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天馬縱橫
樓價下跌何時了,幅度知多少?
 
陳增濤
Délifrance 創辦人
2016年1月15日

  去年初湯文亮兄拋出了細價樓爆煲論,茶前飯後引起了廣泛的話題。據我所知,細價樓爆煲論並沒有推測到香港整體樓市會崩盤。當時細價樓進入瘋狂的妙作,有不少買家通過俗稱財仔的不受金管局管制的私人財務公司以高利貸按揭再貸款。由於細價樓買家多經濟資源比較有限,難以想像在樓價升幅減速的情況下,買家會有能力償還貸款本息。細價樓價格終於在去年入秋後果然有人開始折讓求售,甚至此時比刻,二手樓在經過了一段買賣冷清的時間,有賣家劈價而推高近月來難得一見的成交量。文亮兄懷疑劈價而成交的可能多為銀主盤,或是【釘契】的物業,也就是說準銀主盤。

  前兩天有朋友傳來施永青兄在【前瞻二零一六經濟樓市發展研討會】的演講。作為香港地產代理的龍頭中原地產代理的創辦人和今天重掌主席,光是從地產代理的經營角色,就必然是個地產的【大好友】,總得是一個永遠的樂觀者才做到帶兵衝鋒陷陣。如果說施永青是個名副其實的地產【大好友】也不為過。除了現實的承認樓市的拐角,除了為中原員工對樓市長期前景的肯定,他還對樓市有兩個有理據的推測。其一,農厝年後樓市依過往經驗很可能有小陽春。其二,從樓價歷史走勢來估計,中原指數在一百二十左右有很強的支撐。也就是說樓價最多跌百分之二十左右,其間還可能有個反彈。

  湯文亮兄用他對香港樓市實戰經驗,用他獨特的視角,提醒他的粉絲注意樓市高位的風險,也希望能夠為陷入施政癱瘓的政府出主意,可說苦口婆心。至於施永青兄,他身邊大將如雲,樓市資料齊備即時把握市場脈搏,對於樓市分析當然無可質疑。但基於當今世界經濟暗潮洶湧,發達國家如美國和歐盟在二零零八年的華爾街金融風暴之後歷經七年經濟復蘇依然舉步維艱,今天的貨幣政策南轅北轍,金融危機十面埋伏。至於在華爾街金融風暴以來一直是世界經濟增長中流砥柱的中國,面對經濟增長減速,最近對股市崩盤和人民幣匯率波動的應對相當混亂,搖動了其他國家對中南海的施政信心。回顧中原指數,且不探究一九九七年是否政治性的瘋狂,二零零三年觸底穩步回升。零八年的華爾街金融風暴對樓價的衝擊非常短暫, 跌幅也不大,其後在美聯儲零利率和量化寬鬆的貨幣政策推動下,從中原指數六十點上升到去年九月第二個星期的峰值一百四十七點。今天是一百三十六,下跌百分之九。但歷經了十二年幾乎沒有調整的地產牛市,【磚頭】才值錢的概念深入人心,不大容易一下子改變已經給房地產升值折磨透了的心理。所以如果說樓價會連續跌五年,或跌的幅度是從新回到華爾街金融風暴時的價格,不被人笑掉大牙不可。

  有可能嗎?金融學裡有蹩足的經濟學家從數學的高斯正態分佈(Gaussian distribution)弄出一個俗稱【尾部風險】的東西。就是說專家或絕大部分人認可的概率很高,在高斯正態分佈的中間。至於香港樓市連續陰跌五年,價格掉了百分之五十以上,是概率的尾巴,機會很低很低吧?

  去年初有不少人買了人民幣累計期權,屬於尾部風險嗎? 香港按揭多採銀行提供的H按揭方案,會否有一天忽然在資金的撤離中飆升,而引發大量的銀主盤呢?在今天相當不穩定的世界金融態勢,流動性非常重要。而恰恰香港昂貴的樓價,會越來越難流動。價格下跌何時了,幅度知多少?恐怕比許多人所想像的時間要長,幅度要大的多。

 
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1. 望東樓 2016-01-15 13:37:59
既然陳生問咗咁多問題,咁我都不妨問多幾個。
  • 如果買得一間樓、得一個債主(一按銀行),話之你樓市冧山,只要你每期還錢,銀行永無call margin。而家一樓(或多樓)多按,就算你每月乖乖還錢,排到最後果個債主會唔會因為抵押品價值下跌而call margin?
  • 以前好多人樓市賺唔到大錢,因為個市升少少佢哋做啦啦聲收水。會唔會因為三D,呢班友仲覽住層deep in the money嘅樓,而當佢哋忽然發現個市調頭行咁佢哋會唔會唔問價咁。。。呢個係behavioral finance 嘅一流case study。
  • 忽然發覺旺區好多大廈被人整座改建成為所謂服務住宅或旅館,而家咁嘅風頭火勢,旅客蒸發,呢啲所謂服務住宅或旅館會唔會還原為無房或一房單位出租或出售?
2. 引刀一快 2016-01-15 14:07:19
我信!經濟低迷都未開始去到個個都意識到嘅地步,所以市場仲係可以有好多說法。

3. 向饭民说不 2016-01-15 20:50:47
讲甘多野,似乎担心的应该是宏观经济啊。香港人太短视了,才会被黄尸歹和饭民骑劫。

今次危机,我地见到随着中国的崛起,很多国家的工业被边缘化,结果轮为卖资源的国家,一旦中国经济转坏,商品价格大幅下跌,中国未崩溃,这些国家先崩溃。

香港只是一个tiny market,依赖中国根本无可以避免,黄尸歹被洗脑,以为可以买巴西猪和泰国米,就可以独立。简直就是on9 无极限。但是钱从何来。
4. 雲在青天水在瓶 2016-01-15 22:55:53
湯生並不相信圖表理論,所以說調整至120點,只是隨口而出的直覺。

事實上,中原指數現在正運行牛四調整浪,此浪調整目標應為牛三浪的38.2%或50%。即調整目標應為112.46和101.82。這就是調整幅度23%至30%的計算依據。

那些撿整數來講的人,只會說5%,10%,15%,20%⋯⋯,自己都沒有多大信心。

下跌何時了?最少一年!
幅度知多少?23% -30%!