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天馬縱橫
樓市冬至
 
陳增濤
2015年12月21日

  上星期美聯儲在金融市場的強烈預期下,終於結束了長達八年的零利息寬鬆貨幣政策。而香港自二零零三年以來的樓市牛市似乎突然之間失去了能量,媒體報導的“劈價”突然湧現。其實地產發展商一早開始大力通過變相減價促銷,香港樓市二手市場代理商今年一早就進入寒冬,市場成交基本由包辦一手市場的兩大地產代理中原和美聯所主導,據說近月來連中原也錄到利潤虧損。而年底了,地產發展商手頭的貨尾依然有五千多個待售。

  今年初湯文亮兄曾預言在六個月之內細價樓會爆煲,引起市場的廣泛關注。雖然說美聯儲主席耶倫年初已經婆婆媽媽說會開始加息,由於她鴿派形象明顯,加息短期對美國經濟和華爾街不利,金融市場根本沒有人相信美聯儲的加息動機。故湯文亮細價樓的爆煲言論,是基於香港的“財仔”公司如雨後春筍,沒有能力“上車”而勉強通過以高息向財務公司借貸的弱勢購房者可能在加息的不確定情況下變成銀主盤,可說是對政府和弱勢投資者的苦口婆心。

  如果回顧中原指數近二十年來的走勢,上世紀九七年之前在香港回歸中國的陰影下香港房地產價格的趨勢以下行為主調,九六九七年中原指數似六十點上升到一百點甚有特殊炒作味道,沒有改變地產價格跌破中原指數三十六點的“沙士”低谷。從二零零三年到今的十二年,經歷了二零零八年只有幾個月遭受強烈的華爾街金融風暴的衝擊處,樓市價格穩步上升,在香港人心目中產生了地產價格只升不掉的神話。

  事後諸葛亮。且看香港樓市自零三年谷底持續上漲的基礎。第一,雖然有九六九七年的回歸炒作,房地產價格徐步下行,到了沙士的極端低谷,地產在長期的陰跌下跌出了價值,為以後價格長期的持續上漲奠定了基礎。第二,由於地產價格相當長期的低迷,而香港政府財政以賣地收入作為主要來源,難免在以後的住房供應方面造成負面影響,以致當需求增加時,供應斷層引發供應緊張。第三,中國進入世貿後,經濟騰飛外匯儲備迅速擴大,財富累積非常強勁,內地資金在香港投資房地產成風,為原本已經上行的房地產價格推波助瀾。第四,二零零八年自華爾街金融風暴後,美聯儲把利息降到零以直到今七年時間,更執行量化寬鬆貨幣政策。港幣和美元掛鉤,流動性氾濫,銀根非常鬆動。 

  經過了十二年的牛市,中原指數從三十六漲到最高的一百四十多,幾達四倍,可說當今地產價格是在持續的上幅中失去了投資價值。最近租金開始下跌,如果稍微持續的話會給房價增加更多的壓力。明年的新樓供應有二萬多個單位。如果加上今年的貨尾五千多,供大於求擺在眼前。地產發展商在回籠資金的驅使下,促銷售樓可能是唯一的選擇。可說是禍不單行,中國經濟經過了入世後的爆炸性擴張,正面臨巨大的挑戰,熱資正在撤離,香港經濟也感寒意,零售業旅遊首當其衝,看來會持續一段時間。在香港地產市場的條件發生基本的變化時,可能完全改變市場心理的因素是美聯儲的加息行動,新興市場經濟遭受到令人震驚的衝擊。它象徵了一個大週期的落幕。 

  許多金融機構估計明年香港地產價值的跌幅在百份之十到十五。環球經濟經歷了非常寬鬆的貨幣政策,資產錯配需要長時間的修復。大宗商品的價格從頂峯掉了三分之二,在流動性氾濫潮中黃金價格竟然大跌百分之五十。是香港地產大熊出沒的時間該到了?

 
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1. 無奈 2015-12-22 07:39:16
沙發!!!
既然寒冬已至,春天還會遠嗎,哈哈。
2. 打工仔 Andy 2015-12-22 08:22:08
無奈兄

冬去春來是自然定律! 哈哈!
3. 望東樓 2015-12-22 09:18:48
冇錯,春天始終會嚟。不過係留返比個啲冬天冇凍死嘅。In the meantime, lets have fun and do some snowman + ski.
4. 好時機 2015-12-22 09:23:45

 

未來人口800萬,買樓正是好時機,

港人不爭氣,財產入他人之手...

 

 

 

5. 望東樓 2015-12-22 09:45:30
過去幾十年香港政府對未來人口估算有機準確,小弟已有數據,不過未諗到點present。請比多少少時間我。
6. 閉關自守 2015-12-22 11:10:04

 

香港人閉關自守...

近年来,美国房地产深受很多中国投资者的青睐。在住宅地产方面,中国人已是美国房地产最大的海外买家。据全美房地产经纪人协会6月底的报告,在截至今年3月底的过去一年里,中国买家在美国房地产上支出了286亿美元,同比增加了30%,其中主要用于购买住宅物业。美国放宽投资门槛,这也将可能再次刺激中国个人赴美买房热潮。

放开需求限制、降低购房税负,经历了经济危机谷底的美国政府,显然是在算一笔大账,这就是美国宏观经济政策中一贯采取的宽进严管政策。不在进入门槛上设置过多障碍,不在市场准入或者说入口上设置门槛。先请投资者、资本包括国外资本进入美国市场进行投资,把美国经济拉动起来后,美国受益,投资者也得到回报,然后带动的就业岗位以及其他方面税收回报,将远远超过进门设置的税收收入效应。

这是因为,进入美国的房地产投资资本进入时税收被取缔只是一项税收。随后的销售税、持有税、出售所得税等非常之多。大多数外国投资者在卖出美国地产时,需缴纳总收益10%的税,以及其他的联邦、州和地方税种。根据国家房地产投资信托协会记载,各种税种累加起来,总额最高可能占据收益的60%。而这次取缔的外国资本投资不动产税率仅仅只是一项。通过取缔这项税收后将会吸引更多的投资进入美国投资房地产,这种放水养鱼式税收从其他方面收取的完全可以弥补取消的税收损失。

 

7. AH-HO 2015-12-22 12:14:26
PN 兄,期待你的數據。
8. 向饭民说不 2015-12-22 12:40:31
香港人原来可以卖两罐奶粉,买一桶石油,这本来就是实实在在的收入。但是香港人却抗拒。

香港人又有咩能力赚外汇。
9. 引刀一快 2015-12-23 09:40:44
Admin兄

中原指數從六十漲到最高的一百四十多,

是否“中原指數從三十漲到最高的一百四十多,”?
10. 36點左右 2015-12-23 17:08:40

 

 

2003年36點左右..

 

11. Admin 2015-12-23 17:31:29

謝謝引刀及樓上

已更正

12. ac123 2015-12-24 12:03:50
只要有子彈(又夠膽的話), 大熊出沒就是去打臘嘅季節.