市場分析家回頭是岸

供求派: 存有誤解

求過於供令價格上升似乎是經濟學上的金科玉律。 樓價上揚之時, 分析家便說是因為求過於供所致, 樓價下瀉之時, 他們便說那是由於供過於求了。 由此可見這樣的分析永遠都是對的, 至少是根本無從否定。

還記得八九年六四事件之前, 半山區的承德山莊反應極佳, 但六四事件發生後, 只是相隔很短的時間, 樂信台推出郤只能售出五成。 最後地產商都要向市場屈服,調低售價。市場上在極短的時間內竟然由“求過於供”轉變成“供過於求”,  顯示出住屋的問題並非物業需求的主導因素。

市場人士往往把“住屋的需求”與“物業投資”的需求混淆了, 因而產生了極大的誤解。

購買力派: 無法解釋樓市現象

市場分析家很喜歡引用“樓價經已與市民的購買力脫節”來解釋樓市的超越常軌。 但我始終無法解釋“購買力脫節”的含意。 究竟樓價與誰人的購買力脫節呢？有很多具有權威性的物業分析報告都曾指出, 1981年的供款負擔比率去到1.9(有些說是1.6), 是當時樓市崩潰的致命傷。 但究竟1.9或1.6的供款比率是不是樓價的極限指標﹖又為什麼不是1.1或0.9呢﹖這個問題,實在耐人尋味。

其實, 正確的說法應該是:“(其他因素不變)當樓價的升幅相對大於人們的入息增幅時, 有能力置業的人數便會減少。”亦正因如此,樓價上升對供求量便起着調節作用。但反過來說:有能力置業的人士增加,郤不一定會導致樓價上升, 因為有能力並不表示一定要買物業, 市場上還有很多其他的投資工具互相競爭。

必須強調一點, 我並非說明現時的樓價與購買力相符, 我只是要指出,上述“購買力”的說法, 在邏輯上固然有問題, 亦根本無法解釋樓市的去向。

壓抑派: 錯為用家請命

    很多社會人士都大聲吶喊要平抑樓價,令市民能置業安居。然而,想深一層,我們會發現:並非置業之後才能安居,事實上租樓亦可安居。我所認識的部分很有經濟能力的朋友,他們喜歡租樓住,寧願把資金投資在其他方面,而不選擇自置居所。

在美國部分地區的物業(例如西部), 相當平宜, 十萬美元已能買到一間很不錯的房屋。 但很多人反而寧願租住,因為當地的租金/樓價比率只有3%-4%。

其實,置業是一種投資上的自由選擇。沒有能力購買房車,可選擇乘搭公共交通工具。 同樣地,沒有能力(投資)置業, 也不能夠說成是不能安居, 況且目前的市場情況對住客是有利的, 雖然樓價有很大的升幅, 但租務市場郤很淡靜, 租金水平極為平穩。而在五,六十年代,有能力置業的人士, 在比例上比現時更少, 自住比例只有兩成多(現時為四成多), 也不見得當時的市民不能夠“安居”。

倘若有部分投資者大量購入物業用作出租, 雖然樓價會上升, 但租盤供應亦將增加, 市場租金便有向下壓力。換言之, 樓價與租金之間存在着一種微妙的關係,在租住與自住(tenure choice)間起着一種調節的機制。簡單而言, 倘若人們覺得樓價過高, 自會選擇租樓, 買樓自用的人減少了, 樓價自會穩定下來。一項“自發性”的交易無需加以人為干預。

莫長炒家志氣

其實社會人士所關心的焦點並不在應否有炒樓活動(任何投資市場都有投機活動),而是炒樓會否不理智地推高樓價。

認為炒家炒高了樓價是假設了炒樓活動是“因”,而樓價上升則是“果”。 然而,社會人士郤忽略了炒樓活動只是其他因素的結果而已。 炒家若然有能力炒高樓價,郤為何在1982年樓市崩潰中一敗塗地而銷聲匿迹？

另一方面, 炒家現時的持貨量雖然大增, 但亦不會如一般市場分析家所稱, 當明年樓宇落成時, 炒家會紛紛出貨, 令樓價下跌。 正確的分析是:炒家手上的貨會漸漸在市場上被吸納。 部分眼光較佳的炒家會獲得高於市場的平均回報率, 而眼光差的炒家難免會損手了。長遠而言, 在高度競爭的市場中, 炒家的回報率將會趨於市場利率加上風險的溢價。

其實, 現時炒家的利潤經已變了質。 社會人士雖然見到炒家能加二至三萬元把樓花脫手, 但炒家郤相對地付出了大量的精神和時間, 還要付出資本及承擔風險。 所以, 炒家實際的利潤只是一種變相的“代理費”(agency fee)而已。 而炒家則可視為一個“一人的地產分銷商”。

房地產經濟學在學術上已有廣泛的研究, 但本港的物業市場分析在這方面似乎還未起步, 所謂的“供求”或“購買力”學說只是一些很表面的解釋, 對了解房地產市場的運作還有一段距離。過往的經驗亦說明, 那些“學說”都與現實脫節, 亦無法有效地解釋市場的變化, 更談不上投資策略。投資者及社會人士久經愚弄, 現在是醒覺的時候了。