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天馬縱橫
樓價下跌何時了,幅度知多少?
 
陳增濤
Délifrance 創辦人
2016年1月15日

  去年初湯文亮兄拋出了細價樓爆煲論,茶前飯後引起了廣泛的話題。據我所知,細價樓爆煲論並沒有推測到香港整體樓市會崩盤。當時細價樓進入瘋狂的妙作,有不少買家通過俗稱財仔的不受金管局管制的私人財務公司以高利貸按揭再貸款。由於細價樓買家多經濟資源比較有限,難以想像在樓價升幅減速的情況下,買家會有能力償還貸款本息。細價樓價格終於在去年入秋後果然有人開始折讓求售,甚至此時比刻,二手樓在經過了一段買賣冷清的時間,有賣家劈價而推高近月來難得一見的成交量。文亮兄懷疑劈價而成交的可能多為銀主盤,或是【釘契】的物業,也就是說準銀主盤。

  前兩天有朋友傳來施永青兄在【前瞻二零一六經濟樓市發展研討會】的演講。作為香港地產代理的龍頭中原地產代理的創辦人和今天重掌主席,光是從地產代理的經營角色,就必然是個地產的【大好友】,總得是一個永遠的樂觀者才做到帶兵衝鋒陷陣。如果說施永青是個名副其實的地產【大好友】也不為過。除了現實的承認樓市的拐角,除了為中原員工對樓市長期前景的肯定,他還對樓市有兩個有理據的推測。其一,農厝年後樓市依過往經驗很可能有小陽春。其二,從樓價歷史走勢來估計,中原指數在一百二十左右有很強的支撐。也就是說樓價最多跌百分之二十左右,其間還可能有個反彈。

  湯文亮兄用他對香港樓市實戰經驗,用他獨特的視角,提醒他的粉絲注意樓市高位的風險,也希望能夠為陷入施政癱瘓的政府出主意,可說苦口婆心。至於施永青兄,他身邊大將如雲,樓市資料齊備即時把握市場脈搏,對於樓市分析當然無可質疑。但基於當今世界經濟暗潮洶湧,發達國家如美國和歐盟在二零零八年的華爾街金融風暴之後歷經七年經濟復蘇依然舉步維艱,今天的貨幣政策南轅北轍,金融危機十面埋伏。至於在華爾街金融風暴以來一直是世界經濟增長中流砥柱的中國,面對經濟增長減速,最近對股市崩盤和人民幣匯率波動的應對相當混亂,搖動了其他國家對中南海的施政信心。回顧中原指數,且不探究一九九七年是否政治性的瘋狂,二零零三年觸底穩步回升。零八年的華爾街金融風暴對樓價的衝擊非常短暫, 跌幅也不大,其後在美聯儲零利率和量化寬鬆的貨幣政策推動下,從中原指數六十點上升到去年九月第二個星期的峰值一百四十七點。今天是一百三十六,下跌百分之九。但歷經了十二年幾乎沒有調整的地產牛市,【磚頭】才值錢的概念深入人心,不大容易一下子改變已經給房地產升值折磨透了的心理。所以如果說樓價會連續跌五年,或跌的幅度是從新回到華爾街金融風暴時的價格,不被人笑掉大牙不可。

  有可能嗎?金融學裡有蹩足的經濟學家從數學的高斯正態分佈(Gaussian distribution)弄出一個俗稱【尾部風險】的東西。就是說專家或絕大部分人認可的概率很高,在高斯正態分佈的中間。至於香港樓市連續陰跌五年,價格掉了百分之五十以上,是概率的尾巴,機會很低很低吧?

  去年初有不少人買了人民幣累計期權,屬於尾部風險嗎? 香港按揭多採銀行提供的H按揭方案,會否有一天忽然在資金的撤離中飆升,而引發大量的銀主盤呢?在今天相當不穩定的世界金融態勢,流動性非常重要。而恰恰香港昂貴的樓價,會越來越難流動。價格下跌何時了,幅度知多少?恐怕比許多人所想像的時間要長,幅度要大的多。

 
 
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1. 望東樓 2016-01-15 13:37:59
既然陳生問咗咁多問題,咁我都不妨問多幾個。
  • 如果買得一間樓、得一個債主(一按銀行),話之你樓市冧山,只要你每期還錢,銀行永無call margin。而家一樓(或多樓)多按,就算你每月乖乖還錢,排到最後果個債主會唔會因為抵押品價值下跌而call margin?
  • 以前好多人樓市賺唔到大錢,因為個市升少少佢哋做啦啦聲收水。會唔會因為三D,呢班友仲覽住層deep in the money嘅樓,而當佢哋忽然發現個市調頭行咁佢哋會唔會唔問價咁。。。呢個係behavioral finance 嘅一流case study。
  • 忽然發覺旺區好多大廈被人整座改建成為所謂服務住宅或旅館,而家咁嘅風頭火勢,旅客蒸發,呢啲所謂服務住宅或旅館會唔會還原為無房或一房單位出租或出售?
2. 引刀一快 2016-01-15 14:07:19
我信!經濟低迷都未開始去到個個都意識到嘅地步,所以市場仲係可以有好多說法。

3. 向饭民说不 2016-01-15 20:50:47
讲甘多野,似乎担心的应该是宏观经济啊。香港人太短视了,才会被黄尸歹和饭民骑劫。

今次危机,我地见到随着中国的崛起,很多国家的工业被边缘化,结果轮为卖资源的国家,一旦中国经济转坏,商品价格大幅下跌,中国未崩溃,这些国家先崩溃。

香港只是一个tiny market,依赖中国根本无可以避免,黄尸歹被洗脑,以为可以买巴西猪和泰国米,就可以独立。简直就是on9 无极限。但是钱从何来。
4. 雲在青天水在瓶 2016-01-15 22:55:53
湯生並不相信圖表理論,所以說調整至120點,只是隨口而出的直覺。

事實上,中原指數現在正運行牛四調整浪,此浪調整目標應為牛三浪的38.2%或50%。即調整目標應為112.46和101.82。這就是調整幅度23%至30%的計算依據。

那些撿整數來講的人,只會說5%,10%,15%,20%⋯⋯,自己都沒有多大信心。

下跌何時了?最少一年!
幅度知多少?23% -30%!
5. 向饭民说不 2016-01-15 23:22:23
油价跌穿30元,美股向下挑战16000点,问题已经不是楼价问题,而是全世界的金融市场问题。


6. 向饭民说不 2016-01-15 23:59:47
4楼,现在这个时势,货币战争,中美互斗,鹿死谁手,还不知道。

这样的事况,图表根本没有办法反应。图表其实反映人类的心理状态。现在的情况在数学上好像所谓的chaos状态。所以讲跌几多,已经不重要的,重要的是能够在危机中生存,就是强者。
7. 向饭民说不 2016-01-16 00:06:03
作为香港人,当然希望香港可以渡过这次危机,危机过后比现在强大,希望饭民支持者,也要理解,大家同坐一条船,不要再搞破坏啦。
8. 落井下石 2016-01-16 00:48:06
落井下石…在香港,有70%至80%的業主不會聽你支笛,用恐懼的心態去沽售房屋,香港有730萬人口,有500萬人未做業主.蝕本沽樓賣樓者,都是實力不足的小業戶,此類戶主,袛佔1%左右,不成氣候,搖風擺柳,用炒家心態去扇風點火,禍害小市民有什麼用呢??? 為自己積積陰德啦!!!
9. 引刀一快 2016-01-16 08:57:51
中美互鬥,主要就係怕漁人得利,更怕就係魚死網破。


10. 向飯民說不 2016-01-16 11:52:40
樓上,美國人其實最好戰,而且非常堅決的,隨著中國的崛起,你以為美國人會眼金金讓中國強大嗎?

美國人在中國,香港培養了很多狗,專門搞破壞。玩的其實就是木馬屠城。分化對手。

在這樣情況下,你以為中美有無可能避免互鬥。

我希望你是博士口中的第10個人理論上的第10個人。
11. 向飯民說不 2016-01-16 11:58:30
8樓,美國系香港培養了很多代言人,當年美國在中國辦清華大學也是同樣的目的,經常到處扇風點火,搞破壞,最可怕的有些扮中立,扮學者,扮正義蒙蔽普通老百姓。by the way, 台灣國民黨就是被扮學者,扮中立和扮正義的團體打敗。

佔中之前,我以為這些是博士中的第+個人,但是佔中之後,現在看清楚了,這些人是美國走狗。
12. 陈增涛复 2016-01-16 21:06:44
回4楼云在青天水在瓶先生:谢谢先生指教。不知道先生是否用股市的波浪理论分析香港楼市,请可否更详细的说出结论依据。我同意4、5楼 向饭民说不的观点,就是香港楼市受到世界金融市场很大的影响。尤其是此轮房地产牛市,是以美联儲的货币政策为经,中国的货币政策为緯。从实际角度出发,光是当前金融市场的巨幅震荡,磨碎人心,具超乎想象的杀伤力。
13. 向饭民说不 2016-01-17 00:42:05
楼上,大陆玩金融,就好像人学打麻将,肯定是要交学费,当然我地不知道要交几多。我玩日股好多年,知道日本仔交了很多学费,最终都系救吾反。
14. 陈增涛复 2016-01-17 06:22:36
回13楼向饭民说不先生:二十五年前日股泡沫破裂后一直在一万和二万点间震荡。能够在一个震荡行情中赚钱,必然是高手矣👍👍👍。
15. 沽出貨源 2016-01-17 10:10:24

 

現在實力不足的小業戶,在恐懼心態下惶恐沽出貨源, 當頭腦清醒時,卻無機會膽量追回, 此類教人沽售物業的行為實要不得..

 

 

16. 股災 2016-01-17 11:25:14
中國太多漢奸了
17. 引刀一快 2016-01-17 12:40:32
向飯

美國人好戰,咪諗計等佢同第個打囉,中國玩乜嘢“責無旁貸”喞?

你嘅睇法,就係美國可以放過全世界,但係一定要中國死,呢種就係偏執。

趁美國唔好世界,想辦法俾自己幾年安穩,先係正經。
18. 引刀一快 2016-01-17 13:04:16
如果成個國家嘅人都好似向飯你咁有偏執,人地唔做你都唔得喇。

養好病再諗打仗,一係就乾脆出兵,唔好磨下磨下俾人陰乾。
19. 向饭民说不 2016-01-17 13:07:37

引刀,事实系你偏執,中国系邓小平的思维,戒急容忍之下,一直都好配合美国佬的政策,包括08年的量化宽松,也都是配合美国佬。只是随着中国的崛起,美国人根本就不会容许中国去挑战其地位,而事实是美国的政客认为了太迟围堵中国,后悔了。

吾好甘天真啦,美国佬不是想中国死,只是不想令中国崛起。他要保持其超级国家的地位,那么他们就可以将自己的风险转嫁到其他国家身上。之前讨论的墨西哥,日本,德国。我地都可以见到美国佬是点样无情的将自己的问题转嫁到他们的身上。不要忘记这是他们的盟友。

很快又可以看到美国中东的忠实盟友,沙地点样被出卖。

朋友是用来出卖的,这就是美国佬。所以不要太天真。

当然有一样野我同意你,应该尽量避免和美国冲突。但是当中国长大,冲突是无可避免。除非你不长大。

20. 向饭民说不 2016-01-17 13:13:49

不要傻啦,以为中国可以学勾践骗夫差,那样的骗美国。

美国佬10年前已经sense到中国崛起,当时已经要打压中国,只是因为911问题,先转移到中东。

08年之后,美国佬应该都觉醒啦,他的基本国策就是压中国。所以大叫重返中国,虽然中东拉拉乱,但是美国佬还是不愿意反去。还是要搞中国,

21. KY 2016-01-18 00:43:50
向飯:

美國靠貿易為生,中國差美國都唔會好過。
中國忍讓?中國係南沙起個島,東海畫個禁飛區,咁樣大國崛起法,周邊國家有咩可能唔圍堵你?完全係自找的。

而且香港現況真係唔好賴泛民喇。無論政府還是建制派,都係處於絕對強勢,係香港要 pass 一條 law 根本連遊說既工作都唔駛做。所謂既反對派連反對既能力都無,只能拉布拖下時間,要過既始終要過。政府有絕對優勢都管唔掂,要低招到賴佔中賴泛民,真係無眼睇
22. 香港土著 2016-01-18 09:32:50
好認同文章末段之觀點。
23. 向饭民说不 2016-01-18 15:33:51
21楼,中国在自己的固有领土强化自己的实力,又有咩问题。难道等美国佬安排送钓鱼岛比日本,跟住送埋中叶岛比菲律宾吗?用下脑啦,废材。

以下这句话是bullshit,“而且香港現況真係唔好賴泛民喇。無論政府還是建制派,都係處於絕對強勢,係香港要 pass 一條 law 根本連遊說既工作都唔駛做。所謂既反對派連反對既能力都無,只能拉布拖下時間,要過既始終要過。政府有絕對優勢都管唔掂,要低招到賴佔中賴泛民,真係無眼睇”

拉紧布啦,废材,点pass啊,占紧中,点pass啊。
24. 向饭民说不 2016-01-18 15:37:39
21楼,香港人好多只懂得炒卖,但是不知道咩叫实体经济。今日系台湾人讨论区吓见,“

台灣的問題是經濟問題,金融風爆後,連台大電機畢業也找不到工作,政府為了搶救失業勞工,補助業主每月新台幣22K,

曾几何时电机工程师天之骄子,仲要系台大,今日竟然找不到工作。可想而知台湾的工业完全被边缘化了。
25. KY 2016-01-18 19:35:29
有因必有果。有膽起機場,就唔好怪人圍堵你,搞個 TPP 孤立你。

拉布不過係拖下時間,議案唔會因拉布而被否決。
泛民最叻就只係否決政改,其他議案一上大會就否決唔到。
咁都接受唔到?唔好咁玻璃心啦…
作為反對派,拖下時間都唔得,不如執左立法會去啦…
26. 向饭民说不 2016-01-18 21:56:45
饭民班垃圾,全部都系为反对而反对的垃圾。而且越来越相信,收了美国佬的钱。

仲有只有on9仔先会认为TPP系好野,TPP根本是为美国佬度身定做,傻仔,看看日本,德国,这些盟友经常都要刮肉还母。系啊,美国佬好景果阵就会分小小比你,但是一旦出事,就要牺牲你地班废材。乜叫巧取豪夺,已经不断的一次又一次的完美示范,难得你地班废材中奉为神明。

还有民进党,根本就是美国佬背后栽培出来。国民党根本就是被美国佬出卖。这就是国民党归顺美国佬的结果。
27. 延長退休 2016-01-18 22:03:58

叫實體經濟。今日系臺灣人討論區所見

台灣的問題是經濟問題,金融風爆後,連台大電機畢業也找不到工作,…

 

全世界任何大學畢業生都存在相同的問題, 這有什麼希奇佰怪???

原來的工程師職位,未到退休年代,有啲賴死不肯走, 香港公務員仲想延長退休年齡添… X 特首一上場就增加副局長按挿親信自己友上場.冇人事關係平民子女都好難入圍當選啦..
28. 向饭民说不 2016-01-18 22:32:58