好書。
因為讀書係唯一你能掌握得倒既野。
小弟深信「將相本無種、男兒當自強!」

但出到黎社會做野,有人扶你一把,结果差好遠,亦係殘酷的現實。
41. peace 2015-07-24 11:33:13
給以為輸在起跑線,和沒有信心打拼的人,
請記住,還有天主!
盡力而為,祂自會安排!
42. 引刀一快 2015-07-24 12:56:32
有水喉射住嘅人買晒D健力士記錄天價細價樓之後,樓市就冇承託,上一輩人儲大半世嘅錢,可以滿足子女嘅“剛需”,但係佢地冇辦法撫慰子女喺樓市大跌嘅失落。
43. 引刀一快 2015-07-24 13:00:59
http://www.bastillepost.com/china/3-社會事/742276-假公安訛稱涉洗黑錢-大學畢業生被呃50萬首期


香港人仲單純過大陸D農民。
44. 屬於富裕 2015-07-24 17:22:25

香港屬於富裕地區

導致  [中原城市領先指數]  上升...

 

中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2015/07/24公佈,反映2015/07/132015/07/19(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈 與上週比較 與上月比較
[中原城市領先指數]

143.32

  0.49 %   1.02 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

143.41

  1.54 %   1.66 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

143.3

  0.30 %   1.45 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

144.96

  0.27 %   1.00 %

 

 

 

 

45. TO:亮劍 2015-07-24 23:51:12

香港係一個福地,樓價要跌唔容易,因為需求大供應少,咁細嘅地方咁多人想移民過來居住,房屋就好緊張,僧多粥少了.

好像亮劍兄嘅文章,大家細讀就知佢睇好樓市前景!

46. 小業主 2015-07-25 16:06:17

絕對同意作者咁講,香港與倫敦紐約齊名!係香港人努力嘅成果,絕對唔能夠俾反中亂港嘅人搞亂香港!

[衡量一個地區是否富有,應該從整體人均收入和消費力來計算,不應只看最基層人士生活的一面。本地傳媒喜歡報憂不報喜,某些貧困潦倒的個案常被無限放大,甚至形容香港是人間煉獄,對此筆者認為甚不持平。雖然近年來香港不再被稱為東方之珠,但無可否認的是,「紐倫港」的名字已經形成,香港與紐約、倫敦正式鼎足三立。]

47. 淡友的奇想 2015-07-26 13:22:52

淡友的奇想:

好友基本上已經贏取了時間上的主動權益!!!

淡友只想如何制造搶奪權益的機會!!!

48. 睇得通 2015-07-26 19:23:43

上網見有一偉論者說: 好友未日...???

何為 好友未日...???

在香港,大多數 好友 都生活美滿,前景秀麗, 只有極少數跟風上車者,力不從心, 沒有經濟支柱者, 才會 好友未日...冇錢供樓, 在本專欄, 淡友未日...都冇人夠膽講,淡友笨七...都冇人夠膽提一提......

49. 引刀一快 2015-07-27 05:26:24
好友淡友都係個人睇法啫,有咩末日唔末日吖。
50. 亮劍 2015-07-27 11:20:27

在90年代初,小弟初涉楼市,那時普遍來講,市區兩房做1M頭,呢家就用数字說明當時你租或買的情況。 

呢家就用一間市值 1.1 M的楼來計算。

市值租金約 5.5 K。

如果你去買來自住,可借9成即 1 M,當時按息係 P 加,大約 13 厘,按揭年期好似最多係 15 年,咁你自住每月現金支出就是:

每月供款 12,652 元加管理費、差餉、火險、家居維修費用约一仟,即每月要付出 13,652 元,比較租金 5,500 元,即你要多付約 8,152 元於住房。 

但因為每月楼宇供款之中,部分係本金,因此合理計算係利息支出加什費,咁以首年計算,總利息支出係約 128K再加什費 12K,即每個月實際住房支出係11.7K左右,比較租房要多付 6 K零。 


如果呢家用回這一間市值 1.1 M的楼來計算,你買來收租又點睇?

借7成左右計即 77 萬,當時投資物業按息要加少少,就計 13.5 厘,按揭年期都係 15 年,咁你收租每月現金流支出就是:

每月供款近 10, 000 元加管理費、差餉、火險、家居維修費用及物業稅约 1,400 元,即每月要付出 11,400 元,比較收租 5,500 元,即你要每月現金流流出 5,900 元。

基於同樣理由,每月楼宇供款之中,部分係本金,咁以首年計算,收租佬總利息支出係約 103K再加什費 17K,即每個月實際住房支出係10 K左右,比較之下收租佬都要虧大本 4.5K。 

從上述個案來看,你去租或買,嚴格來講其實係大家賭後市升跌,而且業主處下風。 


直到2010年,呢間市值 1.1 M的楼,约升到 3M,咁又揾佢來計算一下。

果陣市值租金大約做 10 K。

如果你去買來自住,可借9成即 2.7 M,當時利息係H加 0.7厘,加上按保,大約 1.03 厘啦,按揭年期係 25 年,咁你自住每月現金支出就是:

每月供款 10.5K 加管理費、差餉、地租、火險、家居維修費用约 1.3K,即每月要付出 11.8 K,比較租金只是 10 K,即你要多付約 1.8 K於住房。

又是同樣計算利息支出加什費,咁以首年計算,總利息支出係約 27.5K再加什費 15.6K,即每個月實際住房支出係3.6 K左右,比較租房竟要少成大半!!


如果呢家又用回這一間市楼來計算,你買來收租又點睇?

借7成左右計即兩百萬,按息計 1 厘,按揭年期都係 25 年,咁你收租每月現金流支出就是:

每月供款约係 7,540 元加管理費、差餉、地租、火險、家居維修費用及物業稅约 2,500 元,即每月要付出 10,040 元,比較收租 10,000 元,即你要每月現金流流出只係 40 大元!!


又基於同樣理由,每月楼宇供款之中,部分係本金,咁又以首年計算,收租佬總利息支出係約 20K再加什費 30K,即係每個月實際收租支出係 4.2  K唔使,比較之下收租佬賺到嘔!


直到2014年,呢層樓升到 4M,咁又揾佢來計算一下。

呢家市值租金約 12 K。

如果你去買來自住,可借9成即 3.6M,利息係1.9x厘,加上按保,大約 2 厘啦,按揭年期係 30 年,咁你自住每月現金支出就是:

每月供款 13.3K 加管理費、差餉、地租、火險、家居維修費用约 1.5K,即每月要付出 14.8 K,比較租金只是 12 K,即你要多付約 2.8 K於住房。

又是同樣計算利息支出加什費,咁以首年計算,總利息支出係約 71.2K再加什費 18K,即每個月實際住房支出係7.5K左右,比較租房其實都有着数。


如果呢家又用回這一間市楼來計算,你買來收租又點睇?

政府驚收租佬搅亂檔,呢家迫銀行借得一半,咁收租佬咪只借兩百萬囉,按息計兩厘,按揭年期就計 25 年,咁你收租每月現金流支出就是:

每月供款约係 8,500 元加管理費、差餉、地租、火險、家居維修費用及物業稅约 3,000 元,即每月要付出 11,500 元,比較收租 12,000 元,即每月收租佬仲有 500 大元落袋,以戰養戰!!


又基於同樣理由,每月楼宇供款之中,部分係本金,咁以首年計算,收租佬總利息支出係約 40K再加什費 36K,即係每個月實際收租支出係 6.4  K唔使,比較之下收租佬亦都賺到笑。


點先可以令自住客及收租佬喪失買楼興趣,咁就要呢間市值4 M的楼,因利息加去 5.5 厘而跌到去 3M,同時租金又回到 10K。



咁如果你去買來自住,以借9成即 2.7 M,按揭年期係 30 年,加埋按保咁你自住每月現金支出就是:


每月供款 15.9K 加管理費、差餉、地租、火險、家居維修費用约 1.5K,即每月要付出  17.4K,比較租金只是 10 K,即你要多付約 7.4 K於住房,咁呢鑊真的蛇都死!


就算只計算利息支出加什費,咁以首年計算,總利息支出係約 153 K 再加什費 18K,即每個月實際住房支出係14 K楼上,,比較租房竟要多畀成 4 K幾,都要嘔白泡!!


如果呢家又用回這一間市楼來計算,你買來收租又點睇?


借5成左右計即1.5 M,按息計 5.5 厘,按揭年期係 25 年,咁你收租每月現金流支出就是:


每月供款约係 9,200 元加管理費、差餉、地租、火險、家居維修費用及物業稅约 3,000 元,即每月要付出 12,200 元,比較收租 10,000 元,即你要每月現金流要流出2,200 大元!!


就算每月楼宇供款之中,部分係本金,咁又係以首年計算,收租佬總利息支出係約 81.8K再加什費 36K,即係每個月實際收租支出係近付 10K,接近黃金交差點!


呢個世界殺頭生意有人做,但賠本生意應無乜人制,如果大家預計楼價再無上升空間;租金處下降軌;利息又急升緊,咁自用走去租拒絕入市;投資者急忙止蚀;發展商拿拿聲清倉绝不出奇!!


但前題係請揾高人解釋,為何美國有加息3厘的誘因?

同時喺楆宇仲係供不應求下,租金竞會下滑!

51. 引刀一快 2015-07-27 11:34:47
成日都話供不應求,如果係“投資性剛需”,住屋需求實質增長係虛高咗。
52. 亮劍 2015-07-27 12:11:06
成日都話供不應求…………楼評人及政府話,今年將有 13,290伙,明年預計有 20,140伙的落成量,不如大家估呢兩年能否達標?
53. LaLa 2015-07-27 14:27:55
立埸不同的,那怕你說火是熱的,他們也不相信!
54. 切J一快 2015-07-28 02:08:59
成日都話樓價會跌,又攞唔出實際數據,講足幾年, 由CCL 10X 輸到依家14X 都仲死撐,真係夠厚面皮,夠無恥,你係得嘅!
55. 亮劍 2015-07-28 12:17:13

17/2/2015

 

利嘉閣地產研究部表示,根據屋宇署今天最新發表的資料月報顯示,201412

以截至去年12月份的累積數字計算,2014年落成的單位共有15,719,較2013年全年落成的單位總數8,254,大幅多出7,465個,按年飆升接近90%,更創自2007年以來的近8年新高。

至於有關數字則與政府預測的2014年私宅落成量17,614伙,僅相差約11%反映政府近年增加住宅供應政策漸見成效。

2010年起政府開始加快賣地步伐、著力增加住宅供應,發展商亦加快動用各自土地儲備開展項目,帶動2014年私宅落成量數量大幅上升。

由於不少大型項目已相繼於去年落成,加上過去幾年間動工量持續回落,政府預計2015全年私宅落成量將稍為減少,至約1.26萬伙將較2014年的15,719減近20%,當中大型項目包括元朗「Yoho Town 3期」(2,508伙)、馬鞍山「迎海‧星灣御」(1,092)、白石角「逸瓏灣」I期及II(1,091),相信將於2015年陸續落成。

發稿人:利嘉閣地產資料研究部

 

27/7/2015

 

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出, 2015年落成的私人住宅已經售出五成半單位,銷售進度理想。預計今年年底前售出比例,可以達到九成的水平。

預計於2015年落成的私人住宅有11139

其中未推售單位有3851個,貨尾單位1051個。合共待售單位4902個,佔全年落成量的44.0%。售出比例56.0%。已經登記售罄的項目:喜韻、喜盈、薈悅、南里8號及DIVA。幾近登記售罄的有:嵐山二期及喜點等。

2014年落成的私人住宅有15719個。其中未推售單位有336個,貨尾單位454個。合共待售單位790個,佔全年落成量的5.0%。售出比例95.0%

2013年落成的私人住宅有8254個。其中未推售的有24個,貨尾269個。合共待售單位293個,佔全年落成量的3.5%。售出比例96.5%

2012年及以前落成的私人住宅;未推售有289個,貨尾1833個。合共待售單位2122個,佔整體落成量0.8%。售出比例99.2%

 

市場分析員:黃良昇

中原地產研究部

 

政府屋宇署又高估2015年落成量的成數好高 !!

 

56. 引刀一快 2015-07-28 12:32:23
如果覺得有錢賺,每年五十萬單位供應都唔會夠,一味斟酌每年落成量係冇意思,就算依傢開始零落成,若果要住屋嘅人唔夠錢買,淨係得有錢人擸晒,價格一樣會回落。
成日講咩數據唔數據,你有實際數據顯示樓價要升咩?你連名都唔敢開,你咁鍾意切J咪去泰國囉,香港樓唔關你事。
你一味用數據搵笨,信你落疉果D人就慘,夠膽攞D數據分析岀嚟,睇我點破你,分身老千。
57. 路人A 2015-07-28 13:01:32
To:6/F 

未住依家嘅1300呎市區洋樓之前,亦都住過唔同種類嘅劏房二十幾年,個人所見裡面八成係香港本土窮人,引刀兄嘅新移民講法絕對係非常誤導,你得閒應該親自去住下劏房,增廣一下自己嘅見聞。
58. 切一快 2015-07-28 17:30:07
引刀傻西,呢兩三年信三傻買咗樓嘅講多謝都嚟唔切,相反信你嘅下場就有目共睹,根據往續信邊個慘?
59. etung 2015-07-28 17:48:51
三傻得番一傻獨撐,係呢度嘅損失,冇計,某些淡淡輸咗都仲可以扮冇嘢扮高手日日喺樹挑機,法子兄話齌,連輸十舖仲可以英明神武咁對住連贏十舖嘅好友指駡,真係前無古人咁神武,攪到好友都要避開佢,依家更有大支嘢過氣樓神撐,更加得勢不饒人,你係得嘅。
60. 引刀一快 2015-07-28 19:02:43
你地班友唔玩分身冒名去圍人,邊有得玩喞。
我嘅下場?信得過你冇眼睇。
我唯一唔明嘅,點解你化名嚟自己讚自己,可以咁振振有詞?唔面紅嘅咩?
你自己撩是鬥非,人家駁番你就受唔住,氣量咁淺就唔好挑事喇。

57樓嘅兄台,你講緊乜?你自己check下係咪搞錯咗先喇。
61. 有人輸唔起 2015-07-28 21:40:40

FaMa‧s Pick吉他彈片-唉呦!跌破我的眼鏡

 

有人輸唔起? 

 

62. 引刀一快 2015-07-28 22:01:06
如果你輸得起,現身喇,我等你。
63. 格劍 2015-07-28 22:27:18
引刀一快你得罪人多, 應該檢討自己
64. 筷子 2015-07-28 22:29:51

TO: 引刀一快

你估你係神仙咩? 圍攻你嘅係幾多個人誰人知? 咁叻就唔會預測樓市次次錯。

65. Litter Packer 2015-07-28 22:33:49
引刀一快

成日唔講咩數據靠估,你有實際數據顯示樓價要跌咩?

66. 引刀一快 2015-07-29 03:57:53
語無倫次,有論據就攞岀嚟,無謂廢話。

你地個group成班人都唔敢露一手咩?我一個咋喎,你地驚呀?
67. 跳梁小醜 2015-07-29 08:01:14

 

 

跳梁小醜

68. 代理消息透露 2015-07-29 08:20:20

王菀之鬥雞眼惡鬥祖藍魯芬

 

代理消息透露,王菀之於2011年以約2,055萬元,購入尚匯高層A室,實用面積686平方呎,原本一直放租,惟租客近期退租,加上王氏對項目升值前景不看好,於是早前以2150萬放盤,最終減價200萬元,以1950萬售出,持貨4年帳面損失105萬元,若連購入時的釐印費(85萬)及代理佣金計,估計損失逾200萬元。

69. 好友一丁 2015-07-29 08:53:58
To:66/F

你又點會得返一個人孤軍奮戰做淡淡咁淒涼呢,點都會有湯生在你身邊,風雨同路嘅,呵呵呵 ^o^
70. 引刀一快 2015-07-29 10:16:26
69樓

傻啦,你地玩D咁嘅肉酸嘢,唔單止冇資格拉湯先生落氺,就算自我陶醉都毌須出陣,係得引刀咁無聊肯陪你地癲咋,冇計喇,學雷鋒嘛。
71. 襯熱鬧 2015-07-30 01:47:15
枱頭上放着一個不倒翁,有意無意都會撥動一下,看著它瞓低又彈起幾有趣。
引刀呢類獨特個體,憑著三寸鋼舌鐵嘴,以我説了就是的堅毅態度建立個人風格,誘使得四方網友與之熱情交流偶爾火花四濺,眾網友時而拍低佢又彈番起,時而吹下佢又唔脹,放在枱頭一樂。
今話以雷峰精神服務人民,咁就要大力參與,以後日日有時間就轟閣下一嘢,以表支持。
72. 引刀一快 2015-07-30 06:41:16
歡迎歡迎,熱烈歡迎。不過...........

你地淨係人身攻擊,冇睇頭,有材料就攞岀嚟,呢個係論壇,你地根本就搞唔清到底應該喺度做乜。
一味高姿態說話,講到好似將人玩弄於股掌之上,但係就隱身化名,冇固定筆名。所有內容只係得人身攻擊、同埋自吹自擂。有本事攞番用開嘅筆名嚟玩,如果做無名氏你都過到癮嘅,繼續嚟。
你每“轟”一嘢岀嚟,我就知道你血壓高咗幾多度。



73. 講得好 2015-07-30 08:17:30
To 71樓,

說的太好了,不能認同更多。
74. 引刀一快 2015-07-31 00:03:11
講得好!不過你地都係扭轉唔到樓市下跌嘅。