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縱觀全局
辣招反而害苦了首置者
 
陳偉強
理工大學專上學院講師
2018年1月13日 (東方)

  早前,有論者指全世界的首次置業者,大多是依賴二手市場,唯獨香港的市況被扭曲,年輕人「上車」很大程度上要靠新樓。但全新樓宇普遍定價高昂,最終吃肥的,還是那些大地產商。

  梁振英出任特首前後,社會上幾乎眾口一詞,認為香港的樓價是給炒家炒貴的,當時的人差不多視之為定律,於是政府出盡法寶,實施各種「辣招」,試圖將炒家趕盡殺絕,以為便可將樓價壓住。其時,筆者便力排眾議,在專欄中提出一種近乎是「大逆不道」的看法。我認為香港的樓價是貴,但沒證據證明是給炒家炒貴的。貴只是市場的實際需求與自然現象,要解決斷不是該從打擊炒家入手,因為新措施隨時會有後遺症,害苦了真正想買樓自住的人。

  幾年前,我指樓價「合理」,未必是被炒家炒高,那是因為買樓收租的回報率,跟其他資產的回報率相近。當時收租的回報約三厘,持有的士牌出租或買入人民幣收息,回報也是三至四厘。當銀行存款接近零利息的情況下,資金自然會流向其他回報較高的資產,而樓宇的回報率既然跟的士牌與人民幣相近,證明它並無被炒家扭曲,樓價高是市場的自然狀況,所以打擊炒家是沒用的。

  事實證明,在梁振英任內雖然辣招用盡,炒家幾乎給趕絕,但樓價的升幅是過去三任特首之最,五年間升了五成。如今社會上不少人終於夢醒了,不再完全將責任歸咎於炒樓幫,開始明白到高樓價主因是土地供應不足。如果早年能夠用趕絕炒家的力度去尋找土地,樓市又何至於此?這是政府錯判問題的又一例子。政府以往積下的辣招,弄得二手市場一潭死水,樓宇供應更少。只有大發展商有辦法替首置者破解辣招,故要上車的,大多還是被迫向發展商買高價新樓。

 
 
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1. 我要說: 2018-01-13 11:16:30
買房者言:聽三年/看三年/聽聽看看又三年#頭尾加上是《十年》你說呢?我想說的是浪費十年租金《支出》/損失十年租金《收入》#時間是金錢#還說這些没用的!
2. 我要說: 2018-01-13 11:25:11
賣房者語:升三年/跌三年/升升跌跌又三年#前後加上又是《十年》你說呢?我想說的是何懼樓價《十年》下調三成#有租金補貼#如果楼價《十年》上升三成又如何?你說呢?
3. 思而惘 2018-01-13 11:45:55

一、集體回憶不可碰?

 

  近10年特別是由「皇后碼頭」事件起,愈來愈多人談「集體回憶」。但筆者認為,所謂的「保育」,重視的理應是精神,而不是硬件。舉個例,中環拱北行的公廁,相信當年每一個中環人都時常用過,但筆者更肯定沒有人會對其「懷念」,因為上址已被更好的用途取代,日復一日為新一代製造新的集體回憶﹗事實上,剛賣出美利大廈的頂層原本更是廉政公署的執行處,多少重大案件如「葛柏案」都是在其中辦理,該建築完全體現了香港廉潔法治的核心價值,今天也不見有人因此反對該地皮發展。

 

  又例如,近日規劃署公布183間空置校舍的長遠用途,有的作建屋、有的則興建其他公共設施等。這183個前校園,肯定也為無數港人在他們個性成形的關鍵年齡的十多年,創造大量刻骨銘心的「集體回憶」。然而,何以沒有保育人士出來群起反對改變這些校舍的用途?他們甚至常以政府仍有這些空置土地為由,反對填海或其他造地計劃!邏輯何在?

 

  正如市建局行政總監韋志成先生所指,我們應保留、承傳的是建築物的「靈魂」,而非其「軀體」。在1930年代,中環街市是全港最尖端的劃時代建築物,其中一排排的「窗牆」是為了街市通風和採自然光;兩邊各建簷篷,遮擋陽光和雨水。中環街市以垃圾槽中央收集垃圾,當時亦屬先進方法;其升降機更可運送20人或載重3,000磅貨物。就連當時的港督都曾到訪,一睹風采。我們應關注的,是如何把這種創新的精神建續下去,而不是死抱著殘破不堪的建築物料,堅持保留沒有靈魂的軀殼!如果只是因為「舊」就值得保留,難道我們要把昔日的公廁留下,懷緬「痞廁」的日子嗎﹖

 

只是保留舊驅殼 沒有承傳靈魂

 

二、環保問題不可解?

 

  反對重建的人指,中環街市建得太高的話會產生「熱島效應」。但其實,隨著中環發展,愈來愈多大廈都已重建得更高,所產生的熱島效應肯定更大,只不過私人發展都是這樣做,盡量發揮重建效益;而中環街市是公共項目,不是自己錢所以可以隨口說說,所以毁滅價值的要求對自己沒有代價,可以不顧大眾利益而堅持下去。

 

  我們其實可在其他方面作出更環保的方案,例如先在區內引入電動車,減少溫室氣體排放;甚至在地契中寫明,要求重建項目達至綠色建築標準(BEAM)最高的鉑金(platinum)評級,讓它成為中環、甚至全港最環保、最綠色的劃時代建築物。這才不至於辱沒中環街市作為當年走在時代尖端的建設!事實上,銅鑼灣的希慎廣場,便是重建後獲得2013年鉑金評級的建築物。

 

  總之,以中環街市今天的狀態,恕筆者不識貨,也恕筆者直言︰我從來都覺得中環街市由內到外都毫無美感可言。如今,更慘變成一所臭氣沖天的紙張、廢料、昆蟲、老鼠收集站,筆者每次路過都要掩鼻而行。借韋志成先生的文字總結︰「雖然中環街市被剔出勾地表,得以保存軀殼;但這沒有靈魂而破舊的軀殼一直沒有改變。保存下來、復修之後,又怎樣?…需要的不只是一副修補妥當的身軀,更重要是新注入『創新的靈魂』」。

 

  今天,中環的甲級寫字樓租金冠絕全球,比1997年的頂峰還高出80%;相比之下,連續破頂,今人怨聲載道的樓價還只是高1997年的60%。若我們認為樓價令人難以負擔,企業只會覺得租金更加「惡頂」﹗本來在中環的辦公室搬到灣仔、再到港島東、再到九龍東……最後就只有搬離香港,到前海、上海、新加坡去﹗

 

  事實上,香港的企業區域總部數目早在兩年前開始下跌,營商成本上升帶來的「增長衰退」(growth recession)迫在眉睫,代價非常昂貴!中環街市損失的67萬呎寫字樓空間,粗略計算可以容納6,000多個優質就業機會,差不多等於整座康樂大厦,或者讓接近半屆的本港大學畢業生上班!換個角度,租金急升代表企業加薪的空間減少,甚至打消增聘人手、擴充營業的念頭,最終受害的,還不是打工仔的上流動力?

 

莫要盲目附和 未來生活恐停頓

 

  筆者盼望,公共政策的討論能夠「去片面化」,不要讓某些人「噏得就噏」,說幾句道德高地、似是而非的話,就佔領了整個討論空間;然後又有些特別分子盲目附和,最終就為香港闖下大禍。這種低質議政過程,已經讓西九文化區成為另一塊令港人眼冤了10多年的空地,近日關於發展0.1%郊野公園土地的討論,似乎又是由一群發聲大的人佔領。我們實在不能繼續任由這種「累人累物」情況發展下去,然後由這一代、以至下一代人來「找數埋單」!


林奮強


http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/internationalaffairs/lamfankeung/46777

4. 思而惘 2018-01-13 11:49:14
http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/wealth/propertyanalysis/50092

【救樓價升災】拜託「反造地者」給香港人一條生路?!

汪敦敬
5. Mr Ko 2018-01-13 12:37:59
又是前梁特首不了解樓巿结構亂出辣招造成的,未來只會更高,己成定局也不相信政府會減辣去改正自已的錯誤,其、實減辣初期可能令人覺得政府火中加油,但實質上二手供應大增及賣了買不回這種預期消失後,樓價反而會穩定下來!!
6. 1842香港 2018-01-13 13:57:40
一切都是為了「荷包」着想,其餘一切都是假的。
7. 我要說: 2018-01-14 10:18:13
衆人說:想三年/說三年/聽說又三年#来去就是又《十年》!你說呢?我想說的是還想這麼最#一來二回三相差#何止《十萬八仟里》#時間是金錢#來回是兩次#還說這些没用的#實際行動最實在!你說呢?
8. 我要說: 2018-01-20 18:25:06
老實者言:新十年/舊十年/老老實實又十年#不多不少正是《三十年》你說呢?我想說的是時間是歲月#歲月令人《老》#時間日日《新》#為何不把《時間》換《歲月》你說呢?明白了#新樓換老房《買時間》#不用怕啊!年輕人!!!#勇敢做個《老實人》你說呢?
9. 我要說: 2018-01-21 07:36:57
我想說的是《買時間》不对是把《歲月》给買回來才对?你說呢?#老老實實地做人/實實在在辦點事/不欺欺人說實話#自然自轉求《平穩》你說呢?