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縱觀全局
商廈價格追落後
 
陳偉強
理工大學專上學院講師
2017年11月3日 (東方)

香港物業市場又破紀錄,有大財團剛出售了港島區一座甲級商業大廈的大部分權益,作價超過四百億元,成交金額為歷來之最。原業主為老牌港資地產商,在一買一賣之間素來拿捏準確,今趟如此大張旗鼓「高位套現」,不禁惹人浮想聯翩,紛紛擔心商廈市場的升勢是否已近頂峰,大跌市會否猝然降臨?

住宅市場會否「爆煲」,今日暫且不談。上述的交易則屬商廈市場,大財團今番高調「出貨」,是否代表寫字樓快將「炒爆」,倒是本欄今次想集中討論的話題。我的答案是「不會」,今次創新高價,只是屬於正常的追落後現象。

今年五月,中環美利道商業地以破紀錄的高價成交,筆者當時已指出,寫字樓市場將升幅驚人,這個現象不為主觀意志所改變,歸根究柢,正是政府長期忽視土地供應種下的禍根,住宅不停大升,商廈不可能長期落後。

一般人都以為本港的寫字樓呎價高不可攀,但這只是主觀印象使然,若跟一九九七年之前相比,商廈的售價仍遠遠落後於住宅市場。

回歸之前,甲級寫字樓的價格普遍高於豪宅。這也是合理現象,第一,最優質商廈坐落的地點大多是城市最矜貴的地段,選址往往比豪宅更優;第二,甲級商廈的建築成本高於豪宅,世界上不少大城市的地標都是出色的商業建築物,幾乎沒有大城市可以用住宅作地標的。

因此,最優質商廈的價格在最優質住宅之上,才是正常現象。但近年,本地的物業市場有點反常,以上述剛賣出的商廈為例,呎價才三萬三千元,但同時北角區的臨海住宅,呎價已高達四萬元。以此看來,商業樓宇的售價還「有排追」,最後當然是苦了一般企業的經營者,他們租、買寫字樓的負擔,只會愈來愈重。